โค้ชหมีน้อยร้อยลีลา the Frontieror

follow me at IG: wakolution / My goal is winning in next normal with essentialism / ปรับเปลี่ยนเพื่อเปลี่ยนแปลง / แตกต่างอย่างมีสไตล์

[โค้ชหมีน้อยร้อยลีลา the Frontieror @Wakolution]

Welcome to my social media world;
Facebook: https://t.co/oXolIqWOtr
Instagram: https://t.co/pKU8QcJCV1
Twitter: https://t.co/hx7stGqBJ5
LINE: https://t.co/VQeEHIYIit
Email: [email protected]

[Thidakarn @thidakarn]

ในที่สุด ความเชื่อว่า "กิน KFC ก่อนขึ้นเวรแล้วปริมาณงานในเวรจะมากขึ้น" ก็ได้รับการพิสูจน์ด้วยงานวิจัยระดับ RCT ว่าไม่เป็นความจริง
เป็นงานวิจัยจากทีมศัลยแพทย์รพ.พัทลุง และได้รับการตีพิมพ์ในวารสารอินเตอร์
ชอบที่มีการเปรียบเทียบกับกลุ่มควบคุม และกลุ่มไก่ทอดห้าดาวด้วย🤣

[investment ไกลบ้าน @IKlaibaan]

ไทยแซงเวียดนามกลับ!
เม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติ (FDI) ครึ่งปีแรกปีนี้แซงเวียดนามครั้งแรก นับตั้งแต่ปี 2013 เลย
ธีม AI + Data Center ช่วยไทยไว้จริงๆ

[AIM ... @iamaimaimami]

เงินเดือนเข้าแล้ว 💸

จำไว้ 3 อย่าง
• ออมก่อน
• ใช้ทีหลัง
• จดรายรับ-รายจ่าย

วินัยเล็ก ๆ วันนี้ คือความสบายในอนาคต

[โค้ชหมีน้อยร้อยลีลา the Frontieror @Wakolution]

ข่าวดีรับเดือนสิงหา
#MRT #เตาปูน
จะเปิดประตูเวลา 06:40 น ในวันธรรมดา และ 06:45 น ในวันหยุดราชการ

ไม่ต้องวิ่งขึ้นขบวนแรกอีกต่อไปแล้ว

[โค้ชหมีน้อยร้อยลีลา the Frontieror @Wakolution]

ใครโทรมาครับ !!
From #DDZ to #ATLAS_TH

#SPECTACLECONCERT2xATLAS
#SPECTACLECONCERT2

[โค้ชหมีน้อยร้อยลีลา the Frontieror @Wakolution]

@Omeletaom7 คาดว่าตอน 19:00 เลย

[โค้ชหมีน้อยร้อยลีลา the Frontieror @Wakolution]

หาคนไปดู K-OTIC เป็นเพื่อน
ไปคนเดียวง้าาาาาา
#SPECTACLECONCERT2

[โค้ชหมีน้อยร้อยลีลา the Frontieror @Wakolution]

@PingSomdy เหมือนกันครับ 555 หายจากเวทีไปนาน

[โค้ชหมีน้อยร้อยลีลา the Frontieror @Wakolution]

@MotiliumMaru เราก้อใกล้กัน 🫢

[Sanook News @SanookNews]

3 สิ่งที่ "คนรวยจริง" ไม่ทำเด็ดขาด อดีตพนักงานแบงก์ประสบการณ์ 19 ปี มาเผยเอง

อ่านต่อ: https://t.co/vltiWKSF7D

[OAT PHONGSAKORN @diaryidekchai]

🔑 บทเรียนจาก FIRE: อิสรภาพทางการเงินเริ่มต้นที่นิสัย ไม่ใช่รายได้

- ไม่ต้องรอเกษียณ 60 แล้วค่อยมีชีวิตที่อยากมี
- สำคัญคือเริ่มต้นเร็ว ลงทุนสม่ำเสมอ และมีวินัยกับตัวเอง
- ทุกคนเริ่มได้ตั้งแต่วันนี้ ไม่ว่าจะอายุเท่าไหร่

: Fool, CNBC, moneywise

[โค้ชหมีน้อยร้อยลีลา the Frontieror @Wakolution]

เพิ่งเคยกินขิงดองที่ ซูชิโร่ อร่อยมาก
วันนี้ที่บ้านกินไปหมดกระปุก ต้องขอเพิ่ม

[โค้ชหมีน้อยร้อยลีลา the Frontieror @Wakolution]

@bio_boss 😰

[khajochi @khajochi]

น้องเนเน่ เด็กไทยอายุแค่ 15 ปี จากภูเก็ต ได้ไปขึ้นไปประกวดบนเวที American’s Got Talent

