J. Castillo

He dicho NO durante 25 años| Ex-Director Riesgos | Founder despacho Debt Advisory| Escribo en Substack ↓

[J. Castillo @JacinCastling]

Una operación de financiación se sanciona al 80% en la primera lectura.

Hace un mes.
Powerpoint precioso (tenía pinta de haberse mejorado con Claude). Ok
Lo abro. 2 primeros números.
No sigo leyendo ni le pido más documentación y le digo al cliente que eso no va a volar en ningún comité, hay que cambiar el planteamiento.
No sé si por ego o presionado por los retornos que tiene que dar a sus LPs, decide acercarse a loa 4 bancos grandes.
Todos han hecho mus.

Ya no hay solución. Operación quemada en mercado. Por ego me dijo que iba a tocar a la puerta de los alternativos.
Siguiente error, en esa operación va a trabajar para que el rendimiento se lo lleve este prestamista.

Siempre escucha e interioriza lo que te dice alguien que lo mira con perspectiva y como lo hace un prestamista.

[J. Castillo @JacinCastling]

¿ los bancos españoles están financiando ahora inmobiliario?

Sí. Pero no a todos.

El banco no ha cerrado el grifo. Quiere quedarse con lo bueno: activos maduros, ubicaciones prime, flujos de caja recurrentes y demostrables.

Lo que ya no te compra: una tasación alta. La tasación nunca fue la garantía real. Era la fotografía del activo. El banco siempre miró la película: cómo se repaga.

En build to sell, sin preventas sólidas no hay historia de repago. El banco no adelanta capital para que el promotor demuestre si tenía razón. Apalanca el coste de la obra sobre los contratos de venta.

En buy to let, sin rentas contrastadas (o sea contratos de alquiler) el DSCR es ficción. Y los comités de riesgos han aprendido a distinguir proyecciones de hechos.

En 2026, el equity mínimo real está entre el 25 y el 35%. No como requisito formal. Como señal de que el sponsor se juega algo con ellos.

Hay liquidez en el sistema. Los bancos tienen objetivos de inversión. El problema no es el capital. Es que muchas operaciones no están estructuradas para que riesgos las pueda aprobar.

Esa es la diferencia entre una denegación y una financiación. No el activo. No el mercado: LA ESTRUCTURA

[J. Castillo @JacinCastling]

Supongo que estará en su web, a mi ha reenviado el correo un inversor de la plataforma

[J. Castillo @JacinCastling]

Mucho capital por alocar?
El canal tradicional de captación de operaciones ya no da para más?
Mayor competencia de otros lender?
Te leo

[J. Castillo @JacinCastling]

ALERTA BULLSHIT: cuando alguien te diga que conoce un “nuevo financiador con ganas de prestar”

Le preguntas cuantas operaciones han firmado en el último año

[J. Castillo @JacinCastling]

Se acabó

[J. Castillo @JacinCastling]

Parece que el flipping del Barrio de Salamanca empieza a temblar.

En 2024 me ofrecieron invertir. Me pasaron un correo comercial. Luego les pedí el borrador de contrato por el cual instrumentaría mi inversión. Al mismo tiempo saqué las cuentas anuales del Registro Mercantil.

1/ El correo decía: "Es prácticamente imposible perder dinero." El instrumento era un préstamo participativo. Si el negocio pierde, tú pierdes. Es deuda subordinada por ley: en caso de insolvencia, cobras el último. Eso no lo decía el correo.

2/ El correo decía: "Nosotros invertimos un mínimo del 20% en cada proyecto." Cuadraba al céntimo en las cuentas. Pero la compañía necesitaba estar levantando capital constantemente, en un lado o en el otro. No había beneficios retenidos del negocio.

3/ El correo decía: "Liquidez en 4 meses." Caja en balance: 160.000 euros. Existencias: 27 millones. Eso no es "eficiencia financiera", es jugar a que la rueda no pare. Con esa liquidez cualquier mínimo retraso o sobrecoste te manda al titular de la noticia.

No va ser el último.

[J. Castillo @JacinCastling]

Puede, económicamente no es ninguna locura ese CAC, pero sorprende utilizar el canal de referidos para originar.

[J. Castillo @JacinCastling]

@ReguloRegulin Efectivamente, está mezclando cash flow operativo con el de inversión, o se ha comprado un piso con una importante derrama de comunidad de propietarios

[J. Castillo @JacinCastling]

En Covid tu empresa firmó operaciones con aval ICO. Crees que estás protegido.
No lo estás.
El banco, sí.
Si tienes problemas el banco no tiene mayor incentivo en refinanciar.

[J. Castillo @JacinCastling]

Esto es lo que suele pasar cuando buscas el atajo de la caja única y mezclas proyectos buenos con proyectos malos en una única compañía.

[J. Castillo @JacinCastling]

Siempre en inmobiliario el negocio se hace en la compra.

Ejemplo de los chicos de Arcano:
Compran socimi residencial con descuento del 50%.
Venden con calma activo a activo.
Eso es una historia de arbitraje entre precio de entrada y valor real, con salida atomizada.
Easy en el papel, pero no todos accedemos a esas oportunidades de compra.

[J. Castillo @JacinCastling]

En inmobiliario, la deuda alternativa sólo funciona si compras /desarrollas con un descuento del 25% sobre valor de mercado.

Todo lo que sea menor descuento estás trabajando para el lender.

No es lo que lo diga yo. Confirmado en reunión esta mañana con uno de los principales fondos de value add en España (y precisamente su deuda alternativa no supera el 12% de coste anual)

[J. Castillo @JacinCastling]

Sin acceso al crédito. Distribuidora healthcare.
18 años de historia. CAGR +21% en ventas, EBITDA y beneficio. Cero deuda.

Pero los bancos no les va a financiar.

Piden: “Necesito 3.000.000 para circulante”.
Bien…
Pero en 18 años nunca lo habían necesitado.

Ponte la gorra de Riesgos. Piden esto ahora porque
Tienen clientes que no pagan
Stock que no rota
O quieren pagarse dividendo sin pasar por Hacienda

Cuando levantas deuda, te miran tanto los números que cuentas… como los que callas.

[J. Castillo @JacinCastling]

@RobinstickC U2: Achtung Baby

[J. Castillo @JacinCastling]

@davmiranda Menos mal que la IA no sirve capas y tapas

[J. Castillo @JacinCastling]

Los inversores compraban los activos en cuentas en participación.
Muchos de ellos a su vez se hipotecaban.
En caso de impago se lo queda el banco.
Huir de toda inversión en la que tu equity esté en una cuenta en participación: te comes todo el riesgo del proyecto y el gestor puede hacer mucho daño.

[J. Castillo @JacinCastling]

@MilitarRealEst Cuando tienes muchos años necesitas un sitio donde caerte muerto

[J. Castillo @JacinCastling]

@ChrisRamsey60 Multifamily too?

[J. Castillo @JacinCastling]

En real estate siempre se hace el negocio en la compra.

Valor de venta para el sponsor: 6.500 €/m²

Riesgos (práctica estándar sin preventa): haircut 15% -> 5.525 €/m²

Diferencia en 3.000 m² = -2.925.000 €

Tres millones que desaparecen del equity en el exit.

Mucha pasta

[J. Castillo @JacinCastling]

Se te dió esa hipoteca cuota creciente porque la caja de ahorros asumió mucho riesgo en el momento de la concesión y se jugaba a que el prestatario mejorará su capacidad de pago con el tiempo. Llámalo "trampa" o "ayuda" pero sin ese tipo de financiación hipotecaria mucha gente no hubiera tenido acceso al crédito