ضيف الله الشهري ⚖️

محامي وموثق مُعتمد مهنيًّا ومرخص من وزير العدل⚖️
ماجستير أنظمة من المعهد العالي للقضاء⚖️
Lawyer Dhaifallah Alshehri .⁩

[ضيف الله الشهري ⚖️ @DH91SH]

سعدت اليوم باللقاء مع المتألق ماجد الثبيتي في #سوالف_عقار على العربية FM
@MA_Althubaiti

لمتابعة اللقاء كاملا
https://t.co/A9XlGwFhxg

[FM العربية @AlarabiyaFm]

المحامي ضيف الله الشهري: اعرض العقد على محام قبل الشراء على الخارطة لتفادي عواقب تعثر المشروع وتأخر التسليم

#سوالف_عقار مع ماجد الثبيتي
#العربيةFM

[د. بدر الشويعر @Dr_Alshuwaier]

️ملخص اللائحة التنفيذية
والدليل الإرشادي لتملّك غير السعوديين للعقار

يُعد الدليل الإرشادي واللائحة التنفيذية مرجعًا تنظيميًا يوضح أحكام نظام تملّك غير السعوديين للعقار، ويستعرض الفئات المشمولة، والنطاقات الجغرافية، وشروط ومتطلبات التملّك، والحقوق والالتزامات، إضافة إلى رحلة تقديم الطلب حتى إتمام التسجيل في السجل العقاري.

في هذه السلسلة نستعرض أبرز أحكام وضوابط تملّك غير السعوديين للعقار.

#ثريد

[سلمان بن عبدالعزيز @KingSalman]

نشكر المولى عز وجل أن شرّفنا بخدمة الحرمين الشريفين، ورعاية حجاج بيته الحرام، سائلين الله أن يتقبل من الحجاج حجهم ونسكهم وطاعاتهم.
ومع حلول عيد الأضحى المبارك، نهنئ شعبنا في هذا الوطن المبارك وأمتنا الإسلامية بهذه المناسبة، وندعوه سبحانه أن يجعله عيد خير وسلام واستقرار على أمتنا والعالم أجمع.
وكل عام وأنتم بخير.

[د. بدر الشويعر @Dr_Alshuwaier]

اليوم الأربعاء
اعتماد اللائحة التنفيذية لـ #رسوم_العقارات_الشاغرة، ومن أبرز ملامح اللائحة:

🔹 تشمل جميع استخدامات العقارات الشاغرة وفق المخططات التنظيمية أو شهادة الإشغال.
🔹 يتحمل كل مالك حصته من الرسم بحسب نسبة ملكيته للعقار.
🔹 تُطبق الرسوم على المدن أو النطاقات التي ترتفع فيها معدلات العقارات الشاغرة أو أسعار العقار أو تكاليف السكن.
🔹 يصدر تحديد المدن والنطاقات الخاضعة للرسم بقرار من الوزير مع نشر خارطة النطاق وبيانات الإفصاح.
🔹 الرسم السنوي لا يتجاوز 5% من قيمة المبنى أو أجرة المثل وفق ما يحدده القرار.
🔹 يشترط لتطبيق الرسم أن يكون المبنى قابلاً للإشغال وشاغراً لمدة 6 أشهر متصلة أو متفرقة.
🔹 من معايير الشغور انخفاض استهلاك الخدمات والمنافع عن الحد الأدنى المحدد.
🔹 يجوز تحديد حد أدنى لعدد العقارات الشاغرة المملوكة للشخص الواحد لتطبيق الرسم.
🔹 يتوقف تطبيق الرسم عند زوال أسباب الشغور أو وجود مانع معتبر أو بيع العقار أو إشغاله فعلياً.
🔹 منحت اللائحة الوزارة صلاحية المراجعة السنوية وتعديل بعض المعايير بقرار من الوزير بعد موافقة اللجنة الوزارية.

