Faisal ⚖️

قانوني | خدمات التسجيل العيني | مهتم بالأنظمة العقارية | مقيّم عقاري معتمد | عضو @taqeem_gov_sa | عضو زميل @Ciarb

[Faisal ⚖️ @pshfaisal]

ماذا يعني تحديد مستوى المنتج العقاري في البداية عند المطور الفاهم ؟
تحديد الشريحة المستهدفة بدقة.
تحديد نوعية المنتج العقاري.
تحديد مستوى التشطيب المطلوب.
هذه الخطوة هي الأساس الحقيقي للدراسة الفنية والتسويقية لضمان بيع أو تأجير الوحدات بنجاح وبأقل المخاطر 👍🏻

[العقارية هند @HindFah93100291]

سواءاً وحدة سكنية ، أو مبنى تجاري أو مكتبي أو برج فندقي ….

المطور الفاهم بيساعدك و بيستعين بفريق انشائي خبير ،يستثمر أرضك بالطريقة الصحيحة لمدة معينة و تبيعها و فوقها أرباح 👌
ليش تتردد و تحتفظ بالارض و تدفع رسومها ؟ والا تبيعها بيعة تكسرها !!

اشوف الخيار الامثل هو التطوير ، و المشاركة في نهضة البلد العقارية .

[Faisal ⚖️ @pshfaisal]

@HindFah93100291 @omar_aljuhaymi مايطرح حالياً لا يُفرق بين المباني المطابقة و المباني المخالفة ( التقسيم المخالف ) .
لذلك المباني النظامية التي لايوجد بها مخالفات
الطلب عليها عالي لوجود خدمات مثل : المراقبة و النظافة و الأتصالات و المواقف
والتي لا تتوفر في المباني ( المقسمة ).

[Faisal ⚖️ @pshfaisal]

لا يوجد خطأ و يتوافق ذلك مع صحيح النظام ، حيث ذكرها المنظم في نظام ملكية الوحدات العقارية و فرزها و إدارتها المادة السابعة الفقره 5

[Rair @Rair47132114]

@pshfaisal @yazeedmayalawi
الله يعطيكم العافية
لفت نظري مساحة المصعد 14 متر مربع تقريبا.. هل ترون ذلك منطقي كمساحة خاصة لشقة! ؟
أو يوجد خطأ؟

[Faisal ⚖️ @pshfaisal]

@Ask_RD1 تتوفر لدينا خدمة تقييم العقار ، وفق أفضل الممارسات و نلتزم بالمعايير و القواعد المنظمة للمهنة من خلال شركة من الشركات المصنفة و المعتمدة من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين.

[Faisal ⚖️ @pshfaisal]

اتفق معاك أ.يزيد ، لذلك تبقى المسئولية الأخلاقية للوسيط و المطور في إيضاح مثل هذه النقاط الجوهرية للعميل المحتمل ، في المرفق مثال لماذكرت لعقار تم تقييمه مؤخراً ب 4 أسطح و موقف بالرقم و المساحه مثبته في محضر الفرز وصك الملكية الصادر من وزارة العدل.

[يزيد محمد 🇸🇦 @yazeedmayalawi]

@pshfaisal حياك الله محامي فيصل النقطة المهمه أنه يذكر في الصك / وثيقة تملك عقار الصادرة من وزارة العدل ليس فقط الموقف ايضاً غرفة السائق أو السطح الخاص

[Faisal ⚖️ @pshfaisal]

صحيح ماذكرت أخي الكريم ، لذلك يجب على الوسيط أو المسوق العقاري توضيح ذلك للعميل المحتمل ، في المرفق من أحد محاضر الفرز لعقار تم تقييمه مؤخراً مذكور رقم الموقف و المساحة من الأرض .

[يزيد محمد 🇸🇦 @yazeedmayalawi]

♦️عند الإعلان للوحدات السكنية ( شقق التمليك / أدوار تمليك ) و ذكر بأن لها موقف خاص إذا لم يذكر في الصك أو وثيقة تملك العقار الصادرة من وزارة العدل بأنها من الأجزاء الخاصة بالوحدة السكنية رقماً ومساحة تعتبر مشاركة / مشاع بين الملاك ولا يوجد لك موقف خاص مهم معرفة التفاصيل بدقه📜

[Faisal ⚖️ @pshfaisal]

أغلب الملاك لديهم أما وكيل أو وسيط يثق فيه،لذلك أنصح الملاك ومن يثق بهم بالتعامل مع مقيم عقاري لتقدير القيمة،لأن المقيم يفرز الأسعار ويبحث خلف الصفقات حسب المعايير و يضع (قيمة)،وتكون نقطة أرتكاز لوضع السعر و التفاوض.وتزداد الحاجة للمقيم كلما أصبح العقار نادر (محطة،عمائر تجارية)

