今井今井

@amaxcom18

元KDDIキャリアショップ経営・ EPC事業・a-MAX LLC代表・発電所用不動産開発・不動産賃貸業・海外不動産。ダッカで土地購入800人雇用の工場建設。最終学歴高卒 24才で会社創業 2017年通信事業バイアウト現在は日本法人2社、海外法人1社と個人事業経営・20年後にフォーカスした長期資産運用

Joined December 2018

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masahiko konno

@cyborg_zyo

about 1 year ago

長文です。報道で出ている倶知安町の無許可開発についての考察。僕もこのエリアではいろいろと建物建てたり開発していたりするので、たまに聞かれます。これってかなりの落とし穴もあって、報道を丸呑みはどうよって思い、一概になんとも言えないところもあります。僕らもニセコのある羊蹄山麓で開発をしています。当然ながら森林があるエリアは開発までの手続きが多く、都市部でしか開発したことが無い業者は、プロ事業者でも分からないことだらけが多いのが実情でもあります。例えば取得した土地の地目が山林の場合は取得した時点で、登記完了後に行政への森林の取得届け出も必要であったりします。 ※面積に応じて僕が最初にこの付近の土地を買い出した頃には、地元の不動産会社ですら重説でこれらの説明もありませんでした。地元の人に伐採届け聞いても「そんなの知らん」の回答も多く。。概ねのエリアで開発や建物を建てる際には山林の場合は、伐採届けを出すのが通例ではありますが、雑種地などでも現状の見た目が森林の場合などもあります。また地目が原野の場合は、伐採届けなどは一般的にはありません。またこのように森林や原野が多い地域は、都市計画区域や準都市計画区域ではなく無指定区域ということも多々あります。無指定地域だと200㎡未満の建物を建てる場合は、工事届けだけで建築物が建てれるわけで（4月からの改正建築基準法では平屋のみになりました）原野の開発も1万㎡未満の開発も工事届けのみで開発行為もできるのです。 ※報道で分割して1万㎡以下にして開発するって指導の話しも出ていますが、多くの事業者もやっている事で、何もここだけの話しではありません。北海道のノースサファリの市街化調整区域での無許可建築も騒がれましたが蓋を開ければ札幌市内だけでも他も3000例あったとか。今回の報道で出ている倶知安町の巽エリアは、倶知安町の独自の規定で、伐採届けが本来必要のない原野でも伐採届けが必要となっています。国の基準、道の基準、市町村の基準とあるわけで。。更には環境省や農林水産省の規定もあるわけで。。地上権の設定されいる森林なんて森林管理組合の森林簿見ないと分からないわけで。。ひとつの窓口では完結しない様相もあります。なので今回の倶知安の巽地区以外でも「やっちまった」って地主、業者、開発は実は相当数あるんですがね。最近このエリア（巽）でもチラホラと個人の別荘建ち出しましたが、おそらくはですが、大半は伐採届け出なんてしてないでしょう。通常では以下のURLにある森マップで森林種別を調べてたり、付近の森林組合で、同エリアの樹木が植樹林かどうか、またその木々に地上権が設定されていないかなども調べる必要があります。 https://t.co/r2mpCIJJRL ※農林水産省の補助金で植林している場合は、材木としての利用伐採の前に開発等する場合は、規定（補助金に金利つけて返還が必要）があったり、木々に建物のように地上権が設定されている場合もあります。また山林には、私有地であっても開発調整地域や、自然公園法の第1種から第3種までの保護区域、水資源保全地域、保安林など様々な網掛けがかかっています。これは一部ですが、これって施主、すなわち土地を取得した人が、仮に宅建免許を持っていても、わかっているって事は皆無に近いでしょう。また山林での開発を経験したことの無い、建設業者でも分からないと思いますし、施主からすると業者に任せたから全部やってもらえると思うのが、道理かとも思います。報道では施主をやり玉に上げる絵面ですが、これを受注した業者にこれらの調査、調整の責務が課せられるのではと思ってしまいます。また最近少し下火にはなっていますが、太陽光発電の設置でも、伐採というものが付きものですが、無許可伐採なんて全国で茶飯事のように起きていた事例でもあるのですが。。ほとんどが自分の土地の木を切るのに手続きいるの? って感じだったでしょうね。もちろん太陽光発電なのでメガソーラ以上になれば1万㎡なんて超えるのざらですからね。なのでちょっと過剰な報道かなと思いました。施主が外国人だから注目度が高くなるからでしょうけど。。僕らも10年この地域でいろいろやっていますが、未だに分からないことばかりで手探りなんです。

cyborg_zyo's tweet photo. 長文です。
報道で出ている倶知安町の無許可開発についての考察。
僕もこのエリアではいろいろと建物建てたり開発していたりするので、たまに聞かれます。
これってかなりの落とし穴もあって、報道を丸呑みはどうよって思い、一概になんとも言えないところもあります。