กรรมการทุกคนเซอร์ไพรส์กับน้องมาก แนะนำเลย สุดจริงๆ

#AGT #Thailand #Phuket

[โค้ชหมีน้อยร้อยลีลา the Frontieror @Wakolution]

มีความช็อค
มากินร้านอาหารนึง
คอหมูย่างหน้าร้าน 100฿
สั่งกับ food delivery 159฿

[โค้ชหมีน้อยร้อยลีลา the Frontieror @Wakolution]

ข้อมูลระดับมหภาคชี้ว่านี่ไม่ใช่จุดเริ่มต้นของสภาวะเศรษฐกิจถดถอย (Recession) แต่เป็นระดับ Breakeven Rate ที่พอดีกับการดูดซับแรงงานใหม่ เนื่องจากอัตราการมีส่วนร่วมในกำลังแรงงาน (Participation Rate) ลดต่ำลงเหลือ 61.5% ตลาดแรงงานกำลังปรับโครงสร้างเข้าสู่ยุคสังคมสูงวัย (Aging Demo)

[Chayanon Rakkanjanan @MrMessenger]

รายงานตัวเลขการจ้างงานนอกภาคการเกษตร (Nonfarm Payrolls) ของสหรัฐฯ ประจำเดือนมิถุนายน ออกมาแล้ว

ปรากฎว่า ตัวเลขดิ่งเหว สร้างงานใหม่ได้เพียง 57,000 ตำแหน่ง (ต่ำกว่าที่ตลาดคาดไว้ที่ 115,000 ตำแหน่งอย่างมาก) แถมยังมีการปรับลดตัวเลขของเดือนพฤษภาคมและเมษายนลงอีกรวมกว่า 74,000 ตำแหน่ง สะท้อนว่าแท้จริงแล้วตลาดแรงงานสหรัฐฯ อ่อนแอมาพักใหญ่แล้ว

และแม้อัตราการว่างงานจะลดลงมาอยู่ที่ 4.2% แต่มันไม่ได้เกิดจากการที่คนมีงานทำมากขึ้นครับ ทว่าเกิดจาก "คนถอดใจออกจากตลาดแรงงาน" (Labor Force Participation Rate ร่วงลงเหลือ 61.5% ต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 2021)

Mr.Messenger รายงาน

[โค้ชหมีน้อยร้อยลีลา the Frontieror @Wakolution]

ตรวจสอบสิทธิ์การเลือก กทม ได้ที่ลิ้งค์นี้
#เลือกตั้ง #เลือกตั้งกทม #เลือกตั้งกรุงเทพ

https://t.co/psrOe1OrCV

[JRT—Platinum Emperor Reserve Ceremonial Grade @JRTDesk]

สรุป.. กรณีน้าต๋อยเซมเบ้และลูกชายที่ได้ตัดสินใจนำเงินเก็บเกือบทั้งหมดไปลงทุนกับโครงการอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งที่ภูเก็ต แล้วเกิดปัญหา.. ผมอยากจะ post เป็นกรณีศึกษาสำหรับคนอื่นๆ ทั่วไปให้เรียนรู้ไว้ จะได้ป้องกันตัวได้ในอนาคตถ้าเจอกรณีคล้ายๆ กัน..

CISSA Group.. เป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนโดยเฉพาะในภูเก็ต.. โครงการเด่นๆ คือ Wyndham Grand Nai Harn Beach Phuket ซึ่งเป็นโรงแรม 5 ดาวที่ทำ marketing หนักในรูปแบบ...

『ลงทุนแล้วได้ผลตอบแทนคงที่ + รับซื้อคืน』

📖~2010: จดทะเบียนบริษัท
📖~2020: ออกหุ้นกู้มีประกันรุ่น CISSA221A (ครบกำหนดไถ่ถอน ~2025) ผ่าน บล. DAOL Securities เป็นผู้แทนผู้ถือหุ้นกู้..
📖2023–2024: เริ่มผิดนัดชำระดอกเบี้ย/เงินต้นบางส่วน... มีการขอยืดเวลาและไถ่ถอนบางส่วนด้วยเงินสด + Cash Voucher
📖มิถุนายน 2024: บล. DAOL ฟ้องบริษัทและบริษัทที่เกี่ยวข้อง (นาใต้ ฮอสพิทอลลิตี้) ที่ศาลแพ่ง.. ศาลมีคำพิพากษาให้ชำระหนี้หรือบังคับหลักประกัน
📖18 มีนาคม 2026: ศาลล้มละลายกลางสั่ง พิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาด (absolute receivership) บริษัทเข้าสู่กระบวนการควบคุมโดยเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์
📖26 มิถุนายน 2026: น้าต๋อยเซมเบ้ post ถึงปัญหา... ลูกชายเปิดเผยลงทุน ~10 ล้านบาทในโครงการโรงแรม (รูปแบบสัญญาผลตอบแทน 7% + รับซื้อคืน) ปัจจุบันอยู่ในแผนประนอมหนี้ที่เสนอคืนเพียง ~20% ของเงินต้น กลุ่มผู้เสียหายหลายร้อยคนกำลังรวมตัวคัดค้าน...

