さやちゃん

マンションとムーミンとヤクルトスワローズと大谷翔平とさらば青春の光が好きな元デベいま外コン女 好きなスイーツはレモンケーキ。

[ブルームバーグニュース @BloombergJapan]

三井不動産が東京・晴海でマンション用地取得、市況調整下で開発検討－関係者 https://t.co/PFkHNQpO5g

[Cinamo8 @cinamorollerxxx]

都内の中古マンションのセカンダリー約定価格が軟調という報道もあり不安に思われている方が増えていると想像します。ご購入の心理的後押しをして欲しいという方への処方箋を張っておきます。

※念のため。確証バイアスを含む意見になります。自分に都合のいい発信ばかりに日々♡を送っています。以下、一部は他人様の発信の趣旨を引用させていただいております

①日本の住宅ローン金利は低い、というよりはゴミ

インフレ率2%超の時代に変動で1%未満（実質マイナス金利）のオファーがまだ残っている。円価値が長期で漸減継続、借入金の実質元本が毎年減価する中で住宅ローンを組まないのはお金を溝に捨てる行為。ローンの年限は長い方が良いし、満期一括返済併用型が使えるなら100%使った方が良いし、金に余裕が出てきても決して期限前弁済はせず、だらだら返すのが一番良い

PEファンドで仕事をしているとTLA比率がなるべく低い、年限が長くなるようにローンを交渉するのですが、upfront financing feeで3%払い、7年（運が悪いと5年）、T+300bp+、MezzでPIK 金利10%で借りるのが当たり前の世界で仕事をしていると、その住宅ローンの条件でLBOさせてくれればどんなに楽か…と日頃感じてしまいます

②理想の物件なんて生きているうちに出会えるのか？

住宅ローンを組むことを考えると20代後半ば～40前後が与信の観点で「購入適齢期」と思われますが、たった10年程度の間にいい市況、かついい物件、かつ安く仕入れることができるのか？

結婚と同じで今、この人に行く！と決め打ちし、やってみなはれ精神で思い切って買ってしまう、それが全てだと思います。

我が家は南青山では4件購入しています。一件目は厳選に厳選を重ね、オリンピックバブル到来を見込んで購入しました。3件目はコロナ渦で、正直体感高くつかまされたな、焦ったかな？と思う物件でした。蓋を開けると品質や値上がり幅は後者が優れている。

結局熟考しても結果は変わらない。機会損失は実損より体感コストが高い。また、30代という適齢期を逃すと一生組めないかもしれない。自分は職業が不安定なので、正直今回がローンを組めるラストチャンスなのかなと思っています。

また、不動産投資ファンドの知人、X経由の見聞が思い出されます。「都内の優良物件の供給は想像以上に先細っている。建築費高騰、優良立地の供給減等。資産性、も考慮すれば、インフラ維持が困難で住みにくくなるエリア、大規模修繕が困難な物件は避けることになる。

そんな都合のいい物件がタイミング良く手に入りますか？貴方の10～50倍の資産・年収の方が列を成すモテ物件が容易に手に入るとお思いですか？貴方が物件を選ぶとき、物件もまたこちらを選んでいる」

③レバレッジの持つ意味

一生の中で、他人様のお金で投資をする機会はめったにない。なぜS&P 500の期待利回りが超長期では6-7%であり、PEや不動産ファンドのハードルレート（8%）を下回るのか。不動産ファンドはならすとNet IRRで15%前後という統計を見たことがありますが、要するにリターンは複利、借入コストは単利（しかもr > i）、その効果。

また、Xの投稿でもありましたが、雇われサラリーマンは新卒時点で既に債券偏重のポートフォリオになっていることを意識するべきだと思います。

基本CFが毎年の、変動制が低い細々とした給料で、退職金を定年でもらう。Corporate Financeの基本のき、債券はインフレに弱く、好景気下ではリスク資産に劣後しやすい

それを株だけで分散・平準化するのは長い時間がかかる
なので早期にレバレッジをかけられる不動産を組み込んでポートフォリオをバランスさせる必要がある。早ければ早い方が、金額が大きければ大きい方が良いに決まっている

④歳を取ってから「やっぱり家を買おう」は難しいですが、「家を売って賃貸にしよう」はできます

今年一番心に刺さった、ひとりごとMD様のご意見。
年を取ると、価値観が変わることは容易に想像できます。確かに今住宅を購入して短期でもし含み損を抱えたら気分は不安でしょうね。

