Edo | 都心不動産

外資系不動産ファンド → GAFAM → 外資系CFO → AI不動産起業｜主に外資系社員・外国人向けに東京での住宅購入・賃貸・資産形成を一気通貫支援（英語対応) ｜

[Edo | 都心不動産 @Edo_Partners]

https://t.co/ybxte8pp9z

[Edo | 都心不動産 @Edo_Partners]

建売りのイメージが強かったオープンハウスが土地の分譲を加速させている点について触れたが、なんとこちらは全10区画すべてが建築条件無しの土地売り。
ここまでくると明確に社内で戦略の転換があったと見るべきか。

[Edo | 都心不動産 @Edo_Partners]

先日ポストしたオープンハウスの分譲地を現地確認。ブロック塀やフェンスまで整備されており、単なる売地ではなくしっかりと分譲地だった。
現地を見るとチラシだけでは分からない部分が多い。

[Edo | 都心不動産 @Edo_Partners]

@hidek70 コメントありがとうございます！
はい、北側の接道幅よりも西側の私道でこれは厳しいなと思いました。そもそも割れないのでグロスも厳しいのですが。

[Edo | 都心不動産 @Edo_Partners]

データセンター（DC）の建設計画は、地域全体のインフラ強化で地価を押し上げる「広域的プラス」と、近隣住宅の騒音や圧迫感による「個別的マイナス（環境瑕疵）」の表裏一体。実務ではこれらを切り離して評価すべきであろう。現地に標識が立ったら重要事項説明での告知は必須と考えるべき。

[AERA DIGITAL @dot_asahi_pub]

住宅地そばの巨大データセンター建設は「新しい公害」か　都市部で相次ぐ摩擦　浮かぶ情報開示と法整備の課題 https://t.co/axmJJwMD3O https://t.co/s0S4Gbkkji

[Edo | 都心不動産 @Edo_Partners]

先日ポストしたオープンハウスの分譲地を現地確認。ブロック塀やフェンスまで整備されており、単なる売地ではなくしっかりと分譲地だった。
現地を見るとチラシだけでは分からない部分が多い。

[Edo | 都心不動産 @Edo_Partners]

世田谷区内の駅前でオープンハウスの営業と雑談。最近は建売より土地売りが多い印象だったので聞いてみると、参考プランの建物価格は「ほぼ原価」とのこと。

手元のチラシでは、

・土地9,020万円（坪単価約400万円）
・参考建物87.15㎡（約26.4坪）
・参考建物1,460万円（坪単価約55万円）

土地と建物の価格差がすごいというよりも、そもそも本当にこの建築単価で上物が建つのかという疑問が拭えない。金利上昇局面では建売在庫を抱えるより土地を高速回転させる方が合理的なのかもしれない。

[Edo | 都心不動産 @Edo_Partners]

マンションから戸建への住み替えをご検討中のお客様向けにREINSで都内の「83.65坪・1.4億円」という売地を発見。面積もグロスも大きいため、分筆できれば可能性があるかもしれないと思い詳細を確認した。しかし図面を見るとそう簡単な話ではなかった。
右上の公道へ延びる通路は接道幅0.75m。人は通れるが接道義務(2m)を満たさないため、実質的な生命線は左下の「3m私道（セットバック後）」のみとなる。実態は「細長い路地を通って奥に入る超巨大な旗竿地」。土地は面積よりも接道と形状。図面ひとつで評価は大きく変わる。

[Edo | 都心不動産 @Edo_Partners]

JTC部長のクライアント。

第二子が生まれ、
多摩地域の3LDKから住み替えを検討中。

5000万円台前半で買ったマンションが
今の相場で7000万円台後半。

含み益2000万円超。

相談内容は
「リフォームしてから売るべきか」。

REINSで同一マンションの直近事例を確認。
4件中3件がリフォーム済みで売却していた。

それでも私の意見は「そのまま売る」だ。

理由は2つ。

①価格の上乗せ ＜ リフォーム代
　リフォーム費用が売値に転嫁できるとは限らない

②売却が遅れると
　二重ローンまたは家賃の二重負担が発生する

もっとも築10数年は
設備更新のタイミングと重なる。

現物を見ていない前提での意見であり、
実際の売却戦略は個別に慎重に検討すべきだ。

「リフォームしてから売る」は
売主の心理的安心感のためになることが多い。

[Edo | 都心不動産 @Edo_Partners]

とりわけ最初のマンション購入となりますとなかなか意思決定されない、あるいは買付け入れた後にキャンセルというケースはよくありますね。

[まどり｜マンション売買のプロ @madori_ieokane]

「契約をやめたい」

契約前日の夕方にお客様から電話がありました。

結婚を機にマンション購入を検討。

数ヶ月探し続けてようやく納得。

世帯年収は1,600万円で年収倍率6倍。

ローンの事前審査も承認済み。

手付金も準備済み。

契約条件もまとまった。

明日契約。

そんなタイミングでなぜ?

