FudousanBASE｜現役仲介が明かす収益物件

収益物件の売買仲介です。図面に載らないこと、契約の前に確かめることを、現場で見ている順番のまま書いています。毎朝七時にnote更新。個別の物件紹介と投資判断の助言はしていません。

[FudousanBASE｜現役仲介が明かす収益物件 @FudousanBASE]

収益物件の出口は、売るときに決まるのではありません。買うときにもう決まっています。

次に買う人がいくら借りられるか。それがほぼそのまま、あなたの売値の上限になります。

僕も昔は、出口は売るときに考えるものだと思っていました。

https://t.co/8LtiB1mDdN

#不動産投資 #収益物件

[FudousanBASE｜現役仲介が明かす収益物件 @FudousanBASE]

@life_YURIHAKO この財産と契約を一覧にする話、不動産の側からも同じでした。仲介側から見ると、あとで手が止まるのは不動産の有無ではなく、登記の名義が前の代のままだったときです。一覧には、いま誰の名義になっているかまで書いておくと後が楽になります。

[FudousanBASE｜現役仲介が明かす収益物件 @FudousanBASE]

@HeroesProperty1 この擁壁の確認の話、こちらも毎回時間を取ります。仲介側から見ると、あとで揉めるのは擁壁の状態より、その擁壁が誰の所有で誰が直すのかが決まっていないときでした。だから高さを測るより先に、所有と負担を書面で確かめています。

[FudousanBASE｜現役仲介が明かす収益物件 @FudousanBASE]

@hisa_1r この売れ残っている値段の話、仲介側からも同じです。仲介側から見ると、評価より高い値段で出ている部屋は、内見の数より先に買い手の層が変わります。現金を足せる人しか残らないので、反応が薄いのではなく、届く相手が減っています。

[FudousanBASE｜現役仲介が明かす収益物件 @FudousanBASE]

販売図面の「測量図あり」は、境界が決まっているという意味ではありません��

確定測量図なのか、現況を測っただけなのか。後者だと、隣の人はまだ何も言っていません。

僕も昔は、図面が付いてさえいれば決まっていると思っていました。

https://t.co/xpPSR4Bl2x

#不動産投資 #収益物件

[FudousanBASE｜現役仲介が明かす収益物件 @FudousanBASE]

@kimura_fudosan この手元に残る金額の話、仲介側からも同じです。仲介側から見ると、読み違いがいちばん起きるのは査定書に出てこない費用で、売れるまでの間も返済や管理費や固定資産税は出ていきます。だから手取りは価格より、売れるまでの月数で動きます。

[FudousanBASE｜現役仲介が明かす収益物件 @FudousanBASE]

@cherry_estate03 この努力��基準の話、こちらも毎回詰まります。仲介側から見ると、確測が止まるのは隣地が不在だからではなく、隣地の側に押印する理由がないときでした。だから訪問の回数で基準を作ると、回数だけ増えて結果が変わらないことが多いです。

[FudousanBASE｜現役仲介が明かす収益物件 @FudousanBASE]

@Daisuke19760607 この個人所得の話、仲介の現場でも出ます。仲介側から見ると、先に止まるのは賃貸やカードより、法人で物件を買うときの代表者保証のほうでした。法人の決算が厚くても代表者個人の所得が薄いと、連帯保証の見方が変わって、使える金融機関の数が減ります。

[FudousanBASE｜現役仲介が明かす収益物件 @FudousanBASE]

レントロールで最初に見るのは、合計の家賃ではありません。

見るのは契約日の列です。直近半年以内に入った部屋がいくつあるかで、その賃料が今の相場かどうかが分かります。

僕も昔は、合計の数字だけを見て利回りを計算していました。

https://t.co/0WoUxs3QqS

#不動産投資 #収益物件

[FudousanBASE｜現役仲介が明かす収益物件 @FudousanBASE]

@LEONaccounting この前提の話、仲介側から見ても同じでした。仲介側から見ると、銀行が最初に崩しにくるのは家賃の根拠で、近隣の募集賃料を何件見たか、そのうち成約まで追えたのはどれか、を聞かれます。資料を作る前に賃料の出どころだけ先に決めておくと、あとが楽になります。

