ウラケン不動産

YouTuber23万人、著書は累計36万部超。ゼネコン営業10年→起業→不動産投資家→出版16冊→国内外で5社経営→自称日本を代表する不動産コンサルタント→マレーシア移住12年目🇲🇾不動産実務検定を監修認定する（一財）日本不動産コミュニティー代表理事。レーシングドライバー兼マグロ釣師

[ウラケン不動産 @urataken]

【1ドル=170円時代は来るのか？】

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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

今日は、「170円時代は本当に来るのか？」というテーマでお話ししたいと思います。

先日、久しぶりにマレーシアで車にガソリンを入れたのですが、なんとレギュラーガソリンが1リットル160円でした。

日本とほぼ同じ値段です。

僕がマレーシアに移住した12年前は、1リットル60円くらいでしたから、この12年でインフレと円安のダブルパンチにより、体感2.5倍になったことになります。

「円の購買力が落ちる」というのは、まさにこういうことなんですね。

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5月に書いた通りになってしまいました
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今年の5月、僕はこのブログで「為替介入は焼け石に水」という記事を書きました。
https://t.co/lTuDxwyq9S

GWの為替介入で、一時155円台まで円高に振れましたが、円安の構造そのものが変わっていない以上、また157円、158円、160円へと戻っていく可能性が高い、とお話ししました。

その後どうなったかというと、6月末には一時162円台をつけ、これは1986年12月以来、約39年半ぶりの円安水準でした。

そして市場では今、「年末には1ドル170円」というシナリオまで語られ始めています。

そこで今日は、170円時代が本当に来るのか、僕の見立てをお話ししたいと思います。

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この2ヶ月で円安の材料がさらに2つ増えた
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前回の記事では、円安が止まらない構造的な要因として、日米の金利差、貿易赤字、デジタル赤字のお話をしました。

この構造は今も何ひとつ変わっていません。

それどころか、この2ヶ月で円安の材料がさらに2つ増えてしまいました。

一つ目は、日本の財政拡張路線が鮮明になったことです。

6月末に政府が示した「骨太の方針2026」の原案では、これまで財政運営の中心目標だったプライマリーバランス（基礎的財政収支）の黒字化が、事実上格下げされました。
https://t.co/f9a2nBJlg1

さらに「強い経済実現に向けて適切な金融政策運営」という文言まで盛り込まれたため、市場はこれを「政府による日銀への利上げけん制だ」と受け止め、追加利上げの観測が後退しています。

当然のことながら、お金をどんどん使う国の通貨は売られやすくなります。

二つ目は、日米の金利差が縮まりそうにないことです。

アメリカはインフレが再燃する懸念から、簡単には利下げできない状況が続いています。

一方の日本は、上で述べた通り利上げがけん制されている。

つまり、日米の金利差は縮まるどころか、むしろ拡大しかねない様相なのです。

こうなると、世界のマネーはやはり円よりドルを選びます。

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僕の見立ては「164～165円までは行く」
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では、1ドル＝170円は本当に来るのでしょうか。

結論を言うと、僕は164～165円くらいまでは行くと見ています。

このあたりは政府・日銀の介入警戒ラインでもあるので、いったんは攻防になるでしょう。

170円まで行くかどうかは、正直わかりません。

ただ、大事なのはここからです。

170円に「行くか行かないか」を当てることには、ほとんど意味がありません。

それよりも、近い将来170円台になっても困らないように、今のうちに資産保全をしておくことの方がよほど重要です。

前回の為替介入で見た通り、国が円の価値を守ってくれると期待してはいけません。

自分の資産は、自分で守るしかないのです。

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「老後は物価の安いアジアで」はもう幻想です
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そしてもう一つ、マレーシアに住んでいる僕だからこそお伝えしたいことがあります。

それは、「東南アジアは日本より安い」という常識が、すでに崩れつつあるということです。

冒頭のガソリンの話だけではありません。

今のマレーシアの生活コストは、外食も家賃も、体感では日本と同じくらいになっています。

昔のような「日本の3分の1で暮らせる」という感覚は、もうありません。

さらに、ビザの取得要件も年々厳しくなっています。

つまり、「日本の年金が心もとなくても、老後は物価の安いアジアで暮らせばいい」というプランBは、ある程度の資産がないともう成立しないのです。

昔のように「東南アジアは日本より下」という感覚でいると、大変なことになります。

これ、意外と気づいていない方が多い印象です。

円建ての資産しか持っていない人は、円の購買力低下と、逃げ先だったはずのアジアの物価上昇という、二重の意味でリスクを抱えていることになります。

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170円台を前提に、資産を点検しよう
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円安は他人事ではありません。

円だけで資産を持っている方は、外貨建て資産や、インフレに強い現物資産への分散を考えるタイミングです。

何より大事なのは、早く始めること。「170円になってから」では遅いのです。

170円台を前提に、ご自身の資産ポートフォリオを一度点検してみることをおすすめします。

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[ウラケン不動産 @urataken]

【路線価が上昇しても驚かない理由】

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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

7月1日に国税庁から、2026年分の路線価が発表されました。
https://t.co/Wh41vLzpNW

全国平均で前年比2.9％上昇。

5年連続のプラスで、2010年以降では最大の伸び率だったということで、各メディアが大きく報じています。
https://t.co/B4rID2aLU0

ただ、正直に言うと「やっぱりね」というのが僕の第一印象です。

上昇すること自体は、驚くべきことではありません。

今日はその理由と、むしろ今注目すべきポイントについてお話しします。

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路線価の上昇に「驚きはない」
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そもそも路線価というのは、公示地価、つまり1月1日現在の地価の8割を目安に設定されるものです。

ですから、公示地価が上昇していれば、路線価が上がるのは当然の話なんですね。

さらに言えば、路線価は「1月1日時点」の地価を反映しています。

7月に発表されるのに、実態は半年前の数字です。

つまり、今回発表された路線価は、日銀が本格的な利上げに動く前の地価を映しているわけです。

ですから、「路線価が上昇した！」というニュースを見て、慌てる必要はありません。

これは、あくまで半年前の状況報告です。

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注目すべきは「リゾート地」と「来年の公示地価」
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今回、上昇率で飛び抜けているのが、インバウンド需要を受けたリゾート地です。

たとえば、

長野県白馬村が32.7％増
野沢温泉村が31.3％増
北海道富良野市が28.0％増

いずれも「第2のニセコ」として、海外資本の流入が続いているエリアです。

ただ、ここは冷静に見ておく必要があります。

外国人投資家の多くは、借り入れで物件を購入しています。

金利コストが上がれば、利回りの計算が合わなくなってくるわけです。

ですので、金利が上がればこうした投資目的の需要は、少しずつ落ち着いてくるはずです。

一方、僕が本当に注目しているのは、来年3月に発表される「2027年の公示地価」です。

この数字を見れば、利上げが地価にどう影響したかが初めてわかります。

そこが、今後の不動産投資の判断を大きく左右する転換点になると思っています。

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路線価が上がると「相続税」も増える
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路線価の上昇で、もう一つ見過ごせないのが相続税への影響です。

