大家ピコ@無職から大家。

無職・家族持ちのどん底から、ボロ戸建て1軒で大家業をスタート→今は一棟RCまで。現金を守りながら規模を広げる「地味で堅実な大家の実務」兼業大家17年目。保有８棟、９５室、家賃８000万円/年。

[大家ピコ@無職から大家。 @TommyRenault]

悪徳不動産会社と工務店に２０００万円を持ち逃げされ、裁判で勝訴しましたが、なおも返金はありません。しかも、当該２社は計画倒産し、新たな会社を設立しています。

[大家ピコ@無職から大家。 @TommyRenault]

価格1/4への指値通らず、怒られる。これの繰り返し。

[大家ピコ@無職から大家。 @TommyRenault]

無職だった私が言うのも変だけど、
属性は「使い切る消耗品」だと思ってる。

会社員の信用は、給料をもらうためのものじゃない。
生きてるうちに、融資に変換するためのもの。

眠らせたまま定年を迎えるのが、いちばんもったいない。

[大家ピコ@無職から大家。 @TommyRenault]

「早く会社を辞めたい」で不動産を始めた人ほど、辞められない。

給料という属性を捨てた瞬間、銀行はドアを閉め��。

順番はこう。
在職のうちに借りる → 規模を作る → 現金で自由になる → 最後に辞める。

辞めるのはゴールで、スタートじゃない。

[大家ピコ@無職から大家。 @TommyRenault]

不動産で退場する人は、物件で負けたんじゃない。
現金を切らして負けた。

いい物件を1軒多く買うより、
手元の現金を厚く保つほうが、はるかに難しくて、はるかに効く。

攻めの正体は、いつも守りの厚さ。

[大家ピコ@無職から大家。 @TommyRenault]

融資を持ち込むと、こう言われる。

「総合的に判断し、今回は見送りです」

理由は、教えてくれない。

10回連続で言われたとき気づいた。
落とされる理由がわからない、が一番キツい。

[大家ピコ@無職から大家。 @TommyRenault]

不動産で退場する人は、物件選びじゃなく「現金切れ」で消える。

買えるかどうかより、買っても手元が薄くならないか。

現金は、次を買う権利であり、守りの盾。
利回りより先に、これを守る。

[大家ピコ@無職から大家。 @TommyRenault]

新築1億円のアパート。
築40年100万円の戸建て。

毎月の手残りが、同じ。

しかも新築は自己資金1000万円を突っ込んでいる。

「利回り」を軽く見た人から死んでいく。

[大家ピコ@無職から大家。 @TommyRenault]

無職のどん底で学んだこと。

「気持ちが晴れるのを待つと、一生動けない」

順番が逆だった。
小さくでも先に動くと、あとから気持ちがついてくる。

だから今日やる一つの行動を、気分より先に決める。

[大家ピコ@無職から大家。 @TommyRenault]

大家��は、才能より「続けられる仕組み」。

・入金は毎月チェック
・記録は日付とセットで残す
・現金は常に手元に厚く

派手なことは何もしてない。
地味な習慣を切らさない人が、気づけば残ってる。

[大家ピコ@無職から大家。 @TommyRenault]

不動産の利益が確定するのは、
「買うとき」じゃなく「売るとき」。

出口を考えてない物件は、
静かに自分の自由を奪っていく。

大事なのは、売る・売らないを"選べる状態"でいること。
追い込まれての投げ売りが、一番避けたい出口。

判断の7視点→
https://t.co/dXd7vQWFwL

[大家ピコ@無職から大家。 @TommyRenault]

火災保険を「火事のときの保険」だと思ってた頃、
私はだいぶ損した。

台風・大雪・水漏れ・破損——
大家の修繕��多くは、保険の対象になり得る。

・直す前に、まず連絡
・被害はすぐ記録（写真）
・不正請求の��誘には慎重に

「保険で直す」実務→
https://t.co/35reuhQfOV

[大家ピコ@無職から大家。 @TommyRenault]

ボロ戸建ての利益は、実は業者選びで倍近く変わる。

修繕費は「値切り」じゃなく「良い関係」で下がる。

・相見積もりは最低3社
・「一式◯万」は要注意、内訳を見る
・小さな工事で試してから任せる
・良い職人は囲い込む（支払いは早く）

→
https://t.co/MBoEb9XYsc

[大家ピコ@無職から大家。 @TommyRenault]

滞納は、出口の督促より入口の審査で9割決まる。

空室が怖くて基準を曲げた1人が、
あとで何ヶ月分もの滞納になって返ってくる。

空室の1ヶ月と、悪い入居者の1年。
損が大きいのは後者。

「断る勇気」の持ち方→
https://t.co/ofGTLwtjs8

[大家ピコ@無職から大家。 @TommyRenault]

ボロ戸建て投資は、
「いい物件を買う技術」と同じくらい
「悪い物件を見送る技術」で決まる。

安すぎる物件を見たら、喜ぶ前に一言。
「なぜ安いの？」

その理由が直せるものか、直せないものか。
大事なのは、そこだけ。

[大家ピコ@無職から大家。 @TommyRenault]

1軒目は勢いと運でも買える。
���も、そこで止まる人がすごく多い。

増やせる人の共通点はシンプルで、
「1軒目の勝ちパターンを、言葉にできている」こと。

なぜ買えて、貸せて、回ってるのか。
それが説明できる人が、2軒目で失速しない。

[大家ピコ@無職から大家。 @TommyRenault]

無職から大家を始めて分かったのは、
不動産は「勝つゲーム」じゃなく「退場しないゲーム」だってこと。

派手に増やす人より、
現金を切らさず、地味に生き残る人が、
最後にいちばん規模を持ってる。

[大家ピコ@無職から大家。 @TommyRenault]

大家業で学んだ、地味だけど一番効いたこと。

「記録がすべて」。

滞納も、トラブルも、保険も、退去も——
日付入りの記録を持ってる側が強い。

口約束は消える。記録は残る。
もめたときに自分を���るのは、いつも記録だった。

[大家ピコ@無職から大家。 @TommyRenault]

家賃滞納は、感情で動くほど回収が遠のく。

・まず事実確認（責めない）
・早く、記録に残る形で連絡
・保証会社にすぐつなぐ
・約束は「日付と金額」で固定

鍵を替える・荷物を出すは違法になり得る。急がば回れ。
→
https://t.co/rGUmDPjjNk

[大家ピコ@無職から大家。 @TommyRenault]

安いボロ戸建てには、安い理由が混じってる。

見た目のボロ＝直せる（チャンス）
構造・権利・立地のボロ＝直せない（地雷）

一番怖いのは再建築不可。家賃で回っても、売るとき出口が消える。

「安くても見送る」7つの地雷→https://t.co/qNWbhwBIAz

[大家ピコ@無職から大家。 @TommyRenault]

家族を抱えて無職だった頃、私がやったこと。

・お金の「出」を先に止める
・使える制度は全部使う
・生活のリズムは崩さない
・小さく動いて現金と自信を取り戻す

一発逆転は要らない。崩れず立っていれば、次に手を伸ばせる。

そこから戸建てを1軒買った話→https://t.co/DwylwGTiTb