勝どき新太郎

勝どき中心に中央区湾岸タワマン

[勝どき新太郎 @chuowangan]

@YO0piusVeN6bM3t 逆に眺望や間取りが悪いところはもっと厳しいかもしれません。眺望がいい部屋との差は広がる気もしています。本物件は立地的にも駐車場問題も多い気もしれませんね。

[勝どき新太郎 @chuowangan]

豊海も間取りが悪いものやレインボービュー以外は厳しいかも。築地ビューも過大評価されている気もしている

[ドク🎩 @doc_mote]

ハルミフラッグ南向き49階プレミアム
103㎡で2.98億（坪950万）

これよりすこし広くて眺望が劣る豊海のプレミアムが4-5億で倍率ついてたんですが…

実需なら関係ないですが、もし業者が買ってたら手付け放棄でしょうね、、、

[勝どき新太郎 @chuowangan]

2040年代前半以降か...

＞臨海地下鉄の開業時期ですが、鉄道・運輸機構が発注した設計業務の契約期間は2028年3月までとなっています。これまでは2026年3月まででしたが、2年延長されました。
設計完了後、環境アセスに3年、建設に10年かかるとして、開業は最速で2041年頃でしょうか。

[megarebo @megarebo1962]

臨海地下鉄がりんかい線と直通運転できるよう、地下に連絡線を建設して羽田空港と直結！✈️🚃😳

臨海地下鉄、りんかい線へ「地下連絡線」建設か。羽田空港直結、車庫共用も https://t.co/qE9XtVTU7H @旅行総合研究所タビリスより

[勝どき新太郎 @chuowangan]

@fuji_fujita_kun 築古や築10-15年を超えてくるものが影響受けていそうですね

[勝どき新太郎 @chuowangan]

これだけ売り出しが多いと、スケベ価格が減り、適正価格売り出しに対して指値が入りやすくなり、結果、成約価格が下がっていくスパイラルに入りそう....

[ふじふじ太@湾岸マンションエキスパート|藤田祥吾 @fuji_fujita_kun]

【湾岸マンション速報（2026年3月分更新）】

成約価格：坪676万（先月比-2.2%）
募集価格：坪815万（先月比-0.2%）
成約件数：58件（前月比-23件）
募集件数：963件（先月比+73件）

※詳細データはシン・湾岸マンションアナリティクスをご覧ください
https://t.co/UkfbZf4oET

成約価格は前月比-2.3%下落となりました。

エリアによって濃淡はあるものの、豊洲エリア以外のすべてのエリアで下落を観測しました。
むしろ豊洲がすごい！？

引き続き湾岸エリア全体としても上値が重く、踊り場が継続している状況です。
価格の頭打ち感は否定できず、何やらマンション悲観論も強くなってきた印象です。

ちなみに湾岸マンションがすでに暴落しているという煽りニュースをたまに見かけますが、ご覧の通り、成約ベースのデータ上は今の所暴落しているとは言えません。

ただ、ミクロ視点で足元の需給の動きをみてみると、成約件数は前月比で-23件と大幅減、募集件数は+73件と大幅増であり、「売り圧力が強い状況が継続している、むしろ高まっている」と言わざるを得ませんので、この調整局面はまだ継続する可能性が高そうです。

先高観が弱まったことで、今売って利確しようとする動きも強まっているように感じます。

例年3月は不動産業界でいうところの繁忙期で、成約件数が底堅い傾向があるのですが、今年は複合的な要因、とりわけ今は「イラン・アメリカ戦争」の先行き不透明感が強い状態であり、成約件数が伸び悩んでおります。
当然といえば当然かもしれません。

現場感としても、今年は繁忙期のばたばた感をあまり感じなかったなという感覚でした。

今の湾岸マンションの停滞要因については、最近他のブログで私の見解をまとめておりますので、そちらも合わせてご覧頂ければと思います。

＜ミクロ視点からみる湾岸マンション市況のブレーキ要因についての考察＞
https://t.co/e1ka4zRHAt

日々のニュースをみても、戦争の影響でインフレ圧力が高まる中、円の価値を守るために4月の利上げもやむなしという見方が優勢に見えます。

よって、長期的なインフレ傾向は変わらないとは思いますが、短期的にはマンション市況にとって逆風が強まるでしょう。

特に都心マンションは「金融庁から融資気をつけろというお達し」と「長期金利の上昇」もあったことで、不動産投資の経済合理性の低下により投資家層の参入のハードルも上がりました。