僕らもニセコのある羊蹄山麓で開発をしています。
当然ながら森林があるエリアは開発までの手続きが多く、都市部でしか開発したことが無い業者は、プロ事業者でも分からないことだらけが多いのが実情でもあります。

例えば取得した土地の地目が山林の場合は取得した時点で、登記完了後に行政への森林の取得届け出も必要であったりします。
※面積に応じて

僕が最初にこの付近の土地を買い出した頃には、地元の不動産会社ですら重説でこれらの説明もありませんでした。

地元の人に伐採届け聞いても「そんなの知らん」の回答も多く。。

概ねのエリアで開発や建物を建てる際には山林の場合は、伐採届けを出すのが通例ではありますが、雑種地などでも現状の見た目が森林の場合などもあります。

また地目が原野の場合は、伐採届けなどは一般的にはありません。

またこのように森林や原野が多い地域は、都市計画区域や準都市計画区域ではなく無指定区域ということも多々あります。

無指定地域だと200㎡未満の建物を建てる場合は、工事届けだけで建築物が建てれるわけで（4月からの改正建築基準法では平屋のみになりました）原野の開発も1万㎡未満の開発も工事届けのみで開発行為もできるのです。

※報道で分割して1万㎡以下にして開発するって指導の話しも出ていますが、多くの事業者もやっている事で、何もここだけの話しではありません。

北海道のノースサファリの市街化調整区域での無許可建築も騒がれましたが蓋を開ければ札幌市内だけでも他も3000例あったとか。

今回の報道で出ている倶知安町の巽エリアは、倶知安町の独自の規定で、伐採届けが本来必要のない原野でも伐採届けが必要となっています。
国の基準、道の基準、市町村の基準とあるわけで。。
更には環境省や農林水産省の規定もあるわけで。。
地上権の設定されいる森林なんて森林管理組合の森林簿見ないと分からないわけで。。
ひとつの窓口では完結しない様相もあります。

なので今回の倶知安の巽地区以外でも「やっちまった」って地主、業者、開発は実は相当数あるんですがね。

最近このエリア（巽）でもチラホラと個人の別荘建ち出しましたが、おそらくはですが、大半は伐採届け出なんてしてないでしょう。

通常では以下のURLにある森マップで森林種別を調べてたり、付近の森林組合で、同エリアの樹木が植樹林かどうか、またその木々に地上権が設定されていないかなども調べる必要があります。

https://t.co/r2mpCIJJRL

※農林水産省の補助金で植林している場合は、材木としての利用伐採の前に開発等する場合は、規定（補助金に金利つけて返還が必要）があったり、木々に建物のように地上権が設定されている場合もあります。

また山林には、私有地であっても開発調整地域や、自然公園法の第1種から第3種までの保護区域、水資源保全地域、保安林など様々な網掛けがかかっています。

これは一部ですが、これって施主、すなわち土地を取得した人が、仮に宅建免許を持っていても、わかっているって事は皆無に近いでしょう。

また山林での開発を経験したことの無い、建設業者でも分からないと思いますし、施主からすると業者に任せたから全部やってもらえると思うのが、道理かとも思います。

報道では施主をやり玉に上げる絵面ですが、これを受注した業者にこれらの調査、調整の責務が課せられるのではと思ってしまいます。

また最近少し下火にはなっていますが、太陽光発電の設置でも、伐採というものが付きものですが、無許可伐採なんて全国で茶飯事のように起きていた事例でもあるのですが。。
ほとんどが自分の土地の木を切るのに手続きいるの?
って感じだったでしょうね。

