ペンレジ

南極大陸出身30代🐧 note : 質問箱 : 首都圏マンション相場や不動産界隈全般について呟きます ※中立な発信を心掛けていますが、豊海含む中央区湾岸ポジ持ちです

[ペンレジ @mingo93971]

2025予想の振り返りと今後のマーケットについて｜ペンレジ @mingo93971 https://t.co/hqg7PRfGkB

本業が落ち着いたので、悲観寄りのマーケットに対する見解をアップデートしてみました

[ペンレジ @mingo93971]

@ikehatakun 年齢に対してかなり与信があるのでなんとなく企業群が透けますが、判断軸が自分に無いタイプの方は管理職登用以降苦労されそうな…

[めらめら @chiyodaku42]

最近思うのは「二次取得」って、購入と同時に今住んでる部屋を売却するので、マーケット全体としては、二次取得の人が買っても在庫は減らないんですよね。再販業者や短期転売ヤーが買う場合も同じ。

なんなら二次取得者が新築マンションを買うと、現居を販売する分、中古マーケットでは在庫が増える。

一次取得者（or長期投資家）が中古マンションを買わないと在庫が減らないけど、高すぎて含み益がない一次取得者が入りにくくなってる。

一次取得者が買いやすいのは、中古で条件があまり良くない物件（郊外/駅遠/築古など）だけど、せっかくの人生で最初の大きな買い物が、条件の良くない物件というのを許容できる人がどれくらいいるんだろうか？

どこの業界でもいえることですが、新参が増えないマーケットの将来性はないんですよね。

一次取得者が買いやすいような政策が何かあればいんでしょうけど、情報量も含めて二次取得者（投資家含む）が有利すぎるゲームなので、当面状況は改善しなそう。

[ペンレジ @mingo93971]

(2/2)
タワーに住みたい広域検討者に刺さる要素が難しい印象です

予算潤沢でも十条エリアを選ぶ方は地縁があったり街そのものの雰囲気が好きなケースが多く、そもそも住宅に予算を割かない質素倹約な層が相対的に多い気がしますね
(武蔵小山は質素ながらも住宅や飲食に予算を割く価値観)

[ペンレジ @mingo93971]

(1/2)ザ・タワー十条ですが、周辺にお金を落とす場所が無い点が伸び悩みの主因ではないかと感じます

タワーや再開発地区の雰囲気、商店街隣接の立地は純実需層にも好評な一方、1.5億〜を予算とする方々にとって飲食物販ともにちょっと良いものの選択肢が少なく生活イメージが湧きづらい点がネックで、

[AR @ar_06189]

ザ・タワー十条が思ったほど値上がりしていない理由。(私の見立て)

1.十条という非ターミナル駅に対して供給規模が大きすぎる

総戸数は578戸と、近郊駅前タワーとしてはかなり大型です。 さらに事業協力者住戸184戸があることで、タイミング次第では賃貸、売出の供給圧が出やすい構造にも見えます。

2.近郊立地の割に駐車場が少ない

駐車場は177台で、平置きは身障者用の1台のみ。高齢化が進むエリア特性を考えると、車需要とのミスマッチが起きやすい気がします。

3.分譲後半の値上げが急で、リセール価格が地元の購買力を超えた

当初は坪400万円台の印象だったのに、後半は坪500万円前半まで引き上げられた結果、転売で手数料や諸費用を乗せると坪600万円台に到達してしまい、地元需要がついて来にくい。

4.投資目的の取得が多く、空室感が出て印象が悪化した

夜に見ると灯りがついていない住戸が目立ち、一定数が投資目的で取得されている可能性がある。こういう「住んでいない感」は悪循環になり得ます。

この流れを見ると、プレミストタワー船橋も（規模が677戸と大きく、価格も坪600万円超見通しと言われている以上 ）同じ轍を踏む可能性がゼロではないので少し不安です。

[ペンレジ @mingo93971]

@3Lw31 新築提携ローンが割と青天井で出てしまうことに比べると、1億前後の含み益があったとしても中古ローンは相対的にかなり渋いと聞きますね…
とはいえ、一旦仮住まい挟んで現金化するプロセスは、子連れが多い引越し世帯にとってかなりハードルが高く、フルローン上限が予算上限の構造は強そうだなと…