[د. بدر الشويعر @Dr_Alshuwaier]

إيقاف الإفراغ لعقارك

اليوم أصبح معيار إمكانية الإفراغ مرتبطًا بحالة التسجيل العقاري للعقار في المناطق المعلنة والخاضعة للتسجيل العيني للعقار :

▫️صك ورقي ❌
▫️صك إلكتروني ❌
▫️صك مسجل في السجل العقاري (التسجيل العيني) ✅

إذا كان عقارك ضمن المناطق المعلنة والخاضعة للتسجيل العيني للعقار؛ فبادر بالتسجيل إلكترونيًا، إذ قد تتعذر بعض الخدمات والإجراءات على العقار غير المسجل، على سبيل المثال:
▪️ البيع والإفراغ.
▪️ التجزئة والفرز والدمج.
▪️ استخراج رخصة البناء.

[د. بدر الشويعر @Dr_Alshuwaier]

ملخص نظام التنفيذ الجديد
المواد والأحكام الأساسية

#ثريد

[د. بدر الشويعر @Dr_Alshuwaier]

متهرّب أو ممتنع عن سداد مستحقات عقارية

إذا صدر حكم نهائي واجب التنفيذ في شأن مستحقات عقارية، وامتنع المنفذ ضده عن السداد، أو لم يلتزم بأوامر وقرارات قاضي التنفيذ، أو ثبت قيامه بإخفاء أمواله أو تهريبها، أو التستر على موجوداته، أو تعمّد تعطيل إجراءات التنفيذ، أو قدّم بيانات غير صحيحة عن وضعه المالي؛ فإن ذلك يُعد من صور الامتناع أو المماطلة الموجبة للمساءلة النظامية وفق نظام التنفيذ.

وقد يترتب على هذه الأفعال اتخاذ إجراءات تنفيذية مشددة، وقد تصل – عند ثبوت التعمد والإضرار – إلى الإحالة للجهات الجزائية المختصة، وتطبيق العقوبات النظامية في حال ثبوت الامتناع أو تعطيل التنفيذ أو الإخفاء المتعمد للأموال.

▫️مسارات التنفيذ النظامية:

▪️ أولًا: عبر محكمة التنفيذ
تُعد محكمة التنفيذ الجهة المختصة مباشرة بإدارة إجراءات التنفيذ، وتشمل اختصاصاتها ما يلي:

▫️استكمال إجراءات التنفيذ وفق نظام التنفيذ ولائحته التنفيذية.
▫️إصدار الأوامر والقرارات التنفيذية النظامية عند الامتناع (مثل أوامر الإفصاح والإلزام).
▫️اتخاذ الإجراءات النظامية عند المماطلة، بما في ذلك الحجز على الحسابات والأصول وفق الضوابط المعتمدة.
▫️إثبات واقعة الامتناع أو التعطيل أو إخفاء أو نقل الأموال والأصول استنادًا إلى المستندات والقرائن.
▫️إحالة الحالة إلى النيابة العامة عند وجود شبهة تهريب أموال أو إخفاء متعمد أو امتناع جسيم عن التنفيذ.

▪️ ثانيًا: عبر النيابة العامة
يكون اللجوء المباشر للنيابة العامة في حال توافر مؤشرات أو أدلة على سلوك ذي طابع جنائي مرتبط بالتنفيذ، مثل الإخفاء المتعمد للأموال أو التهرب من السداد.

ويتم ذلك من خلال:
▫️تقديم بلاغ إلكتروني عبر منصة النيابة العامة.
▫️اختيار تصنيف البلاغ: امتناع عن تنفيذ حكم قضائي.
▫️إرفاق المستندات الداعمة، وتشمل:
1.خطاب تفصيلي يوضح الوقائع.
2.رقم طلب التنفيذ وصورته.
3.صور أوامر وقرارات قاضي التنفيذ.
4.ما يثبت الصفة النظامية (وكالة أو صك تمثيل عند الاقتضاء).
5.تتولى النيابة العامة التحقيق في الواقعة، واستدعاء الأطراف، ثم إحالة الدعوى إلى المحكمة المختصة عند ثبوت المخالفة.

