Matan Goldman

[Matan Goldman @GoldmanMatan]

@RachelMarSar https://t.co/god0bHjQ6R
אני אהבתי את הספר הזה

[galit ben naim @Galitbennaim]

נזכרתי השבוע במשפט האלמותי של יצחק שמעוני ז״ל: ״התחלתי ולכן אסיים״. חקוק אפילו על המצבה שלו. תשאלו למה נזכרתי בזה? כי כרגיל, צר עולמי. למרות שפרסמנו השבוע מחקר רחב היקף על שכר הרופאים. עוד אחזור לזה. לפני כן זמן להתעכב על נתוני התחלות וגמר בניה שפרסם שלשום הלמס. 

אחת הטענות שנהגו להעלות מי שלא התרשמו מהגידול החד בהתחלות הבניה בשנה האחרונה, לרמת שיא של 80 אלף (ברוטו) היתה שזה בכלל לא חשוב. כי מה שחשוב זה גמר הבניה, ואלו עדיין לא חזרו לרמתן בשנת 23׳. אתם יודעים, היעדר עובדים פלסטינים. משל הקבלנים בונים ובונים, אבל ללא כוונה לסיים. מלכ״רים. לא בונים על הכסף הגדול שיקבלו בעת מסירת הדירה. בטח בדירות שנמכרו במסלולי 10/90, במסגרתן הקונים משלמים את עיקר התשלום בעת קבלת המפתח לדירה.

אז הנה, לפי הלמ״ס, ב-12 החודשים האחרונים (אפריל 25- מרץ 26) נרשם זינוק של 16% בגמר הבניה, כאש�� אלו הגיעו ל-62 אלף. עברו את 23׳. גם בלי עובדים פלסטינים. תראו מופתעים. 

ומה עם התחלות הבניה? אלו הסתכמו ב-12 החודשים האחרונים ב-76 אלף (ברוטו). אמנם ירידה מהשיא שנרשם בסוף 25׳, אבל עדיין רמה גבוהה כשלעצמה. בטח ביחס לקצב המכירה של דירות חדשות. בפרט כאשר מתמקדים באלו שנמכרות בשוק החופשי. הביטו בתרשים מטה. 

כך, בהמשך למעקב שלי אחר הפער הזה, בין מספר הדירות שהחלה בנייתן ומיועדות למכירה בשוק החופשי, לבין מספר הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי, פער זה הוסיף לגדול גם ברבעון הראשון של 26׳. בכמעט 7,000 דירות! יותר בונים מאשר מוכרים. ובמצטבר, מאז תחילת 2020, ערב פרוץ מגפת הקורונה, מספר הדירות שהחלה בנייתן למכירה בשוק החופשי גבוה ב-54 אלף ממספר הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי. וזה כשבסוף הרבעון האחרון של 21׳, ��יינו ב״גרעון״ מצטבר של עשרים אלף דירות. וכל המוסיף, גורע. 

אז איך זה שמספר הדירות החדשות הלא מכורות דווקא ירד מעט, מ-86 אלף ל-85? באמת מפתיע. עשוי לרמז שירידה זו חלה ביחס לדירות שהן רק בשלב היתר בניה. כלומר, יתכן והגידול בסך היתרי הבניה עליו דיווחה הלמס, התרכז בדירות בבניה עצמית ו/ או בדירות למכירה בסבסוד ממשלתי. אם היה פילוח כזה של ההיתרים, כפי שיש בהתחלות הבניה, היו נחסכות מאיתנו כמה הנחות.

לפני סיום, בחזרה למחקר על שכר הרופאים שפירסמנו השבוע. אז כמה מרוויחים רופאים מומחים שעובדים בבתי החולים הממשלתיים? 772 אלף שח, ברוטו שנתי. זה הממוצע. בעשירון העליון - 2 מלש״ח. יותר ממחציתו מרפואה פרטית. נכון, ההתחלה קשה, יעידו תגובות של מתמחים ברשתות החברתיות. אבל תראו לאן אפשר להגיע.  

ואולי עכשיו פחות מפתיע לגלות שהרופאים ״מנצחים״ את ההייטקיסטים בשוק הנדל״ן (הפוסט הקודם). וזו אולי גם בשורה נדל״נית לקבלנים בירושלים. על הייטקיסטים מסתבר קשה לבנות שירכשו דירה בירושלים. יש 11 ערים שמקדימות אותה ברכישות שלהם. אבל אצל הרופאים, היא במקום השלישי. אולי הם יודעים להעריך יותר אויר הרים. 