[العقارية هند @HindFah93100291]

من المهم جداً جداً إن المالك يكون على اطلاع بإتجاه السوق و تنفيذ الصفقات ، و لو من باب العلم فقط ، عشان ما يبيع بخسارة ، تعطي عقارك اكبر من حقه ، او تبالغ في تقييمة أول ما تعرضه لو جاك زبون يشتريه بأقل بنسبة بسيطة و ترفض من خبرة والله ..
أول زبون
ثاني زبون
ثالث زبون بتبيعه بأقل من سعره ب ٤٠٪ و انت تضحك ، و بتقول ياليت بعته وقتها ..
اذا كان السوق اتجاهه نازل أو طالع لازم تعرف ، ابسط شي قارن عقارك مع أسعار الشقق اللي حوله ...

[Faisal ⚖️ @pshfaisal]

الملكية العقارية هي "حزمة حقوق" تمنحك السلطة الكاملة في:
الاستعمال:السكن أو الانتفاع الشخصي.
الاستغلال:التأجير والحصول على العوائد.
التصرف:البيع، الرهن، أو الهبة شرعاً ونظاماً.
فهمك لهذه الحقوق المنفصلة هو أساس استثمارك العقاري الناجح.
#عقار
#عقارات

[Faisal ⚖️ @pshfaisal]

@Ask_RD1 الأفضل تقييم العقار لتحديد السعر العادل
لطلب خدمة التقييم تواصل خاص

[Faisal ⚖️ @pshfaisal]

في عالم التقييم ؛ يخضع معدل العائد لدراسة و تحليل لتحقق من القيمة السوقية للعقار إستناداً على القيمة الرأسمالية.
معدل العائد قد يكون ثابت و في حالات أخرى متغير ، وعليه فالبيانات المالية للعقار و دراسة حالة العقار تساعد في تحديد العائد بشكل أدق.

[العقارية هند @HindFah93100291]

عندما تتحول المحادثة

كم السعر؟

إلى كم العائد؟

اعرف انك تكلم مستثمر حقيقي .

[Faisal ⚖️ @pshfaisal]

@iAhmed_Abdulla هنا منشور لفكره مقاربه ،
لذلك ، الأستثمار العقاري يحتاج تحليل للسوق و دراسة للجدوى العقارية .

[Faisal ⚖️ @pshfaisal]

الاستثمار العقاري ليس مجرد بيع وشراء، أو عائد سنوي ، بل هو منظومة استثمارية متكاملة،اتخاذ القرار العقاري عملية "مستفيضة" تشمل الاستثمار والتسويق والإدارة،وهدفها النهائي ليس مجرد البيع،بل:
تعظيم الأرباح والعوائد ROI
استدامة التدفقات النقدية
عائد على رأس المال

[Faisal ⚖️ @pshfaisal]

@HindFah93100291 اتفق معك ، زملاء التخصص وفقهم الله
السمه الغالبه فيهم ( الحرص و الدقة في المعاملات ) ، من يعمل معهم يلمس ذلك.
وفقكم الله .

[Faisal ⚖️ @pshfaisal]

في عالم التقييم البيانات المالية و الإدارية مهمة لدراسة حالة العقار
المالك الأول:
1-مرن مع ظروف السوق
2-مؤمن بالتخصص في العقار
(تعامل مع وسيط لغرض التسويق و الوساطة)
3- يتفادى حالات الأشغار و خسائر الائتمان.
لذلك العقار يبقى في مسار صاعد منتظم
المالك الثاني :
عكس ما ذُكر أعلاه

[العقارية هند @HindFah93100291]

اتعامل مع مالك الله يبارك له فيما رزقه يتابع معي أسبوعياً المعاينات و التحديثات و نوعيات الزباين حتى وفي الحكم عليهم من سلوكهم ..

بالعربي يتابع حلاله ، مرن مستعد يساعد المستأجر و ينزل له السعر اذا هو جاد او يعدل أي تعديلات ان تطلب الامر او شاف ان العقار طول ما تأجر ، حريص حتى على نوع الفديوهات و الصور اللي تنزل بالمنصات ، في ملاك بعد ما توقع عقد معك التواصل (٠) ، و عندهم كلمة وحدة ما انزل و مافي تفاوض ، طيب بخصوص عقارك اللي وقف برهة من الزمن ؟؟ مع انه متسوى له تسويق جيد في كل مكان ..