أوجد نظام التنفيذ مسارًا تدريجيًا متكاملًا لضمان تنفيذ الأحكام القضائية، يبدأ بإجراءات قاضي التنفيذ، وقد يمتد إلى المسار الجزائي عند ثبوت المماطلة أو الإضرار المتعمد بحقوق الدائن، بما يحقق التوازن بين حماية الحقوق الخاصة وتعزيز فاعلية التنفيذ القضائي.

[د. بدر الشويعر @Dr_Alshuwaier]

نظام التنفيذ الجديد.. هل هو ضد المستأجر؟

بعد صدور قرار مجلس الوزراء بالموافقة على نظام التنفيذ الجديد، ما أثر النظام على المستأجر؟

أبرز مزايا النظام للمستأجر ؟

▫️ تحويل التنفيذ من إجراءات شخصية إلى مالية:
لم يعد التركيز على الإجراءات ذات الطابع الشخصي مثل إيقاف الخدمات أو المنع من السفر بشكل مباشر، بل أصبح التنفيذ موجهاً بشكل أساسي نحو الأموال والأصول عبر مسارات قضائية وإلكترونية منظمة.

▪️الأثر: توفير مسار نظامي للتسوية، بعيداً عن الضغوط الشخصية المباشرة، مع إتاحة خيارات مرنة للسداد أو التسوية أو الانتقال لعقار جديد.

▫️ التدرج في الإجراءات:
يعتمد النظام على مبدأ التدرج في التنفيذ، بدءاً بالإفصاح ثم الحجز، وصولاً إلى إجراءات التنفيذ النهائية.

▪️الأثر: منح المستأجر وقتاً لمعالجة التعثر المالي قبل الانتقال إلى مراحل تنفيذ.

▫️ فرصة للتسوية
يركز النظام على محاولة الوصول إلى حلول ودية أو تسويات مالية قبل الانتقال إلى التنفيذ، مثل السداد أو بيع الأصول بطريقة منظمة.

▪️الأثر: إتاحة فرص أكبر للتفاهم بين الأطراف وتقليل الوصول إلى الإجراءات التنفيذية.

▫️ تقليل النزاعات
يعتمد النظام على التقنية والربط الإلكتروني بين الجهات، مما يحد من النزاعات الناتجة عن الادعاءات غير الموثقة أو المعلومات غير الدقيقة.

▪️الأثر: حصر النزاع في الجانب المالي الموثق، وتقليل فرص المبالغة في الادعاءات.

▫️ الحد من أثر إيقاف الخدمات
يعتمد النظام تقليل الاعتماد على إيقاف الخدمات كإجراء تنفيذي مباشر، والتركيز على التنفيذ على الأموال والأصول عبر مسارات قضائية الالكترونية.

▪️الأثر: الحد من الإجراءات ذات الطابع الشخصي، بما يقلل من المخاوف التي قد تؤثر على قرارات وفرص عقود الإيجار، ويعزز استقرار العلاقة التعاقدية بين المؤجر والمستأجر.

[سلمان بن عبدالعزيز @KingSalman]

نحمد الله سبحانه وتعالى أن أكرمنا بإتمام صيام شهر رمضان المبارك وقيامه، ونسأل الله أن يديم علينا أمننا واستقرارنا، وأن يحفظ أبطالنا البواسل على الثغور والحدود في مختلف القطاعات العسكرية والمدنية.
وكل عام وأنتم بخير، وبلادنا في عز ورفعة.

[د. بدر الشويعر @Dr_Alshuwaier]

عدم سداد فاتورة رسوم الأراضي البيضاء… هل تُباع الأرض في المزاد العلني؟

اعتبارًا من 1 يناير 2026 يبدأ إصدار أول فوترة لرسوم #الأراضي_البيضاء في مدينة #الرياض.

وفي حال صدور فاتورة #رسوم_الأراضي_البيضاء وعدم سدادها من مالك الأرض خلال المدة المحددة، تُعد الفاتورة سندًا تنفيذيًا وفق النظام، ويجوز تقديمها إلى محكمة التنفيذ لتحصيل المبلغ المستحق.

