ぜにた@セミリタイア中 不動産投資家

専業大家／投資歴14年目／家賃年収3498万(税前CF1824万)／首都圏㌀11棟＆戸建4棟全74戸所有／純資産1.9億／流動6171万／保有物件2.3億／残債0.9億(元本返済1073万/年)／築古高利回り／平均利回19%／残債利回37%／返比37%／FIRE23年5月／2児子育／宅建士／二種電気工事士／資産形成

[ぜにた@セミリタイア中 不動産投資家 @zenitasou]

■不動産投資家に必要な事（総集編）
これまで配信した42個まとめました。
8年間、投資家として実体験や本で学び
成果が出た行動原則です

これを徹底したら圧倒的成長できます。

→40RTいったら、さらに40個まとめます

#不動産投資家備忘録

[ぜにた@セミリタイア中 不動産投資家 @zenitasou]

【5月の活動報告】
大家業 合計：19時間
経理 12.75時間
諸々 2.25時間
修理＆原状回復対応1.25時間
物件検索 0.75時間
入居募集 2時間

その他
ジム 15回
国内旅行1泊

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孤独死発生し隣室から退去連絡あり。契約上1ヶ月後の退去だけど異臭が酷くて既に友人の家に避難。被害が拡大中。
孤独死保険に入ってるけど隣接個室は物的損害がないと補償対象外。臭いは物的損害にあたらずシミ等は物的損害に該当。 #不動産投資

[ぜにた@セミリタイア中 不動産投資家 @zenitasou]

昨日の部屋から異臭がする件、やっぱり亡くなってました。身元がわからないくらいの状態。事件性等を調査するので1-2ヶ月は何もできない可能性があるとのこと。 #不動産投資

[ぜにた@セミリタイア中 不動産投資家 @zenitasou]

アパート一室から異臭がする（入居者と連絡とれず）と連絡あり。明日警察同行で安否確認。何もなければいいけど。 #不動産投資

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家賃収入が外貨だったらこんなに苦労することもないんだけどな。

[ぜにた@セミリタイア中 不動産投資家 @zenitasou]

5/1為替介入が入った際にすぐ円安に戻るだろうから156.64円でドル買って、今日5/22に159.10円でドル売却。
利益でても日本人としては虚しさと不安しかない
最弱な日本円だけ持ってるとどんどん資産が目減りするから資産の半分は外貨建て変えておきたいが、NISA枠上限で外貨建て買っても追いつかない

[ぜにた@セミリタイア中 不動産投資家 @zenitasou]

アパート敷地内の草抜き完了。
他人に依頼しただけやけど。
費用4000円、作業時間3時間。

[ぜにた@セミリタイア中 不動産投資家 @zenitasou]

@nagashimaosamu 一昨年とか去年に、2025年夏に株式市場崩壊するってゆうてましたよ。こういう予言って本当にあてにならないですよね。外してもまた時期を変えて同じ予言してんだから。

[ぜにた@セミリタイア中 不動産投資家 @zenitasou]

【4月の活動報告】
大家業 合計：5.75時間
経理 0時間
諸々 1.25時間
修理＆原状回復対応1 時間
物件検索 3.5時間

その他
ジム 15回
国内旅行1泊2日

[ぜにた@セミリタイア中 不動産投資家 @zenitasou]

法人所有不動産の相続税評価額について簡単にまとめられてます。そもそも相続税廃止したらええのに改悪の方向に進みそう。

[渡邊浩滋＠大家さん専門税理士/司法書士 @oyasenmon]

法人化した大家さんに、大きな動きが起きています。
令和8年の税制改正では、相続直前に取得した貸付不動産（駆け込み貸付不動産）への規制が入りました。
そしてその矢先、今度は非上場株式の評価方法そのものを見直す動きが出てきています。

法人化で相続対策をしている大家さんに影響があるかもしれません。

加えてもう一つ、この機会に改めて問題提起しておきたいのが合同会社の相続です。
これは新しい話ではなく、もともと制度に潜んでいたリスク。
合同会社の持分の相続税評価は、定款の内容次第で大きく変わります。
ところが、その定款を整えないまま運営している会社が、本当に多い。