裏を返せばこれが本来のあるべき姿というか、一部海外/転売ヤーを排除できたという意味で日本人実需層が望んだ市場というか、いよいよ実需による相場形成がなされるタイミングなのでしょう。
その分、今まで購入者のバリエーションが多かった都心〜湾岸エリアの反動がやや大きく出始めていると思われます。

投資目線も入りやすい流動性の高い人気エリアの宿命として、相場のボラティリティは一定やむなしであり、短期売買を前提とした投資家にとっては痛手ですが、実需で購入する（している）層は短期的な上げ下げに一喜一憂する必要は全くありません。

今の流れをみていると、ベンチマークの新築供給がある以上、中古価格の大幅な下落は考えにくいものの、向こう半年以内で一定の調整幅（5%前後）の可能性は想定しつつ、今後は逆風に耐えられるくらいの賃上げ見込みがある方、またはそれに準ずる高属性の方から選ばれるエリアと、そうでないエリアで二極化が進行していくと思われます。

さらに、住宅ローンの上限額とグロスの壁の意識も高まると想定されます。
なかなかマンション選びが難しい時代になりました。

今後のマンション価格を占う切り口は様々ありますが、日本人実需のパワーアップを念頭に考えるのであれば、個人的には「賃上げ率」「家賃上昇率」「住宅ローンの融資姿勢（新プラン含む）」に注目しています。

募集件数が非常に増えておりますが、まずは少なくともイラン・アメリカ戦争が落ち着かないと、なかなか今の市況が好転するのは難しそうですので、今売却をする必要がない方は焦って売る必要もないとは思います。

楽観的と言われそうですが、私は湾岸エリアの未来は明るいと思っているからです。

購入検討者さんで今気をつけることは「居住想定期間（5年以上がベスト）」・「金利上昇を想定した無理のないキャッシュフロー」です。

この二つが揃うなら、プロの投資家さん達の真似をして相場の下限を伺って、人生の大事な時間を様子見に使う必要はありません。

マンションの本質的な価値は「住まい」なのですから。

それでもどうしてもいま買うのが怖いという方は、無理して買わなくていいと思います。

今後相場やトレンドがどこでどう反転するかは誰にもわかりませんので、大事なことはいかなる時代でも「いまの最善を掴みにいくこと」です。

最後に、繰り返しになりますが、私は湾岸エリアの未来は明るいと思っています。
湾岸エリアの住みやすさと将来性は何ら疑う余地はありません。

今は実需にとってじっくり選びやすいタイミングですので、買うにしろ買わないにしろ、納得ができる住まい探しを実現してほしいと思います！

[勝どき新太郎 @chuowangan]

晴海から豊海への連鎖がくるか?

[元築古不動産 @321mitaga]

豊海タワーの転売多過ぎ
社会問題になると思う

[勝どき新太郎 @chuowangan]

50年ローンの次は遂に残クレマンションに。実需の壁に到達。

[日本経済新聞 名古屋編集部 @nikkeinagoya]

岡崎信金、残価設定型住宅ローン開始　20年経過で返済か売却か選択
https://t.co/wdy6opwq8E

[勝どき新太郎 @chuowangan]

所有者に加えて賃貸割合も多そうだが、なかなかの状況になっているようで...

＞どんどん所有者が増え、いまでは約100世帯、200人以上の中国人が住んでいます

＞スパのサウナ内にスマホを持ち込む、マンション内の床に唾を吐くといった細かなマナー違反も散見されるという

[Civet @civet2314]

晴海の高級タワマンの皆さん！

中央区晴海「高級タワマン」で住民と中国人との大揉めトラブル勃発中！「注意したら逆ギレされた」女性の怒り @moneygendai https://t.co/QAdXUItwjF #マネー現代

[勝どき新太郎 @chuowangan]

@JoelLotion そうですよね。以前みたいに新築による中古価格のきれいな引き上げが見られなくなってきたと感じます。即転も二極化。

[勝どき新太郎 @chuowangan]

晴海フラッグ、特にT棟を見ているとそう思う。コロナ禍以降のボーナスタイムからの転換点。金利に加え融資状況や税制も変わる可能性がある中、なんでも儲かる時代ではないということ。残クレ購入であれば賃貸的なので関係ないが、いつまでも買えると思うな、というのは注意点

[ジョエル・ローション @JoelLotion]