20年、30年後はどうでしょう。還暦が近づき、給与よりも年金や不労所得に頼る時期が接近した時、現物を持っている・選択肢が広い、賃貸しかない、というのでは安心感は雲泥の差ではないでしょうか。年を召された超富裕層に若者へのアドバイスありますか？と聞くと99%は体を大事に。と言われますが、それと同じ趣旨だと思います。

自分は現物主義派。GoldはETFだけではなく金塊を持ちたい。REITではなく不動産が欲しい。株式配当で家賃を賄うより持家の安心感。若いうちに気が付かないが年を取るにつれ重要性が増す可能性がある。なので現物を持つことに意味がある

余談…尊敬している親族・先輩の言葉

・30代？脳死でGo。40代以上なら“戦争・有事で不動産以外全資産を没収されたとき、自分の子供にその物件に住ませたいですか？”で購入するかを決めればいいと思う。不動産は宗教と同じ。僕はいくらでも持ちたい。賃貸派・プロテスタントがいても別にいいじゃないか。ただ何に価値を感じるかの違い

・南青山が良いね。地名は地形や歴史を反映する。賃貸ではなく所有なら、地震や洪水等の災害に強い土地にするべき。僕なら地名に水系が付くところ（例：川・河・池・洲・沼・井・津・浦・海・江）は絶対に買わない。谷、溜等の水たまりも買わない。また戸や島のような埋め立て地も買わない。

逆に高地、山・丘・台・坂は積極的に検討

・定借について

70年後？とっくに死んでいるか、早々に売っているのでご安心を。
定借に通常の物件と同様の資産価値ロジックは当て嵌まらないし、期待しなくてよい。

定借の一番の価値は“普段、住めないであろう立地・物件に、市場のディスカウント価格で住める”なので、残存年数×その土地に1年間住むことの価値（時価）+居住可能期間プレミアム（残存年数が長いほど良い）で決まる。残存30年が一つのThresholdになり得る。例えば、あと3年で確実に退去が決定している物件に住むとき、心理的負担は大きくないですか？逆に、一か所に30年以上する確率は本当に高いですか？

よく、35年を割ると住宅ローンが組めなくなるから定借物件価値は下がると言われますが、一定金額を超える物件、富裕層は普通にキャッシュや担保ローンで難なく買えるので、価格帯によっては関係なし

インフレ、建築コスト増、周辺相場とか本来どうでもいい。物件が4-5億円を超えると資産運用よりも実需、そこに住む価値を誰がどう感じるか相場なので、都内の中古マンションのリセール相場とか金利とか全部無視してよい。

かつ日本の不動産／居住コストはまだまだ安い。

例えば南青山の物件概要、HKの取引先に紹介したところ「日本はなぜそんなに安いのですか？その方に購入簿価の30%プレミアムをお支払いするので、2-3年以内に譲ってもらえませんか？」と発言していたとのこと。

彼にとってはオペラ座でコカ・コーラ1杯に1,000円支払うのは別に気にしない、という価値観なのでしょうね。

最後に…Xで情報収集をしてよかったと心から思います
特に、色々迷っていた頃に大変不躾にもDMで質問・相談をさせていただいた際に、真摯に回答をいただいた某氏には心から感謝申し上げます。

[都心マンションツイート @tokyoCBDmansion]

これ全く同意見。早見は以下。
https://t.co/Gr8KvbM1k4

[さやちゃん @ao1from]

仕事してたら歳取ってた

[日本橋マンション@無敵の人 @ZqZG3oalUqyFZR7]

建設費は上がり続け、新築マンションはほぼ建たず、販売価格はとんでもなく高い。転売ヤーもすでにかなり減っている。

ここに短期譲渡所得の制限をかける。

買う人が減る。デベは多少販売価格を下げるかもしれないが、それ以上に供給数がさらに減りそう。

さらに中古にも短期譲渡の制限をかけたとする。

売り手は売るのを控える。在庫が減って、価格はむしろ上がる。

転売対策のつもりが、供給と流動性を削って逆効果になる。

そして、最後に待っているのは家賃のさらなる上昇と。

[日本経済新聞 電子版（日経電子版） @nikkei]

マンションの投機取引抑制へ、国交省が税制改正要望　高騰に歯止め
https://t.co/bVMuF1bVie

[コードを書く不動産屋 @code_fudosan]

