鳥本 裕之/ 築100年ビルを目指す2代目ビルオーナー🏢

鳥本鋼業(株)代表取締役・鳥本鋼業ビルオーナー|築40年の自社ビルを100年まで経営することを目指す過程を発信|事業承継・相続によって貸しビル業を引き継いだ次世代ビルオーナーさんに少しでも役立つ発信をしたいと思ってます

[鳥本 裕之/ 築100年ビルを目指す2代目ビルオーナー🏢 @Torimoto826]

@wasshyoikitaoka コメントありがとうございます！
今後について考えることは、もちろん大事ですが、まずは現在地を把握することが第一歩だと思います！

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■ビルオーナーの実態調査2026の結果を踏まえた考察■
2026年のビルオーナー調査では

・オーナーの63%が60歳以上
・築30年以上のビルを保有しているオーナーは83%

つまり、これから数年かけて世代交代が進めば、築40年近いビルを次世代が引き継ぐケースが出てくる。

後継者は

・老朽化した建物や設備をいつ修繕するのか
・値上がりする修繕費への対応
・都度修繕するのか、大規模改修するのか、先送りするのかの判断
・建替えるのか、売却するのかの決断
・修繕費用を自己資金で出すのか、融資を受けるのかの判断 など

これらの「まだ決まっていない経営判断」まで、一緒に引き継ぐことになる。

実際、直近1年間で支出が増えたオーナーは63%。なかでも修繕費が増えたという回答は67%にのぼる。

一昔前なら、立地が良ければ「古くなったら建替える」という選択もしやすかったのかもしれない。

しかし今は、建築費も修繕費も高い。

だからといって、そのまま使い続ければいいわけでもない。
築古になれば必ず設備更新や大規模修繕の判断がやってくる。

「じゃあ売ればいい」とも簡単には言えない。

調査では、全売上の半分以上をビル事業が占めるオーナーが61%。賃貸業そのものが会社や一族の収益基盤になっているケースが多い。

さらに、中小ビルオーナーでは親族への事業承継が中心で、承継後も63%がビルを保有し続ける予定となっている。

だから築古ビルの承継は、単なる不動産相続ではなくビル経営そのものの承継だと思う。

もちろん、今のオーナーが、

「この建物はあと何年使うのか」
「今後どんな修繕が必要なのか」
「どこまで自己資金を入れるのか」
「建替え・改修・売却のどれを考えているのか」

ある程度整理して、次の世代へ渡せるのが理想だと思う。

でも、現実にはそこまで整理されないまま承継されるケースもある。

そのとき次世代のオーナーが最初にやるべきことはビルの「現在地」を知ることだと思う。

建物は今どんな状態なのか。
今後10年、20年で何を直す必要があるのか。
その費用はいくらなのか。
現在の賃料と収益は妥当なのか。
借入余力はどのくらいあるのか。
現状維持・修繕・改修・建替え・売却、それぞれを選んだら将来どうなるのか。

そのうえで、

「自分はこのビルをこれからどう経営するのか」

を決めることが必要だと思う。

https://t.co/LWG9Pj8hR3

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@chieko_maai ありがとうございます！

[鳥本 裕之/ 築100年ビルを目指す2代目ビルオーナー🏢 @Torimoto826]

ビル経営を引き継いだとき、

・契約書はある
・点検報告書もある
・毎月家賃も入ってくる

でも、

・建物にどんな設備があるのか
・次の法定点検はいつか
・これまで何を修繕してきたのか
・今後いつ、いくら修繕費が必要なのか

ビルを経営・管理する上での全体像が見えてませんでした。

そこで、まず整理したのが「8つの管理表」です。

ビルを引き継いだばかりの方に向けて、何を整理すればいいのか記事にまとめました。

「何が分からないか分からない」という方の参考になれば嬉しいです。

記事はこちら↓
https://t.co/E4Ibpswb6L

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@ropponginza @grok @grok 年収

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@CBTS_noguchi @grok @grok スカウター

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長期修繕計画を作成するにあたって、どんな設備があるのか、耐用年数(修繕周期)はどれくらいか、工事費用はどれくらいかを調べる必要があります。

設備や工事などの知識がないと難しいかと思いますが、修繕履歴の確認や管理会社、各種設備の保守会社へヒアリングすれば、ある程度は確認できます。

また、インターネットやAIを活用して調べることも出来ます。

 しかし、これら工事をいつやるか、どのように優先順位をつけるか、工事資金をどのように確保するかは、ビル経営の状況やオーナーの考えによってケースバイケースです。

この辺りは管理会社や工事業者の意見は参考にしつつも、最終的にはオーナーの経営的な判断が必要になるかと思います。

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ビルは築30年を過ぎると大規模修繕工事が集中して発生します。

