おだきょうや@川崎ｘ板橋ｘ前橋

賃収3500万、CF1500万、借入2.2億くらい
CF重視の雑食系、茨城→群馬→千葉→静岡→神奈川（川崎、横須賀、茅ヶ崎、厚木、平塚）→東京都豊島区→群馬県桐生市。競売、生保、ひとり親、技能実習生、児童施設、外国人留学生など🇯🇵🇺🇸🇰🇷🇻🇳🇳🇵🇨🇲MBA

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■神奈川の金融機関

横浜銀行は第一地銀
神奈川銀行が第二地銀
同じGroup合併せず

横浜信金は専業大家で
かながわ信金は副業大家OK
そのライバルは湘南信金
で近くに城南信金もある
（別エリアの城北信金も大きい）

川崎信金は地主向け
平塚信金はイケイケ？
中栄信金、中南信金、信組ようわからん

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私の交渉3

① 楽待/レインズ案件を指値（消耗戦）
② 狙ったエリア🕊️と🐇の地区リーダを探し、会食で物件情報を話して貰う（相手の困り事を聴くスタイル）

①は自分軸でウザい大家
②は困り事を解決してくれる良い大家

神奈川県◯市利回り15%
売却益◯◯◯万円みたいな話

知らない人には話さない

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返済予定表出して
固定ツイートして

①車55万、②フリー59万、③フリー566万の返済相談して

4000名くらいに見て頂き
少額5万（5.5万で返金保証）して
メガ大家とLine Group（ほぼコンサル）でも0人募集だったので

①と②を自力で完済しました！
後はフリーを事業性に借換えて
属性回復完了です😊

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G県親族支店登記スキーム失敗

3年越しでG県金融機関アタック
義兄がG県出身→M橋市支店登記→地縁、借換、決算書全てOK→7/17（O支店長が実態確認予定）→全ての親族へ事情を説明→親族1人が猛反対🤬縁を切る🔥→家族総出でなだめる→私が全て撤回→1から組み直し→【今ココ】

親族満場一致は難しい

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080185644XX
【警察官なりすまし】
出頭要請の不審電話と報告

最初に警察を名乗り、落ち着いた環境で話したいと言われ
貴方の楽天カードが不正利用されていて、詐欺グループの容疑がある
20日勾留されるから荷物をまとめて来て下さいとの事でした

最寄りの警察で話をし
その場でX投稿見つけました

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私の交渉2

外国人向け管理会社が飛ぶ

現在　 X元付け11万→C転貸7万→S管理7万→おだ（元の賃料5.5万）
今後　X元付け11万→S管理11万→おだ（賃料11万）

債務整理が行われる前に賃貸借契約書の変更が必要（スピード勝負）

実害500万😭
書類の散乱具合、通帳残高、従業員の様子、壁の穴見て考える

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おださんの交渉

プロパー4800万
手出し1400万を事前に想定

👴売主さんにお金無いアピール
8月決済→年内家賃前受け交渉
例50万ｘ4ヶ月分を売買代金と相殺→仲介手数料も減額

銀行へ事情を説明（プロパー8割保守的すぎ→預金増額で金利交渉）

家族へ事情説明し妻子私の口座開設2000万ブチ込む💰️

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物件価格5800万に対し
プロパー融資4800万

■通常
5800＋諸経費7%（400）-4800＝手出し1400万

■私
5600＋諸経費（220）-4800-200-60-10-300＝手出し450万　（＋@でもし運転資金600）が通れば手残り150万で＋CF9万みたいな買い方

−200、−60、−300は再現性高い
ストーリー作り、運、交渉力が重要

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長野県遠征

利回り17%の満室物件
利回り40%の再生物件
物件800万円＋リフォーム800万円系の物件など

地縁がある
再生できる
土地勘がある
賃貸需要を見極められる
予め金融機関融資条件を把握してる
業者や管理会社とのコミュ力が高い

など上手くいってる大家さんから学ぶのが近道だと思いました⛷️

[おだきょうや@川崎ｘ板橋ｘ前橋 @monamokami]

