Michal Drda

Mám rád kafe, jídlo a fajn muziku. Občas jezdím na motokárách nebo hraju deskovky, někdy i šumařím na klavír.
V práci integruju informační systémy.

[Michal Drda @MichalDrda]

@nikkizitkova Kdyby prodal 10 let po prodeji, je to osvobozeno, nebo to u darů neplatí? Díky 🙂

[Michal Drda @MichalDrda]

@skejwin Super práce, díky. Snad si ještě to penzijko založím 😮. BTW když vidím jak na Linkáči brečí v komentářích pan Borkovec (Partners), přemýšlím jestli mu to stojí za to? To zní jakože jim končí business model.

[Petr Žabža @petr_zabza]

Česko má 2,2 milionu lidí v DPS.

Z toho zaměstnavatel přispívá jen 35 % z nich.

Zbývajících 65 % si spoří samo. Bez příspěvku firmy.

A přitom: průměrný příspěvek zaměstnavatele je 1 264 Kč/měsíc - to je za 25 let při 4 % p.a. téměř 900 000 Kč rozdíl.

Zoufale nám chybí II. pilíř.

#penze #financnigramotnost #DPS

https://t.co/AVcH59HlbO

[Michal Drda @MichalDrda]

@skrblik Paráda, fotky super👍. Můžu se zeptat jak hledáte bezpečný parking v těchto končinách? Děkuju

[Michal Drda @MichalDrda]

@skrblik V pneuservisu mi chlapík říkal, že bezpečáky protáhnou dobu demontáže o 2 minuty... no, někdy to dělá ten rozdíl :). Přirovnal bych to k maketě bezpečnostní kamery.

[Jiri Cimpel @jcimpel]

Peníze vám štěstí nekoupí... ale můžou vám ho vzít

Přišli na schůzku i s jejich 2letou dcerou. Obrovské portfolio. Nemovitosti. Firma.

Bavili jsme se o výnosech, strukturách, daních.

Pak jsem se zeptal na něco, co nečekali.

„Jste v tom celém šťastní?"

Manželka se otočila na dceru. Pak na mě. Zvlhly jí oči.

„Klidně bych mohla mít mnohem míň. Ale chtěla bych víc času. Tady s ní. S manželem. Ten majetek bere víc životní energie, než mi přináší."

Za každou korunu majetku platíme jednotkou pozornosti. A málokdo si spočítá, jestli se ta investice vůbec vrací.

V 8. díle Investičního vývaru jsme se @skejwin otevřeli téma, které v investičních podcastech skoro nikdo neotevře: co s těmi penězi pak? Jak je skutečně využít, ne jen hromadit.

Mluvili jsme o hedonistické adaptaci. Jachta udělá šťastným dvakrát, při koupi a při prodeji. Nemovitost u moře přestane těšit dřív, než čekáte. Mozek se adaptuje a požadavky rostou. Cesta ven? Obrácený bucket list: co bych vlastně klidně už nechtěl.

Mluvili jsme o vzorci spokojenosti. Máte dvě páky: víc mít, nebo míň chtít. Lidé skoro vždy sáhnou po první. Přitom druhá je zadarmo.

Mluvili jsme o grafu, který by měl vidět každý investor. Die with Zero. Křivka zdraví klesá s věkem. Křivka bohatství roste. Někde kolem čtyřicítky, padesátky se protínají. To efektivní bohatství, které skutečně dokážete využít, má své maximum. Pak začne klesat.

Být nejbohatší ve věku 85 let není výhra. Může to klidně být chyba.

Po 6 hodinách společného vaření jsme Investiční vývar uzavřeli.

Tahle série vznikla proto, abychom vám dali konkrétní odpovědi na to, jak přemýšlet o rentě, portfoliu, emocích, čerpání majetku i jeho předávání. Ale taky proto, abyste přestali jen sledovat a začali konat. Začali investovat. Nebo investovat jinak.

Není všem dnům konec. Zda bude druhá série, nevím. Ale kdo ví...

Celý osmý díl najdete na YouTube a podcastových platformách.

A teď na vás: co si z celého Investičního vývaru odnášíte? 👇

[Michal Drda @MichalDrda]

@carwowuk Needs more screens and Merc logos. Chinese still won't buy it, Europeans with taste neither.

[Levered Steve @LeveredSteve]

https://t.co/o44S01W2TM

[Marek Kriz @marek_kriz]

dostal jsem hromadu zpětné vazby na ten ironický post o Vinohradech. pár detailů nad rámec toho, co už jsem hodněkrát psal (ala DD, scoring, diverzifikace, bubble).

nemyslím si, že zkrachuje nemovitostní trh v ČR. myslím si, že zkrachuje 99 % retailových "investorů", kteří kupují na páku byt v paneláku v Letňanech... vysvětlím:

- negative carry je dneska už skoro pravidlo. gross yield na prime Praze 3-4 %, net po SVJ, dani, údržbě a vacancy 2–2,5 % (btw jsou pro to data ČNB, Deloitte Q3 2025). průměrná sazba hypoték ~4,9 %. celá teze stojí na tom, že cena dál poroste 7 %+ p.a. donekonečna.

