コードを書く不動産屋

財閥系大手仲介（都心エリア）を経て独立｜経営10年超の現役不動産経営者｜早稲田政経卒｜宅建士・マン管・管業・賃管士・AFP｜不動産SaaS・専門メディア運営｜建替え・再開発案件の取引実績多数｜自社物件を多数保有・運用｜事務は電話番まで全部AIで自動化｜全国の不動産データを独自の切り口で分析・発信中

[コードを書く不動産屋 @code_fudosan]

こちら、東京23区版を作ってみました。
本町太朗さん（@mY9tWUsRPD73701）の眺望シミュレーションと同様に、マンションと階と方角を選ぶと、その部屋からの眺望を確認することができます。

こんな機能を付けています。

・Google Earthのように直感的に操作できます
・建物を選んで、方位はボタンで切り替えられます
・斜めからも真上からも見られて、��でぐるぐる回せます
・夜モードにすると、東京タワーやレインボーブリッジ、橋のライトアップが見えます
・花火大会を選ぶと、花火がどう見えるかも分かります
・着工済みの新築も入れているので、大まかですが新築の眺望も先に見られます

PLATEAUの建物データが2024年で止まっているので、それ以降のものはほとんど独自に作っています。
なので実際と微妙にずれているところがあって、この数日間で何度も手直ししているのですが、まだ荒はありそうです。
今後も気になったところは手直ししていきます。

あくまで無料の簡易シミュレーションですので、ここは実際と違うじゃないかみたいなハードクレームはご勘弁いただきたいです。
直せるものは直していくので、ここを直してほしいというのがあったら教えてください。

https://t.co/Gg0sSDGrbW

[3LDK @purechan6972]

マンション眺望シミュレーター！

これ、めちゃくちゃ欲しかったやつ👀
ぜひ東京版もどなたか実現お願いします🤲

[コードを書く不動産屋 @code_fudosan]

出典（一次ソース）
・桜丘地区まちづくり（渋谷区） https://t.co/OE4QOCH184

[コードを書く不動産屋 @code_fudosan]

【ネクス��渋谷桜丘地区再開発　都市計画素案が公表】

渋谷区が10月30日の意見交換会の資料を公表しました。
ネットではずっと細長い区域図が出回っていましたが、ようやく正式な形が公表された形で、計画地はセルリアンタワーと渋谷サクラステージの間の約2.2haです。

●A街区：地上35階・高さ約180m。事務所・音楽ホール・バスターミナル
●C街区：地上26階・約120m。住宅・ホテル
●B街区：地上17階・約90m。教育施設
●延べ面積 約24.3万㎡、渋谷駅と地下2階・3階デッキで接続
●2030年度着工、2036年度竣工予定

事業協力者は資料に出ていませんが、2018年に東急不動産が選ばれています。

[コードを書く不動産屋 @code_fudosan]

@kacho007 たしかに晴れの特異日に開催するのは良さそうですね！

[コードを書く不動産屋 @code_fudosan]

@d_taka7_4 ありがとうございます。警備費は全国的に上がっているようですが、それにしても大きいですよね。

[コードを書く不動産屋 @code_fudosan]

【雨の東京湾の花火は、なぜ中止にならなかったのか】

おととい、東京湾の花火大会が雨の中で決行されました。
朝9時の時点で開催が決まりましたが、結構降っていたので、正直ちょっと違和感がありました。
有料の会場は地面にシートを敷いて座る席も多いので濡れますし、最近は夕方以降寒いので体調も心配です。
運営側にやらざるを得ない事情があるのだと思って、お金の流れを調べてみました。

チケット代が入らなくなるのを恐れたのかと思っていたのですが、どうやらそれが一番大きな理由というわけではないようです。
チケット代は3億円ちょっとで、全体の経費は16億円です。
そもそも経済効果を見込んでやる事業のようです。

それなら順延すればいいのにと思ったのですが、経費の6割以上が警備費で、10月24日のために全部手配済みでした。
交通規制や電車の増発もその日に向けて組んであるので、日付は変えられません。
やめようにも、11年ぶりで、中央区と港区の80周年の記念事業です。