[Edo | 都心不動産 @Edo_Partners]

住信SBIが「期日一括返済型住宅ローン」を発表。
気になったので当社の住宅購入資金計画シミュレーターで試算してみた。

借入1億円(頭金0円 +0.35%)の場合、

【通常の35年ローン】
・月額返済 約29.6万円
・総返済額 約1.45億円

【期日一括返済型（50%据置）】
・月額返済 約22.6万円
・満期時一括返済 5,000万円
・総返済額 約1.76億円

月々の返済額は約7万円下がる一方で、支払利息は約3,100万円増える計算。

ただ、この商品を「35年間住み続けて完済するローン」と考えると本質を見誤る。都心マンション購入者の中には、5〜15年程度で住み替えや売却を行う層も多い。
そうした層にとっては、総返済額よりも毎月のキャッシュフロー改善の方が重要になる。都心不動産価格の上昇に対し金融商品側が対応し始めた印象を受ける。
住宅ローン市場も「完済前提」から「保有期間前提」へ変わっていくのかもしれない。

[Edo | 都心不動産 @Edo_Partners]

https://t.co/ybxte8pp9z

[Edo | 都心不動産 @Edo_Partners]

小岩駅北口の風景がまた一つ変わる。
老舗果物店「ハヤシフルーツ小岩店」跡地で新築工事が始まっていた。
建築計画によると、地上9階・高さ35mの店舗・診療所ビル。敷地面積166㎡に対し延床面積は約1,037㎡。
ハヤシフルーツ小岩店はJR小岩駅北口地区再開発の進捗と建物老朽化を受け、2025年3月に閉店。長年親しまれた店舗だっただけに街の記憶が更新される瞬間でもある。
駅前再開発が進む小岩。街並みは確実に変わっている。

[Edo | 都心不動産 @Edo_Partners]

超高層マンションの計画が全国で10.7万戸（前年比+2.6万戸）へ。注目すべきは東京一極集中からの変化。東京23区のシェアは51.1%→47.4%へ低下し、近畿圏や福岡、愛知、広島といった地方中核都市での駅前・中心部再開発プロジェクトが勢いを増している。

不動産経済研究所、2026年の超高層マンション動向を発表 - 日本経済新聞 https://t.co/VZn02uowxx

[Edo | 都心不動産 @Edo_Partners]

3人に1人が36年以上のローンを選択。
1億のローンを変動金利で元利金等返済で借りれば、単純計算で35年ローンを50年にするだけで利息総額は2,000万円以上増えることになる。
さらには、定年時における残債の額も増えることになるので、価値を維持できる物件の選定はもちろんのこと、定年時に一括弁済できるほどの資産形成を並行して行わなくてはならないものと思われる。

[日本経済新聞 電子版（日経電子版） @nikkei]

住宅ローン「超長期」急増、首都圏新築は3人に1人　家計にリスク
https://t.co/daJ6pZXvtN

[Edo | 都心不動産 @Edo_Partners]

世田谷区内の駅前でオープンハウスの営業と雑談。最近は建売より土地売りが多い印象だったので聞いてみると、参考プランの建物価格は「ほぼ原価」とのこと。

手元のチラシでは、

・土地9,020万円（坪単価約400万円）
・参考建物87.15㎡（約26.4坪）
・参考建物1,460万円（坪単価約55万円）

土地と建物の価格差がすごいというよりも、そもそも本当にこの建築単価で上物が建つのかという疑問が拭えない。金利上昇局面では建売在庫を抱えるより土地を高速回転させる方が合理的なのかもしれない。

[Edo | 都心不動産 @Edo_Partners]

