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日本経済新聞電子版（日経電子版）

@nikkei

5 days ago

【日経特報】中国フェンタニル組織、日本拠点で仮想通貨詐欺か　資金洗浄の疑い https://t.co/XHH1rM4RIt

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カンボジア太郎

@Cambodiataro

about 1 month ago

不動産セクターを巡る「透明性のジレンマ」日・カンボジアの規制遅延と国際マネーロンダリングの懸念不動産の実質的支配者を特定する国際的な基準が厳格化する中、日本の規制の現状が注目を集めています。 ▪️ 先行する国際的な規制枠組みと現状の格差イギリスが2022年に導入した「経済犯罪（透明性および執行）法」に基づく登録制度や、シンガポールが徹底している仲介業者への厳格な本人確認および資金源調査の義務化と比較すると、日・カンボジアの現状は依然「致命的に遅れている」と言わざるを得ません。特に日本は、2021年に公表されたFATF（金融活動作業部会）の第4次対日相互審査報告書において、不動産仲介業を含む非金融セクター（DNFBPs）がマネーロンダリング対策における最大の弱点の一つであると指摘されました。当時の日本は、主要7か国（G7）の中で唯一、実効性の不足から実質的に不合格に近い重点フォローアップ対象に指定されるという、極めて不名誉な警告を受けました。 ▪️ 2024年追跡報告書に見る「形式上の進展」と評価の引き上げ日本政府はこの不名誉を返上すべく、急速な法整備を進めた結果、2024年10月に公表された第3次フォローアップ報告書において、FATFは日本の「技術的コンプライアンス（法令の整備状況）」を評価し、不動産業や士業に関わる勧告22、23、25を含む6つの項目で評価を引き上げました。具体的には、不動産業者、弁護士、司法書士、会計士、税理士等の特定非金融業者（DNFBPs）に対するガイドラインが2021年から2024年にかけて相次いで策定・施行され、顧客の「実質的支配者」の特定や制裁リストとの照合義務が明文化されました。 ▪️ 依然として残る「実行力の欠如」：数字が示す深刻な実態しかし、最新の報告書には重要な但し書きがあります。「本報告書は、日本の実効性の進捗については扱わない」と明記されています。つまり、ルールは作ったものの、それが実際に犯罪を止めているかという執行力については、2021年当時の不合格に近い評価から更新されていません。実際、2021年の報告書では以下の深刻な実態が指摘されています： • 不動産業界の報告不全: 不動産業者による「疑わしい取引の届出」は、巨大な市場ながら、年間わずか数件から十数件程度と極めて限定的です。 • 士業の届出義務の欠如: 司法書士、公認会計士、弁護士、税理士の多くについて、法的な「疑わしい取引の届出」義務が2021年時点では存在していませんでした。 • 不十分な制裁: 監督当局が、金融機関や不動産業者に対して、効率的かつ抑止力のある「制裁」を発動した実績がほとんどないことも厳しく指摘されています。 ▪️ 「抜け穴」を突く国際犯罪資本とカンボジアのリスクこうした「ルールの形骸化」という隙を突く形で、米英の制裁リストに名を連ね、オンライン詐欺や人身売買との関連が指摘される、カンボジアのプリンス・グループやフイワン・グループの関係者が、日本の高級不動産を資金洗浄の舞台として利用している疑いが報じられています。カンボジア自身も、2023年2月にFATFのグレーリストから削除されましたが、前述のグループ等の不透明な資金移動が注目され、依然として再リスト入りの強いリスクを抱えています。同国が再び国際的な監視対象となることを避けるためには、単なる法令の文字面を整えるだけでなく、現場での実効性のある法執行が急務となっています。 ▪️ タイの先行モデル：実効性を担保するデジタル監視日本やカンボジアが「ルールの整備」に終始する中、隣国タイは実効性において両国を凌駕しているとされます。タイの商務省および土地局が運用するAI企業分析システム（IBAS）は、デジタル技術を駆使して複雑な株主構成の裏側に隠れた「真の所有者」をリアルタイムで特定しています。タイ資金洗浄防止事務所（AMLO）による「不法所有物件の無補償没収」という強硬な姿勢は、実効性の伴わない日本やカンボジアに対する、先行的なモデルケースとなっています。 ▪️グローバル・スタンダード準拠による市場の健全化市場分析の専門家は、制度の変容が価格に与える影響を次のように考察しています。「2024年のフォローアップを経て日本の制度面は評価されましたが、今後はその実効的な運用が市場の信頼を左右します。国際的な金融規制の足並みが揃うことで、不透明な資金の流入ルートが遮断されれば、これまで価格を押し上げてきたプレミアム分が剥落し、規制の緩かった日本やカンボジアなどでは、健全な水準への価格調整が進むと考えられます。これは一時的な衝撃を伴うものの、不健全な資本依存からの脱却を意味します。」世界規模で進む透明化への取り組みは、真の適正価格を市場に取り戻し、持続可能な不動産投資環境を構築するための不可欠なプロセスといえます。