新築タワマンなら何買っても儲かる時代は既に終わっていて
・リビオ品川と豊海は早い時期の人気の部屋だけ儲かる
・麻布十番東京ザ・タワーはほぼどれも儲からない
と変わっていくと思います。
今年から投資用ローンがかなり絞られて来たので色々と終わりです。

[勝どき新太郎 @chuowangan]

今湾岸はグロスの壁で停滞している。新築価格が上がっていくのは明白なので、残クレ購入で特徴無い部屋を買ってしまうと出口に困ることになる。中古になった時、富裕層に選ばれない、グロスの壁を超えた物件になっているからである。やはり返し切れる額で組むべきである

[勝どき新太郎 @chuowangan]

これだ

[Lazyベンジャミン @yanbenny]

@aViPRNShqE17955 いや...BRTと臨海地下鉄は全然別物だと思います

臨海地下鉄は築地再開発の目玉の一つと言えるくらい大事なので間違いなく実現すると思うんだけど、別に晴海フラッグに近くないです(SEAのE棟とPORT VILLAGEの一部以外)

どちらかいうと
臨海地下鉄=晴海三兄弟
BRT=晴海フラッグ
が大勝利って感じですね

[勝どき新太郎 @chuowangan]

2040年ごろか。空港は特に近くなる。豊海のトラックは環2側ではなく芝浦側に抜けるようになると勝どき住民にはプラスか。いや、逆に交通量増えるのか。いずれにしても、環2と清澄通りの交差点は交通量すごいことになりそう。

[いがらし @igarashi500]

㊗️東京都市計画道路の整備方針にて勝どき〜虎ノ門を結ぶ環状3号線が第五次事業化計画でも優先整備路線に位置付け。これで豊海〜竹芝のトンネル整備はほぼ確定しましたね！
一方、晴海五丁目〜豊海町の補助314号線は今後計画廃止とする廃止候補路線になりました💦

[勝どき新太郎 @chuowangan]

@yusoku_mansion 仰る通り、中古で2億超えがスタートの世界線は興味ありますね。今は築浅が上がっていますが、これが鈍化するのか、あるいはその下が上がってくるのか。エリアナンバーワンとそれ以外の差が開いたままでというのもあるかもしれませんね

[勝どき新太郎 @chuowangan]

確かに一次取得層の変化はあると思う。これだけ値段が上がってくると周辺中古に流れる数は減ってきている。今控えている新築が築浅中古になったときの動きはどうなるのだろうか。

[ゆ〜そく @yusoku_mansion]

新築抽選が終わっても周辺中古の動きが鈍いのは、
新築に申し込む層が変わってきてるから説

これまでは一次取得者が多かったから、
抽選後は落選した人が周辺中古に流れてた

新築価格が上がり、一次取得者が買いにくくなった結果、
今は「新築に当選した時だけ住み替える二次取得者」
が多いんじゃないかと予想

なるべく常に築浅の家に住んでいたいとか
引渡し待ちの間の擬似2戸持ち状態を作りたいとか
恐らくそういう理由で新築に申し込んでるから、
落選しても周辺中古には流れない

[勝どき新太郎 @chuowangan]

勝どきではまだ伸びている物件とそうでないものが二極化してきている印象

[ふじふじ太@湾岸マンションエキスパート|藤田祥吾 @fuji_fujita_kun]

【湾岸マンション速報（2025年11月分更新）】

成約価格微増：坪686万（先月比+1.0%）
成約件数大幅減：77件（前年同月比-9.4%）
募集件数大幅増：748件（先月比+7.0%）

湾岸マンション市況にブレーキがかかってきた雰囲気があります。

というのも、11月上旬に湾岸注目新築マンションの抽選が終わり、その後に近隣中古マンションがまた動き出すかと予想しておりましたが、予想に反して成約件数はさほど伸びず、かつ在庫件数は大幅に増加しております。

新築抽選待ちだった方もおりましたが、もっと別の要因が大きいのでしょう。

年末が近いということもあり時期的な要因もありますが、現場感的にもお問い合わせは減っている印象です。

特に海外の方の購入意欲の弱まりを感じます。
他の湾岸大手仲介さんと話しても同じ状況のようです。

特に最近は晴海エリアの在庫増が目立ちます。
高層階・角部屋・レインボーブリッジビューなどのスペシャルなお部屋は坪1,000万円超えの高単価で決まっている一方で、過去の成約水準でも決まっていないお部屋もちらほら出てきました。
査定がすごく難しいです。