リースバックのトラブルが増えついに国交省が規制強化へ。国交省の実態調査によると、

❶買取価格は市場価格の6〜7割程度
❷契約の約半数が定期借家
❸修繕費の借主負担が約4割

こうしたサービスの利用者の中心は高齢者世帯であり、家を売ったのに住み続けられるといった一見すると魅力的な仕組みに見えるが、

・いくらで売るのか
・家賃はいくらになるのか
・いつまで住めるのか
・買い戻しは可能なのか

といった点まで十分に理解したうえで契約しなければならない。リースバック自体が悪いわけではないが、借換えや住み替え、あるいはリバースモーゲージなど他の選択肢も含めて比較検討したうえで判断すべきだろう。誰が利益を得るスキームなのかまで考えて初めて適切な意思決定ができる。

[日本経済新聞 電子版（日経電子版） @nikkei]

住宅リースバック、解約や更新可否の告知必須に　国交省が指針明記へ
https://t.co/iNxpWxM8H5

[Edo | 都心不動産 @Edo_Partners]

@fromsetagaya ファミリーマートの跡地にも掲載されていました。

[マンショントリップ【公式】 @Project87056576]

Edo | 都心不動産さん
プラウドタワー小岩フロントのマンションログも投稿いただきました🎉
@Edo_Partners

投稿内容はこちらから↓
https://t.co/HeSFmmR5PG

[Edo | 都心不動産 @Edo_Partners]

マンショントリップさんにプラウドタワー小岩フロントをオープンしていただいたので、僭越ながら第一号の写真を投稿した。
先週末から各社がオープンルームを開催し、顧客獲得競争が盛り上がりつつある。

https://t.co/2NuJXnNxFS

[Edo | 都心不動産 @Edo_Partners]

プラウドタワー小岩フロントを内見。
印象的だったのは建物そのもの以上に駅前の劇的な変化。

・再開発による街並みの更新
・駅前のゆとりある広場空間
・生活利便施設の集積
・総武線アクセスの利便性
・今後も続く周辺開発

マンション単体というより、進化する街の一角を所有する感覚に近い。昔の小岩のイメージだけで判断すると良い意味でギャップに驚くはず。

[Edo | 都心不動産 @Edo_Partners]

日鉄興和不動産と首都圏不燃建築公社が共同で進める高輪ビルマンション建替事業が港区から権利変換計画の認可を受けた。権利変換とは、既存の権利者が新築後の床を取得する仕組みで、市場に出回らない形で都心物件が生まれ変わることを意味する。高輪ゲートウェイ周辺の地価押し上げ圧力が続く中、この種の建替え案件は表に出ない供給として既存物件の希少性をさらに高める。

https://t.co/xoL9yTea7g

[マンショントリップ【公式】 @Project87056576]

Edo | 都心不動産さんが
マンショントリップに登録してくださいました🎉
@Edo_Partners

さっそく、
・プラウドタワー小岩ファースト
・プラウドタワー亀戸クロス
・プラウドタワー平井
のマンションログも投稿いただいています！

投稿ありがとうございます☺

不動産会社の方も増えてきました！！
これから楽しみです！

投稿内容はこちらから👇
https://t.co/yXyP0SWf1C

[Edo | 都心不動産 @Edo_Partners]

都内でマンション一室を簡易宿所登録してホテル運営する手法が急増し、自治体の監視が始まった。表向きは旅館業法の適法運営だが、居住用マンションの管理規約・用途地域・近隣住民との摩擦という構造的な問題は何も解決していない。短期で回収を狙う投資家が増えるほど、規制は早く厳しくなる。収益物件の評価は今の利回りだけでなく規制変更後も成立するかで判断しなければならない。

[日本経済新聞 電子版（日経電子版） @nikkei]

マンション一室をホテル登録、都心で急増　民泊規制「抜け穴」に
https://t.co/baCTANbV6R

[Edo | 都心不動産 @Edo_Partners]

REITの分配金が増えるかどうかはPBRで大半が説明できる。
PBR1倍超のREITは時価がNAVを上回っているため、増資→物件取得→収益増という外部成長サイクルが既存投資家を傷つけずに回せる。逆にPBR割れで増資すれば、1口当たりのNAVが希薄化し、分配金は構造的に下がる。
利回り重視の個人投資家がPBR割れREITの高利回りに引き寄せられる構図は今も昔も変わらない。高利回りが高リスクの裏返しである場面をPBRは正直に教えてくれる。