千日太郎

住宅ローンに精通した公認会計士が最新の金利情報をYouTubeで毎週配信、金利ある世界の新しい住宅ローンのセオリー、住宅の購入計画についてWBS（テレビ東京）ほか多数の経済専門メディアでコメントしています。

[千日太郎 @sennichtaro]

日銀が10月5日に公表した2026年4～6月期の需給ギャップは＋0.55％。1～3月期の＋0.36％から拡大し、潜在成長率は＋0.81％でした。
つまり、経済全体では需要が供給力を上回る計算です。
追加利上げを妨げない材料ですが、これだけで次回利上げが決まるわけではありません。

[千日太郎 @sennichtaro]

【2026年10月の住宅ローンを一言で】
固定金利（フラット35）は変動の上昇をふまえても割高な状況にあります。
想定される変動金利の最終的な安定水準よりも既に高い水準にあり、特に政府の財政に対する警戒感が上乗せされています。

【今後のフラット35予想】
長期金利が3%を超える水準で推移し、かつ利鞘幅が0.5～0.8%程度に拡大していくと予想されます。

これにより、フラット35の金利は4%を超える水準も想定しておく必要があります。

【変動金利と固定金利の比較】
変動金利はメインシナリオで2%台前半から後半、悲観シナリオでも3%程度でしょう。

フラット35は当初引き下げ期間（5年または10年）であれば2%台となるが、期間終了後は3%台後半に戻ります。
今すぐ住宅ローンを実行する人にとっては、フラット35は割高。
半年後など、状況が変化する可能性もあるため、変動金利と固定金利の両方で審査を通しておき、実行時点でより有利な方を選択できる体制を整えることが賢明です。

#住宅ローン #千日太郎 #変動か固定か #フラット35

[千日太郎 @sennichtaro]

【2026年10月金利速報ダイジェスト】
10月は変動金利が最大0.62ポイント上昇、フラット35は3.83％となりました。

銀行によって利上げの時期と幅が違う理由とは？そして政策金利2～3％の変動金利を試算。

変動・固定の選び方と今できる準備を、公認会計士が数字で解説します。
#住宅ローン #千日太郎 #金利

[千日太郎 @sennichtaro]

【10月住宅ローン金利速報】

フラット35は、前月から0.37ポイント上昇して3.83％となりました。

変動金利も、
・auじぶん銀行：＋0.60ポイント
・ソニー銀行：＋0.50ポイント
・三井住友信託銀行：＋0.62ポイント
と大きく上昇しています。
一方、三菱UFJ銀行や三井住友銀行は10月時点では横ばいです。しかし、これは金利が上がらないという意味ではなく、日銀の利上げを反映する時期が銀行ごとに違うためです。
今回の動画では、
・10月の変動・民間固定・フラット35
・政策金利1.25％、1.5％で主要銀行を比較
・政策金利2％、2.5％、3％の変動金利
・フラット35が予想以上に上がった理由
・今後4％を超える可能性
・変動と固定をどう選ぶか
を数字で解説しました。

表面上の金利だけでなく、各銀行の見直しルールと今後の上昇余地まで確認しておくことが重要です。
https://t.co/WOrvgxttxy

[千日太郎 @sennichtaro]

【10月フラット35は3.83％】

足利銀行が10月金利を発表しました。

千日太郎の予想は3.65％～3.70％でしたが、結果は上限を0.13ポイントも超える3.83％。9月の3.46％からは0.37ポイントの大幅上昇です。

なぜ、ここまで上がったのか。今後の固定金利と変動金利はどうなるのか。

本日22時ごろ、YouTubeで住宅ローン金利速報を配信します。

https://t.co/ZZyWDY6HoT

#住宅ローン #フラット35 #住宅ローン金利

[千日太郎 @sennichtaro]

同じ運用成績でも、売らずに待てる人と、待てない人がいます。収益性だけでなく、必要なときに使える流動性も考える必要があります。

ただし、現金が薄いなら繰り上げ返済が正解、ということでもありません。返済に回したお金も、現金としては残っていないからです。

「売って返せるか・住み続けたいかマトリックス」の4タイプで、資金の使い方を判定すると次のようになります。

【自在型：売れるが、住み続ける 】
必要な現金を残し、選択肢を維持する
余剰資金について、利息軽減と運用成果を比較する、割安なローンを残して運用することも選択肢になる

【住み替え準備型：売れるし、売りたい 】
次の住まいに使う頭金を確保する
繰り上げ返済で現金を減らさず、頭金に使うお金は元本割れリスクのある投資には回さない

【持続防衛型：住み続けたい、売ると持ち出し】
手許資金と返済継続力を守る
運用は余剰資金に限り、金利上昇と運用損が重なっても返済を続けられるかを確認し、金利負担が重くなれば一部返済も検討する

