中川 義浩

【悪い不動産会社から嫌われている正義のヒーローを目指す不動産コンサル会社 (株)８１ラボ 代表】三菱ＵＦＪフィナンシャルＧ、開発の不動産会社を経て、企業理念を実行すべく設立。《資格》公認 不動産コンサルマスター・宅建士・賃貸不動産経営管理士等◆ワンルーム等収益物件・タワマン◆無料投資分析＆相談・コンサル・売買・仲介

[中川 義浩 @nakaher0]

【業務内容】
・無料！投資分析＆相談
・コンサルティング
（書類精査・契約管理（契約・決済立ち合い等）など）
・売買・媒介など
※原則、１Ｒに関して売主様保護の観点から媒介になります。
大阪以外の物件・遠方にお住まいの方もご相談ください。

ワンルームマンション投資について
【解説動画 ～その１～】
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【解説動画 ～その２～】
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【限定公開ブログ＋YouTube解説】
ワンルーム投資の裏側までスッキリ理解できる！
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【X 閲覧数ベスト10】
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【 X 閲覧数ベスト10 】
※ https://t.co/3xrQ1Dph2N＋下記数字

≪注意アプローチ≫
1633050917351362560
≪シミュレーション≫
1618620386832445444
≪エール≫
1628229603495153664
≪トラブル解決≫
1632274462002524161
≪キャッシュフローツリー≫
1636925394061512704
≪好条件過ぎる購入者≫
1647908025020321793
≪仲介≫
1631126932426313728
≪トラブル解決（サブリース）≫
1632303822998740994
≪私からのお願い≫
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≪グラフ≫
1646800613643272192

[中川 義浩 @nakaher0]

【ご注意】
一営業担当者が幾らお客様に寄り添う気持ちがあろうとも会社の方針と異なれば、それは抑制される。

つまり、営業担当者ではなく、先ずは会社を見極めることが重要である。
会社がお客様に寄り添う姿勢であれば、その従業員も基本的に同ベクトルと推測される。

そして、営業担当者を面談等にて篩にかけることを強くお勧め致します。

[中川 義浩 @nakaher0]

【ご注意】
物件買い取り業者様からの営業メールに『当社にて売買契約書等の作成』との趣旨内容のものがあった。

仲介業者の中には、契約書類一式の作成を任せるところがあるようだが、買い取り業者側に有利な契約書等が作成されるのであろう。

契約書等の作成について、仲介業者の腕の見せ所であるが、それを放棄して売主様が不利になるであろう契約内容で進めておきながら仲介手数料の受け取りなど本来あってはならないことである。

[中川 義浩 @nakaher0]

暑い夏が始まります！

８月、９月とプライベートな予定があるので、楽しみに仕事を頑張ろうと思います。

[中川 義浩 @nakaher0]

某マンション仕入れ業者からのメールが複数の担当者から、ほぼ毎日届く。

某業者から12時から13時の間、19時以降に営業電話がある。

結果が出ているから人海戦術を継続するのだろう。
但し、この手の会社は未来が見通せなくなり、結果、人の出入りが激しくなる。
使い捨て感は否めない。

[中川 義浩 @nakaher0]

【ご注意】
賃料ー（管理費・修繕積立金）×12／3.5％～3.8％

上記価格のワンルームマンションの勝ち筋を数字をもって示せば良いだけだが、公に見たことがない。

「賃料が上昇傾向ですから物件価値も比例します！」
これはセールストークであり、１つのデータに過ぎない。

・賃料の上昇傾向に対象物件が該当するのか
・その上昇率は
・今後も上昇する根拠は
・修繕積立金増額をもカバーするのか
・入退去時支出・空室・設備交換・金利上昇等のリスクテイクする価値のあるリターンが見込めるのか
等々、精査材料は多数ある。

[中川 義浩 @nakaher0]

【ご注意】
「その物件を買い取りますから、収支がプラスの物件をご購入ください！」

ワンルームマンションの問題をワンルームマンション業者に相談した時のあるあるである。

ポイントとして、
１．買い取り価格の提示無し
２．シミュレーションを見ると４５年ローン
となりますが、購入後に買い取りを拒否される可能性もあります。

加えて、それを紹介する元被害者アカウントの存在がある。

[中川 義浩 @nakaher0]

【ご注意】
某ワンルームマンション販売業者の関連の某ワンルームマンション仲介業者は、決済完了日以降、お客様と連絡が取れなくなるらしい。

「二度と関わりたくない」
そういうことでしょう。

[中川 義浩 @nakaher0]

【会社設立日】
第７期目に突入いたしました！

これもひとえに皆様方のご支援ご厚情の賜物と心より感謝申し上げます。

第６期については、色々な意味で頭から蒸気を噴出させながら駆け抜けた感があります。
毎期のことですが。

弊社は第７期もお客様にベストな結果の提供に尽力することをお約束いたします！

後、弊社のホームページに掲げている、
私の使命として、『頭ではなく、心で考える』お客様のパートナーであり、勇気をもって信念に基づきお客様のより良い人生に貢献し、社会の公器として企業の社会的責任を引き続き果たしていく所存であります。