@nheromarke そうですねー
制度融資を勉強しようと思いました…

先ずは↓
5.マル経融資（小規模事業者経営改善資金）、生活衛生改善貸付を利用される方

の特別利率F　2.60%狙いかな〜と考えております

https://t.co/FhtFMoxMCP

[おだきょうや@川崎ｘ板橋ｘ前橋 @monamokami]

公庫設備資金10年よん％😯

5月頃〜公庫相談開始（築古NG、決算書重要！）

作戦変更し設備資金250万で打診→6月面談→公庫担当待ち→私も放置→7月金利適応→ノンバンク並みの4%😭

■学び
公庫担当を詰めれば6月？
公庫の制度を指定し一般貸付を回避事前面談で制度融資を把握した後、Web面談をすべき

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会社沿革
23/11 100保1.8%
24/1 550保1.8%
24/2 700フリ5%
24/3 3350保2.3%
24/5 120プ2.7%
24/7 350設備2.5%
24/11 3750保2.5%
24/12 500設備2%
25/融資停止病む
26/4 300保プ/2.5%
26/5 5100保2%
26/7 250運転3%
26/8 5600プ2.5%?K県

今ココ
26/8 600運転1.8%
26/9 7000保2%K県
26/9 3500プ3.2%G県

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@DAN30725790 う〜ん、全体のバランスかもと考えております

ざっくり1.6億借入でほとんど1.5%〜2.7%（保証協会とプロパー）1つだけノンバンク430万7.9%がありますが、全体の割合から見ると小粒になりました

K銀行は全部丸めてインタレスト・カバレッジ・レシオ重視でした

2%以内は凄すぎです😯

[おだきょうや@川崎ｘ板橋ｘ前橋 @monamokami]

L&F共同担保用の戸建
（茨城県古河市）がありまして

17年 個人（900万 セゾン9.9%）
18年 法人（750万 L&F 共担4.5%）

26年6月
り◯な→エリア&1000万以上で❌️
関◯みらい 法人→個人売却❌️
滋◯銀行 法人→個人売却◯エリア？
A◯B→多分◯
シンプルにエンド売却◯

のどれかで資金調達進めます

[おだきょうや@川崎ｘ板橋ｘ前橋 @monamokami]

@DAN30725790 固い手法、仰る通りだと思います

私は神奈川、東京、群馬の3拠点に絞り試行錯誤し続けます

初期はCFが出にくい状況ですが、PLとBSを意識し、自分なりの社会貢献をしつつ金融機関とよい関係を維持できればと考えております

今年、色々と方向性が見えて来ました🐎

[おだきょうや@川崎ｘ板橋ｘ前橋 @monamokami]

@DAN30725790 ありがとうございます😊
昔話ですｗ

当日資本金1万円の合同会社でして、エリア的にも古河市戸建に融資をしてくれる金融機関が無かったです。。

9.9%でも利回り15%以上あったのでGoでした

今、古河市はセゾンエリア外です。。

[おだきょうや@川崎ｘ板橋ｘ前橋 @monamokami]

個人借換の相談先

滋賀,関みら,AGB,楽天,住信SBI,auじぶん,東京スター,セゾン,SBI,イオン,香川,ソニー,KEBハナ,SBJ,静銀,りそな,みずほ,Jaccs,フラット35,JA,アキカツ,丸の内AMS,セゾン,つばさコーポレーション,日宝,マテリアライズ,アサックス,トラストホールディングス,あすか信組＋もっとたくさん

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「三尺三寸箸（さんじゃくさんずんのはし）」

https://t.co/AUOqUWeFur

お先真っ暗な時
地元の寿司屋のおっちゃんに諭された話🍣

自分なりの解釈ですが
地獄も天国もそんなに変わらない

余裕が無い時は自分を考え
余裕が出来ると相手を考える

相手を考えると何倍にもなって帰って来る気がします

[おだきょうや@川崎ｘ板橋ｘ前橋 @monamokami]

@matsua88 凄く気持ち分かります
生保向けなら新品洗濯機（中古で十分）とか刺さるけど、一般の方向けだと好みがあって微妙かもです

こちらはQuoカードとか商品券とか無難なやつにしております

[おだきょうや@川崎ｘ板橋ｘ前橋 @monamokami]

@HONGO_fudosan お疲れ様です
もの凄くお気持ち分かります

私も何回も敗北飯食べました！
次頑張ってください