実際は夕方から雨が小ぶりになって、意外と綺麗に見えました。
運営の方の努力でしっかりやりきったのだと思います。
ただ、秋でも雨は普通に降るので、来年以降も続けるなら、以前のように翌日に順延できる形に戻してもらいたいものです。

[東京都港区【公式】 @minatokoho]

🎆東京湾大華火祭🎆
ご来場ありがとうございました！

東京湾の夜空を彩った大輪の花火✨

開催にあたり、ご協力いただいた関係者の皆さま、地域の皆さまにも心より感謝申し上げます。

感動のフィナーレを動画でお届けします🎥

#東京湾大華火祭 #港区

[コードを書く不動産屋 @code_fudosan]

出典
・大会経費 約16億円・警備費・花火費・有料席の見込み：中央区議会 予算特別委員会 会議録（2026年3月19日）
https://t.co/9HCwZkQ6IM
・会場別の席数と料金：中央区 観覧会場情報（2026年6月9日）
https://t.co/dv166xAOzv
・両区の予算：中央区 令和8年度当初予算案報道発表資料／港区 令和8年度予算概要
https://t.co/0YRAqiGgUg
https://t.co/XyHlH1nLI2
・経済波及効果の試算：港区議会 区民文教常任委員会 資料（2025年9月5日）
https://t.co/7OvtohmjyG
・払い戻しの規定：東京湾大華火祭 公式サイト
https://t.co/Ba9sOIaDFl
・当日の規制：首都高速道路の交通規制／広報みなと 2026年9月15日号／京浜港長 港長公示第8-107号
https://t.co/TJ5uZV4pGd
https://t.co/ZxMeMA3Ok4
https://t.co/FODajedTZu
・順延の規定の変遷：中央区の各年の開催告知（2006〜2015年・Wayback Machine）

[コードを書く不動産屋 @code_fudosan]

@YqHI1PJip419171 ありがとうございます！🙇‍♂️

[コードを書く不動産屋 @code_fudosan]

金利が上がって、また返済予定表がまとめて届きました。

うちが利回り物件として長期保有している物件です。
皆さんのように新築や築浅の億ションは買えないので、かなりマニアックな2〜3,000万円の物件を細々と買っていったら、気づいたら20件以上になっていました。

私の��い方はキャッシュフローが命だと思っているので、自己資金は毎回3〜4割以上入れています。
キャッシュで買っているものも結構あるので、金利が上がってもそこまで影響はないのですが、じりじりと経費が増えてゆく感じがして、あまりいい感じはしないです。

最近、賃料がどんどん上がっていますが、賃料というのは物件を貸す対価なので、それぞれの物件には必ずオーナーがいます。
オーナーには「この金額で貸したい」という希望賃料があります。

ものすごく単純な式にすると、オーナーの希望賃料はこういう構成だと思います。

希望賃料 ＝ 管理費等 ＋ ローン返済 ＋ 利ざや

オーナーも人間なので（法人でも中にいるのは人間なので）、この利ざやを極力減らしたくないと思っています。
今はその管理費等とローン返済が上がってきています。
利ざやをそのままにしたいなら、当然、希望賃料も上がってしまいます。

もちろん、こんなコストプッシュで賃料を上げられない局面も出てくるかもしれません。
その時は利ざやがどんどん減って、場合によってはマイナスになることもあると思います。

ただ、オーナーの心理としては利ざやは極力守りたいので、管理費等とローン返済が上がれば、希望賃料もどうしても上がってしまいます。
オーナーが人間である限り、少なくとも募集賃料は当面���下がりづらいのかなと思います。

[コードを書く不動産屋 @code_fudosan]

@5000million 「安く買えた物件なので安い賃料で出そう」という善良なオーナーが多ければそうなるのですが、「安く買ったので、高利回りで貸せるぞ」って思ってしまうオーナーも多い気がします🤔

もちろん何らかの原因で賃料相場が下落した���きに、安く買えたオーナーが優位になることは確かかと思います。

[AR @ar_06189]

デベロッパーの利益率が5割超えって……。

見栄を張りたいだけの人や、転売で一儲けしようと目論む投機家ばかりがこんな高値で買うのでしょうか。

結局、デベロッパーの養分になるだけ。自業自得としか思えませんね。

[小林大祐@不動産アニキの非常識な投資学 @Daisuke19760607]