相続税の課税対象になる被相続人の割合。

いわゆる「課税割合」と呼ばれる数字ですが、2014年の基礎控除引き下げ前は4％程度でした。

それが今や約11％まで上昇してきています。

国税庁のデータでは、2024年に初めて10％を超えました。

つまり、日本で亡くなる方の約9人に1人が、相続税の対象になっているということです。

「相続税は資産家だけの問題」というのは、もはや昔の話なんですね。

そして、不動産価格の高騰がこれに直撃しています。

3年前に「うちは相続税はかからない」と試算していた方でも、土地の評価額が上昇したことで、今や課税対象になっているケースも出てきています。

さらに、2027年からは相続開始前5年以内に取得した財産について、評価方法が変わってきます。

計画的に動かないと、知らないうちに税負担が増えていた・・・という事態になりかねません。

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まずは「自分の土地の路線価」を調べてみてください
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不動産を持っている方は、まず国税庁の「路線価図・評価倍率表」で、自分の土地の路線価を確認してみてください。
https://t.co/qyvWrl9ePr

路線価が上がっているなら、相続財産の評価額も上がっています。

試算する場合は、「路線価×土地面積」で、おおよその評価額を出すことができます。

思ったより評価額が大きくなっているなら、早めに税理士や専門家に相談することをお勧めします。

来年の公示地価の発表まで動かないのではなく、今から手を打っておくのが賢明です。

相続対策は、早く始めるほど選択肢が増えます。

ぜひ一度、ご自身の土地の路線価を確認してみてください。

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[ウラケン不動産 @urataken]

Claude Fable5で不動産実務検定２級１級の練習問題と解答解説集を作らせてみた。
今まで人力でなんだかんだ１ヶ月くらいかかってたのに10分くらいで99%ほぼ完璧なものが出来上がった。すごい時代だねぇ。ただしトークン使用量は膨大😆
まぁ空いた時間で釣りに行けるからプライスレスだな😆

[ウラケン不動産 @urataken]

【夏の空室対策は7月中に動かないと手遅れです】

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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

7月、8月は賃貸が最も動かない時期です。

猛暑で内見に来る人は減り、引っ越し費用も高く、進学・就職・転勤といった動機もない。

この2か月間は、1年で最も成約が難しいシーズンです。

空室を抱えている大家さんの中には、ここへきて焦って広告料を積んだり、家賃を下げたりする方がいます。

気持ちはよくわかります。

でも、そもそも動く人が少ない時期に条件を緩めても、ほとんど効果がない。

むしろ、本来もらえたはずの家賃を下げてしまうだけの損になりかねません。

今やるべきことは、「夏に埋める」ではなく、「9月の入居の旬に向けて仕込む」こと。

そのためには、7月中に動き出さないと間に合わないのです。

今日はその話をします。

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賃貸の山は年に2回。夏はその谷間です
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賃貸需要には、はっきりした波があります。

いわゆる入居の旬というやつです。

いちばん大きい山が1～3月の年度替わり。

進学・就職・転勤が一気に動くシーズンです。

そして次の山が、9～10月の秋の異動シーズン。

下半期の転勤や、転職に伴う引っ越しが集中します。

この2つの山にはさまれた7～8月が、1年でいちばん人が動かない谷間の時期です。

そしてそれは「頑張って埋める期間」ではなく、「秋に向けて準備する期間」です。

では、なぜ「7月中」なのか。

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逆算するとこうなります
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同じ空室でも、秋の需要期にベストな状態で出せるかどうかで、決まるスピードがまるで変わります。

9月の需要期に部屋を「いつでも入居できる状態」で出すには、今から何日あるでしょうか。

計算してみてください。

退去後の原状回復に2～3週間。

設備交換やちょっとしたリフォームを入れるなら、業者の手配も含めて1か月はみておきたい。

次に、募集を出してから内見・申込・審査・契約まで、平均すると1～2か月かかります。

この2つを足すと、9月頭に決めたいなら着手はおおむね7月中がギリギリのライン。

しかも、今は梅雨明けのタイミングで、リフォーム業者に外壁・屋上・エアコン工事の依頼が一気に集中する時期です。

「今月中に動く」と「来月に先送りする」では、業者の空き状況がまるで違う。

先送りすると「8月末ですね」「9月になります」という返事が返ってくるのがオチです。

動くなら、今週中です。

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7月中にやるべき4つのこと
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具体的に、今月のうちに手をつけてほしいことを4つに絞ります。

一つ目は、空室と退去予告が出ている部屋の棚卸し。

今空いている部屋だけでなく、「8～9月に退去予定」の部屋も含めて、秋の需要期にどれだけ在庫が出るかを先に把握しておく。

これが全ての出発点です。

二つ目は、原状回復とリフォームの発注を前倒しすること。

業者が混む前に押さえる。

エアコン・給湯器・クロスといった「決め手になる設備」は、夏のうちに手配しておくことが重要です。

三つ目は、募集条件の見直し。

家賃を周辺相場と突き合わせて、高止まりしていないか。

礼金ゼロ・フリーレント1か月といった条件を、繁忙期に向けて“前もって”設計しておく。

条件は、「需要期に入ってから慌てて下げる」のがいちばん損です。

準備した状態で9月を迎えるか、バタバタしながら対応するかで、結果が大きく変わります。

四つ目が、仲介業者への営業です。

これ、意外と後回しにされがちですが、とても大事です。

9月に客付けしてくれるのは仲介業者の担当者です。

「あの大家さんの物件は決まりやすい」「連絡が早い」「条件が明確」。

そういう信頼関係が、繁忙期に真っ先に紹介してもらえるかどうかを左右します。

夏の暇な時期こそ、普段なかなか行けない仲介業者を回って顔を出しておく。

そして、例えばAIでホームステージングした物件のチラシを作成して「9月に●部屋空く予定です」「営業活動に使ってください」と渡しておく。

訪問の際は、残暑見舞いとしてビールなんかを差し入れると印象づけられますし、これだけで、秋の客付けスピードがかなり変わるはずです。

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準備した人から、秋の客を決めていく
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空室対策というのは、結局はタイミングの勝負です。

同じ部屋でも、秋の需要期に「すぐ入れる状態」で出ているか、そこから工事を始めるかで、決まるスピードがまるで違う。

夏は暇だから動かない、ではなくて、夏が暇だからこそ秋の仕込みをする。

これ、他人事じゃないんですよ。

あなたの物件に夏前後で退去が出そうなら、まずはカレンダーを開いて、9月から逆算してみてください。

動き出す日は、もう来ています。

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[ウラケン不動産 @urataken]

【独身マイホームが賛成できない理由】

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https://t.co/egxlFQ6Ki5

こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

先日、谷本塾長から面白いデータを教えてもらいました。

それは、「独身の持ち家率」がかなり上がっているというデータでした。
https://t.co/9Frl7gyoJW

このデータを見ると、なぜ独身の持ち家率があがっているのか？その背景がよくわかります。

令和5年の住宅・土地統計調査によると、20～65歳の現役独身世帯における持ち家率は全国で20.3％、首都圏では18.8％。
https://t.co/HBZggB78yy