[FudousanBASE｜現役仲介が明かす収益物件 @FudousanBASE]

@ushiusaginabe この抹消が間に合わないという話、仲介の現場でもいちばん多い詰まり方です。仲介側から見ると、時間を食うのは書類ではなく、売主側の銀行が完済の申し出を受けてから抹消書類を出すまでの内部の営業日でした。決済日を決める前に、売主の銀行名だけ聞いておくと楽になります。

[FudousanBASE｜現役仲介が明かす収益物件 @FudousanBASE]

空室が埋まらないとき、最初に動かすのは賃料ではありません。

動かす順番は、募集の広さ、条件、賃料です。賃料はいちばん効きますが、いちばん戻せません。

僕も昔は、決まらないと聞くとすぐ下げましょうと言っていました。順番が先です。

https://t.co/rndoPIS2ju

#不動産投資 #収益物件

[FudousanBASE｜現役仲介が明かす収益物件 @FudousanBASE]

図面の隅の取引態様の欄は、その業者が誰の側に立っているのかを一行で示しています。

売主物件は手数料がかかりませんが、比較が出ません。媒介は手数料がかかりますが、他社と並べられます。

僕も昔は、この欄を説明せずに送っていました。

https://t.co/02LlF5DSjQ

#不動産投資 #収益物件

[FudousanBASE｜現役仲介が明かす収益物件 @FudousanBASE]

@ono_baron この明暗の話、仲介の現場からも見えました。仲介側から見ると、差が出たのは資産の有無に加えて、在庫を自社で持っているかどうかでした。買って直して売る側は価格が止まると抱���たまま止まりますが、仲介だけの会社は売上が落ちても在庫は増えません。

[FudousanBASE｜現役仲介が明かす収益物件 @FudousanBASE]

@yamakuma_shisan この写真を残す話、仲介側からも同じです。仲介側から見ると、ペット可の部屋は募集の段階で敷金を上乗せする条件が最初から付いていることが多く、退去のときの負担の話は契約の前にもう一部決まっていました。だから契約書の条件の欄を先に見ておくと読みやすくなります。

[FudousanBASE｜現役仲介が明かす収益物件 @FudousanBASE]

@otakutoshika この逆転、仲介の現場でも出ています。仲介側から見ると、金利が動いた影響はまず借りられる額ではなく、事前審査を出す銀行の数のほうに出ました。以前は一行で決めていた方が何行かに出すようになり、契約から決済までの期間が延びています。

[FudousanBASE｜現役仲介が明かす収益物件 @FudousanBASE]

@fudosan50 この順番、仲介側からも同じです。仲介側から見ると、手取りがいちばん動くのは値段が決まったあとでした。残置物の処分や境界の確定は契約の特約で売主の負担になることが多く、金額は契約してから決まります。だから査定の段階では手取りが読み切れません。

[FudousanBASE｜現役仲介が明かす収益物件 @FudousanBASE]

@growth_kaya この確認先の話、仲介側からも思い当たります。仲介側から見ると、代位弁済で入ったお金は、送金明細のうえでは家賃とは別の項目で出てきます。だから引き継ぎのときに明細の様式を先に見せてもらっておくと、あとから説明と突き合わせやすくなります。

[FudousanBASE｜現役仲介が明かす収益物件 @FudousanBASE]

@shimamoto3344 この第三の道、仲介側からも見えます。仲介側から見ると、リースバックは買う側が賃貸として見るので、売る値段と家賃はいつも一組で決まっていました。家賃を下げると値段のほうも下がるので、住み続ける条件は、売値が決まる前の段階で並べて話しておくと早いです。

[FudousanBASE｜現役仲介が明かす収益物件 @FudousanBASE]

オーナーのところまで上がってくるクレームは、すでに小さくないものだけです。

電球や鍵は管理会社が処理します。上がってくるのは、お金が動くものと、揉めているものだけです。

僕も最初は「まとめて週末に見よう」と思っていました。

https://t.co/b6zPwXARxO

#不動産投資 #収益物件