不動産価格を見るとき、
忘れてはいけない視点がある。

物件の価値が上がったのか。
それとも、お金の購買力が下がったのか。

インフレが続けば、
同じ金額で買えるものは減っていく。
通貨の価値が、モノに対して
目減りするということだ。

その中で不動産の価格が上がっても、
物件そのものの実力が
同じだけ高まったとは限らない。

土地の需要が増えたのか。
賃料を上げられるようになったのか。
それとも、建築費などが上がり、
金額の表示が膨らんでいるのか。

ここを分けて見なければならない。

名目価格が上がっていても、
物価の上昇に追いついていなければ、
実質的な価値は下がっていることもある。

逆に、実質価格が下落したという数字を、
そのまま売買価格の下落率として
読むのも違う。

大事なのは、
いくらになったかだけではない。
その資産が、どれだけの購買力と
収益力を保っているかだ。

「不動産が高くなった」の一言では、
資産価値の変化は捉えられない。

資産の価値と、
それを測る通貨の価値。
必ず両方を見るべきですね。

[コードを書く不動産屋 @code_fudosan]

出典
・事業計画書（三田小山町西地区市街地再開発組合・港区ホームページ）：資金計画・戸数・面積 https://t.co/fpv4y3LI8q
・東京都 市街地再開発事業 区市データシート No.228：認可時��総事業費 https://t.co/oKYWtgOJBw
・パークコート麻布十番東京 ザ タワー 公式サイト 物件概要：一般販売対象762戸・残り戸数 https://t.co/pNRMrj7Qtp
・e-mansion 価格表スレ：予定価格の転記351戸（公式の本広告ではない） https://t.co/uBPNBOO9qA
・国土交通省 市街地再開発事業の解説：権利変換・保留床 https://t.co/DQtnDNobWA

[コードを書く不動産屋 @code_fudosan]

【パークコート麻布十番東京ザタワー　デベ利益率を調べてみた】

パークコート麻布十番東京ザタワーの坪単価は、平均すると坪2,000万円前後です。
この物件は三田小山町西地区の再開発で、かなり昔から動いていた案件です。
仕入れが高いから売値も高い、という話ではないと思ったので、再開発のお金の流れを簡単な動画にして���ました。

2021年ごろに地権者向けの資料がネットに出回っていて、その時点の保留床の単価、つまりデベロッパーが取得する床の単価は平均で坪450万円くらいだったようです。
それを坪2,000万円で売るのは、さすがに利益を取りすぎではないかと思いました。

その後、事業費がかなり増えています。
その増えた分を全部デベロッパーがかぶったとしても、一番高く見積もって仕入れは坪970万円でした。
それを坪2,000万円で売るので、ほぼ2倍です。
利益率は推計で48〜57%で、大手デベロッパーの粗利率が2〜3割台なので、それよりかなり高いです。

つまりこの価格はコストプッシュではなく、どちらかというと便乗値上げに近いと思います。
これから市況が悪くなって値下げを強いられたとしても、赤字になることはなさそうです。
どう転んでも���ベロッパーの勝ちゲームになっています。

[コードを書く不動産屋 @code_fudosan]

@kohchan_dayo 間違いないですね笑😅

[コードを書く不動産屋 @code_fudosan]

@kohchan_dayo なるほど・・、お金は出さないのですね笑

[東浦和 不動産 @コルトンホーム永堀 @colton406]

リクルート様、掲載費用の日割り分を、返金してくれるという案はいかがでしょうか。

[コードを書く不動産屋 @code_fudosan]

@leveredmansion そうですね、どんだけ利益出そうとしてたんだって感じです😅

[コードを書く不動産屋 @code_fudosan]

今月も積極的に買っていきます！ってメールがさっき届いてますが・・

[コードを書く不動産屋 @code_fudosan]

@nakaya0852 ありがとうございます、そうですよね！

[コードを書く不動産屋 @code_fudosan]

@leveredmansion そうですね、結構売れなくて厳しいみたいですね。
ちなみに私が去年15,980万円で紹介された物件は、今レインズみたら6,980万円になっていました・・😂