しかも、首都圏の戸建て購入者に占める独身世帯の割合は年々増加傾向にあります。

もうひとつ、見逃せないデータがあります。

国立社会保障・人口問題研究所の「人口統計資料集」では、50歳時点での未婚率が男性28.3％、女性17.8％に達しました。
https://t.co/PtRVynDOng

40年前の1980年の未婚率は男性2.6％、女性4.5％でしたから、約40年で10倍近くに跳ね上がったことになります。

つまり、「一生独身かもしれない」という現実が、マイホーム購入の動機になっているということなのだと思います。

でも正直に言うと、僕はあまり賛成できないんですよね。

今日はその理由を3つお話しします。

＜賛成できない理由① 住む場所が固定されるリスク＞

持ち家を持つということは、住む場所を固定するということです。

転勤、起業、親の介護、そして海外移住・・・人生には「動く必要が生まれる瞬間」が、思っている以上に多くあります。

僕自身、2014年にマレーシアへ移住しましたが、あのときもし持ち家があったら、海外移住という決断はできなかったと思います。

「賃貸に出せばいい」という声もありますが、住宅ローンは原則として自己居住が条件です。

勝手に賃貸に出すとローン契約違反になり、一括返済を求められるリスクがあります。

これ、意外と知らない方が多い印象です。

独身の最大の強みは「身軽さ」です。

その強みを、家を買うことで手放していないか。

まずここを考えてみる必要があると思います。

＜賛成できない理由② パートナー問題は笑えない現実＞

パートナーが気に入るかどうか？という問題もあります。

独身率が上がっているとはいえ、「一生独身」と決めている方は少数派でしょう。

多くの方は「チャンスがあれば結婚したい」と思っている。

そこで考えてほしいのが、間取り・立地・築年数の好みは人それぞれだということです。

あなたが気に入った家を、将来のパートナーが気に入るとは限りません。

「この家、ちょっと・・・」と言われたとき、どうしますか？

もちろん、売却すれば解決できます。

でも購入直後は、諸費用（仲介手数料・登記費用・ローン手数料など）だけでも物件価格の5～7％のマイナスからスタートしています。

同じ価格で売れたとしても、最初の数年間はマイナスになる可能性が高いわけです。

つまり、「気に入らなかったら売ればいい」といっても、実際には相当なコストがかかる話なんですね。

＜賛成できない理由③ 単独ローンはリスクの一点集中＞

独身でローンを組むということは、リスクが一点に集中してしまうということです。

収入源がひとつということは、病気、怪我、リストラなどで収入がゼロになった瞬間に返済が止まります。

夫婦であれば、どちらかの収入が半減してももう一方でカバーできる設計が作れますが、独身ではそれができません。

「団信があるから大丈夫」という人もいますが、団信がきくのは死亡・高度障害のとき。

「働けなくなった」「収入が半分になった」というケースには対応していません。

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それでも買うなら、「現金比率を高めた中古」という選択
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それでも「どうしても家を買いたい」という独身の方への現実的な提案もあります。

僕が比較的アリだと思うのは、価格が安定している中古物件を、現金比率を高めて買うというやり方です。

理由はインフレヘッジです。

現金を持ち続けるということは、インフレが進むほど実質的な価値が目減りしていくということです。

一方、不動産は物価上昇に連動して価格も上昇しやすい。

現金で持つよりも、不動産というかたちで資産を持っておく方が、インフレ局面では有利に働くことが多いです。

ただし、新築をフルローンで買うのは話が違います。

現金比率を高めることで月々の返済負担を下げ、収入が減っても耐えられる設計にしておくことが前提です。

価格が成熟している中古であれば、買った瞬間から大きく値下がりするリスクも低いわけです。

つまり「現金を持っているよりも、使える不動産に換えておく」という発想で買うなら、一定の合理性があると思っています。

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独身最大の資産は「身軽さ」
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独身率が上がる時代だからこそ、「身軽に動ける」ことの価値はむしろ上がっています。

住む場所の固定、パートナー問題、収入リスクの一点集中。

これらを踏まえた上で「それでも買う」という結論に至るなら、現金比率を高めた中古という選択肢を検討してみてください。

マイホームは夢ではなく、手段です。

その手段が、今の自分のライフステージに本当に合っているかどうかが一番重要です。

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【その仕事まずAIと壁打ちしなさい！】

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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

この一週間、当社ではAIの全社導入に向けた準備を本格的に進めています。

7月からAIオールインすると決めたのですが、準備を始めてみてあらためて実感したことがあります。

AIの使い方には、はっきりとした「層」があるということです。

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ほとんどの人は、AIを検索エンジンとして使っている
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総務省の令和7年版情報通信白書によると、日本人がAIを使う目的のトップは「情報収集・調べもの・検索内容の要約」で50.6％。

次が「アイデア出し」で34.1％です。

つまりAIを使っている人の中でさえ、過半数が検索の延長で使っているのが実態です。

さらに言うと、一般従業員でAIを毎日使っている人はわずか10％（Gallup調査）。

週に数回使っている人を含めても23％にとどまります。

対照的に、エンジニアは51％が毎日使っています。

僕の体感では、AIを「検索エンジンの延長」でしか使っていない層が全体の97％近くいます。

画像生成やプレゼン作成など、もう一歩踏み込んで使っている人が2％くらい。

プログラミングやAIエージェントを組んでプロジェクトを回している人は1％いるかどうか。

数字を見ると、体感とほぼ合致しています。

問題は、この「検索エンジン的な使い方」のままでいると、AIに仕事を奪われるか、AIを使いこなせる同僚や部下に「使われる側」になってしまうということです。

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AIを使いこなせるのは、実は40代・50代
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「AIは若者のもの」という誤解があります。

でも、僕はまったく逆だと思っています。

AIを本当に使いこなせるのは、高い専門性を持っていて、部下を使ってプロジェクトを回してきた経験がある人です。

AIへの指示（プロンプト）は、要するに「仕事の依頼の仕方」です。

何をどこまでやってほしいか、何が成果物か、どんな品質を求めるか、それを正確に伝えられる人が、AIを一番うまく動かせる。

それは若さより、経験値の話です。

なので、AIの使いこなし方さえ覚えれば、40代・50代のほうが圧倒的に有利です。

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「仕事をしている感」と「成果が出ていること」は別の話
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うちの会社でも、ずっと気になっていることがあります。

SNSの投稿、広告バナーの作成、マーケティングの施策、クライアントへの営業やプレゼン、自分の感覚と「型」だけで、何の疑いもなく「作業」を続けている人がいます。

やっている感はある。

でも全然成果が出ていない。

なぜ成果が出ないのかを自分で勉強し、研究して改善できる人が恐ろしいほど少ない。

いつのまにか「仕事」が「作業」になってしまっている。

これは僕の会社だけではなく、多くの会社で起こっていることだと思います。

仕事を「作業」としてこなしている人は、いずれその仕事はAIに置き換えられると思った方がいい。

そこには、考えることが含まれていないからです。

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何かする前に、AIと壁打ちをする
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じゃあ、どうすれば考えることができるのか？どうすれば行動に繋げることができるのか？その答えはシンプルです。