【大手デベ9社の決算を11期ぶん比べてみた】

三井不動産、三菱地所、住友不動産、東急不動産HD、野村不動産HD、東京建物、ヒューリック、森ビル、日鉄興和不動産の9社です。

売上高・営業利益・純利益で並べたところ、売上高だけは11期とも同じ社が1位でした。

利益のほうは順位がよく動いていて、営業利益・純利益とも1位が2回入れ替わっています。

来年の決算が出たら同じ図を更新します。

[モノリス・キャピタル @monorisujp]

三菱地所リアルの不動産マーケットレポート。
賃貸マンションで気になった点をいくつか取り上げてみる。

・貸主の強気姿勢の割合が増加しており、借主とのギャップが増加。ただし、貸主有利な状況は続いている。

・1LDKのニーズがエリアを問わずかなり需要旺盛。

・2LDKは40平米台など狭めのものは引き合いが弱まり、広めの2LDKの需要が強い。

・ファミリータイプは高止まりから分譲シフトが進む。城北エリアが特に苦戦している。

(引用)
https://t.co/VZxncurV1V

[わたわた @washing_ping]

お出かけの準備

←出発20分前　　　出発1分前→

[都心マンションツイート @tokyoCBDmansion]

23区分譲マンション賃料0.8%高　5カ月ぶり最高値：日本経済新聞
https://t.co/zer7dXAMIU

[さやちゃん @ao1from]

決着をつけようじゃないか

[世界四季報 @4ki4]

大和ハウス子会社、12年半の不正で地盤調査816件を偽装　外構路盤が沈下：日経ビジネス電子版

https://t.co/xsLBFUlnRb

[Civet @civet2314]

ブルックフィールドに引き続き・・

米ローンスターは、東京都中央区にある超高層マンション2棟を中心とする総戸数1166の賃貸住宅ポートフォリオを取得したと発表

【売買】大川端リバーシティの超高層など1000戸超を取得、ローンスター｜日経不動産マーケット情報 https://t.co/rK6SwbZiUb

[モノリス・キャピタル @monorisujp]

米ローンスターがリバーシティのタワマン1000戸超を取得。
外資の区分取得の話が話題だが、ここにも大きな動き。

湾岸タワマンにも多少影響ある話と思っていて、仮にローンスターが賃料増額を加速させるのであれば、

・センチュリーパークタワー等、周辺の月島タワマンへの増賃波及
・時間差で、近隣の勝どきエリアまでの賃料増の波及
・将来的ににはファンド等によるタワマン区分購入の一般化。現在は基本一棟だが、今の在庫ならある程度のバルクは組めそう。

[すまいよみ@マンション東京東エリア @sumaiyomi]

単身向き30㎡以下のマンション平均家賃は23区で114,242円と前年同月から12.4%上昇し25ヶ月連続で最高値を更新
中古マンションの価格上昇に息切れ感が出ている中、都市部の優良物件に対するファンド勢の投資意欲は衰えていない
マンション国内50棟、カナダファンドが一括購入　1000億円で賃貸開拓 - 日本経済新聞 https://t.co/NZ5E7zd2XZ

[綺麗に痩せるちゃん💋 @kire_yase]

巻き肩気になる人これやって🫵🏻
めっちゃ簡単なのに、終わった後の肩まわりのスッキリ感えぐい🥹‼️

[モノリス・キャピタル @monorisujp]

マンハッタンの家賃が爆騰。大体日本円で80万円相当、マンハッタンの平均所得1700万円からみてもクソ高い。
他人事ではなく、東京の行く末を示唆している気がしてならない。

マンハッタンの家賃が爆騰したのは、
・新築供給が減ったことにより供給減
・住宅ローン金利高止まりにより賃貸から購入に移る人が減ったこと
・仲介手数料の規制変更により直接取引などアンダーで捌かれる部屋が増えたこと

金利上昇と新築供給減少が賃貸相場に何をもたらすかは自明。

[ありゃりゃ @aryarya]

マンション国内50棟、カナダファンドが一括購入　1000億円で賃貸開拓
https://t.co/VDiCi2l2F7

[さやちゃん @ao1from]

もうマリオット、来年のプラチナステータス獲得してしまった、、、カード切りすぎだわ

[nana🎀 @nana_86t]

葉山にあるcabanのホテル素敵すぎる〜🌴✨日本で、今度泊まりたいホテル1番かも＾＾💕