⚠️ปัญหาหลักในมุมมองผม.. นักลงทุนรายย่อยซื้อห้อง/ถือกรรมสิทธิ์แบบ fractional.. โดยคาดหวังรายได้ passive (เมื่อกี๊ผมเพิ่ง post อยู่หยกๆ เองว่าคนชอบเอาคำ passive ไปตีความผิดเพี้ยนแล้วเอาไปทำ marketing..) + รับเงินต้นคืน... แต่บริษัทมีปัญหาสภาพคล่อง.. หยุดจ่าย.. เข้าสู่กระบวนการล้มละลาย/ประนอมหนี้
.
.
ซึ่งถ้ามองจากมุมมองนักลงทุน...

📚deal นี้เป็น structured real estate yield product ที่ขายให้รายย่อยเป็นหลัก.. โดยมีลักษณะ asymmetric risk สูงมากสำหรับนักลงทุนรายย่อย...
- Upside จำกัด.. ได้แค่ 7% + รับเงินต้นคืน..
- Downside ไม่จำกัด.. อาจเสียเงินต้นจำนวนมาก.. เมื่อบริษัทเข้าสู่กระบวนการพิทักษ์ทรัพย์และแผนประนอมหนี้..

ในขั้นตอน screen ตอนแรก.. ผมจะ reject deal นี้ทันที เพราะมี red flags ที่เห็นชัดเจน 3 จุดแต่แรก...
- Cash flow coverage ไม่ชัดเจนและไม่ ring-fenced..
- Enforcement rights ของนักลงทุนโคตรอ่อนมาก..
- Governance & related party risk สูง...
⚠️บอกตรงๆ ถ้าเมื่อก่อนผมได้เห็นรายละเอียดหุ้นกู้นี้ผ่านตา.. ผมคงออกมา post เตือน... เผื่อจะลดจำนวนผู้เสียหายได้.. 🥺🥲
.
.
📚สมมติฐานพื้นฐานโรงแรม 5 ดาว ภูเก็ต..
Occupancy ปกติ 65-75%... ADR 9,000~12,000 บาท... GOP Margin ~35-40%..

พอทำ stress test สัก 3 scenario.. Base Case, Downside, Severe..

ไอ้ yield 7% คงที่ไม่สอดคล้องกับ cash flow จริงของโรงแรมในช่วง low season หรือวิกฤต....

Break-even occupancy เพื่อจ่าย 7% + ค่าใช้จ่ายโรงแรม + เงินสำรอง.. อยู่ที่ประมาณ 68%-72% ตลอดทั้งปี.. ซึ่งถือว่าสูงนะสำหรับภูเก็ต..

ไม่เห็นหลักฐานว่ามี reserve account หรือ escrow สำหรับการรับประกันผลตอบแทน..
.
.
📚ปัญหาโครงสร้าง...
Fractional ownership ในโรงแรมส่วนใหญ่ใช้รูปแบบ「ห้องชุด」ภายใต้ พ.ร.บ. อาคารชุด.. หรือถือหุ้นในบริษัทที่เป็นเจ้าของห้อง..

เมื่อมีนักลงทุนหลายร้อยคนถือสัดส่วนเล็กน้อย + หุ้นกู้มีประกัน (CISSA221A) เป็น senior creditor.... นักลงทุนรายย่อยตกเป็น unsecured หรือ subordinated โดยปริยาย..

การบังคับคดีจะยากและแพง เพราะต้องสู้กับ.. เจ้าหนี้สถาบัน (DAOL ในฐานะผู้แทนหุ้นกู้).. เจ้าหนี้เงา... กระบวนการพิทักษ์ทรัพย์และประนอมหนี้...