למי שפספסו את המחקר על הרופאים, קישור בתגובה הראשונה.

[Matan Goldman @GoldmanMatan]

@bender_2716057 @IdoWolf1 אתה צודק שחלק מהסיפור חסר בגלל שעות עבודה. אני מניח, לדוגמה, השכר השעתי של מרדימים יופיע יותר נמוך בגלל שהם עובדים אמון שעות.
לצערי פשוט אין לנו את הנתון הזה

[galit ben naim @Galitbennaim]

כדאי להעמיד דברים על דיוקם. המחקר נערך רק על רופאים מומחים !! מודגש במסמך עצמו. יכול להיות שהקטגוריה של שנות ותק בין 0-9 גרמה לבלבול (הותק נספר ממועד קבלת הרישיון). מעט הרופאים המומחים בקטגוריה זו שהותק שלהם נמצא קרוב לאפס, הינם מי שעלו ארצה כמומחים.

אשר לשאלה מדוע להכליל הכנסות מקרן מחקר ומרפואה פרטית - ממליצה לקרוא את העבודה במלואה. או לפחות את העיקרים.

להלן הקישור למחקר, אותו הוביל @GoldmanMatan מהצוות שלי:

https://t.co/RFcK6Qv0HM

[עידו וולף @IdoWolf1]

הערה לכל מי שחושב שהנתונים להצעירים לא נכונים.
תקראו את הגרף.
1. צעירים 1-10 שנים- מתמחים ובכירים.
2. אין סטאזרים.
3. הכל ברוטו.
4. השכר מביה"ח (כחול כהה) הוא טווח המשכורות המוכר.
5. יש מי שעובד בפרטי/תאגיד ומרוויח יותר.

[Matan Goldman @GoldmanMatan]

@YannayASpitzer יש כנראה לעוזרי מחקר בישראל עוד כמה שנים להיות שימושים כי אין אפשרות להשתמש באג'נטים בחדרי מחקר של הלמ"ס וזה כנראה ייקח אמון זמן עד שיסתדרו דרך להכניס אותו. לפחות למיקרו אמפירי/כלכלה עבודה

[Emanuel (Mannie) Fabian @manniefabian]

Gamblers trying to win a bet on Polymarket are vowing to kill me if I don’t rewrite an Iran missile story

This is my account:

https://t.co/SBpGsW9lsH

[Sam Sokol @SamuelSokol]

This is infuriating. Stop harassing my colleague
@manniefabian, you execrable jackals!

Read his story here: Gamblers trying to win a bet on Polymarket are vowing to kill me if I don’t rewrite an Iran missile story https://t.co/1iVzRztJ18

[Matan Goldman @GoldmanMatan]

@LisaBritton Wi. Wi3 8

[galit ben naim @Galitbennaim]

בשולי החדשות. בתחילת השבוע פרסמה הלמ"ס את מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה בסוף חודש יולי. 82,531. ככה כנראה נראה מחסור. תוך 12 חודשים בלבד גדל מלאי זה ב-20%. וכמה זה בהשוואה לשנים קודמות? הביטו בתרשים מטה, בקו האדום, המבטא את היחס בין מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה בכל אחד מחודשי יולי בשנים 2025-2021 בהשוואה ליולי 2020. כך, בין יולי 25׳ ליולי 20׳ זינק המלאי הלא מכור ב-69%. ��ה כאשר ב-21׳ הוא עוד הספיק לרדת ב-7%. מאז, ליתר דיוק, מאז אפריל 22׳, כפי שציינה הלמ״ס בהודעתה, נתוני המגמה מצביעים על עליה בקצב של 1.5% בממוצע לחודש בסך הדירות שנותרו למכירה. מה קרה באפריל 22׳ אתם תוהים? יכולתי לשים על הציר השני את הגרף של ריבית בנק ישראל, אבל אתם לא באמת זקוקים לזה. אגב, כשמביאים בחשבון, גם אם לא במדד מחירי הדירות, את הטבות המימון הגורפות של הקבלנים ב-24׳, זה די מדהים שעדיין נרשם באותה שנה גידול חד במלאי הלא מכור. להיכן הוא היה מגיע בלעדי מבצעים אלו? יכולתי לשרטט בתרשים אומדן של המספר הזה, אבל היתה לי אז בעיה כפולה עם הכותרת. זו שבתרשים וזו שהיתה יוצאת מכאן.