何かをする前に、必ずAIと壁打ちをする。

それだけです。

「このSNS投稿、どうすればもっと反応が上がるか？」
「このサービス、どうマーケティングすればいいか？」
「視聴者を効果的に増やすには何をすべきか？」

上司に相談するのは恥ずかしい、怒られそう、自分で考えろと言われるかもしれない・・・そういう気持ち、よくわかります。

でもAIはどんな初歩的な質問にも答えてくれます。

文句も言わない。

あなたの仕事に合わせて、的確なアイデアを出してくれます。

優秀な部下を1人、無料で持てるようなものです。

仕事ができる人というのは、たくさん勉強して、数え切れないほどトライアンドエラーを繰り返してきた人たちです。

今はその勉強を、AIに質問するだけで圧縮できる時代になりました。

PDCAを自分で回せない人間が、一発で最高の成果を出せるわけがありません。

壁打ちして、試して、改善する。その繰り返しです。

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まず壁打ちから始めてください
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本来のAI活用が力を発揮するのは、AIエージェントを使ってプロジェクトを自動化する、ということです。

まだAIを検索エンジンの延長でしか使ったことがないという人は、その前のステップにいるということです。

今すぐやるべきことは、すべての仕事に対してまずAIと壁打ちをすること。

それだけを習慣にするだけで、仕事のクオリティは今とはまったく変わるはずです。

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[ウラケン不動産 @urataken]

MTCC第2戦 レース1ポールトゥウィンで勝ちました🏅リバースグリッドのレース2も勝ちました🏆完璧な週末でした💯

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MTCCマレーシアツーリングカー選手権Rd2予選、ポールポジション🏁

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【35年間年金を払うのと戸建賃貸一戸どっちが得か？】

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https://t.co/7amMuc8agu

こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

突然ですが、ちょっとイメージしてみてください。

「35年間、毎月欠かさず年金保険料を払い続けるのと、戸建て賃貸を1戸持つのと、どっちが得なのか？」

年金は義務だから比較するのもおかしい、そう思う方もいるかもしれません。

でも資産形成という視点で冷静に数字を並べると、見えてくるものがあります。

今日はその話をします。

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国民年金、35年払い続けるとどうなるか
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まずは国民年金から見てみましょう。

国民年金の保険料は毎年少しずつ改定されますが、2026年度は月額約17,000円です。

これを35年間払い続けると、生涯の支払総額は約714万円になります。

そして65歳から受け取れる国民年金は、40年納付で満額月約68,000円。

35年の場合は満額の87.5％ですから、月約6万円程度の受給になります（※2026年時点の目安）。

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厚生年金、35年払い続けるとどうなるか
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会社員の方は厚生年金も上乗せされます。

月収30万円を前提にした場合、厚生年金の保険料率は18.3％で、本人と会社が半分ずつ負担します。

本人の負担分は月約27,000円。

35年間の個人負担合計は約1,130万円になります。

会社がさらに同額を負担しているので、合計の投入額は約2,260万円に上ります。

受給額は65歳から月約13万円、70歳まで繰り下げると月約18万円です。

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戸建賃貸1戸で同じ収入を作るとしたら
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では不動産ではどうか。

戸建て賃貸を500万円で仕入れて、月7万円の家賃収入を得るとします。

表面利回りは約16.8％です。

これで国民年金の月6～7万円に相当する収入が手に入ります。

年金保険料の生涯支払額が714万円に対して、戸建賃貸なら投資額は500万円で済みます。

しかも、不動産は「元本」が手元に残りますので、将来売却すれば最低でも土地値分の資金は戻ってきます。

年金は受給が始まっても元本は戻りません。

次に厚生年金と比べてみます。

月13万円の受給に相当する収入を戸建て賃貸で作るとしたら、500万円の物件を2戸持てば月14万円になります。

投資総額1,000万円。

個人が35年間に負担する厚生年金保険料、約1,130万円より130万円安く、しかも資産として残ります。

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年金と不動産、構造的に何が違うのか
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ここが本質的な違いです。

年金は「インカムのみ」の商品です。

毎月受け取れますが、元本はゼロ。

死んだ時点で終わりです。

早く亡くなれば払い損になります。

一方、不動産は「インカム＋キャピタル」の両方が期待できます。

毎月の家賃収入（インカム）に加え、売却益（キャピタル）の可能性があり、資産として子や孫に引き継ぐこともできます。

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年金はあてにしていいのか
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率直に言うと、僕は年金を「あてにしてはいけない」と思っています。

少子高齢化が進む日本では、受給開始年齢はじわじわと引き上げられています。

僕が社会人になった頃の受給開始年齢は60歳でしたが今は65歳からが基本です。

いずれ67歳、70歳に伸びていく可能性は十分あります。

長生きするほど受け取れる総額は増えますが、逆に言えば早く亡くなれば払い損です。

「自分が払った分は返ってくる」と思っている方も多いですが、これは誤解です。

年金は積立方式ではなく「現役世代が高齢者を支える」賦課方式で運営されています。

支払った保険料がそのまま自分に戻ってくるわけではなく、その意味では税金と構造的に近いものがあります。

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ではどうすべきか
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年金をまったく信じるな、とは言いません。

ただ、年金だけに老後を委ねるのは大変危険だということです。

僕の考えでは、老後の安心を作るには「年金＋不動産＋金融資産」の三本柱が理想です。

年金は土台として受け取りつつ、不動産で毎月のキャッシュフローを稼ぎ、金融資産で長期的な資産成長を狙う。

この三つを組み合わせることで、年金給付が削られても生活水準を維持できる体制が作れます。

戸建て賃貸1戸を探すのは、35年間毎月保険料を払い続けることよりずっとシンプルです。

500万円の投資資金は、月5万円をNISAで積み立て投資をして5％で運用ができれば7年で貯めることができます。

何より大事なのは、早く始めること。

準備ができていない方は、今すぐ始めることを強くお勧めします。

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[ウラケン不動産 @urataken]

【耐用年数47年の木造マンションって何？】

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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

「木造マンション」という言葉を耳にしたことはありますか？
https://t.co/F69wFmjlxH

木造といえば「アパート」のイメージが強いと思いますが、いま不動産投資の世界で新しい選択肢として注目されつつあるのが「木造マンション」です。

ポイントは、「耐用年数47年」という点です。

木造の法定耐用年数は元々22年で、RC造（鉄筋コンクリート）の47年とは大きな差がありました。

それが条件次第でRC造と同じ47年を選べるようになったということです。

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木造なのに47年？通常の木造と何が違うのか？
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一般的な木造アパートの法定耐用年数は22年です。