مو كل عميل… هو العميل المناسب لك ، في البداية تعتقد أن النجاح يعني أنك تبيع خدمتك لأي أحد ..
لكن مع الوقت تكتشف أن النجاح الحقيقي هو أنك تحمي قيمتك قبل تبيعها , مو كل مالك تسوي عقد معه راح يساعدك تبيع العقار، وبعضهم أصلاً مو جاد .
و لا كل مشتري يستاهل مجهود تبحث له ، بعضهم ما يعرف وش يبي و ممكن يعجزك ، إذا الشخص من البداية ما شافك وسيط ومستشار في نفس الوقت بحكم فهمك لاتجاه السوق، لا تتوقع أنه راح يتعامل معك كشريك استراتيجي في شراء او بيع الشقة أو الفيلا أو حتى تأجيرها.

أحيانًا يكون غير مرن، وتلقى نفسك أنت اللي تتخذ القرارات بداله غصب…
وبعدها ممكن يحاسبك عليها
انت و المالك مصلحتكم مشتركة هو يبي دخل من هالعقار و انت تبي سعيك و سمعتك الطيبة ..

[Faisal ⚖️ @pshfaisal]

الاستثمار العقاري ليس مجرد بيع وشراء، أو عائد سنوي ، بل هو منظومة استثمارية متكاملة،اتخاذ القرار العقاري عملية "مستفيضة" تشمل الاستثمار والتسويق والإدارة،وهدفها النهائي ليس مجرد البيع،بل:
تعظيم الأرباح والعوائد ROI
استدامة التدفقات النقدية
عائد على رأس المال

[خالد سيف العتيبي @khaledalseaf]

أعلى عائد #عقاري في الرياض ليس في الشمال… بل غالبًا في الجنوب.

العائد التقريبي للعقارات #المُدِرّة:

جنوب الرياض
السكني: 8٪ – 10٪
التجاري: 9٪ – 12٪

غرب #الرياض
السكني: 7٪ – 9٪
التجاري: 8٪ – 11٪

شرق الرياض
#السكني: 6٪ – 8٪
التجاري: 8٪ – 10٪

شمال الرياض
السكني: 4٪ – 6٪
#التجاري: 6٪ – 8٪

القاعدة الذهبية في العقار:
ليس المهم أين العقار الغالي 
المهم أين العائد الأعلى #المستدام

[Faisal ⚖️ @pshfaisal]

@HindFah93100291 @ymaarik لذلك التفاصيل تفرق + دراسة حالة العقار .
وهذا شبية لما هو متوجه له حالياً ( الترميز العقاري )
و وجهة نظري الخاصة ( الترميز و الصناديق العقارية ) حالياً تُعتبر عالية المخاطرة و يْغلب عليها سمة ( التخارج ) من الملاك.

[Faisal ⚖️ @pshfaisal]

Cap rate
أحد الطرق لدراسة الجدوى الاستثمارية العقارية، يُعاب عليها غالباً عدم شفافية البيانات المالية من الملاك.
في عالم التقييم يُستخدم مضاعف إجمالي الدخل كمؤشر للقيمة وذلك بقسمة سعر بيع العقار على إجمالي دخل العقار لمعرفة (اتجاه السوق)بشكل عام.

[العقارية هند @HindFah93100291]

💡💡مصطلح عقاري اليوم :
العائد على رأس المال الثابت أو capitalization Rate

تعرف وش هو "الترمومتر" اللي يقيس مدى جدوى العقار الاستثماري ؟

هو النسبة المئوية الناتجة عن قسمة صافي دخل العقار السنوي على سعره الحالي أو ال Cap Rate

ليش لازم تعرفه !!

لإنه يساعدك تعرف أي عقار بيجيب لك عائد أعلى ، فلة في حي الملقا ، والا فلة في العقيق !؟
إذا كنت تعرف معدل العائد السائد في هالمنطقة يخليك تعرف إذا كان سعر العقار المعروض "لقطة" والا مبالغ فيه .

تخيل أن أمامك عقارين، كلاهما سعره 1,000,000 ريال
بس واحد صافي دخله بعد المصاريف ٧٪

وواحد صافي دخله بعد المصاريف ٥٪

اكيد بتختار الاول ، الان مع الارتفاع النسبي في أسعار الفائدة ما عاد حساب معدل العائد على رأس المال الثابت يكفي ، و المستثمرين صاروا يبحثون عن طرق تحسن العقار و تزيد مميزاته بحيث يقدرون يرفعون العائد على رأس المال الثابت ..