עכשיו לקו הכחול. כי לא רק דירות חדשות ממתינות על המדף. גם דירות יד שניה. אין לנו מידע מנהלי (כלומר, כזה שמדווח לרשויות) על סך דירות ��ה, אבל יש לנו מידע על אלו שעלולים להיקלע ל"ארוע מס" אם לא יצליחו למכור את הדירה בזמן. אלו הן מה שאנו מכנים "דירות בהמתנה". אלו הדירות ״הישנות״ של משפרי דיור שרכשו דירה חדשה (מקבלן או יד שניה) וטרם מכרו את דירתם הקודמת. חשוב לציין - הם הצהירו בפני רשות המסים שבכוונתם למכור אותה בפרק הזמן שניתן להם מבלי להיקלע ל"ארוע מס". כזה שיחייב אותם במס של 8% על הדירה שזה עתה רכשו ובמס שבח על הדירה "הישנה" כאשר ימכרו אותה. בחישוב גס, בממוצע מדובר במס בגובה מאות אלפי ש"ח. כמה זמן ניתן להם?: 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה או 12 חודשים מיום קבלת טופס 4 (אכלוס) בדירה חדשה שנרכשה ״על הניי��״. לפי המאוחר מבינהם. אם חשבתם שאנו לא מתחשבים, זה בדיוק הזמן לבקש סליחה. כמה דירות כאלו יש? 22.5 אלף דירות, נכון ליולי האחרון. הרמה השלישית בגובהה בעשרים השנים האחרונות. אגב, ב-2010 הן הגיעו לשיא של 23 אלף דירות. לא ��י לא הצליחו למכור את הדירה "הישנה"בשוק מדשדש כמו עכשיו. אלא מהסיבה ההפוכה. חיכו עם המכירה עד הדד-ליין של "ארוע המס", בעודם נהנים מעליית ערך הדירה.

כדאי לשים לב לנקודה מעניינת בתרשים. הבלימה בגידול מלאי ה"דירות בהמתנה" בשנה האחרונה וגם מספר "חודשי ההיצע" נותר ללא שינוי, בניגוד לזינוק במספר זה אצל הקבלנים. ההסבר פשוט- פחות משפרי דיור נוטים כיום לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת. הפנימו את מצב השוק. בניגוד למשפרי הדיור אשתקד. אותם מצב השוק תפס בהפתעה. כך, כמעט עשרת אלפים "דירות בהמתנה" נכנסו למצב המתנה במהלך 24'. עוד 7.5 אלף נכנסו למלאי זה בשנים 23'-22'. שעון המס מתקתק. מניחה שלא זקוקים כאן לניקוד.

לפני סיום, כמה מלים על נתוני התחלות וגמר בניה שפרסם אתמול הלמ"ס. מדינה במלחמה? אין עובדים פלסטינים? מה לא אמרו לנו כשפרצה המלחמה על המחסור הצפוי לכאורה בדירות. אז הנה הנתונים לפניכם. התחלות בניה נטו של 71 אלף ב-12 החודשים האחרונים. גידול שנתי ��ל 23% ואחת הרמות הגבוהות שהיו כאן ב-25 השנים האחרונות. נכון, בגמר הבניה נרשמה ירידה של 5%. אבל גם אלו חדשות טובות עבור לא מעט רוכשים. אלו שקנו עם הטבות מימון ואלו שנתפסו בהפתעה חודשים ארוכים עם "דירה בהמתנה".

שנדע רק חדשות טובות בשנה החדשה.

[בר זוהר (בז) Bar Zohar @bar_zohar2025]

גם עמית סגל אומר - התקיפה באיראן לא עזרה לנתניהו בסקרים.

הציבור רוצה שינוי - וגם ההצלחה באיראן לא מבלבלת אותו.

הסיבה שנתניהו לא מוכן לצאת לבחירות? הפחד מנפתלי בנט.

צפו בעצמכם - ו��תפו:

[Ariel Karlinsky @ArielKarlinsky]

זהירות: שקר בוהק לפנייך.
שלמה פילבר טוען מתחת לכל עץ רענן שאומדני הלמ"ס לתעסוקת חרדים ב-2020 עד עכשיו זו "אקסטרפולציה על בסיס נתוני עבר". במילים פשוטות: לא סקרו ב-2022. סקרו לפני כמה שנים ועכשיו מנסים לנחש מגמות.

זה שקר מוחלט. סוקרים כל הזמן באופן רציף.

[Matan Goldman @GoldmanMatan]

@lexfridman @Yonit @naftalibennett and Micah goodman (he's not on Twitter)