もちろん太陽光発電なのでメガソーラ以上になれば1万㎡なんて超えるのざらですからね。

なのでちょっと過剰な報道かなと思いました。
施主が外国人だから注目度が高くなるからでしょうけど。。

僕らも10年この地域でいろいろやっていますが、未だに分からないことばかりで手探りなんです。

今井今井 @amaxcom18

over 1 year ago

@KougaInuyama 同じ状況です

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masahiko konno

@cyborg_zyo

over 1 year ago

また長文です🙇‍♂️ ニセコはバブルか？「ニセコはバブルで弾ける」などと言ってる意見も。ニセコのことが国内で大きく報道されるようになったのはここ数年で、外資が進出するようになってからは20年近くになるので、実は急に流行りだしたわけではなく、一定の期間かけて現在の状況になっています。もちろん2013年からワールドスキーアワードで最優秀賞などを連続して受賞し世界的な知名度を上げたので加速したのもあるでしょう。さてニセコの特徴の1つに、日系資本ではなく大半が外資の進出による開発であることが挙げられるでしょう。オーストラリア、米国、英国、シンガポール、香港にマレーシア、イスラエルと多くの国の資本が流入しています。パークハイアットニセコは香港資本で総工費が900億円開発中のカペラニセコはシンガポール資本で総工費700億円開発中のアマンニセコはイスラエル資本で総工費460億円開発中にシックスセンシズは英国のIHGで総工費150億円一部を抜粋してもこんな感じです。日本企業が少ないのは、元々このエリアは山間部の原野や山林であるために、土地の評価額が極めて低いのが特徴で、銀行融資の対象にならないのがあると考えられます。理由は銀行の融資基準。日本の銀行はこのエリアに融資付けはしません。理由は実勢価格と評価額の差。仮に10億円の土地でも評価額は5千万ほどで評価額7割の3500万円しか融資実行されず何も出来ないんです。また日本企業はどうしても国内マーケットを基軸でしか試算できない傾向もあるでしょう。日本国内ではウィンタースポーツはオワコン扱いですからね。それに対して外資の多くは、開発費用を100%に近い自己資本で投資したり、ファンド等で資金調達で行いますから、日本企業のように安価な金利で金融機関からの借入スキームとは全く異なる仕組みの違いも背景にあると思います。よって景気後退による、返済だの焦げ付きなど、貸し剥がしなどのリスクは少し考え方違うようです。もちろん一部ではそれぞれの母国にあるメインバンクからの借入例もあるでしょう。タイの銀行から差し押さえられている謄本も見たりしました。それでも3000ヶ所ほど見てきた謄本の中でもそれを見たのは1例のみでした。所有権がSPC法人だと積立資本が謄本で閲覧もできるので、開発資本の充実ぶりも見る事も可能です。そして投資国が複数にわたるので、日本国内の景気状況に直接連動して左右するというメカニズムからも逸脱していると考えられます。資金も集客も全て海外からの調達ですので。これらの外資資本は日本国内の日本人需要は付録程度にしか見ていないでしょう。現在の日本国内のウィンタースポーツ人口は約590万人で、世界ではウィンタースポーツは実に4億人弱のマーケットが存在し、市場規模も日本とは全く異なる次元の規模でもあります。中国ウィンタースポーツ人口 ↑↑↑ ググってなので日本の僻地のウィンターリゾートでありながら、直結しているのは、ワールドワイドなグローバルマーケットであり、単価や収益モデルは、日本の地方のスキー場マーケットプライスではなく、グローバル市場に合わせプライシングされる背景から構成されているのが、ニセコモデルというイメージでしょう。日本企業でグローバルマーケットでの世界の富裕層ゾーンをグリップしているところも皆無に近いでしょう。実際に東急や西武がニセコのスキー場をインバウンドブームが始まっている2014年に売却していますからね。もう一つ特長的なのは、ニセコエリアには別荘なども2000戸近く建ち並んでいますが、貸し別荘や民泊などで貸しているのは、OTAサイトに掲載量から推測しても、おそらく多くても2、3割くらいかと思います。要するにほとんどが自己使用の別荘としての使用が過半数以上を占める背景もあります。利ざやではない実需なわけで。地価の上昇率は半端ないので、キャピタルは十分に見込める状況ではあります。あとは地球温暖化でしょう。世界的にスキー場数は減少傾向です。ヨーロッパのスキー場は今では標高1500ｍ以上ところでないと稼働できない状況で、2035年以降は標高が2000ｍ以上のスキー場しか存続できないと予想されています。年間平均3ヶ所のスキー場が閉鎖されている報道も。昨年のオーストラリアのスキー場も滑走面の4割は閉鎖。そんな中でも日本は世界で最も積雪量が多い国でスイスやカナダの約倍の積雪量がある国なんです。←ググってウィンタースポーツ人口が世界で過去最高数まで増加している中での、温暖化によるスキー場減少が、ウィンターリゾートの価格決定につながっているのが一番の背景だと見ています。要するに需給バランスこんな背景から一過性のバブルではないと僕は感じています。 ※現地で11年間投資して来た個人的主観に基づく便所の落書きとお留置下さい。

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masahiko konno

@cyborg_zyo

almost 3 years ago

最初の画像は2026年オープン予定のアマンニセコ。 2枚目はその現地の画像。アマンを正面に見下ろせる土地に買付け証明入れてしまった。アマンまでの距離は500ｍほど。アマンニセコの別荘棟の分譲価格は15〜20億円。第一期の分譲は終了。建物の画像はその区画の図。月末からボーリング調査開始。