今後とも、何卒よろしくお願い申し上げます。
感謝

不動産コンサルティング会社
株式会社８１ラボ
代表取締役　中川 義浩

[中川 義浩 @nakaher0]

『１＋１＝３』
とする方に時間を割いて議論をする価値はない。

こういう人は、何らエビデンスの提示なく、主張を続けるだけで声が大きいだけ。

天動説と地動説とは異なり、時代が変わろうとも答えは『２』であり、黒が白と呼ばれたりなど逆転することはない。

[中川 義浩 @nakaher0]

【ご注意】
『入居率99％！』
このような広告の時点入居率は参考程度に過ぎない。

『空室期間／（入居期間＋空室期間）』
稼動空室率が重要である。
瞬間視聴率ではなく、平均視聴率こそが、そのテレビ番組の評価と同一である。

ワンルームマンション販売業者の営業担当者が、稼動空室率を「99％です」と説明する例もある。
つまり、「８年３ヶ月間の入居、１ヶ月の空室」となる。
単身者の方の現実的な入居期間を勘案すると、
「４年１ヶ月と２週間の入居後、２週間の空室」となる。

無い話ではないが、それが平均となると管理戸数の要確認である。
また、起業して間もないケースもある。
以上に該当しない場合は「付き合うべき業者ではない」と言わざるを得ない。

[中川 義浩 @nakaher0]

路線価5年連続上昇、伸び2.9%で過去最大　不動産・訪日客需要底堅く - 日本経済新聞 https://t.co/uNLYY5G5Ss

このようなデータがワンルームマンション販売営業時に利用されるが、収益還元法による評価がメインであるから、賃料アップが見込めるかが肝。
その前にサンプルエリアでのワンルームマンション事業が成り立たないであろう。

[中川 義浩 @nakaher0]

【ご注意】
相場価格より高い金額を提示し、他の購入希望者を排除して売買契約を締結する。

「売買契約書に定められているとおり、マスターリース（サブリース）契約の解約を売主様の責任で行ってください。解約ができなければ、違約金として売買価格の20％をお支払いください。」

最初から解約不可であろうとの認識を持ちながら、このような汚い商売をしている業者がある。
また、グルになっている仲介業者もいます。

絶対に騙されないようにしてください！

[中川 義浩 @nakaher0]

【ご注意】
契約が主たる目的ではなく、違約金狙いのケースがある。

[中川 義浩 @nakaher0]

正しいことを言っていると口を塞ごうとする人間が登場してくる。
それは利権者でほぼ間違いない。

そして、正攻法では世間的に賛同を得られるわけがない為、他のことで叩こうと躍起になる。
叩くところがなければ、嘘を流布してでも潰そうとする。
（今、ココと見られる）

正しくない方から攻撃を受けることは非常に名誉なことと考える。
目の上のたんこぶになっているわけであるから。
但し、度が過ぎたものに対しては法的処置を取りますことをアナウンスしておきます。

[中川 義浩 @nakaher0]

日が変わるまでにベットイン予定が、６月頑張ったので良しとしておこ

７月も今からフル回転で！

[中川 義浩 @nakaher0]

今月もありがとうございました！

今月は通常業務に加えて売買契約のシステム化構築により、日が変わること日常、朝焼けを見ること複数回、完全なるブラック企業。
お金を受け取る以上、会社はベストを尽くして当然と考える。
ワークライフバランス等、私には関係なく、頭が働くか否かが休憩の判断基準である。

余談であるが、
若い時にどれだけ脳に汗をかくかで残りの人生はほぼ決定されると周りを分析して私は思う。

改めまして、
名もなき弊社をご信用いただき、 この場をお借りしてお礼を申し上げます！
お客様に対して、成果のみが私の唯一の恩返しになります。

今晩は日が変わるまでにベットに行き、『女性が嫌う男の特徴』をYouTubeで学びながら眠りにつく予定である。
私が体験上学んだことの１つは、女性が怒っている時、まぁまぁ手遅れである。

[中川 義浩 @nakaher0]

【ご注意】
契約が主たる目的ではなく、違約金狙いのケースがある。

[中川 義浩 @nakaher0]

【ご注意】
そもそもで言えば、
出口までの収支シミュレーションを机上でも描けないこと、且つデジタルタトゥー回避を要因と推測されるが、公表されているものを見たことがない。

一般的に出口が投資の成否に大きく影響を及ぼす。
そこを何の根拠なく、理想郷を語ろうとも砂上の楼閣に過ぎない。

[中川 義浩 @nakaher0]

ワンルームマンション投資について、定量的評価が可能なわけであり、それをせずして「良いものだ」と声を幾ら大きくされようが、「声が大きい人」以外の感想文は提出不可である。

[中川 義浩 @nakaher0]

某営業担当者さん、携帯に連絡すると98％の確率で寝起きの声。
また、「お世話になっています」と挨拶をされたこともない。

どのように数字を上げているのか不思議である。

興味を持っている私は彼の手のひらで転がされ始めているのかもしれない。