不動産シミュレーターPro

10年かけてAP7棟＋戸建5戸。区分から一棟アパートへ転換した会社員投資家
投資哲学は感覚より数字、利回りより融資。
失敗も含めてリアルな投資記録を発信中
3年以内FIRE目標｜不動産シミュレーターPro開発者
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[不動産シミュレーターPro @REsimulatorPro]

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[不動産シミュレーターPro @REsimulatorPro]

【10年間、金利リスクを「返済額の話」だと思っていた】

日銀会合まで7日を切った。

変動金利の話題になると、多くの投資家が最初にやることがある。「月の返済額がいくら増えるか」の計算だ。

0.25%上昇 × 残債5,000万円 × 残期間25年 → 月額返済+約1万円。

私も8年間それで安心していた。「1万円の増加は想定内。CFに余裕がある。問題ない」と。

でも、その問いが間違っていた。

本当に確認すべきは「返済額がいくら増えるか」ではなく、「DSCRがいくつになるか」だ。

■ DSCRが変わるとき、何が変わるのか

DSCRとは「年間賃料収入 ÷ 年間元利返済額」で計算する指標だ。

投資家が「収益が出ている」と感じていても、銀行は「この投資家のDSCRはいくつか」という軸で見ている。金融機関によって基準は異なるが、DSCR1.2〜1.3以上を融資継続の目安にしているケースが多い。

金利が0.25%上昇すると返済額が上がる。分母が増えるからDSCRは下がる。

先週の再計算で、私の1棟のDSCRが1.28から1.19に変化した。たった0.09の差。でもこれが「8棟目を検討できる投資家」か「現状維持が精一杯の投資家」かの分岐になりうる。

月の返済額が1万円増えることより、DSCRが1.2を割り込むことの方が、次の取得への影響はずっと大きい。

■ 8年目に気づいた「見えないコスト」

融資目線でリスクを考えるようになったきっかけは、6棟目の申込みだった。

当時、ポートフォリオ全体のDSCRを把握していなかった。各物件のCFは黒字で返済も滞っていない。毎月のキャッシュが入ってくるから「問題ない」と思い込んでいた。

銀行の審査担当者に「全体ポートフォリオのDSCR一覧をください」と言われた。その場で出せなかった。慌てて計算して追加書類を提出するまでに2週間かかった。

審査は通った。でも通った後で計算し直すと、ポートフォリオ全体のDSCRは1.21だった。

ギリギリだった。

もし当時、利上げが一度でも入っていたら、DSCRは1.2を切っていた計算になる。「運よく通った」という事実に、しばらく気づかずにいた。

「返済できているから大丈夫」と「DSCRが基準を維持できているから大丈夫」は、銀行にとってまったく別の話なのだと、そのとき初めて理解した。

■ 今、日銀会合前にやること

あの経験以来、金利が動くたびに「DSCR変化確認」を最初にやる。

3ステップで実施している。

①全物件の現在DSCRを実数値で計算する
②政策金利+0.25%シナリオでDSCRを計算し直す
③1.2を下回る物件を特定して繰上返済の優先度を決める

今回の計算では7棟のうち2棟が利上げ後にDSCR1.2を割り込む結果になった。今週中にその2棟の追加返済シミュレーションをやり終える。

「会合が終わってから考えよう」では後追いになる。先に計算して、先に選択肢を持つ。それだけで、利上げ後の行動スピードが変わる。

■ 金利リスクの本質

月の返済額の変化は「感じるリスク」だ。数字が出てくるから実感しやすい。

でも「次の融資が通らなくなる」リスクは感じにくい。キャッシュフローが黒字でも、ポートフォリオ全体のDSCRが静かに悪化していく。気づくのは、次の審査で担当者の顔色が変わったときだ。

金利リスクの本質は、毎月の返済額の変化ではない。銀行が「継続して支援できる投資家か」という軸で、あなたの評価が変わることだ。

10年かかって、ようやくその問いが正しくなった。

日銀会合まで7日。あなたのDSCRは今いくつですか。

#不動産投資 #DSCR #日銀 #変動金利 #金利リスク #融資 #アパート経営

[不動産シミュレーターPro @REsimulatorPro]

4棟目を買う前、銀行の担当者から「この物件は担保が薄い」と言われた。

利回りは8.5%。CFは悪くなかった。なのになぜ、と思って初めて積算評価を真剣に調べた。

土地値が低く、建物評価も残っていない。収益は上がっても、銀行が「担保として使える価値」が乏しかった。

以来、物件選びの軸が変わった。「利回り」より「積算評価の厚み」を先に確認するようになった。

金利が上がるほど、担保評価の薄い物件は融資が通りにくくなる。今年はその傾向がより強くなっている。

#不動産投資 #積算評価 #融資審査 #物件選定 #一棟アパート

[不動産シミュレーターPro @REsimulatorPro]

3年以内FIREという目標を、日銀会合のたびに計算し直している。

今回、金利が0.25%上がる前提で7棟の月次CFを試算した。合計で月2.8万円の減少。年間33万円。

「月額CF目標」が利上げ後に増えるということは、「達成に必要な棟数・保有年数」も変わるということだ。

金利の話は「今の返済額」だけじゃない。「何年かかるか」という時間軸まで変わる。

あなたのFIRE達成時期、金利+0.25%のシナリオで計算し直しましたか。

#不動産投資 #FIRE #日銀 #変動金利 #キャッシュフロー

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@propilarcom 「FCRもDSCRも良くても見送る」判断、実際にあります。私の場合、6/16の日銀会合前に8棟目の検討を一時止めたのがまさにこれで、数字以外の要因である金利環境・借入余力・タイミングが重なった判断でした。数字だけで動かないことがポートフォリオの安定につながると感じています。