これは税務上の減価償却期間であり、建物の実際の寿命とは別の話です。

では新しい木造マンションは何が違うのか。

大きな違いのひとつがCLT（直交集成材）の普及です。
https://t.co/9hKhdgogH8

CLTとは、木材を繊維方向が直交するよう重ねた工法で、強度・断熱性・遮音性・調湿効果に優れた建材です。

木造でありながら、RC造に劣らない耐火性と耐久性を実現できます。

断熱性に関しては、CLTを使った木造マンションは一般的なRC造よりも高い性能を持っています。

例えば、木材は蓄熱しにくく断熱効果が高いため、冬は暖かく夏は涼しい居住環境になりやすいので、入居者にとって非常に快適な暮らしが実現できると思います。

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「エンジニアリングレポート」とは何か
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耐用年数47年を実現するカギとなるのが、エンジニアリングレポート（ER）です。

これは某ハウスメーカーが採用している方式ですが、建物の物理的な状況を第三者が客観的に評価した調査報告書で、以下の4項目を審査します。

・建物状況調査（構造・設備の現状確認）
・地震リスク評価
・建物環境リスク評価
・土壌汚染リスク評価

このレポートを取得し、監査法人の承認を得ることで、耐用年数を22年（木造の法定耐用年数）か47年（RC造の法定耐用年数）かを選択して適用できるようになります。

ここで一点、正確に押さえておきたいのは、「国税庁が47年を認定している」わけではないということです。

国税庁の法定耐用年数の表は全く変わっていません。

ただ、エンジニアリングレポートと監査法人の承認を根拠とすることで、税務上47年を選択適用できるという仕組みです。

いわば「監査法人のお墨付き」により、税務上の裁量として認められているというのが、正確な理解です。

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投資家目線で見るメリット
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では、不動産投資家にとって47年の耐用年数が取れると何が嬉しいのか。

主に3つあります。

①融資期間が伸びる

銀行の融資期間は耐用年数を基準に決まります。

47年の評価が得られれば融資期間が長くなり、月々の返済額を抑えてキャッシュフローを出しやすくなります。

②長期の減価償却で節税効果が続く

47年かけて建物を経費に落とせるため、節税効果が長く継続します。

22年で償却が終わってしまう通常の木造と比べて、税負担の面でも有利に働くケースも多いと思います。

③中古になっても残存年数が多く、出口が取りやすい

築10年で売却する場合、通常の木造なら残存年数は12年（厳密には14～15年）です。

それが47年であれば37年残っていることになりますので、次の買い手も融資を受けやすくなります。

買い手が融資を受けやすいということは、売りやすいということです。

出口まで考えたとき、この差は非常に大きいと思います。

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知られていない盲点：築古木造の耐用年数を伸ばす方法
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少し話は変わりますが、既存の築古木造アパートを持っている方向けの盲点も紹介しておきます。

実は耐用年数を伸ばすことができるケースがあります。

例えば、築30年の木造アパートを中古で取得した場合、通常の「簡便法」で計算すると耐用年数は「22年×20％＝4.4年」、つまり、わずか4年しか減価償却できません。

ところが、不動産鑑定評価を活用すると「経済的残存耐用年数」という概念で評価でき、維持管理状態が良ければ、10年以上の耐用年数が認められるケースがあります。

税務署の立場から言っても、耐用年数が長い方が、長く課税所得が出て税金が取りやすくなるため、損をしません。

これはあまり知られていない事実のひとつかもしれません。

もし耐用年数を長くすることができれば、デッドクロスの回避にもなりますし、出口も取りやすくなるかもしれません。

適用できるケースかどうかは税理士への相談が必須ですが、知っておく価値はある盲点です。

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コストは？
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気になるのが建築費です。

木造マンションはRC造より安いですが、通常の在来木造よりは高くなります。

目安としては「RC造＞木造マンション（CLT工法）＞在来木造」という序列です。

具体的なコスト感はまだ調査中ですが、在来工法の鉄骨造と同程度のコスト感であるなら、断熱性・遮音性・居住性のトータルパフォーマンスを考えれば、十分に競争力がでてくると思います。

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[ウラケン不動産 @urataken]

【今急落しているJ-REITは狙い目かもしれない】

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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

最近、J-REIT（不動産投資信託）の価格が下落し続けているのをご存じでしょうか。
https://t.co/0JVAOqQBqg

東証REIT指数はこの半年で大きく落ち込み、市場全体の平均利回りが5％を超えるという状況になっています。

株式市場が好調な今、あまり話題にならないのですが、これはかなり注目すべき動きだと思っています。

そこで今日は、J-REITが急落している理由と、「実は今が狙い目では？」という話をします。

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なぜJ-REITは下がり続けているのか
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一番の原因は、金利の上昇です。

J-REITは物件を購入するために金融機関から借り入れを行ないます。

金利が上がると返済コストが増えて、投資家に分配できる利益が目減りします。

実際、一部の銘柄ではすでに分配金の減配予想が出始めています。

もう一つの影響が、イールドスプレッドの縮小です。

これは少し専門的な言葉ですが、要はJ-REITの利回りと国債利回りの差のことです。

金利が上がると国債の利回りも上がります。

わざわざJ-REITに投資しなくても、国債でそこそこの利回りが取れるなら、お金はより安全な国債や株式の方に流れていきます。

日本の長期金利が2.4％程度まで上昇し、アメリカも利上げ方向で動いている今、この流れが続いています。

株式市場が日経平均の最高値更新など好調な動きを見せているため、J-REITはさらに「忘れられた資産」になりやすい状況です。

これが急落の構造です。

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それでも今のJ-REITが狙い目な理由
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ただ、僕がいま注目しているのはここからです。

一つ目は、NAV倍率が1.0を割り込んでいること。

NAVとはNet Asset Value、日本語にすると純資産価値です。

J-REITが保有する不動産を時価評価したときの資産価値と比べて、いまの株価がどのくらいの水準にあるかを示します。

NAV倍率が1.0を下回るということは、「その不動産を直接買うより、J-REITを通じて買った方が安い」という状態です。

実物不動産の価格は依然として高騰しているのに、それを保有しているJ-REITが実際の資産価値より安く買えるというのは、理論上かなりお得な状況です。

二つ目は、平均利回り5％超という水準です。

日本の優良不動産の実物利回りが4～5％前後であることを考えると、J-REITで5％以上の利回りが取れるのは相対的に割安感があります。

しかも管理の手間もなく、少額から分散投資ができます。

三つ目が、J-REIT特有の利益の90％以上を投資家に分配するという仕組みです。

これは税法上の優遇措置を受けるための条件で、J-REITは稼いだ利益をほぼ丸ごと分配しなければなりません。

つまり内部留保で企業が利益を溜め込むということがなく、利回りが構造的に安定しやすい特徴があります。

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注意点：金利動向は引き続き要チェック
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もちろん、リスクもあります。

金利がさらに上昇し続ければ、分配金の減配が続き、価格もさらに下がる可能性があります。

特に借入金の返済期間が短い銘柄は、借り換えのたびに高い金利の影響を受けやすいので注意が必要です。

銘柄を選ぶなら、固定金利比率が高くて借入金の調達期間が長い銘柄を選ぶのが、今の金利上昇局面では賢明です。

利回りだけを見て飛びつくのは危険で、財務構造をしっかり確認してから動いてください。

実物不動産の価格が高くてなかなか手が出ない、でも不動産に投資したい・・・そういう方にとって、J-REITは今ひさしぶりに「見直す価値がある」水準に来ていると思います。

