あほすけ

首都圏在住の氷河期世代共働きJTCサラリーマンxインデックス投資家（投資歴：18年）｜民泊3件（京都北部2＋山梨1）｜都内築古一棟マンションを売却済

[あほすけ @ahosuke555]

@mar_8__ 実際にはインデックスファンドには値動きがあるため、4％ルールを前提に最悪50%下落想定で金利2％程度が検討を始めるラインで、その後金利や株価の状況を見ながら柔軟に調整していくイメージかなと思っています。

[あほすけ @ahosuke555]

住宅ローンは、金利上昇を見据えて元金均等で借りたかったのですが、銀行が未対応で元利均等に
その代わり元本減少分に相当する額を返済額軽減型の繰り上げ返済に回す想定です。
ただ今はローン金利より運用利回りが高いので、その分はインデックスファンドで保有。逆転したら繰り上げ返済する作戦です

[あほすけ @ahosuke555]

個人向け国債はインフレ負けするから不要は少し違います
個人向け国債はリターンを求める資産ではなく、リセッション時の現金クッション
4%ルールなら資産の20%を無リスク資産で持てば、最長約5年の下落相場も株を売らずにすみます
国債は、その無リスク資産を少しでも有利に運用するための選択肢です

[あほすけ @ahosuke555]

投資を始めて18年。

積立投資が中心で、特別なことは何もしていません。

ただ、相場が上がっても下がっても、とにかく市場に居続けました。

振り返ると、一番大きかったのはこれです。

とにかく続けること。

10年を超えたあたりから、複利の力を実感できるようになると思います。

[あほすけ @ahosuke555]

京都北部の親戚宅
施設は古く高級仕様ではないものの、対面での挨拶や丁寧な運営を心掛けることで客単価を上げ、予約も増加傾向

8月の予約率はまだ4割を超えた程度ですが、売上はすでに100万円超え

顔の見える関係性の中で丁寧に運営する強さを改めて感じます

[あほすけ @ahosuke555]

宿泊者名簿は、Zoho Formsでゲストの入力を確認してから、手動でキーボックス番号などを案内していました
でも、Zoho Formsでも予約IDをキーにして、入力完了後にOTAから定型メッセージを自動送信する仕組みが、AIを使えば簡単にできると知って準備中

民泊はアナログとデジタルが融合してる点も面白い

[あほすけ @ahosuke555]

民泊で外国人と日本人ゲストの違い

・メッセージや案内を読まず、すぐ電話してくるのが日本人
・細かなクレームが多いのも日本人
・「満足でした！」と言いながら★4を付けるのも日本人
・連泊より1泊利用が多いのも日本人

あくまでうちの施設での傾向ですが、外国人だけでやっていきたいくらいです

[あほすけ @ahosuke555]

改悪されたSFCの見直しが入るようでOliveInfiniteの検討は一旦様子見
「年400万使わないなら還元率でプリファードが良い」という声もあるInfiniteだけど、還元率なら【Vネオバンクデビット→VポイントPay】で常時2%
年会費無料条件を満たせるならステータスや付帯特典で選びたい

[あほすけ @ahosuke555]

Bookingから予約の過去データ見たら、全体の予約の6割がGeniusユーザー。他サイト経由の予約（特にうちはAgodaが多い）も混ざってるから、Bookingからの予約に限るとGenius率高そう。Booking利用においてGeniousは外せない？

[あほすけ @ahosuke555]

住信SBIネット銀行はSBI証券との連携、自動入金・振込、UIの使いやすさでずっと使ってきました
でも最近、証券連携は新生側、その他はOliveがかなり追い上げてきた印象。
いよいよ住信SBIネット銀行を卒業するときがきたかも。法人も三井住友がよさそう。

[あほすけ @ahosuke555]

地元施設はGoogle MapにAgodaへの広告リンクが自動表示される影響か、Booking経由のAgoda約がやたら多い

Agoda予約だけ別メッセージを送る運用にしているもののてまなので、今回はこちらを参考にhttps://t.co/DgwnPD2GO1のGenius設定を調整してみました。
https://t.co/cvo62pybbA

[あほすけ @ahosuke555]

地元の田舎で2施設を運営中。
1つはオーナーが近くに住んでいて、チェックイン時にできるだけ対面であいさつ。もう1つは距離があるので基本は非対面。
立地はほぼ同じで、後者の方が新しくて快適なはず。それでも口コミが良いのは前者。
やっぱり「対面のあいさつ」の効果は大きい。

[あほすけ @ahosuke555]

運営施設が3棟体制になって1年。
地方での民泊は、清掃を地元等で内製化できれば高単価でなくても十分やっていける。一方で、清掃含めて委託すると一気に利益は薄くなる。
地方で委託前提なら「高単価で勝てる作り込み」は必須。

[あほすけ @ahosuke555]

地元施設の清掃は当初1名体制でしたが、同日イン時の負担や品質向上を考え、2名体制に変更
その分、清掃費は上乗せし、宿泊費を少し下げて調整
清掃費は1滞在ごとにかかるため、結果的に連泊割のように効き、インバウンドの連泊がやや増えた印象です
1泊利用が多い地方ほど、清掃費の設定は重要かも

[あほすけ @ahosuke555]

民泊を始めるのに行政書士所に行く人がいますが、まずは図面を持って保健所の事前相談がおすすめ。
行政書士でも民泊に不慣れな人は多く、保健所に行くと何をすべきか丁寧に教えてもらえます
うちも消防は業者依頼、保健所申請は自分でなんとかなりました

[あほすけ @ahosuke555]

地元で管理受託している親戚宅を自主運営に切り替え予定
引き継ぎで意外とハードル高いのが、サイトコントローラー／Notionのガイド／Zoho Formsの宿泊者名簿
設定できなくても「触れる」だけで十分なんだけど、それでも一番難しそう
なやましい

[あほすけ @ahosuke555]

大手勤務の人に多いけど、民泊開始で最初に行政書士・建築士に依頼しに行くパターン
民泊に詳しくないケースも多く、中途半端に頼むなら保健所対応は自分でやる方が良い
一方で消防はグレーが多く、設備を自分で揃えると高い
消防は慣れてる業者も多いので、申請込みで業者に任せた方が良いと思う

[あほすけ @ahosuke555]

姉の友人が、地元・四国で民泊を始める準備をしているということで相談を受けました
相談まで来ても、実際に開業までたどり着く人は少ないのですが、何とか頑張ってほしい
退職後を見据えて、地元で民泊の準備を始める同世代の人が、少しずつ増えてきている印象

[あほすけ @ahosuke555]

アクティブファンドは後追いのテーマや小型株中心になりがちで、最初は良くても規模が大きくなるとパフォーマンスが落ちるものが多く長期で好成績を出し続けるのは本当に難しい
一部をアクティブにするなら、ファンドより自分で個別株をやる方が合理的で楽しいと思うhttps://t.co/ffSzk5CGlj

[あほすけ @ahosuke555]

ちなみにメリカリならめちゃ安く買えます

[あほすけ @ahosuke555]

義母から結婚祝いでもらったウィスコ（現インコア）の多層ステンレス鍋
フルセット30万円超なのに、長年まったく使いこなせていなかった
最近勉強したら、少量の油で唐揚げ、油なしで肉料理、無水調理、オーブン料理まで幅広く使えて想像以上に優秀
もっと早く学んでおくべきだった