[ペンレジ @mingo93971]

@3Lw31 中古はローン倍率伸びない気がしているので、住替え需要を新築で刈られた後はそこもネックになるかなと…

[ペンレジ @mingo93971]

@3Lw31 高騰前に月島、勝どき、有明辺りの築20年前後タワーを購入された方や1次取得が2LDKだった方が、予算の伸びや含み益を活かし7-10倍ローンで購入されるのが1番しっくりくる印象です

一次取得だと世帯2000-の30代前半新婚エリサラで昇給見込でチャレンジされてる方もちらほらですが、次の出口は…ですね

[ペンレジ @mingo93971]

@nihombashiriman 新築が価格アンカリングして、そこのGAPを買取業者がひたすらアービトしてた…がここ1年ほどの大きな流れなのかなと思っていました！
最近は1-1.5億台に短期上昇余地が大きいエリアが無くなりつつあり近郊に流れて行ってますが、予算制約の中どこまで実需がついてくるかは個人的には懐疑的です…！

[ペンレジ @mingo93971]

@doc_mote まだバブル世代がギリギリ現役(かつ丁度意思決定層の中核)なのも大きいのかなと 笑

1番大きいのは大企業による本業以外の過剰な不動産投資を規制していた所だと思っていて、今なら1-3割程度短期調整入って破産する層がかなり限定的なのも踏み込みやすかった背景かなと、、

[ペンレジ @mingo93971]

@doc_mote 文化的に、欧米諸国と比べて日本国民は衣食住で過剰に儲ける事への嫌悪感が強いと思うので、政権側も居住用不動産については投資家保護より供給安定化を選択しがちなのかなとも思います

政権側にとって国内不動産価格を高騰させる意味はあまりないので、海外比の価格妥当性は見てない気がしますね

[ペンレジ @mingo93971]

@doc_mote すみふが冷静はおっしゃる通りです 笑
インフレ始めに値付けが弱すぎたデベは逆に直近は楽観強めな印象で、知見の溜まり方に差があるのかなと

個人的な推測では政策だと思っています。
不動産規制だと業界団体含めて政治コストが高いですが、融資なら金融庁管轄ですし大義名分は十分ですからね、、

[ペンレジ @mingo93971]

(fin)
夫婦で勤務先の異なる酒飲みのエリサラと相性の良い企画だが、それ故に資産性や住宅費へ全振りして本物件を掴みに来るイメージが付きづらく、高値追求の場合は竣工完売を目指さない長期計画となるのではないか

両親のQOLが高い子育て立地というキャッチは本物件の特徴を端的に捉えている印象

[ペンレジ @mingo93971]

TPH 赤羽台タワー&レジデンスへの雑感
(1/n)

ミクロ立地は最強格で、高台を活かしたランドスケープは竣工後評価も間違いの無い素晴らしい企画

一方、坪800と仮定すると、中古可なら池袋・勝どき・港南辺りと競合するグロス帯であり、ザタワー十条の価格推移が見えた今では高値感は否めない印象も

[ペンレジ @mingo93971]

(4/n)
明確に呑兵衛をペルソナとして定めている極めて珍しい企画だが、タクシー利用は高額になりがちであるため、ライフスタイルとの相談が不可欠

赤羽はワインバルや焼鳥のイメージが強いが、線路沿いには味のある寿司屋も立ち並んでおり、地元だけで完結できるのが強み

[ペンレジ @mingo93971]

定借の解体積立金は現在の物価水準ベースで設定されているケースが多いので、この水準でも"70年間"のインフレ率によっては不足する物件が大多数になると予想しています

1955年の物価想定の積立金で今年解体する制度なので期中見直しが不可欠な一方、増額決裁通すより売却すると思うんですよね…

[James @mitaga321]

ブランズタワー横浜北仲で顕在化した解体準備金
80㎡で月２万円の70年間は総額1,680万円
所有権マンションは通常解体準備金を積み立てていないので解体時に１戸当たりこの1,680万円が徴収されることになる
これでマンションの建て替えがある場合に持ち出しが2,000万円あるのが厳しすぎるという平和ボケは終わりそう