マンション散歩

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[マンション散歩 @FireKousoku]

【まとめ】マンション売却　囲い込み体験談
※スレッド形式に整理しました

「囲い込み」とは：
不動産会社が手数料を買主・売主の両方からもらうことを目的として、自社以外の購入希望者に物件を買わせない悪質な行為のこと

第1話【内見】
当時、すみふの2LDKの中古マンションに夫婦で住んでいた。

この物件を内見した時のことは今でもよく覚えている。内見を進めていくと、間取り図から室内の雰囲気を想像するスキルが高まっていく。

ただ、現場の空気感だけは内見しないと絶対に解らない。
これまで複数の中古を購入してきたけど、決定打は周辺エリア・マンション・部屋の空気感が自分に合うかどうか。

購入検討する際は今でもこの空気感を一番大事にしている。

この部屋に入った時、ビビビッ！ときた。

リビングに入ると、すみふ十八番のダイレクトウィンドウと隣の洋室サッシが連結しているように見え、豊かな窓面が鮮やかな青空で埋め尽くされて大きな絵画のような風景が目に飛び込んできた。

廊下と水回りの床はタイル貼り。壁紙はありきたりの白の型番ではない、すみふらしいお洒落なチョイス。

台所にはセンスある格好をした奥様がお洒落空間と一体化して黙って立っていた。

旦那さんとお子さんは不在。
内見時に家族全員揃っていると生活感が出てしまう上に落ち着いて内見しづらいので上手い戦略だなと感心した。

内見後、すぐに指値を入れ、少し押し戻されて合意。
内見～契約～決済～引越までスムーズに進んだ。

しばらくこの部屋に住み続けると思っていた。

そんなある日の朝、外からリズミカルな泣き声が聞こえてきた。

「ホーホー、ホホッー　ホーホー、ホホッー」

第2話へ

[マンション散歩 @FireKousoku]

事前審査をせずにマンションを内見するって、財布も携帯も持たずにスーパーに買い物に行くようなもの

[マンション散歩 @FireKousoku]

マンションを購入する際にやるべきこと

①自分の属性（年齢、年収、勤務先、勤続年数、既存借入額）と希望条件（希望専有面積、所有権or定借、金利水準、融資期間）を整理する

②予算額を最も伸ばそうな複数の金融機関で事前審査を通して予算額を把握する
※AI審査など、簡易的な審査しか出来ない金融機関は事前審査と本審査で結論が変わるので除外すること

③予算内で物件検索、レインズ成約事例などで相場把握

④買付証明書と一応印鑑をカバンに入れて内見、気に入ったらその場で記入して営業マンに提出

①〜④、全部大事
自分が中古マンションを探していたとき、全部やってました。仲介営業マンから「買えるお客様」として扱われるためにも必要なアクションだと思います。

[マンション散歩 @FireKousoku]

マンションを購入する際にやるべきこと

①自分の属性（年齢、年収、勤務先、勤続年数、既存借入額）と希望条件（希望専有面積、所有権or定借、金利水準、融資期間）を整理する

②予算額を最も伸ばそうな複数の金融機関で事前審査を通して予算額を把握する
※AI審査など、簡易的な審査しか出来ない金融機関は事前審査と本審査で結論が変わるので除外すること

③予算内で物件検索、レインズ成約事例などで相場把握

④買付証明書と一応印鑑をカバンに入れて内見、気に入ったらその場で記入して営業マンに提出

①〜④、全部大事
自分が中古マンションを探していたとき、全部やってました。仲介営業マンから「買えるお客様」として扱われるためにも必要なアクションだと思います。

[マンション散歩 @FireKousoku]

マンション売却時に一般媒介で依頼する目的ってなんだろう。
囲い込みを回避するため？
複数の会社に依頼したほうが多くのお客さんを連れてきてくれそうだから？

囲み込みをしない会社に専任媒介で依頼すれば、情報は広く行き渡るので、一般媒介で依頼する必要はないと思っています。

自分も昔は、ネームバリューのある仲介会社なら顧客を多く抱えているはずと思っていた時がありました。

マンションのポストに入っている仲介会社のチラシ『当社のお客様に、あなたのマンションを予算2.0億円以内で購入したい方がいらっしゃいます！お客様をご案内可能ですのでご連絡ください！』を信じて、連絡した時期もありました。

どれも幻想でした。

レインズとSUUMOに掲載されて、仲介が囲い込みをしなければ買い手は見つかります。見つからない時は価格が高いので下げましょう。それだけです。

[マンション散歩 @FireKousoku]

