Viktor

[루시퍼 @lucifer5670]

진짜 시원함

[고니 @GONI_GOOD]

8월 29일 자
현대백화점 문센 송희구 작가 강의(오전타임) Q&A 요약

1. 10억대는 가능하면 서울권 우선
- 서울: 염창·가양·발산·홍제·무악재·관악
- 경기: 평촌·안양·망포·성복
- 인덕원과 신이문을 비교하면, 일반적으로는 서울에 붙은 이문 쪽을 더 선호
- 다만 인덕원에서도 센트럴자이·센트럴푸르지오처럼 좋은 단지는 이문현대보다 나을 수 있으므로 지역보다 단지 단위 비교가 중요

2. 세대수와 환금성을 중요하게 봄
- 300세대 미만 소규모 단지는 가급적 피하는 입장
- 행당두산보다 왕십리삼성처럼 규모 있는 단지를 선호
- 이유는 상승률뿐 아니라 나중에 팔기 쉬운지가 중요하기 때문
- 당산진로처럼 소규모여도 실제 거래가 잘되는 예외는 있음

3. GTX·교통 호재를 과도하게 믿지 않음
- 파주운정·송도 등 GTX 기대만으로 투자하는 것은 비추천
- 강남 출퇴근이라면 오히려 동탄·망포 등을 더 긍정적으로 평가
- 보정역도 플랫폼시티와 생활권이 분리돼 있어 직접적인 호재는 제한적이라고 봄

4. 애매한 자산 여러 개보다 좋은 자산 하나
- 면목 삼익 + 모란 소규모 아파트처럼 환금성과 상품성이 떨어지는 자산은 둘 다 정리하고 상급 자산으로 합치는 것을 추천
- 강변래미안에서 바로 이촌한가람으로 가기 어렵다면 중간 단계를 한 번 거치는 것도 현실적인 전략

5. 갈아타기는 ‘확실한 상향 이동’이어야 함
- 강동 그란츠 → 거여·마천: 긍정적
- 위례 송파레이크힐 → 신흥1·3은 현재 자산도 충분히 좋아 애매하며, 움직인다면 최소 마천급은 되어야 의미 있다고 평가
- 당산진로 → 신길·행당·광흥창도 긍정적
- 단순히 비슷한 급지끼리 이동하는 것은 의미가 작음

6. 재개발은 서울 핵심지일수록 투자금이 급격히 커짐

- 초기 현금 기준 대략
- 2~3억: 상대원3·미아2·안양종합운동장 동측·수택2
- 4.5억: 장위14
- 5.5억: 장위15·상도14/15
- 6.5억: 신흥1·2
- 7.5억: 수진1·북가좌6·청량리6·봉천14
- 8.5억: 마천1
- 11억: 북아현3
- 13억+: 북아현2·금호21·자양7
- 15억+: 응봉1·노량진1·3
- 25억+: 성수1~4
- 특히 북아현·금호·자양·노량진·성수를 높게 평가

7. 재개발은 ‘깔끔한 동네’보다 정말 낙후된 곳
- 자양7처럼 사업성이 있는 곳은 긍정적
- 상권이 잘 형성된 지역은 상가·자영업자 동의가 어려워 재개발 추진이 쉽지 않을 수 있음
- 이미 동네가 깔끔하다면 재개발 기대만으로 들어가는 것은 위험하다는 시각

8. 불확실한 정비사업은 1주택 확보 후 접근
- 합정동 모아타운처럼 장기간 불확실한 사업은 본주택 없이 이것 하나만 가지고 기다리는 전략은 비추천
- 목2·3동, 상계 일부처럼 장기간 묶일 수 있는 곳도 마찬가지
- 장기 투자라면 규제·보유기간까지 감당할 수 있어야 함

9. 재건축·리모델링은 시기와 평형을 봐야 함
- 1999년식 마장현대는 재건축 기대만 보고 들어갈 정도는 아니라고 평가
- 리모델링은 최소 방 2~3개가 나오는 평형이어야 상품성이 있음
- 너무 작은 15평형 등은 리모델링 후에도 한계가 큼
- 평촌 초원 세경·대림 등은 추가분담금을 감당할 수 있다면 긍정적

10. 12억 전후 서울 아파트 후보
- 관악드림타운
- 보라매·대방중학교 인근
- 신도림 일대
- 이문아트리지
- 이문 e편한세상
- 길음래미안1단지
- 신도림 태영데시앙·현대·롯데 등은 주변 단지와 함께 움직이는 생활권으로 봄

11. 강서·강동·동북권에서는 단지별 선별
- 염창은 동아3차·한강라인·증미역 인근을 상대적으로 긍정적으로 평가
- 등촌주공 인근은 세부 역거리보다는 비슷한 생활권으로 함께 움직인다고 판단
- 덕소 자산 정리 후라면 강동헤리티지·자양 일부·이문 라그란데·휘경SK뷰 등을 검토 가능
- 송파는 예산이 부족하면 억지로 들어가기보다 다른 지역을 보는 편을 선호

12. 구성남 재개발을 꽤 높게 평가
- 신흥1·3 완성 시 현재 포레스티아보다도 좋은 주거지가 될 가능성을 높게 봄
- 투자 관점에서는 수지구청권 아파트보다 신흥 재개발을 선호
- 단대오거리 일대도 정비사업 완료 후 가치 상승을 기대하는 입장

한 문장으로 정리하면

10억대에서는 서울 접근성 좋은 대단지·환금성 좋은 단지를 우선하고, 경기권이나 GTX 호재만 믿기보다는 실제 입지와 단지 경쟁력을 보며, 재개발은 북아현·금호·자양·노량진·성수 같은 확실한 지역이나 구성남처럼 동네 전체가 바뀌는 곳을 선호

[해라티나 @ttti_naaa]

늦은 건 없다!!!

1. 35세에 메이저리그 데뷔 - 짐 모리스
2. 40대에 소설가 데뷔 - 박완서
3. 44세에 월마트 1호점 오픈 - 샘 월튼
4. 46세에 가수로 데뷔 - 장사익
5. 48세에 질레트 창업 - 킹.질레트
6. 52세에 맥도날드 창업 - 레이 크록
7. 61세에 화가가 된 우체부 - 루이 비뱅
8. 62세에 동화 작가가 된 - 월리엄 스타이그
9. 63세에 불어사전 편찬 - 에밀 리트레
10. 65세에 KFC 창업 - 커널 샌더스
11. 78세에 그림 시작 - 그랜마 모제스
12. 80세에 그리스어 공부 - 마르쿠스 카토
13. 90세에 미국 횡단 - 도리스 해덕
14. 91세에 후지산 등반 - 홀다 크룩스
15. 92세에 마라톤 완주 - 파우자 싱

[Viktor @johnsmith6879]

There are no October indicators because U.S. economic indicators have not been compiled during the shutdown. Now, with November indicators, Fed members will try to justify rate-setting based on indicators, but there will be no justification for hawks to insist on freezing

[Viktor @johnsmith6879]

@btc_tsla_keepgo cool

[Viktor @johnsmith6879]

@MELORICH_KOREA ㅅㅇ코인?

[Viktor @johnsmith6879]

@btc_tsla_keepgo 생각보다 높더라구요 ㅎㅎ 저도 끝까지는 못갔어요 ㅠㅠ

[Viktor @johnsmith6879]

@geulgomi 믿고 홀드합니다

[Viktor @johnsmith6879]

@geulgomi ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 빡친 ㅋㅋㅋ