وتشمل الآثار والإجراءات النظامية:
▪️ اعتبار عدم السداد مخالفة لنظام رسوم الأراضي البيضاء.
▪️ فرض غرامات تأخير نظامية.
▪️ استمرار المطالبة بالرسوم عن السنوات اللاحقة.
▪️ الحجز على أموال المدين وإلزامه بالسداد.
▪️ بيع الأرض محل الرسم بالمزاد العلني لاستيفاء الرسوم والغرامات وفق إجراءات نظام التنفيذ.

[د. أيمن بن عبدالله المطلق @Almutlaqayman]

حجِّية المحرَّر الرَّسمي(مثال تطبيقي):
تتحدَّد حجِّية المحرَّر الرَّسمي بحسب طبيعة ما تضمَّنه، وذلك على النَّحو التَّالي:

أولًا: ما يتعلَّق بالأمور التي يمسُّ الطَّعن فيها أمانةَ الموظَّف العام:
وهي الوقائع التي باشرها الموظَّف بنفسه، أو شهد حدوثها في نطاق اختصاصه. وهذه تعدُّ حجَّة على الكافة ولا يُطعن فيها إلا بطريق التزوير؛ لأنَّ الموظَّف في هذا النِّطاق أقوى وأصدق حجَّة من الخصوم.

ثانيًا: ما لا يمسُّ أمانةَ الموظَّف العامِّ:
ويندرج تحته نوعان رئيسان:
1. الادِّعاء بخلاف المضمون:
مثل: الادِّعاء بصوريَّة الثَّمن؛ فلِلخصم أن يثبت ذلك، مع مراعاة قاعدة: عدم جواز الإثبات بشهادة الشُّهود فيما يخالف الدَّليل الكتابيَّ، ويكون الإثبات في – مثال الصوريَّة – بسند الضِّد، أو ما يقوم مقامه.
2. ما كان راجعًا إلى رأي الموظَّف أو تقديره الشَّخصي:
فهذا لا يكتسب حجِّية المحرَّر الرَّسمي؛ لأنَّه ليس واقعة مادِّية باشرها الموظَّف بنفسه، بل اجتهاد أو استنتاج منه. وللخصوم مناقشة هذا الرَّأي والطَّعن فيه، دون الحاجة إلى ادِّعاء التَّزوير.

مثالٌ تطبيقيٌّ: التَّقرير الطِّبي الصَّادر من مستشفًى حكومي:
يتضمَّن التَّقرير ثلاثةَ أقسام:
أ. وقائع باشرها الطَّبيب بنفسه:
وفيها يذكر الطَّبيب أنَّه عاين المريض في يوم كذا وتاريخ كذا وساعة كذا، وأنَّ ضغطه كان كذا، وأنَّه يعاني من جرحٍ بعمق كذا. وهذا النَّوع لا يُطعن فيه إلَّا بالتَّزوير، لأنَّه واقعة باشرها الموظَّف بنفسه ضمن اختصاصه.
ب. وقائع منقولة عن المريض (صرَّح بها للطَّبيب):
كأنْ يرِدَ في التقرير: «ذَكَرَ المريض أنَّ الجرح نتيجة سقوطه».
وهذا لا يمسُّ أمانة الموظف؛ لأنَّه لم يشهدِ الواقعةَ، وإنَّما نقَل ما أخبره به المريض.
ولذا يمكن لصاحب الشأن أن يُثبت خلافه، كأنْ يُثبت أنَّ الجرح ناتجٌ عن اعتداءٍ من أحد أفراد الأُسرة مثلًا، وأنَّ الخوف منعه من التَّصريح بذلك للطَّبيب.
ج. رأي الطَّبيب، وتقديره الفنِّي:
مثل قوله: «مُدَّة الشِّفاء المتوقعة كذا، والجرح ليس سبب الوفاة».
فهذا يُعدُّ رأيًا فنيًّا لا يكتسب حجِّية المحرَّر الرَّسمي، وللخصوم مناقشتُه وتقديمُ تقاريرَ طبيَّة مخالِفة.