【まとめ】マンション売却　囲い込み体験談
※スレッド形式に整理しました

「囲い込み」とは：
不動産会社が手数料を買主・売主の両方からもらうことを目的として、自社以外の購入希望者に物件を買わせない悪質な行為のこと

第1話【内見】
当時、すみふの2LDKの中古マンションに夫婦で住んでいた。

この物件を内見した時のことは今でもよく覚えている。内見を進めていくと、間取り図から室内の雰囲気を想像するスキルが高まっていく。

ただ、現場の空気感だけは内見しないと絶対に解らない。
これまで複数の中古を購入してきたけど、決定打は周辺エリア・マンション・部屋の空気感が自分に合うかどうか。

購入検討する際は今でもこの空気感を一番大事にしている。

この部屋に入った時、ビビビッ！ときた。

リビングに入ると、すみふ十八番のダイレクトウィンドウと隣の洋室サッシが連結しているように見え、豊かな窓面が鮮やかな青空で埋め尽くされて大きな絵画のような風景が目に飛び込んできた。

廊下と水回りの床はタイル貼り。壁紙はありきたりの白の型番ではない、すみふらしいお洒落なチョイス。

台所にはセンスある格好をした奥様がお洒落空間と一体化して黙って立っていた。

旦那さんとお子さんは不在。
内見時に家族全員揃っていると生活感が出てしまう上に落ち着いて内見しづらいので上手い戦略だなと感心した。

内見後、すぐに指値を入れ、少し押し戻されて合意。
内見～契約～決済～引越までスムーズに進んだ。

しばらくこの部屋に住み続けると思っていた。

そんなある日の朝、外からリズミカルな泣き声が聞こえてきた。

「ホーホー、ホホッー　ホーホー、ホホッー」

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[マンション散歩 @FireKousoku]

利上げがあるということは、この先利下げもあるということです😊

[NHKニュース @nhk_news]

【速報 JUST IN 】日銀が利上げを決定 政策金利1％程度に引き上げ 31年ぶり水準
https://t.co/Ql6ulhi6vW #nhk_news

[マンション散歩 @FireKousoku]

人生は意思決定の連続。
同時に複数の選択肢を選ぶことはできない。
自分達が選んで当選したマンションなんだから、自分達が住みたいところに住めば良い。

他人の意見を求めても意味がない。
この先、例えば暴落とか何かマイナスなことが起こった時に他責思考になる。

答えは自分達家族の中にある。
自分達で選ぶ楽しさを放棄するのは勿体無い。

[マンションマニア @mansionmania]

【スムログ更新しました！】

悩むくらいなら現居周辺で購入すれば良いような？

「世帯年収2500万円 中央区湾岸在住 30代半ば 4人家族 一次取得でザ・パークハウス武蔵小杉タワーズに当選したが一抹の不安を抱えています」

https://t.co/f6MwtWIuwC

[マンション散歩 @FireKousoku]

12番のタワマン暴落信仰おじさんだけ髪の毛薄い。。。

[こぺる @coperu100]

マンション購入おじさん図鑑。

気づいたらSUUMOを開き、坪単価を計算し、管理費に震え、現地まで歩き、最後は「今は高い」と言いながらまた見てしまう。

これは他人事ではない。 たぶん、私たちのことです。

#おじさん図鑑

[マンション散歩 @FireKousoku]

子どもを通じて、もう一回幼稚園での生活や小学校での生活を体験させてもらっている。

自分が幼稚園や小学校に通っていた時の記憶って曖昧だったけど、子どもを通じて、自分の過去の体験や思い出が次から次へと色付いていく。

忘れていた記憶が掘り起こされていく。

そして、自分の人生と子供の人生が重なって見えるように、感じるようになり、自分と子どもが一体化する感覚。

もしくは、本来自分一人だったものが二つに分裂して生きている感覚。

そして、自分は親から分裂した分身のような存在であることを認識する。

こんなエモい感情、他のものから得られない。

[mon @three5998774537]

もう一度青春がやってくる。
自転車の練習、夏休みのプール、家族でディズニー、受験や卒業、初めての乾杯…

子どもを通して自分の人生を体験し直すような、当時の親の気持ちを答え合わせするような、人の生き死にを見届けるのは1人では出来ないことだった。

[マンション散歩 @FireKousoku]

ブリリアタワー浅草柳橋

坪単価だけ見ると同じ台東区のブリリアタワー上野池之端を越えてるんですけど…

とりあえず現地を歩いてみましょう。
話はそれからです。

[マンション散歩 @FireKousoku]

買い手側としては、強気な売り出し価格についていく必要はありません。
大事なのは成約価格のライン付近で売り出された物件や値下がりしてきた物件が出てきた時に、すぐに購入申込して契約締結まで進められるよう準備しておくこと。

☑︎余計なローンは借りない
☑︎AIなどの簡易審査ではない金融機関で内見前に事前審査を通しておく
☑︎手付金相当額を現金で用意しておく
☑︎ただし急げ物件を狙い過ぎない

[マンション散歩 @FireKousoku]