⚠️ ซึ่ง red flag ทางกฎหมาย..
- หลักประกัน (ที่ดิน/โรงแรม) ผูกอยู่กับบริษัทเกี่ยวข้อง (นาใต้ ฮอสพิทอลลิตี้) ไม่ใช่ SPV แยกชัดเจน..
- ไม่มี Independent Security Trustee ที่เป็นกลาง
- สัญญาซื้อคืน (buyback) ไม่มี collateral หรือ escrow support ที่ enforce ได้จริง..
.
.
📚และคำถามที่ควรถามแต่แรกเพื่อตัดสินใจการลงทุนแบบนี้...
- รายได้จากการดำเนินงานโรงแรม (GOP) จริงใน 24 เดือนที่ผ่านมาเป็นเท่าไหร่? แบ่งตามฤดูกาล..
- เงินที่ใช้จ่าย 7% ต่อปีมาจากไหนบ้าง? มี reserve account แยกหรือไม่?
- ถ้าอัตราการเข้าพักต่ำกว่า 55% เป็นเวลา 6 เดือนต่อเนื่อง.. จะจ่ายผลตอบแทนอย่างไร?
- โครงสร้างการถือกรรมสิทธิ์เป็นอย่างไร? ห้องชุด vs. หุ้นบริษัท vs. สัญญาเช่า ....
- มี Independent Security Trustee หรือเปล่า? ใครเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์หลักประกัน?
- สัญญา buyback มี personal guarantee จากผู้บริหารหรือไม่? มี collateral backing หรือเปล่า?
- ความสัมพันธ์ระหว่าง CISSA กับ นาใต้ ฮอสพิทอลลิตี้ คืออะไร? มีการทำธุรกรรมระหว่างกันอย่างไร?
- ผู้บริหารและครอบครัวถือหุ้น/หนี้ในบริษัทเท่าไหร่? มี skin in the game จริงหรือเปล่า??
- มี Related Party Transaction เท่าไหร่ในงบการเงิน 3 ปีล่าสุด?
- ถ้าบริษัทผิดนัดชำระ กระบวนการบังคับคดีของนักลงทุนรายย่อยจะทำยังไง? ใช้เวลาและค่าใช้จ่ายประมาณเท่าไหร่?
- มี waterfall ลำดับการชำระหนี้ชัดเจนอย่างไรเมื่อเกิด liquidation?
- นักลงทุนรายย่อยมีสิทธิ์ vote ในแผนประนอมหนี้หรือ restructuring ยังไง?
- โครงการก่อนหน้าของ CISSA มีนักลงทุนได้รับผลตอบแทนและเงินต้นครบ 100% กี่โครงการ?
- มีการเปิดเผย occupancy rate และ ADR จริงต่อนักลงทุนทุกไตรมาสหรือไม่?
- มี third-party audit จาก Big 4 เรื่อง cash flow ที่ใช้จ่าย yield หรือไม่?
.
.
ซึ่งถ้าเจอพวกนี้.. ถือว่าอันตรายต้องระวังครับ..
- Guaranteed fixed yield ในธุรกิจ cyclical // ไม่มี cash flow coverage ที่ยั่งยืน
- Fractional ownership + หลายร้อยรายย่อย // Enforcement rights อ่อนแอมาก
- Related party เป็นผู้จำนองหลักประกัน // Conflict of interest + tunneling risk สูง
- ไม่มี Independent Trustee // ขาดการคุ้มครองนักลงทุน
- การตลาด aggressive กับรายย่อย // สัญญาณของปัญหา liquidity และ governance
- ขาด reserve.. escrow สำหรับ buyback // Exit mechanism เป็นเพียงแค่สัญญา ไม่มี backing..
.
.
📚ซึ่งผมจะไม่ลงทุนแน่ๆ..
- ความเสี่ยงด้าน cash flow และ enforcement ไม่สมดุลกับผลตอบแทนที่ได้รับ..
- โครงสร้าง deal ถูกออกแบบให้โอนความเสี่ยงไปยังนักลงทุนรายย่อย เป็นหลัก..
- แม้จะมี brand Wyndham และทำเลดี.. แต่ไม่สามารถชดเชย structural weaknesses ได้..
.
.
⚠️บทเรียนที่ทุกคนควรจำไว้...
- อย่าลงทุนใน guaranteed yield products ในธุรกิจที่รายได้ไม่แน่นอน โดยที่ไม่มี ring-fenced cash flow.. ไม่มี enforcement rights ที่แข็ง..
- position sizing กับการลงทุนแบบนี้ต้องรัดกุม.. ส่วนตัว ผมจะไม่ลงเกิน 1%-2% ของ portfolio เด็ดขาด..
- due diligence ต้องทำแบบมืออาชีพ ถามคำถามยากๆ คำตอบต้องเป็นตัวเลข มีเอกสาร.. ไม่ใช่แค่ narrative.. คำพูดปากเปล่า...

[โค้ชหมีน้อยร้อยลีลา the Frontieror @Wakolution]

@HyperSharkk ช้อนไปตอยสงครามแรก ๆ รออีกทีรอบนี้แหละครับ