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【民泊規制強化！民泊は生き残れるのか？】

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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

先日、観光庁が「住宅地での民泊を実質的に禁止する条例の改正を容認する」方針を示した、というニュースを目にしました。
https://t.co/iFxr3jAJKr

大阪市が特区民泊の新規受け付けを停止し、京都市も条例改正を進める。

東京でも区ごとに営業日数が削られていく。

全国的に民泊の締め付けが強まっています。

「民泊投資はもう終わりか」と不安に思っている方も多いかもしれません。

今日はそこを整理してみます。

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世界の民泊規制はこんなもの
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まず気になるのは、日本だけが厳しいのか？という点です。

世界を見てみると、規制は各国でバラバラです。

アメリカは自治体ごとに対応が分かれていて、ニューヨーク市は2023年に事実上の民泊禁止と言える厳しい規制を導入しました。

ホスト自身が常駐し、ゲストは同時に2名までという条件となっていて、ビジネスとしてはほぼ成立しません。

一方でフロリダ州の一部の都市など、まだ比較的自由な地域も残っています。

ヨーロッパも厳しい方向です。

パリは年間90日、アムステルダムは30日という上限を設けていて、バルセロナは2028年までにAirbnbの全許可証を失効させる計画まで発表しています。
https://t.co/Y0xTJbsbem

観光客が増えすぎて地域住民の生活が壊れる「オーバーツーリズム」への反発が背景にあります。

僕が住んでいるマレーシアはどうかというと、まだ規制は緩い方です。

コンドミニアムでも短期賃貸が普及していて、KLの主要エリアではAirbnbが盛んに使われています。

ただ、ここでも管理組合が独自に禁止するケースが増えてきていて、流れとしては同じ方向に向かっています。

つまり、日本だけが特別に厳しいというわけでもなく、世界的に民泊への締め付けは強まっているのが実態です。

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日本で民泊が問題になる本当の理由
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では、日本でこれほど民泊が問題になっている理由は何なのか。

僕の見立てでは、分譲マンションでの無許可民泊が最大の原因だと思います。

本来、分譲マンションの管理規約には「民泊禁止」を明記しているケースがほとんどです。

ところが、それを分かっていながらこっそり貸し出している人がいる。

そして、

・ゴミの出し方を知らない、守らない
・廊下で騒ぐ
・エントランスのオートロックが見知らぬ人に開けられる

・・・こういうトラブルが積み重なった結果、「民泊＝迷惑」というイメージが定着してしまいました。

問題の根っこは「民泊そのもの」ではなく「ルールを守らない運営」の方にあるのだと思います。

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条例で規制しても、イタチごっこになる
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では、今回の規制強化で問題は解決するのか。

正直、僕は懐疑的です。

自治体が条例で規制できるのは、大きく言えば「Airbnbなどのプラットフォームに掲載できなくする」ことです。

これはプラットフォーム上に届け出番号の掲載を義務付け、無許可物件を弾き出すという仕組みで、一定の効果はあります。

ただ、ここに大きな抜け穴があります。

それは、「中国の民泊サイト」です。

Airbnbやブッキングコムは日本の規制に対して比較的従順ですが、中国系のOTAや独自サイトに掲載されれば、日本の条例はほぼ届きません。
https://t.co/8c80AUb15V

いくら規制しても、中国からのインバウンド向けに民泊を運営している業者がこうしたサイトに移行するだけで、規制の実効性は大きく下がります。

結局、本気でルール違反の民泊を取り締まろうとするなら、プラットフォーム規制だけでなく建物ごとの抜き打ち確認や通報制度まで整備しないと意味がありません。

しかし、それだけの行政コストをかける余裕は地方自治体にはないでしょう。

イタチごっこになるのは目に見えています。

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民泊をやるなら旅館業の許可を取る
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では、民泊に興味がある人はどうすればいいか。

僕の考えは明快で、旅館業の許可を取ってやった方がいいということです。

旅館業の許可を取れば、年間180日の上限がなくなります。

消防法や建築基準法の基準を満たす必要がありますし、手間もかかりますが、合法的に年中稼働できる運営ができます。

グレーゾーンで怯えながら運営するより、手間をかけて正規に参入した方が長く続けられます。

民泊新法施行後、旅館業として届け出る事業者は着実に増えています。

結局、やるなら正面突破が一番賢いやり方です。

規制が厳しくなるほど、ルールを守って参入しているプレイヤーの競争優位は上がります。

過度な規制には僕も反対ですが、「無許可でこっそりやる」のが一番リスクが高い。

民泊に関心がある方は、まず旅館業の許可取得から調べてみてください。

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10月から変動金利は最低でも0.25%上昇します。ローンがキツくなる方への処方箋について解説しました。ぜひご覧ください。
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【AIで損する会社、得する会社】

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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

最近よく聞かれます。

「ウラケンさん、うちもそろそろAIやらないとマズいですよね？」と。

マズいです。

でも、たぶんあなたが思っているのとは違う意味でマズい。

今は「やるか・やらないか」の話ではありません。

「自分でやるか・人に丸投げするか」で、1年後に天と地ほどの差がつく、そういう局面に来ています。

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30年前、ホームページで僕は鳥肌が立ちました
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インターネットが出てきた頃、当時はみんな競ってホームページを作りました。

でも仕組みがわからないから、制作会社に何十万、何百万と払う。

丸投げだから、たいした作業じゃなくても管理費を取られ放題。

あの頃、HP制作会社が雨後の筍のように増えましたよね。

よくわからないものに、人はいくらでもお金を払ってしまうんです。

僕は起業したばかりでお金がなかった。

だから自分でやるしかなかった。

ホームページビルダーを買ってきて、1週間ほぼ不眠不休で勉強して、ドメインを取って、なんとかかんとかサーバーにつないだ。

自分のサイトがWebで検索できた瞬間、本当に鳥肌が立ちました。

そしてその1時間後、最初の注文が入った。

あの感覚は今でも覚えています。

やってみたら、なんてことない作業でした。

でも仕組みが体に染み込んだから、「どこをどう直せば反応が上がるか」が手に取るようにわかるようになった。

外注していたら、一生わからなかった感覚です。

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いま、まったく同じことが起きています
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僕はこの1週間、日本で一番AIを使い込んでいる56歳のおっさんと言っても過言じゃないくらい没頭しています。

そして確信しました。

これはインターネットと同じ、いやそれ以上のビジネスインフラの転換期です。

データもそれを裏づけています。

AIで期待を大きく上回る成果を出している企業は、その61％が「社長直轄」でプロジェクトを動かしているそうです。

一方で成果が出ない会社は、「競合がやってるから」と社員にChatGPTのアカウントを配って終わり。

飲み会の挨拶文を作らせて「便利だね」で止まっているそうです。

この差は、もう道具の差じゃないんです。

AIを「検索エンジンの延長」でしか使っていない会社は、何台ライセンスを買っても期待を超える成果は出ません。

日本企業で「期待を上回った」という割合は、アメリカやイギリスの4分の1にとどまっているという厳しい数字もあります。

内向きの効率化で止まっているからです。

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丸投げした瞬間、また同じ無駄が始まります
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ここで多くの社長がやりがちなのが、「よし、AIに強いコンサルや開発会社に頼もう」という発想です。