最近、手付金放棄ネタが多いですね🤔

この手の悩みを持つ方の共通する思考として、
①手付金放棄
②引き渡し後すぐに売却
の2択しか想定していないようですが、

③長期保有

も想定しておくと、このような悩みは無くなります。

自分は実需でも投資でも③長期保有を大前提に考えてます。時間を味方につければ負けることはありません。

[マンションマニア @mansionmania]

「湾岸の某新築タワマン2部屋当選　手付金を放棄するか引き渡し後すぐに売却するか悩んでいる」

～妻にも絶対儲かるからと言ってしまったため示しがつかず～

マジなの？ネタじゃなくて？
信じて真面目に回答しました
https://t.co/j8zV9E9WP8

[マンション散歩 @FireKousoku]

山手線内側で、大塚駅徒歩5分で、南口再開発の恩恵を受けられそうで、築2年で、シティハウスで、坪612万円

こういうの良いですね

[マンション散歩 @FireKousoku]

マンション売却時に仲介会社への手数料値引き交渉は、諸刃の剣だと思っています。

値引きに成功すると嬉しいし、ちょっとアドレナリン出るけど、成約しなければ何の得にもなりません。

むしろ値引き額が大きくなるほど営業インセンティブは下がるので、優先度が落ちて販売機会が減る可能性もある。この辺りは意外と見落とされがち。

「値引きできた＝得」と思い込んでいると、結果的に一番損するかもしれない。

[マンション散歩 @FireKousoku]

金融機関の政策金利が上がってきたので、売却活動中のマンションは高値追求せずに速やかにキャッシュ化して、そのキャッシュを株式等で運用した方が良い気がする。

[マンション散歩 @FireKousoku]

ほんとそのとおりで大半は他社仲介のお客様。

自社預かりの物件数は販売中物件の極一部なので、自社物件を気に入っていただけない場合は他社仲介の物件に切り替えてご紹介するのが通常。囲い込みされるとご紹介の機会を失います。

[マンション好きの外資コンサル @escapejapan2023]

@musako_boy 私の経験だと10人内見者いたら8人は他社仲介が連れて来た客なんですよね。これ知ってると如何に囲い込みが売主の機会損失に繋がるかよく分かります。(手数料無料業者は合意の上の囲い込みですが)

[マンション散歩 @FireKousoku]

ほんとこれ！

[マンションマニア @mansionmania]

でも個人的には仲手勝負の囲い込み業者さんは悪だとは思わないのよね

『内見者少ないけど仲介手数料激安』

という分かりやすいサービスなのですから

一番最悪なのは仲介手数料くそ高いのに囲い込むところでしょー涙涙涙（本気でおすすめできない）

[マンション散歩 @FireKousoku]

数年前は確か3.9%だった気がするので、当時から0.65%の上昇⬆️

静岡銀行のパッケージ商品であるアパートローンは3.6%から4.25%に上がってるので同じ上昇幅

保有不動産の賃上げを進めて利回り上げないと辛いですね😅

[融資情報くん @fudosan_yushi]

L&Fアセットファイナンスの金利がこの4月から4.55%（融資額5,000万円未満）でかつてのスルガの4.5%超えと考えるとなかなかシビれるな

[マンション散歩 @FireKousoku]

ニュウマン高輪
「VERMICULAR RESTAURANT THE FOUNDRY 」

ランチは2,000円前後。

愛知ドビーのバーミキュラで作る🍛
「無水カレー 季節野菜のグリル」を注文。
ただのカレーと思って食べると普通に裏切られる。

水を使わないだけで、ここまで素材の味って濃くなるのかってレベル。
季節野菜のグリル、特に🥕は主役級。

しかも不思議と重くない。
外食カレーの油で胃をやられがちなおじさんでもいける。

📍THE LINKPILLAR 1 North 2階📍

11時オープンだけど行列できるので10時45分までの到着推奨

[マンション散歩 @FireKousoku]

高輪ゲートウェイシティはいつ撮影しても絵になる素敵な建物です。

それにしても、港南口への連絡通路はいつ完成するのか気になります。

[マンション散歩 @FireKousoku]

高輪ゲートウェイシティはいつ撮影しても絵になる素敵な建物です。

それにしても、港南口への連絡通路はいつ完成するのか気になります。

[マンション散歩 @FireKousoku]

憧れの番町アドレス

1番町から6番町の広範囲に渡り、ここまで洗練されたエリアは湾岸エリアを除いて無いと思ってます。

一時期本気で購入を検討したこともあり、今までで一番歩いたエリアです😊

[マンション散歩 @FireKousoku]

いつかは住みたい千代田区番町アドレス！
散歩用にマンションマップを作成しました

対象：大手デべ、築年2000年以降

超高級・名作マンションだらけで一番テンションが上がる街です