マンションによってはチャレンジ募集が長期化し、値下げ物件も増えており、今までのようなスーパー売り手市場ではなくなってきているので、現在売却中の方は募集価格に注意しましょう。
売れなくても必要以上に焦らず、冷静に様々な選択肢から最適解を探っていきましょう。

金利上昇懸念、高市政権の政策の見極めなどもあり買い手としてはなかなか勇気がいる局面だと思います。
来年以降も上値が重い展開が続きそうな気がします。

とはいえ湾岸エリアの将来性は手堅いので、長期目線の実需の方は迷わず買うべきだという意見は変わりません。選択肢が多い今はむしろチャンスです。

が、過去2年間のように短期で利益を出せる市況ではなくなりつつあるので、今の市況感だと買取業者さん、短期キャピタル狙いの投資家さんの参入は減っていくと思われます。

都心周辺マンション価格（特にタワマン）はインフレを先取りした感が強いので、一旦一服？というイメージでしょうか。
それに追いつく形で徐々に家賃も上がっておりますね。

実需の皆様は、決して投資家の真似事をして一緒に様子見してはいけません。

価格が上がるかどうかではなく、現状家賃との経費の比較、QOLの比較、インフレ対策という点も考慮してしっかり判断していきましょう。

今後としては、来年以降の成約件数と新築価格に注目です。

詳しくはコラム、または来週12月12日（金）のLIVE配信で詳しく語ろうと思います！

※詳細データは湾岸マンションアナリティクスをご覧ください。
https://t.co/UkfbZf4oET

[勝どき新太郎 @chuowangan]

まさにこれ

[AR @ar_06189]

不動産価格の高騰、原因は「特定の国の誰か」じゃない。

法人が群れで新築の抽選に参加し、中古は現金で買い叩き、再開発の安値案件も拾って寡占化→好き放題に値付け、という構図が大きい。

しかも短期売買でも法人側の税負担が実質かなり軽くなる（10%台に見える）スキームがあるなら、公平性の観点で是正すべき。

[勝どき新太郎 @chuowangan]

お決まりの近隣新築販売の後、中古の底上げが始まってきた。築浅から2億になり、10年以上のものも差が縮まってきている。

[ふじふじ太@湾岸マンションエキスパート|藤田祥吾 @fuji_fujita_kun]

【湾岸マンション速報（2025年10月分更新）】
成約価格微増（先月比+1.4%）
成約件数大幅増（前年同月比+64.9%）
募集件数増（先月比+3.2%）

10月の成約価格は微増傾向となりました。
特に豊洲エリアの価格上昇が目立ちます。

エリアナンバーワンのブランズタワー豊洲が伸びたというよりも、周りの築10~15年のマンションの価格伸びており、じわじわ底上げされてきております。

全体の在庫数は増加傾向であるものの、成約件数は90件超えと高水準をキープ。前年同月比64%増と動きが止まっている雰囲気はありません。​

ただ、直近の現場感としては全体的にやや動きが悪いと感じており、売れているマンションとそうでないマンションの差が明確になっている印象です。

新築抽選、日経平均の乱高下、高市政権の方向性の見極めに加え年末も近くなり、色々と様子見をしている方も多いのかもしれません。

トピックとしては新築SKYDUOの募集増加が止まりません。
在庫数がSKYDUOだけで100件オーバーで、湾岸エリアの在庫増の一番の原因となっております。
来年に向けて今後さらに募集が増えていく可能性は十分考えられます。

今後としては、まずはセントラルガーデン月島ザ・タワーの抽選後の動きに注目です。

詳しくはコラム、または今週13日（木）のLIVE配信で詳しく語ろうと思います！

※詳細データは湾岸マンションアナリティクスをご覧ください
https://t.co/UkfbZf4oET

[勝どき新太郎 @chuowangan]

環状2号線沿は爆音車が結構響く。素朴な疑問、なぜあんなに爆音車がいるのか？板状棟は位置によってはかなりうるさい。

[城南丸 @10000jonan]

マジレスすると、音が気になる方は「T棟」に住み替えれば解決します。（T棟に限り一種換気なので）
以前は三種換気のマンションに住んでましたが、これは体感だいぶ違います。

[勝どき新太郎 @chuowangan]

中古になった時に駐車場空き無しで、この立地の2億over、なんなら3億帯がどうなるか