[Faisal ⚖️ @pshfaisal]

في عالم التقييم،يتم تقدير نسب الإهلاك المادي للعقار المبني ،فالعمر 50 سنه للمبنى قد يمتد لأكثر إذا تمت المحافظة على المبنى والعكس كذلك.
و هناك إهلاكات أخرى (وظيفية -إقتصادية)
فالعقار ذو ثلاث أدوار و بدون مصعد هنا يُهلك و ظيفياً
و إذا تم إنشاء جسر أمام العقار هُنا يُهلك إقتصادياً

[العقارية هند @HindFah93100291]

💡💡 مصطلح عقاري اليوم

نسبة الاهلاك او Depreciation Rate :

نسبة الإهلاك هي ببساطة "نقصان قيمة المبنى مع الوقت" ونحتاجه غالباً في تقييم العقار ..
تخيل إنك اشتريت سيارة، أكيد سعرها اليوم وهي "وكالة" مو مثل سعرها بعد 10 سنين.. العقار نفس الفكرة، بس الفرق إن الأرض سعرها يرتفع ، والمبنى (الصبّة والبوية والسباكة) هو اللي يستهلك ،

ليش يهمك هذا المصطلح؟

لو بتشتري بيت عمره 20 سنة، ما ينفع تدفع فيه قيمة مبنى جديد لازم تخصم حق السنين اللي راحت .

و ك كمالك من الجهل انك تبيع عقار (مبنى) بنفس سعره و هو جديد لإن لازم تخصم نسبة الاهلاك من هالمبنى الا اذا كان الموقع يسوى

لو فرضنا إن المبنى يعيش 50 سنة (هذا العمر الافتراضي اللي يمشي عليه أغلب المقيّمين)
يعني كل سنة يروح من قيمة بناء البيت 2%
مرت 10 سنين؟

يعني البيت استهلك 20% من قيمة تكلفة بناءه .

تذكر دايم إن "التراب ما يأكل ولا يشرب"

يعني الأرض ما فيها إهلاك، دايم سعرها فيها أو يزيد ، الإهلاك بس على الجدران والسقف والخدمات .

[Faisal ⚖️ @pshfaisal]

مصطلح عقاري مهم ،
و لأن العقار يتميز بالأختلاف و عدم التجانس .
في عالم التقييم يُنظر في الأعمال التحضيرية
للوصول للقيمة السوقية للعقار مع الأخذ في الأعتبار ( تاريخ ) التقييم و (الأختلاف) بين العقارات و عمل التسويات اللازمة للوصول إلى القيمة السوقية .

[العقارية هند @HindFah93100291]

إذا كان سعر عقار في المنطقة 1,000,000 ريال لكنه تباع عقارات مشابهة هناك بـ 850,000 ريال، فهذا يعني أن السعر المطلوب أعلى من القيمة السوقية العادلة، وقد يكون من الحكمة إعادة التقييم قبل الشراء ..

💡💡مصطلح عقاري اليوم :

القيمة السوقية العادلة (Fair Market Value)

هي تقدير السعر الذي يمكن أن يباع به العقار في سوق مفتوح بين طرفين راغبين في البيع والشراء، بعد إعلان كامل عن المعلومات، ودون أي ضغط أو إكراه على أي طرف .

وين نستخدمها :

في التقييم العقاري
عند التقسيط أو البيع .
للحكم على جدوى الاستثمار .
في القروض التمويلية .

الفائدة للمستثمر:
تساعدك القيمة السوقية العادلة على تحديد السعر الحقيقي للعقار بعيدًا عن المبالغة أو التخفيض غير المبرّر.
تعطيك ثقة أكبر عند التفاوض مع المشتري أو البائع.
ضرورية لمعرفة ما إذا كان الاستثمار مربحًا أو مبالغًا في تقديره .

[Faisal ⚖️ @pshfaisal]

@HindFah93100291 هنا رد قانوني مع واقعه مشابهه ..

[المحامي محمد المزيّن @LawyerAlmuzayen]

لو دلّ وسيط عقاري مشتريًا على قطعة أرض برقم (54) في مخطط معين،
ثم ذهب المشتري واشترى قطعة أخرى رقم (62) في نفس المخطط دون أي تدخل من الوسيط —فلا يُعدّ هذا بيعًا يوجب الدلالة، وبالتالي لا يستحق الوسيط شيئًا.

طيب، أنا دللته على المخطط، وهو اشترى عقارًا فيه؛ فهل أستحق نصف السعي؟

فقهًا وقضاءً: لا تستحق، ما لم تقع الدلالة على ذات العقار المبيع.

طيب، عندي منه رسالة يشكرني فيها على مجهودي؛ ألا تُعدّ بينة؟

فقهاً وقضاءً : لا، رسالة الشكر لا تُعدّ بينة ولا تتحقق معها الدلالة الموجبة للسعي.