【足止め防衛型：売りたいが、売ると持ち出し 】
売却時の不足を補う資金を確保する
投資の値上がりに頼らず、貯蓄で住まいを整理できる状態に近づける

#住宅ローン #千日太郎 #nisa #4タイプ

[千日太郎 @sennichtaro]

auじぶん銀行が、住宅ローンの基準金利を0.6ポイント引き上げます。
10月1日から年3.141％が年3.741％へ。

ただし、これがそのまま新規借入の適用金利になるわけではありません。 10月金利予想の公開後に出た追加発表を、1分で解説します。

各行の短期プライムレート改定に加え、三菱UFJ銀行の住宅ローン基準金利の見直しは12月1日。銀行によって、住宅ローンに反映されるタイミングが違います。

新しく借りる方は、優遇後の適用金利を確認。 すでに借りている方は、自分の契約の見直し日と適用開始日を確認してください。

大事なのは、何ポイント上がるかだけでなく、いつ自分のローンに反映されるかです。

金利の変更と、毎月返済額の変更は分けて考えましょう。 10月の住宅ローン金利速報でも詳しく比較します。
チャンネル登録をして、続報をご確認ください。

※2026年9月29日確認時点。

※auじぶん銀行の数値は全期間引下げプランの変動金利が対象です。10月実行分の適用金利は、9月30日16時以降に公表予定です。

※既存契約への適用時期や返済額の見直しは、商品・契約条件によって異なります。

#住宅ローン #変動金利 #auじぶん銀行

[千日太郎 @sennichtaro]

「ローン金利2.5％より、運用利回り5％の方が得」というのは、「捕らぬ狸の皮算用」にすぎません。

投資には常に元本割れのリスクが付きまといます。

たとえば、年5％の試算で得た約794万円の運用資産が、使いたい時点で20％下がると、約636万円になります。この状態では、繰り上げ返済した場合より純資産が約19万円少なくなり、優劣は逆転します。

必要なときに値下がりしていたら、売らずに待てるのか？これを含めて考える必要があります。
#住宅ローン #千日太郎 #投資 #nisa #利回り

[千日太郎 @sennichtaro]

【NISA vs 繰り上げ返済】変動金利2.5%に対してNISA利回り0%だったら、どっちがいくら得？

投資の代表的な選択肢になるのが、NISAを使った運用です。NISAは一定の枠内で投資の利益を非課税にする制度で、何に投資するかによって利回りは変わります。

NISAを見込みの利回りどおりに運用できるとは限りません。0％も最悪のケースではありません。

NISAの利回りが0%であったら、繰り上げ返済は少なくとも利息を減らせる分だけ、繰り上げ返済の方が得になります。
#住宅ローン #千日太郎 #nisa #繰り上げ返済

[千日太郎 @sennichtaro]

繰り上げ返済してもしなくても、団信の保障事由に該当すると、住宅ローンの負担のない家が残ります。

しかし、手許の現金には差が出ます。家族に借金を残したくないと思って繰り上げ返済したお金は、むしろ、家族に残らないのです。

繰り上げ返済せずに残していたお金は、そのまま遺族の生活を支えるお金として残ります。

#住宅ローン #千日太郎 #団信 #繰り上げ返済

[千日太郎 @sennichtaro]

【利上げ対策としての繰り上げ返済】
繰り上げ返済は損か得か？持論があります。

金利上昇期には住宅ローンを繰り上げ返済することで、家計が健全になるように感じる人がいます。

しかし、借金を減らすことと、財産を増やすことは、同じではありません。住宅ローンは減りますが、手許資金も同額減るので、純資産は前のままです。

いまの金利水準で無理なく返済を続けられているなら、私は繰り上げ返済を勧めません。

長期間にわたって資金を確保できる条件として、住宅ローンは割安だと考えているからです。

利息がもったいないという理由だけで、その条件を手放す必要はありません。
#住宅ローン #千日太郎 #繰り上げ返済 #バランスシート

[千日太郎 @sennichtaro]

【新動画】住宅ローンは、早く返すほど家計に有利なのか？

たとえば、手元資金700万円から500万円を繰り上げ返済すると、住宅ローンは500万円減ります。しかし、現金も500万円減るため、その時点の純資産は増えません。

さらに、繰り上げ返済の直後に万一のことが起き、団信で住宅ローンがゼロになった場合、返済せずに残していた500万円は、そのまま家族に残せた可能性があります。

一方で、返済しなければ利息がかかります。住宅ローン控除を受けている間は、元本を減らすことで控除額も減ることがあります。

では、余剰資金は繰り上げ返済とNISAのどちらに使うべきなのか。

住宅ローン金利2.5％、毎月3万円、15年間という条件で比較し、運用利回りだけでは決められない理由も解説しました。

大切なのは、住宅ローンを早く減らすことを目的にしないことです。

・売れるが、住み続けたい
・売れるし、住み替えたい
・住み続けたいが、売ると持ち出し
・売りたいが、売ると持ち出し
4つのタイプ別に「返す・残す・運用する」の優先順位を整理します。
「金利ある世界の住宅ローンのはてな？に答える」シリーズ最終回です。
https://t.co/TOI7pO66TU