・屋上防水
・外壁修繕
・給排水設備
・消防設備
・受変電設備
・空調設備
・エレベーター など

弊社所有ビルは築41年ですが、この10年間で毎年のように大規模修繕工事を行ってきました。
築古ビルにとって築30年からの大規模修繕工事が一つのヤマだと思います。

正直なところ、弊社の場合は長期修繕計画もなく言葉を選ばずに言えば「行き当たりばったり」の対応であったかと思います。
幸いにも自己資金があったため、乗り切ることが出来ました。

しかしながら、現在は資材費・人件費の高騰やナフサショックなど不動産オーナーにとってマイナス要素が多い状況かと思います。

そのため、修繕・工事計画や資金計画を作成は不動産経営を行うにあたって必須かと思います。
築古ビルに限らず、今後大規模修繕工事が必要となる築15年前後のビルに関しても、まだ先のことだと思わずに今から計画を立てることが大切だと思います。

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@yuruazabu 興味あります

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『いつ・どれくらいの費用が発生するのかを大まかに把握する』ことが、長期修繕計画作成の第一段階の目的だと思います。

それを基に収支計画やCFシミュレーションを作成して収支が成り立つのか、資金ショートしないか、融資を活用する必要があるのか、などを把握します。

そのため、まずは大まかで良いのでオーナー自身で作成してみることが大事だと思います。

■過去の修繕履歴・図面・定期点検報告書などをもとに修繕項目を洗い出す

■過去の修繕履歴やインターネット・生成AIを活用して工事費用(単価)・修繕周期を求める

より正確性を求める場合は建物診断の実施や業者への見積依頼が必要になりますが、 インターネット上にも専門的な記事が多くあります。

また、自分自身で調べることで知識も身につくため、まずは自分自身で作成してみることをおすすめします。

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新年あけましておめでとうございます。
本年は中小ビルオーナー向け経営管理システムのリリースを予定しています。中小ビルオーナー向けに特化したシステムは少ないため、一人でも多くのオーナー様の経営管理に役立ていただけるように情報発信、集客に取り組んでいこうと思います！

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中小ビルをモデルとした社会課題に対応したバリューアップ改修の在り方や、改修による効果を本取り組みによって知ることは中小ビルオーナーにとってとても参考になるかと思います。
しかし、前提として自社ビルのある地域のマーケットやライバル物件の調査・把握する必要があるかと思います。
資産としてのビルの価値を高めると同時に、テナントに選ばれるためには何をすべきなのかを知った上で、環境性能の向上などの施策を行う必要があるかと思います。
https://t.co/YEMHeuGwy0

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デジタル化が進んでいないと言われている不動産業界においても、かなりの数のテクノロジーを活用したサービス、システムが存在しています。
カテゴリも細分化されており、業種や業務ごとに便利なサービスが数多くあります。
しかし、どのサービスが必要なのか、業務課題を解決してくれるのかは分かりづらいのも事実としてあるかと思います。
例えば私のような中小ビルオーナーにとって役立つシステムは何なのか、その中でも業務効率化が目的であったり、修繕や資金計画作成が目的であったりもします。
結果的にDXを進めたいと思ってもどれを選択したら良いか分からないので導入が進んでいないケースもあるのかと思います。
https://t.co/oeG1j9gWwk

[鳥本 裕之/ 築100年ビルを目指す2代目ビルオーナー🏢 @Torimoto826]

オーナーは設備や工事の専門家ではないので長期修繕計画は専門家に任せるべきという意見があります。もちろん間違いではありません。
しかし、長期におけるキャッシュフローのシミュレーションが目的の場合、第一段階としては概算で良いかと思います。
実績のある工事であれば過去の金額を参照し、実績がなくてもインターネットや生成AIを使えばおおよその工事金額は分かります。
また、調べる中で設備や工事についての理解も深まると思います。
まずは自分で調べて作成し、その後に専門家や管理会社などと一緒に計画をブラッシュアップしていけば良いかと思います。

[鳥本 裕之/ 築100年ビルを目指す2代目ビルオーナー🏢 @Torimoto826]

自社ビルの機械式駐車場5台分を募集かけているが、中々引き合いがありません。
企業が営業車を所有しなくなった、40年前の車体サイズが基準となっているため現在の基準に適さない、など色々と原因はあるかと思います。
知り合いのオーナーさんは時間貸しにしているというケースもあれば、駐車場の更新費用と照らし合わせて費用対効果がないと判断して廃止したというケースもあります。
年明けや年度の切り替わりなどのタイミングで引き合いがあるのか、状況を見つつ弊社の場合も長期的にみて駐車場の運用を見直す必要があるなと思ってます。