気持ちはわかります。

でも、これがホームページの時とまったく同じ失敗なんですよ。

丸投げすれば、また中身のわからないものに大金を払い続けることになる。

しかも社員の意識は薄いまま。

せっかくの転換期を、自社の力に変えられない。

逆に、自ら学んでAIを取り込んだ会社は何が起きるか。

生産性が今の10倍になり、利益が上がり、社員が定時に帰れるようになる。

そして、その利益や時間を給料や労働時間の短縮として社員に還元する。

すると、現場のやる気がさらに上がって好循環が回り出すんです。

やり方は難しくありません。

1部署・1業務に絞って2週間試す。

「作業時間を●％短縮した」と数字で見せる。

それを見た他部署が「うちもやりたい」と言い出す。

この小さな成功の連鎖が、会社を変えていきます。

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ポンコツになりたくなければ、社長が誰より使うこと
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はっきり言います。

AIアレルギーを持ったまま様子見していると、1年後には取り返しのつかない差がつきます。

そしてその差を決めるのは、現場でも、IT部門でもありません。

社長です。

社長が誰よりもAIを使いこなして、トップダウンで「うちはこう変える」と旗を振れるかどうか。

それだけなんです。

あの時、自分でホームページを作った僕がそうだったように、仕組みは触ってみればなんてことない。

まずは、社長であるあなた自身が、今日いちばん時間を食っている自分の仕事をひとつをAIにやらせてみてください。

話はそこからです。

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[ウラケン不動産 @urataken]

住宅ローン破綻しないための３つの対策法を解説しました。ぜひご覧ください。 https://t.co/06hzHSOUdO

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【「好き」より「得意」で仕事は選んだ方がいい】

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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

実はこの1週間、日本で一番AIを使い込んでいる56歳のおっさんと言っても過言ではないくらい没頭しています。

ずっと脳が覚醒した状態で、睡眠も3時間くらいになっています。

寝不足で正直ちょっとしんどいですが、こんな感覚は久しぶりで、めちゃくちゃ楽しんでいます。

感覚としては、1998年ごろにインターネットが出てきた時の衝撃に近い。

あの時も「これはビジネスのインフラが根本から変わる」と直感しましたが、AIも同じだと思っています。

むしろ、それ以上かもしれない。

まず自分が実験台になってから人に勧めるというのが僕のやり方なので、今は徹底的に使い込んでいます。

正直に言うと、今までの10倍くらい仕事ができるようになってきている感覚があります。

体力が落ちた50代でも、AIを使いこなせば優秀な若者にも負けないパフォーマンスが出せる、それくらいの変化です。

ただ、今日話したいのはAIの話ではありません。

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「没頭できる」ということは、それが「得意」ということ
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こうしてAIに触れて、「寝食を忘れて没頭できる」ということ。

これって、やっぱりロジカルに物事を組み立てる仕事が自分には向いているんだな、と改めて気づかされます。

「あの機能、こう使えるんじゃないか」「この仕組みをもっとうまく組み合わせたら」と、ふとした瞬間にアイデアが浮かんでくるのです。

寝ている間も脳が動いている感じがします。

これが「得意なこと」と向き合っている時のサインだと思っています。

同じようなことが、起業した時と、不動産実務検定を立ち上げた時にもありました。
https://t.co/KgUp5P5322

誰に言われたわけでもなく、とにかく動かずにいられない。

あの時の感覚と今が重なります。

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好きと得意は、別物です
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釣りが好きで、船を買って遊漁船を始める人がいます。

遊漁船というのは、天候・潮流・季節・ポイント、すべてを読み切って、毎回お客さんに「釣れた！」と言わせるのが仕事です。

僕も釣りは大好きですが、自分で楽しむ釣りと、「お客さんを確実に釣らせる」仕事は、全く別物です。

好きなだけじゃ、そこまでできません。

結局お客さんを釣らせることができず、数年で辞めてしまう人も少なくありません。

僕は釣りもレースも本当に好きですが、それで食えるかというと話は別です。

一方でロジカルな仕事、仕組みをつくること、情報を整理して人に届けることは、そんなに「好き」という意識はなくても気づけば没頭しています。

そしてちゃんと結果が出る。

これが「得意」ということだと思います。

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得意なことを把握することが、最初の一歩
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整理するとこうなります。

好き＋得意なら、迷わず進んでください。

それは最強の組み合わせで、絶対に仕事になります。

得意だけど、そんなに好きじゃない。

それでも十分に仕事になります。

没頭しているうちに「好き」に変わっていくことも多いです。

好きだけど、得意じゃない。

それは趣味にとどめておいた方がいいでしょう。

無理に仕事にしようとすると、好きなものまで嫌いになるリスクがあります。

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自分の「得意なこと」の見つけ方
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「得意」のサインは、疲れを感じにくいこと、失敗しても改善策がすぐ浮かぶこと、他人から「なんでそんなにできるの？」と言われること。

心当たりがあるなら、それがあなたの「得意」です。

まずは、自分の「得意」を一度棚卸ししてみてください。

好きなことを仕事にしろ、とよく言われます。

でも、僕は得意なことを仕事にしろ、と言いたい。

その方が、人生はずっと動いていきます。

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[ウラケン不動産 @urataken]

@Mar_3simai 老体に鞭打ってこの１週間3時間睡眠で勉強してClaudeとObsidianでワークフローを組みました。すでに生産性が10倍に上がったので部下の仕事もやってあげてます😆

[ウラケン不動産 @urataken]

4,50代のオッサンはこれ絶対これ見た方がいい。若者にないおっさんの優位性は部下に仕事をさせて成果をあげてきたマネジメント能力。それが発揮できるツールです。AIを検索エンジンの延長でしか使っていない人は近いうちに部下にアゴで使われるようになるかもね。

【Claude Code完全入門】誰でも使えるツールhttps://t.co/l246zRnnek

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【返済能力vs担保価値、銀行はどっちを重視する？】

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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

先日、元地方銀行員の大家さんが書かれたコラムを読んで、「これはぜひ自分の言葉でも伝えたい」と思いました。
https://t.co/PYa7EP4Tf1

テーマは、「銀行はCF（返済能力）と担保評価のどちらを重視するのか？」という問いです。

不動産投資をある程度やっている方なら、一度は壁にぶつかる問題だと思います。

結論から言います。

返済能力も担保評価もどちらも重要です。

どちらか一方が良ければOKという話ではありません。

ただし、足りない方を別の材料で補うことはできます。

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銀行の担保評価の仕組みを知りましょう
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まず、銀行は担保をどのように計算しているのでしょうか。