[ضيف الله الشهري ⚖️ @DH91SH]

RT @Dr_Alshuwaier: الصك الزراعي داخل النطاق العمراني

مع خبر استئناف تداول الصكوك الزراعية المشاعة وتنظيم إجراءات نقل الملكية، من المهم ال…

[وزارة العدل @MojKsa]

خلال افتتاحه المؤتمر العدلي الدولي الثاني.. وزير العدل: دعم القيادة رسّخ منظومة عدلية تعلي قيم العدالة وتصون الحقوق.

[د. بدر الشويعر @Dr_Alshuwaier]

لا عقد… لا سعي!

إذا قام وكيل أو مطوّر أو مسوّق أو وسيط عقاري بالسعي في صفقة دون عقد وساطة مكتوب ومودَع… فهل يستحق العمولة؟

أولًا: من الناحية النظامية
نصت المادة (7) من نظام الوساطة العقارية على:
“يجب أن يكون عقد الوساطة مكتوباً، وأن يودع الوسيط نسخة من العقد لدى الهيئة، ولا يُحتج به إلا بذلك، وتحدد اللائحة إجراءات الإيداع..”
وبناءً عليه:
1.الوسيط المرخّص:
 إذا سعى دون عقد مكتوب ومودَع،لا يستحق السعي نظامًا.
2.الوسيط غير المرخّص:
 إذا مارس الوساطة بعد نفاذ النظام،مخالف للنظام، ولا يُقر له بالسعي مطلقًا.

ثانيًا: من الناحية القضائية
ردّت المحاكم دعاوى لم تُوثَّق فيها عقود الوساطة ولم تُودَع لدى الهيئة؛ لأن القضاء لا يحكم بالعمولة إلا بعقد وساطة مكتوب ومودَع كما تشترطه المادة (7).

ثالثًا: من الناحية الشرعية
من سعى باتفاق شفهي، وبذل جهده، ووفّق بين البائع والمشتري، وتم البيع،الأصل أن الذمة مشغولة بالسعي،ولا تبرأ إلا بالوفاء أو المسامحة والتحلّل.

رابعًا: إعادة السعي
من أوهم المشتري بأنه مرخّص أو أنه يستحق السعي نظامًا، أو زاحم الوسطاء المرخّصين بأخذ جزء من السعي لنفسه أو لمكتبه أو لأبنائه أو أقاربه، أو اشترط السعي بلا ترخيص أو جهد، ثم تسلّم السعي بلا عقد موثّق ومودَع بعد سريان نظام الوساطة،الأحوط ردّ السعي أو التحلّل، لأنه قبض مالًا بلا مستند نظامي.

[د. أيمن بن عبدالله المطلق @Almutlaqayman]

عند عجز الفرد المدين (الشَّخص الطبيعي) عن سداد ديونه المستحقَّة، ورغبته في اللجوء إلى المحكمة لطلب فتح [إجراء التَّصفية] وفق نظام الإفلاس السُّعودي، لإغلاق التزاماته المالية وتصفيـة أصوله؛ فإنَّ من المهمِّ التَّنبُّه -عند التَّقدُّم بطلب إجراء التَّصفية- إلى أنَّ من شروط قبول الطلب: أن يكون قد زاولَ نشاطًا خلال آخر سنتين.
وهو ما نصَّت عليه المادة (السادسة) من لائحة المعلومات والوثائق، الصَّادرة عن لجنة الإفلاس.
فالعمل القضائي من خلال الأحكام المصدقة من محكمة الاستئناف مستقر على أن: عدم تقديم نبذة عن النشاط خلال الـ24 شهرًا السابقة يجعل الطلب عرضة للرفض. #الإفلاس #نظام_الإفلاس

[د. بدر الشويعر @Dr_Alshuwaier]

(بيع العقار وإيقاف الخدمات)

قد يتعدد ملاك الصك العقاري، وقد تؤول الملكية إلى ورثة يكون من بينهم من صدر بحقه إيقاف خدمات، مما قد يؤدي أحيانًا إلى تعذر أو تأخر بيع العقار لوجود طلبات تنفيذ على أحد الملاك أو الورثة.

في هذه الحالة،
إذا كان أحد الورثة موقوف خدماته، فيتم التقدم إلى دائرة التنفيذ في المحكمة التي أصدرت قرار إيقاف الخدمات، بطلب الإذن ببيع العقار.