- ČNB sama dává signál tím, že od dubna 2026 má nová doporučení: LTV ≤ 70 % a DTI ≤ 7 pro investiční hypotéky (třetí a další nemovitost nebo BTL). když ti centrální banka preventivně sahá do game, neměl by ses řídit youtuberem co prodává kurzy.

- valuační extrémy nejsou drobnost. price-to-income v Praze 13-15 let hrubé mzdy na 70m² (zase data Deloitte, IMF 2026). zdravé pásmo 8-10. price-to-rent 28-32, zdravé 20-25. Praha patří mezi 3–5 nejhorších evropských metropolí v dostupnosti.

- demografie tiká. počet lidí v produktivním věku v ČR klesne z ~6,9 mil. na ~5,9 mil. do 2060 (ČSÚ). Praha drží růst migrací, ne porodností. cílový nájemník za 20 let nemusí existovat ve stejném objemu. pro buy-to-hold-forever tezi to je fatální faktor, který nikdo nezapočítává.

- pipeline supply, což retail nevidí. Bubny-Zátory 11 000 bytů. Smíchov City, Žižkov nákladové, BTR projekty v Praze 5 a 9. dnešní "nedostatek" je primárně permitting a politika. vlna dodatečné nabídky narazí přesně do období, kdy z trhu odejdou Husákovy děti.

- likvidita = iluze. v dobrém trhu se správně naceněný pražský byt prodává 45–75 dní. v útlumu 2023 to bylo 90–120 dní. v šoku (ala Španělsko 2008–2018) trvá market clearing 5–10 let.

- v krizi nemáš protistranu. retail si plete nabídkovou cenu s realizovanou cenou

- matematika páky. 20 % equity = 5× páka. 20 % pokles ceny = wipe-out kapitálu. plus carry: každý měsíc dáváš na hypotéku víc, než dostaneš z nájmu. v akciích bys tomu říkal margin call. ano vím, že česká banka ti margin call nedá

- dvojnásobek za 10 let = 7,2 % CAGR. ČNB čeká 5–10 % v 2026 s tím, že tempo bude moderovat. dlouhodobý nominální průměr 4–8 %. odečti náklady kapitálu, daně, údržbu, opotřebení reálné kupní síly. dostaneš se na breakeven, LOL!

shrnuto jednou větou: pražské nemovitosti nejsou "jistota". jsou to koncentrované, nelikvidní, brutálně exponované sázky na pokračování posledních 15 let.

pro insidery s deal flow a HNWI to bude mít dál smysl. pro garsonku na 90% LTV s YouTube tezí ne.

[John & Margaret @ukboomers]

We've visited 43 countries since retiring. New Zealand is our favourite, we've flown there five times from the UK. You really see how fragile this planet is. We despair watching the kids buy coffee in disposable cups. They say it's only once a week but we know it all adds up. 🇬🇧

[Michal Drda @MichalDrda]

@ogebudzili @Alisczech Nedělám si iluze, že dneska by to šlo tak hladce... ale rok 2005, 12 letej kluk co píše do Blizzardu, měl jsem radost že to vyšlo :)

[Michal Drda @MichalDrda]

@TadyJeDenisa @skrblik Díky za tip, možná příště, už máme ubytko v Horalu na červen. Samozřejmě termín ve slevě v týdnu. Ale zato s tou dobou desetiměsíčním dítětem. Polehčující okolnost je, že vřeštění umíme redukovat pozitivní motivací, věřím že i @skrblik by se vedle nás vklidu nasnídal 😁.

[Matthias Schmidt @eurofounder]

If the EU built Claude

[Olinium @Olinium42]

1/8 Otevřete džem, který jste málem dojedli, a uvnitř kouká chlupatá kolonie. Seříznout nebo vyhodit? Záleží. Pojďme si to rozebrat.

[Michal Drda @MichalDrda]

@memento_money V Thajsku byl předloni před vánoci Grab úplně všude, využívali jsme na přepravu, měli lepší ceny než Uber, stejná služba 🙂. Ten crossell může být zajímavý, dík za nápad, pokud udrží ziskovost, mohlo by to být zajímavé.

[Michal Drda @MichalDrda]

@Miradce Čest výjimkám, ale ve většině kanclů se kávovary čistí tak, že když přestane téct kafe, koupí novej kávovar, takže vlastní kafe může být výhra 😀

[Michal Drda @MichalDrda]

@michalsnobr Za předpokladu, že to nebude vojeb jako s WFT. Divil bych se, kdyby současná vláda nevymyslela něco podobného. Každopádně bych to všem investorům přál, jako satisfakci 🙂