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@isojin_2022 「金利が上がっても回るか」を買う前に計算しておく、まさにここだと思います。私も6/16の日銀会合を前に全物件のDSCRを1.0%シナリオで再確認しました。体力のない投資家の退場で優良物件が出てくる局面を冷静に待てるかどうか、事前計算の有無で差がつきますね。

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@ma_simplelife 無担保融資の一括返済タイミングは確認しておいて正解です。一般的には物件売却による担保消滅で期限の利益喪失になるケースがあります。滋賀銀の「ジャストサポート目的型」の具体的な回答、続き気になります。他の方の参考にもなりそうな内容ですね。

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@landlord_it 3件まとめて借換OKと言われるのはなかなかないですね。地銀が動いてくれた背景が気になります。金利帯を見るとスルガ・出光より地銀が有利になる余地がありそう。審査通過を願っています。うまくいったら金利差×残債×残年数で総返済削減額も出してみてください。

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@on_arp 郊外物件の下落は私も肌で感じています。6/16の日銀会合次第では融資姿勢が変わる可能性もあるので、今は新規取得より既存ポートフォリオのDSCR確認を優先中です。「おりこみ済み」という言葉、大事ですね。想定内に収めていた人とそうでない人で今後の動きが大きく変わりそうです。

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@VDyu506CUaeolcU 購入前にストレスをかけて計算していたのは正解だと思います。私も今は金利1.0%シナリオでDSCRを再計算中です。CFが多少減っても1.25以上を維持できるかが判断基準になっていて、この数字を持っていると利上げが来ても冷静でいられますね。

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@hira365life 経験・実績不足が意外と壁になりますよね。1棟目は属性ゴリ押しで通せても、2棟目以降は「賃貸経営の実績」を見せることが重要だと実感しています。管理状況や入居率の推移を資料化しておくと交渉の土台になります。融資担当者目線の整理、参考になります。

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@saison_freedom 法務局から取引情報を取り寄せてDMは良くある手法ですよね。全部無視より「今は売らないけど相場感だけ聞く」くらいはアリかもと思います。売れる値段を知っておくと出口戦略が立てやすいので。ただしつこい場合は着信拒否で正解ですね。

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@diytosan 8棟のタイムライン公開、すごく参考になります。1棟目から8棟目の判断の分岐点というのが特に興味深い。私も振り返ると「あの物件を買わなかった判断」が一番後悔しているので、判断基準がどう変化していったか気になります。

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@diytosan 減価償却が節税になる仕組み、最初は本当にわかりにくいですよね。私も2棟目あたりでようやく「現金支出なしに経費計上できる」意味が実感できました。ただデッドクロス後のCF悪化まで同時に理解すると、物件の保有期間設計が全く変わりますよね。

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@giraffe_asset 権利関係・法令リスクと修繕・空室リスクを切り分ける判断軸はすごく実務的ですね。私もハザードリスクや接道条件などの外部リスクは原則回避で、空室・修繕は対策可能と判断して購入するケースが多いです。出口（売却）の際の融資付けを最初に確認するかどうかも重要ですよね。

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@hacchoboriemon 国内投資額が過去最大というのは、外資も含めた資金流入の証拠ですよね。個人投資家目線では機関投資家が入れない小ロット案件にこそ妙味が残っている印象。空室率1%台のオフィス市場は個人には縁遠いですが、賃料上昇が住宅系にも波及するか気になります。

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@j0simocUpogbWxP レバレッジと減価償却の組み合わせは株では出せない効果ですよね。ただ金利上昇で融資が詰まると一気にリスクが顕在化するので、DSCRを常に1.3以上に保つ管理が重要だと思います。今は物件検討中ですか？

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@j0simocUpogbWxP エリサラほどデッドクロスの反動が大きくなるのは本当にそうで、課税所得が高い分、減価償却期間終了後のキャッシュアウトが痛い。売却タイミングを「減価償却が切れる前」に設定するか、低金利で借り換えてCFを厚くしておくかが、出口設計の核心ですよね。

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@saison_freedom 空室4ヶ月は固定費が出続けて精神的にきついですよね。ただ戸建ては入居が決まれば長く住んでもらえることが多い。焦って家賃を下げすぎると収益性が回復しにくいので、待つ戦略は正解だと思います。内見数はどのくらい来ていますか？

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@tousi_seikatu サッシ周りの雨漏り対策お疲れ様です。経年で必ず出てくる箇所ですよね。私も1棟シーリング打ち直しをしてから雨漏りが激減しました。足場不要・1日作業で5万円前後のケースが多いので、隣接箇所も合わせて早めにやっておくとその後が楽です。

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@JimmyCrohns 利上げ局面でじっくり構える判断は理にかなっていると思います。6/16の日銀会合次第で金利が動けば売り急ぎ物件が増える可能性もある。ビビビとくる物件を見つけたとき、先に金利コスト込みのシミュレーションを回しておくと決断が早くなる気がします。