新築の建物の場合、建築費の80％を時価として、そこへさらに70％をかけます。

つまり1億円で建てたRCマンションでも、銀行の評価は「1億円×80％×70％＝5,600万円」となります。

最初から4,000万円以上の担保不足が「当たり前」として発生するんですね。

最悪の事態（競売）を想定して保守的に計算するので、たとえ新築であっても担保がフルカバーされることはほぼありません。

だからこそ「担保が足りない」という状況は珍しいことではないのです。

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CF重視の銀行vs担保重視の銀行
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では、その足りない部分をどうやって補うのか？ということですが、銀行によってスタンスが違います。

■CF重視の銀行
ストレス（高金利・高空室率）をかけても収支が回るならOK、積算が出なくても融資する。

■担保重視の銀行
いくら収支が良くても、最後にハコ（積算）が残らないとダメ、足りなければ頭金を出せ。

どちらが正しいかという話ではなく、「担保不足という穴を、どこまで大目に見てくれるか」の許容度の差です。

CFで大目に見てくれるのか、自己資金や属性で見てくれるのか。

それが銀行ごとのカラーになっています。

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僕が現場で見てきたこと
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元銀行員の方のコラムを読んで、僕自身の経験とほぼ一致していました。

返済能力も担保価値も、どちらも見られます。

ただ、どちらかが足りなくても、他の材料でカバーできれば融資は出ます。

追加担保、連帯保証人、自己資金、これが「補填の三種の神器」です。

何もカバーできるものがなければ、条件が悪くなります。

融資額が下がる、金利が上がる、返済期間が短くなる。

ただし例外があります。

金利を高くして、返済期間を逆に延ばすというケースです。

なぜかというと、金利を上げながら期間を短くするとCFが出なくなるからです。

銀行も貸し倒れを避けたいので、返済できる範囲に収めるための調整をすることがあります。

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意外と重要な「人物評価」
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ここからが、あまり語られない話です。

銀行は数字だけを見ているわけではありません。

人物評価も当然しています。

たとえば、自己資金をどんな履歴で貯めたか。

コツコツ積み上げてきた3,000万円と、親から一括でもらった3,000万円では、銀行の見方が変わります。

長年かけて計画的に貯めてきたという履歴は、信用力として機能します。

さらに言えば、融資を狙っている銀行に先に口座を作り、そこにお金をコツコツ入れていくのは、かなり強い材料になり得ます。

一見さんではなく、この銀行をずっと信頼して付き合ってきた客だというシグナルになるからです。

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融資担当者への「見せ方」も戦略のうち
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もう一つ大事なことをお伝えします。

銀行に行くなら、準備を万全にして臨むことです。

物件資料、路線価図、レントロール、事業収支計画書、自分自身の経歴書・・・稟議に必要な書類を、見やすくファイル化して持参する方は、担当者から明確に好感度が上がります。

担当者は稟議書を作って審査部に提出しなければなりません。

つまり「この申込人は、稟議書を書きやすい人か」という視点でも見ています。

資料が揃っていれば、担当者の仕事が楽になります。

それがそのまま融資のスムーズさにつながります。

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銀行に行く前にやるべきこと
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「融資が降りない」と嘆いている方に共通しているのは、自分の現在地を把握していないことです。

自分の年収・金融資産はいくらか？
他に借入はあるか？
狙っている物件の担保価値はどのくらい出るか？
自己資金はいくら出せるか？

これを整理した上で、「どの銀行なら自分の手札が最も高く評価されるか」を考えてからアタックしないと、ただの無駄足になります。

銀行ごとの特徴を掴み、自分の属性と物件の戦闘力を最も高く買ってくれる銀行へ、最適なストーリーを持って行く。

これが融資を引き続けるための基本戦略です。

身の程を知ることは、諦めることではありません。

知った上で戦略を立てることです。

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【税で空き家は動くのか？】

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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

日本全国には今、900万戸を超える空き家があります。

住宅全体の14戸に1戸。

しかも、2038年には3軒に1軒が空き家になるという試算まで出ています。

その打開策として「空き家税」が注目されているのですが、この議論、正直かなり雑に進んでいると思っています。

今日はそこを整理してみます。

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なぜ空き家は増え続けるのか
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空き家が増える原因のひとつは、税の構造にあります。

住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」によって、固定資産税が更地の最大6分の1まで下がります。

もともとは住宅供給を促すための制度ですが、今はこれが逆に機能してしまっているんですね。

建物を壊して更地にしたら、固定資産税が跳ね上がる。

だから、所有者は使い道がなくても古い建物をそのまま残し続けるわけです。

老朽化した空き家が増え続ける構造がここにあります。

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「空き家税」は二種類ある
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増え続ける空き家を抑制するために導入されようとしているのが、いわゆる「空き家税」です。

実は空き家税は二種類あります。

ここが混同されがちなので、整理しておきましょう。

ひとつは“国”の法律によるペナルティーです。

2023年に改正された「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家対策特措法）」で、危険な「特定空家」だけでなく、管理が不十分な「管理不全空家」まで規制対象が広がりました。
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指定されて「勧告」を受けると、固定資産税の優遇が外れて税負担が3〜6倍になります。

ただし、これはあくまで「荒れた空き家」への対策です。

もうひとつが、“各自治体”が独自に導入する空き家税（法定外目的税）です。

こちらは全く別の話で、きれいに管理されていても「市場に出ていない」空室であれば課税するという仕組みです。

先行している京都市は2030年から課税開始予定。

大阪・寝屋川市も同様の設計です。

一方、神戸市は絞り込んで、投資目的で買われながら居住も賃貸もされていないタワーマンションの空室に特化した課税を検討しています。

この二つをごっちゃにしたまま議論していると、話の前提がずれてしまいます。

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僕の見立て
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目的と手段が一致していて「これは筋が通っている」と思うのは、神戸市のケースです。

投機目的で市場から引き上げられているタワマンの空室に絞って課税する。

理由が明快で納得感があります。

一方、京都市は少し複雑です。

インバウンド需要と国内外の投資マネーが流れ込んで、地元の人が住めなくなっているのが問題の本質なので、課税したいという動機自体は理解できます。

ただ、賃貸の空室や相続物件まで課税対象となっており、「投機抑制」という“目的”と“設計”が噛み合っていない部分があります。

この他に僕が一番問題だと感じるのは、この都市部の論理を地方にそのまま当てはめようとすることです。

地方の空き家は、所有者が売り渋っているから増えているわけではありません。

売りたくても買い手がいない、貸したくても借り手がいない、つまり需要そのものがないのです。

そこにいくら課税しても、市場は動きません。

税は「保有コストを上げる」ことはできても、「需要をつくる」ことはできない。

これは大原則です。

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見習うべきは移住促進をしている自治体
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本当に見習うべきなのは、補助金を出して移住を促進し、築古戸建ての活用を地道に進めている自治体の姿勢だと思います。

空き家バンクの整備、リノベーション費用の補助、移住者へのマッチング支援・・・こういう「需要側をつくる努力」こそが、空き家問題への本質的なアプローチのはずです。

税で所有者を追い詰めるより、住みたい人が住める仕組みをつくる。

その順番を間違えると、地方の空き家は課税されながらただ老朽化していくだけです。

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