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ここ数日、発熱などで体調不良が続いていましたが本日、業務に戻れました。
普段から会食は滅多にせず、今週も社内の忘年会以外は予定はなかったのですが業務に復帰できて良かったです。
今年やるべきことをやり、来年に備えたいと思います。
皆様も体調には気を付けて今年を乗り切り来年を迎えましょう。
余談ですが昨夜のM1面白かったですね。数年ぶりに終わりまで観ました。
特に40歳で同じ年のドンデコルテ。
「今年から新たに介護保険の負担」「親て年齢いくつだっけ」など笑いの中に「同世代のあるある」があったのも個人的には面白かったです。

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大規模修繕工事の実施は、ビルなどの不動産を将来的にどうしたいか(長期保有・短期で売却)によって戦略は変わってきます。
長期保有であれば常に建物や設備は不具合がない状態を保つ必要があります。
逆に短期で売却を予定しているのであれば、可能な限り大規模修繕は先送りにして支出は抑えたいと考えると思います。
長期修繕計画を作成する前に、所有不動産を20、30年など長期的に保有するのか、数年以内に売却するのか、もしくは建て替えを前提に所有するのかなどを決める必要があるかと思います。

[鳥本 裕之/ 築100年ビルを目指す2代目ビルオーナー🏢 @Torimoto826]

建て替えの判断基準としては、耐震性をはじめとする建物の安全性の確保に加え、新築化による競争力の確保が挙げられると思います。
安全性の確保は大前提ですが、競争力を目的として建て替えを検討する場合は、賃貸マーケットの見極めが不可欠です。

極端な例ですが、周辺に同規模の新築・築浅ビルが多いエリアでは競争が激化します。
その一方で、築古であっても安全性が確保されており、かつ家賃が手頃であれば、「コスト重視の選択肢」として選ばれる可能性もあります。

ビル経営は建物単体で完結するものではなく、周辺ビルの供給状況や地域・エリアの需給など、マーケット環境に応じて「どう戦うか」が変わると思います。
例えば、

⦁競争は激しいが高い家賃収入を狙う
⦁築浅より家賃水準は落ちるが高稼働を維持する

といった選択肢があり、どちらが正解かは一概には言えません。
最終的には、オーナーがビルをどう位置づけ、何を重視するのか（収益最大化／稼働率重視／リスク許容度など）を踏まえた経営判断になると思います。

[鳥本 裕之/ 築100年ビルを目指す2代目ビルオーナー🏢 @Torimoto826]

一昨日の東京ビルヂング協会主催の「中小ビルオーナー情報交流会」でDX・デジタル化への対応についても話題になった。

・「不動産テックカオスマップ」にあるように機能・ツールの種類が多すぎてどれを使ったらよいか分からない
・不動産会社向けのツールが多く、オーナーが必要とする機能だけに絞ったツールは少ない(使わない機能が多い)
・オーナーや中小企業向けだと「物件管理」「契約管理」「工事管理」「テナント対応」など一つに特化したツールが多く、包括的にDX化しようとすると複数のツールを導入する必要がある(逆に管理が大変になり費用対効果が見込めるのか疑問)
・保有棟数、入居者数が多くないため効率性という意味ではメリットが少ない
・エクセルを使うことで「何とかなっている」ため必要性をあまり感じていない

システム開発という観点ではとても参考になりました。
具体的な機能も大事ですが、はじめから導入メリットを感じていないオーナーさんも多くいらしたので、「まずは使っていただく」こと、そのためにどうすれば使っていただけるかが重要だと思いました。

[鳥本 裕之/ 築100年ビルを目指す2代目ビルオーナー🏢 @Torimoto826]

昨日は東京ビルヂング協会主催の「中小ビルオーナー情報交流会」に参加しました。
約40人の中小ビルオーナーが参加されており、同じような課題や悩みを共有できたとても貴重な時間でした。

・修繕工事費用の高騰
・ビルを何年まで使い続けるべきなのか
・建て替えを決断するタイミングはいつなのか
・建て替えを見据えた場合の入居者への対応(定期借家への切り替え、退去費用について等)
・家賃値上げ交渉のタイミングや方法
・ビル経営の知識の習得方法

保有物件数や規模などは様々でしたが、課題や悩みは共通点が多かったです。
オーナーとしての年数も様々で、先輩オーナーさんからアドバイスも頂けてとても勉強になりました。

また、私のような同族経営の2代目、3代目のオーナーさんが多くて、事業承継・株式移転といった課題や悩みも多くあったのが印象的でした。
貸しビル業はゼロから不動産を取得するような投資家よりも、同族経営の会社が多いというのを実感しました。
中小ビルは多くの中小企業の受け皿となる社会的にも重要な存在かと思います。
ビルオーナーは普段は言葉を選ばないでいうと孤独です。
しかし、同じような立場のオーナー同士が集まって課題や悩みを共有して解決策を考える機会はとても貴重な機会だと思います。
年2回開催のようですが、個人的にはもう少し回数を増やしていただければ、より多くのオーナーさんが参加できるかなとも思いました。