相続が起きてから「あれ？」となるケースがあるのです。
健美家コラムにまとめました。
第140話：法人化した大家さんに衝撃！動き出した株価評価見直し＆合同会社、相続の落とし穴
https://t.co/mh5bDz3bpW
合同会社にされている方は、ぜひこの機会に定款を見直してみてください。

[ぜにた@セミリタイア中 不動産投資家 @zenitasou]

@turningpointjpn 気になるのは、スマホやタブレットではなく、テレビでYouTube等見せる行為がどうなのか。子供って本当テレビ好きだから。

[ぜにた@セミリタイア中 不動産投資家 @zenitasou]

◾️会社辞めて3年経過
新規の不動産が買えないのもあり時間的にかなり余裕＆暇。未就学児がいると結局子供に時間を縛られるので仕事してた独身時代の方が自由があったのかも。平日朝夜＆土日は子供と一緒にいて面倒みるので本当に自由な時間は意外と少ない状態。

[ぜにた@セミリタイア中 不動産投資家 @zenitasou]

◾️会社辞めて2年経過
職業訓練校卒業してその後も大家業と家庭業で毎日充実。ようやく少し余裕も出てきたけど子育てしてるとそもそも忙しい。ジムとか1人でカフェとかもう少しゆとりのある事が出来たらと願う。

[ぜにた@セミリタイア中 不動産投資家 @zenitasou]

生活保護受給者
家賃は確実に回収できるけど原状回復費は受給対象外なので回収できないリスクあり。
保証内容は慎重に確認し原状回復の保証付きの保証会社への加入マスト

[ぜにた@セミリタイア中 不動産投資家 @zenitasou]

・家具家電付きにして初期費用を抑える
・外国人など入居対象を広げる
・ネットを無料で使用できる様にする
・敷金•礼金•更新料等をゼロにして金銭的な負担をさげる
・フリーレントつける

その代わりに家賃を高めに設定する。
家賃を高くすると決めればそれに見合う付加価値をどう提供するか考える

[ぜにた@セミリタイア中 不動産投資家 @zenitasou]

入居者トラブル回避する方法

家賃が安い＝年収低い入居者＝モラル低い

モラル高い人→何かをやり抜く力がある。誘惑に負けず目標設定して努力できる。モラルが高い行動が年収アップ

家賃基準をあげる事で一定のモラルを持つ人に入居してもらう。付加価値を付けて家賃アップする事は可能。

[ぜにた@セミリタイア中 不動産投資家 @zenitasou]

高市さんに代わっても
結局なんもやらない、変わらない。
結局石破状態。
薄々気づいてたけど
自民党以外の政党が政権運営しないと
何も変わらない。
圧倒的に数持ってる状態でも公約通りにはやらないんだから。しがらみがあってやれないんだろうね。

[高橋洋一（嘉悦大） @YoichiTakahashi]

こんな結論じや、有識者会議不要だな。まあじっくり時間をかけて勉強してちょ。消費税減税をすぐやればよろしい→有識者会議「給付のみ」導入案　税控除は所得把握に時間(共同通信)
#Yahooニュース
https://t.co/QZemyOLA4K

[ぜにた@セミリタイア中 不動産投資家 @zenitasou]

サンゲツ（壁紙、床材等）値上げ

1. 価格改定実施日：2026年7月1日（水）受注分より

2. 対象商品：壁装材・床材・ファブリック・エクステリア・副資材・接着剤等

3. 値上げ幅：18％〜30％程度

原状回復費、リフォーム費がまた上がる。一度上がると値下げされない。
https://t.co/7MGUv8Ezzs

[ぜにた@セミリタイア中 不動産投資家 @zenitasou]

インフレが今後加速する。

インフレ時の資産運用
①外貨②株③不動産
既にやってんだけど参考になる
https://t.co/kVQq9JQ2np

[ぜにた@セミリタイア中 不動産投資家 @zenitasou]

@qaEGIiiRhWK59gW 結構厳しいですね！買取再販で利益出してる人もいるけどそんな甘くないんですね💦