[千日太郎 @sennichtaro]

【10月フラット35予想】3つのシナリオ

シナリオ①：0.01ポイントの利ザヤを維持する(予想金利：3.66%)
メインシナリオの3.66％は、9月と同じ0.01ポイントの利ザヤを維持するシナリオです。

9月の0.01ポイントは、実質的には逆ザヤと利ザヤの境目に近い水準です。機構が急速な利ザヤ拡大を避けつつ、逆ザヤには戻らない方針を取るのであれば、直近の調整幅をそのまま横滑りさせる3.66％が最も自然です。

シナリオ②：利ザヤをゼロとして踊り場をつくる(予想金利：3.65%)
下限の3.65％は、機構債表面利率をそのまま【フラット35】金利へ反映し、利ザヤをゼロとするシナリオです。

住宅金融支援機構には、国民の住宅金融を円滑にするという公的な役割があります。

シナリオ③：利ザヤが0.05ポイントへ拡大する(予想金利：3.70%)
上限の3.70％は、利ザヤが0.05ポイントまで拡大するシナリオです。

8月は0.03ポイントの逆ザヤ、9月は0.01ポイントの利ザヤでした。1か月で利ザヤ方向へ0.04ポイント動いています。このペースがもう一度続けば、10月の利ザヤは0.05ポイントとなり、【フラット35】金利は3.70％です。

逆ザヤを解消した後、機構が収支の正常化をさらに進めるのであれば、一定の利ザヤを確保する段階へ移る可能性があります。
#住宅ローン #千日太郎 #フラット35

[千日太郎 @sennichtaro]

みずほ銀行は、新規借入と借入後で金利を決める基準日が異なる点に注意が必要。今の表示金利だけでなく、次回適用される金利をセットで確認してください。

三井住友信託銀行も、基準金利の累計上昇幅が小さいグループです。さらにドコモSMTBとの提携で住宅ローンに力を入れることも期待。住宅ローンを機に信託銀行を検討する意味はあるでしょう。

三井住友銀行の新規向け金利は高め。しかし、三井不動産がグループにあり、提携ローンとして低金利を出している可能性はあります。
また、契約済みローンの基準金利の上昇は最少グループにあります。新しく借りるなら、一般の表示金利に加え、自分が利用できる提携条件も確認したいところです。
#住宅ローン #千日太郎 #変動金利

[千日太郎 @sennichtaro]

【変動金利でお勧めできる銀行】
三菱UFJ銀行は、直近の基準金利改定は0.25ポイント刻みです。足並みをそろえた後は最も低い金利となります。

りそな銀行も、見直し前の0.950％だけでなく、その後の1.450％で見ても低金利です。

ただし、審査に通れば誰でも同条件になるわけではないため、本審査まで通して実際の提示金利で比べてください。

（注）これまでの金利改定を踏まえた千日太郎の見方です。将来の上げ幅を保証するものでもありません。
#住宅ローン #千日太郎 #変動金利

[千日太郎 @sennichtaro]

9月の日銀利上げでauじぶん銀行は基準金利＋0.6ポイント。
各行の住宅ローンへの反映は一律ではない。
ショートではみずほ銀、ドコモSMTB、三菱UFJとの反映時期の違いを約1分でまとめました。

より詳しく、主要12行の変動金利とフラット35の見通しは本動画で👇
https://t.co/dxAjuRQz10

#住宅ローン #変動金利

[千日太郎 @sennichtaro]

【速報】日銀が9月18日の会合で追加利上げを決定しました。政策金利は1.25%です。
政策金利が上がっても、住宅ローンの金利がその日に一斉に上がるわけではありません。
金利が据え置かれたのか、まだ反映されていないだけなのかを見分ける必要があります。
#住宅ローン #千日太郎 #変動金利 #日銀

[千日太郎 @sennichtaro]

9月時点で上げていない銀行が、今後も上げないと思ってはいけない。
比較すべきは、同じ政策金利を反映した後の水準。
特に年2回型の銀行については、来年の4月～5月まで反映されない。
全行の足並みがそろうまでに半年くらいのタイムラグ、9月利上げでさらに複雑になってくる。#千日太郎 #変動金利

[千日太郎 @sennichtaro]

【10月住宅ローン金利予想】
日銀会合前で、機構債は3.45％から3.65％へ。銀行もすでに動き始めています。
・政策金利1.25％なら変動金利は？
・上がる時期は銀行ごとに差異
・フラット35予想3.65～3.70％
各行見直しルールを踏まえて【限定解除】主要12行の今後の予想です。
https://t.co/0vKlvqfx2h

[千日太郎 @sennichtaro]

10年固定等の当初固定タイプは、当初期間終了時に変動金利か固定金利を選び直す「強制イベント」が発生します。
終了後の優遇幅が縮小し、金利が上がることが多いです。
1年ほど前から情報収集を開始し、 終了後の選択肢、 継続条件の確認: 、他行との比較を始めましょう。
#住宅ローン #千日太郎