釣り好き大家K

新築・中古1棟収益物件利回8%以上をメガ・地銀融資で、BS棄損させずPL強化するポートフォリオ戦略。大家仲間を大事に。趣味は釣り(ソルトルアー)、ウイスキー(特にアイラ系) ※現在ドッグラン付新築アパート建築中

[釣り好き大家K @fishipline]

@odeko_boy 180m走ができます　笑

[釣り好き大家K @fishipline]

270坪超変形地　9.5%〜10%目標ドッグラン付アパート　まもなく着工　土地取得から1年超　線路脇デメリット、金利上昇、地盤改良費増額、部材高騰　リスク背負ってどこまで戦えるか？！

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管理会社から原状回復見積52万って
家賃だけで回収に9ヶ月もかかるよ　特に2.2kwエアコン13.6万とかありえん　知人の工務店に頼み施主支給と切る貼る磨く駆使して半額に抑えた　管理会社の言いなりになったら不動産は全く儲からん

[釣り好き大家K @fishipline]

都銀の決算報告で分かったこと　市況の推測が興味深い
①不動産融資減
②自己資金2割〜
③マンション高層階減　中層階増
④富裕層中層階興味なし　準富裕層が購入候補　自己資金問題で取組難多
⑤不動産価格　これから崩れる予測
⑥預金など金融商品で運用する顧客増
⑦貯蓄預金1%に(期間限定)

[釣り好き大家K @fishipline]

⤵︎固5年3%が変動2%に勝つシナリオ考えた　今の政策金利1%→1.25%、更に2.25%で変動3%。問題はここをいつ超えるか。早期に3%通過、その後3.5〜4.0%続けば5年金利総額で固定が勝つ可能性。他方、変動組は当初の金利差を再投資可能。実質の損益分岐となる金利はもっと上。日銀そこまで上げるか？

[釣り好き大家K @fishipline]

@mf6reh_n ごもっとも。ただし赤の判定は各行微妙に違うので備忘録としての（簡易計算）表記ですね。

[釣り好き大家K @fishipline]

千葉の銀行 決算報告で分かったこと
① 不動産案件持込減 取組更に減
② 固5年3%以上 実行者皆無 ほぼ変動
③ 単プラ2.75%→ほぼ確3.0%→政策金利次第
④ 建築中追加NG 施工後12ヶ月原則NG
⑤ 債務超過NG (借入>固定資産評価÷0.7で不動産評価+金融資産)
⑥ 利回7%自己資金10-12% 利回5%なら3割以上

[釣り好き大家K @fishipline]

不動産決済で銀行(第二地銀)の渉外担当自宅訪問で分かったこと　
① 不動産融資件数は増加　(先日の第一地銀と全く違う)
② プロパー融資メイン　保証協会稀
③ 自己資金2割原則　よくて1割
④ 単プラ3.7%→3.95%ほぼ確→4.2%現実的
⑤ 新規は借入3億まで
これ以降　メガ、他第一地銀　面談予定

[釣り好き大家K @fishipline]

④投資と言っても問題ない　世間では「不動産投資したい」と銀行にいうのはNGと言われるが　銀行曰く「地主じゃない方の収益不動産取得は全部投資家として見てます」とハッキリ言われる　少なくとも神奈川地銀はそう言っていた

⑤決算訪問　他にも知らないことたくさん教えてくれた　行った方が良い

[釣り好き大家K @fishipline]

決算報告で銀行訪問(第一地銀) わかったこと　①収益不動産持込み件数激減　方針は変わってないが、利回り低下と金利上昇でイールド下がり　自己資金を求めないと融資できないため相談自体がほぼない　富裕層のエリアでも同じ現象　出せてるのは地主だけ　(それ以外のわかったことはコメントに)

[釣り好き大家K @fishipline]

②資産管理法人の見方　法人単体では見ず個人属性が一体　なので法人格付けも行うこともない　決算書と確定申告書のみ　(大規模になれば別)

③複数法人について　②があるから追加の新設法人も全て一体とみなす　よってそもそも融資受けれる状態なら　新設法人で実績ゼロでも融資は出る　相続対策有効

[釣り好き大家K @fishipline]

銀行からも遠回しに「遅い」(グサっ) さらに所有物件の全謄本再提出だって　小規模でもかなり面倒

[釣り好き大家K @fishipline]

済証　申請から丸4ヶ月　安堵だけど
でも長かった。。。建築面積ギリ500m2未満　質疑始まるまで1ヶ月以上　そこから線路脇だから　避難経路確保とか　複数回やりとり　竣工まで半年以上　その間金利も部材も上がるだろう　土地から新築は木造でも時間かかる　RCとか今できる人すごいな

[孫子大家 ※失敗から復活メガ大家 @SonshiO]

フェイスブック乗っ取られ騒動ですが、再度作ったアカウントも乗っ取られ、
違うVPNで作り直しました。

https://t.co/4fS0MirbrS

フォローお願いします。

で皆さん！！
FBの設定から、FBにログインする方法でインスタから入るを削除された方がいいと思います。

#拡散希望ＲＴお願い致します

[釣り好き大家K @fishipline]

街の看板ってほぼ全て土地貸しで地主が地代もらう形、地代は広告主負担のうちほんの一部らしい　逆に自分で看板製作して広告主と直接契約するならどうか？机上では利回25%位になりそう、賃貸業よりいい！でも問題はそれやってる広告業者がいないこと。。。。

[釣り好き大家K @fishipline]

買付出した物件　現金買いの方に負け　同時に金融機関の支店評価出た　流れてしまう連絡しつつ　与信が見えたので　次案件あててく　にしても金利安くないよな

[釣り好き大家K @fishipline]

資産拡大にはレバレッジ　融資が主に取り上げられるけど　金融機関と正しく繋がるには　人脈レバレッジはとても大きい　とある人を介したら　無理と思っていたことができると今聞かされ　人脈レバレッジの大きさを再認識

[釣り好き大家K @fishipline]

ようやく確認申請提出　いっちばん細長い超変形地　ここで勝負　何度見ても変な土地だ　そりゃ銀行も否決するわなw

[釣り好き大家K @fishipline]

シンナー値上げなど周りから聞こえてましたが　今日新築施工会社から連絡あって　「ユニットバス受注中止　雨樋ドレンなども　目処はなし」　建築中の自分は大丈夫か　それと同時に施工会社　資金繰りどうなるのか。。。。

[釣り好き大家K @fishipline]

お世話になってる業歴20年の不動産売買仲介さんと会食　神奈川エリアは確実に値段落ち着いてきたって　今日は銀行さんと面談　植田さんは金利上げたくてしょうがないだろうと　物件紹介の数は増加、割引き案件も増えてきた　気のせいだろうか　じゃない気がする