وتقوم الدائرة بالسماح بالبيع، على أن يتم إيداع نصيب الوريث الموقوف خدماته في حساب المحكمة،
ليُسدد منه مبلغ المديونية لطالب التنفيذ،وإن تبقّى من المبلغ شيء بعد السداد، فيُصرف لمصلحة ذلك الوريث.

[د. بدر الشويعر @Dr_Alshuwaier]

تعزيز الرقابة المجتمعية
المواطن شريك ويراقب الامتثال

في إطار السعي إلى تعزيز الشفافية والرقابة والامتثال، تبنّت العديد من الأنظمة والجهات الحكومية آلية إشراك المجتمع في الرقابة والتبليغ، لتحفيز الأفراد على الإبلاغ عن المخالفات والممارسات غير النظامية.

وفيما يلي أبرز الأنظمة ونِسب المكافآت المقررة والجهات المشرفة عليها:
1.نظام مكافحة التستر التجاري
• نسبة المكافأة: تصل إلى 30% من الغرامة المحصّلة.
• الجهة المختصة: وزارة التجارة + هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.

2.نظام مكافحة الغش التجاري
• نسبة المكافأة: تصل إلى 25% من قيمة الغرامة.
• الجهة المختصة: وزارة التجارة.

3.نظام العمل (مخالفات العمل والتفتيش)
• نسبة المكافأة: تصل إلى 10% من قيمة الغرامة.
• الجهة المختصة: وزارة الموارد البشرية والتنمية الاجتماعية.

4.نظام مكافحة غسل الأموال
• نسبة المكافأة: تصل إلى 5% من الأموال المصادرة.
• الجهة المختصة: النيابة العامة + لجنة مكافحة غسل الأموال.

5.مخالفات الزكاة والضريبة
• نسبة المكافأة: 2.5% من المبالغ المحصّلة (بحد أقصى 1,000,000 ريال).
• الجهة المختصة: هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.

6.مخالفات الأوقاف
• نسبة المكافأة: 5% من الأموال المستردة لصالح الوقف.
• الجهة المختصة: الهيئة العامة للأوقاف.

7.برنامج “إيجار”
• نسبة المكافأة: تصل إلى 20% من الغرامة .
• الجهة المختصة: الشبكة الإلكترونية لخدمات الإيجار – الهيئة العامة للعقار.

8.الجزاءات البلدية
• صدر قرار مجلس الوزراء اليوم والمتضمن منح مكافآت مالية تشجيعية لمن يساعد في الكشف عن مخالفات لائحة الجزاءات عن المخالفات البلدية،
• الجهة المختصة: وزارة البلديات والإسكان،

استمرارًا لنهج الدولة في تحفيز المشاركة المجتمعية في الرقابة والامتثال، أصبح المواطن اليوم شريكًا في صناعة بيئة أكثر نظامية، إذ إن التبليغ عن أي مخالفة مسؤولية وطنية، يُسهم بها كل فرد في رفع مستوى الجودة ،ويتم ذلك عبر تقديم البلاغ للجهة المختصة من خلال قنواتها الرسمية.

[وزارة العدل @MojKsa]

وزارتا العدل والموارد البشرية والتنمية الاجتماعية؛ تطلقان عقد العمل الموحد لتنظيم العلاقة التعاقدية بين العامل وصاحب العمل.

[وزارة العدل @MojKsa]

معالي وزير العدل يوجه بإطلاق خدمة إصدار الوكالة الإلكترونية لقطاع الأعمال عبر "ناجز أعمال" https://t.co/KkPiDn8sap

[وزارة العدل @MojKsa]

صدور قرار معالي وزير العدل الدكتور وليد بن محمد الصمعاني لتمكين المحامين المتدربين من إكمال متطلبات مزاولة المهنة، ورفع جودة التدريب القانوني.

[النيابة العامة @ppgovsa]

إعفاؤك من عقوبة جريمة التزوير، بمبادرتك بالإبلاغ عنها.
#مبادرتك_تعفيك
#النيابة_العامة