Cambodiataro's tweet photo. 不動産セクターを巡る「透明性のジレンマ」日・カンボジアの規制遅延と国際マネーロンダリングの懸念

不動産の実質的支配者を特定する国際的な基準が厳格化する中、日本の規制の現状が注目を集めています。

▪️ 先行する国際的な規制枠組みと現状の格差
イギリスが2022年に導入した「経済犯罪（透明性および執行）法」に基づく登録制度や、シンガポールが徹底している仲介業者への厳格な本人確認および資金源調査の義務化と比較すると、日・カンボジアの現状は依然「致命的に遅れている」と言わざるを得ません。

特に日本は、2021年に公表されたFATF（金融活動作業部会）の第4次対日相互審査報告書において、不動産仲介業を含む非金融セクター（DNFBPs）がマネーロンダリング対策における最大の弱点の一つであると指摘されました。当時の日本は、主要7か国（G7）の中で唯一、実効性の不足から実質的に不合格に近い重点フォローアップ対象に指定されるという、極めて不名誉な警告を受けました。

▪️ 2024年追跡報告書に見る「形式上の進展」と評価の引き上げ
日本政府はこの不名誉を返上すべく、急速な法整備を進めた結果、2024年10月に公表された第3次フォローアップ報告書において、FATFは日本の「技術的コンプライアンス（法令の整備状況）」を評価し、不動産業や士業に関わる勧告22、23、25を含む6つの項目で評価を引き上げました。
具体的には、不動産業者、弁護士、司法書士、会計士、税理士等の特定非金融業者（DNFBPs）に対するガイドラインが2021年から2024年にかけて相次いで策定・施行され、顧客の「実質的支配者」の特定や制裁リストとの照合義務が明文化されました。

▪️ 依然として残る「実行力の欠如」：数字が示す深刻な実態
しかし、最新の報告書には重要な但し書きがあります。「本報告書は、日本の実効性の進捗については扱わない」と明記されています。つまり、ルールは作ったものの、それが実際に犯罪を止めているかという執行力については、2021年当時の不合格に近い評価から更新されていません。
実際、2021年の報告書では以下の深刻な実態が指摘されています：

• 不動産業界の報告不全: 不動産業者による「疑わしい取引の届出」は、巨大な市場ながら、年間わずか数件から十数件程度と極めて限定的です。

• 士業の届出義務の欠如: 司法書士、公認会計士、弁護士、税理士の多くについて、法的な「疑わしい取引の届出」義務が2021年時点では存在していませんでした。

• 不十分な制裁: 監督当局が、金融機関や不動産業者に対して、効率的かつ抑止力のある「制裁」を発動した実績がほとんどないことも厳しく指摘されています。

▪️ 「抜け穴」を突く国際犯罪資本とカンボジアのリスク
こうした「ルールの形骸化」という隙を突く形で、米英の制裁リストに名を連ね、オンライン詐欺や人身売買との関連が指摘される、カンボジアのプリンス・グループやフイワン・グループの関係者が、日本の高級不動産を資金洗浄の舞台として利用している疑いが報じられています。
カンボジア自身も、2023年2月にFATFのグレーリストから削除されましたが、前述のグループ等の不透明な資金移動が注目され、依然として再リスト入りの強いリスクを抱えています。同国が再び国際的な監視対象となることを避けるためには、単なる法令の文字面を整えるだけでなく、現場での実効性のある法執行が急務となっています。

▪️ タイの先行モデル：実効性を担保するデジタル監視
日本やカンボジアが「ルールの整備」に終始する中、隣国タイは実効性において両国を凌駕しているとされます。タイの商務省および土地局が運用するAI企業分析システム（IBAS）は、デジタル技術を駆使して複雑な株主構成の裏側に隠れた「真の所有者」をリアルタイムで特定しています。
タイ資金洗浄防止事務所（AMLO）による「不法所有物件の無補償没収」という強硬な姿勢は、実効性の伴わない日本やカンボジアに対する、先行的なモデルケースとなっています。

▪️グローバル・スタンダード準拠による市場の健全化
市場分析の専門家は、制度の変容が価格に与える影響を次のように考察しています。

「2024年のフォローアップを経て日本の制度面は評価されましたが、今後はその実効的な運用が市場の信頼を左右します。国際的な金融規制の足並みが揃うことで、不透明な資金の流入ルートが遮断されれば、これまで価格を押し上げてきたプレミアム分が剥落し、規制の緩かった日本やカンボジアなどでは、健全な水準への価格調整が進むと考えられます。これは一時的な衝撃を伴うものの、不健全な資本依存からの脱却を意味します。」

世界規模で進む透明化への取り組みは、真の適正価格を市場に取り戻し、持続可能な不動産投資環境を構築するための不可欠なプロセスといえます。

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