クロ | 不動産YouTuber ＆ 投資

50代オヤジです。不動産デベ勤務です。
不動産やREITなどについてのYouTubeやってます。
（不動産投資のチャンネルなんで、本当は現物不動産投資やりたいんですが、ビビリで手を出せておりません）
他に取り柄もないですが、ぬるく緩く見守って下さい。

[クロ | 不動産YouTuber ＆ 投資 @kuro_aloha]

今朝の近所の海岸から撮った富士山。冷え込んで10℃下回るとひょっこり出て来ます。
#富士山 #冠雪 #稲毛の浜

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リートも落ちてるけど日経平均に比べれば、まだ良い方かな、、

[日本経済新聞 電子版（日経電子版） @nikkei]

日経平均、一時6万円割れ　AI投資ブレーキ警戒
https://t.co/KEa7GBJv1Y

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昨夜のナスダック凄いことになってるな、。
一昨晩ナスダック下がった所でJEPQ仕込んだけど、１日早かった😭

[日本経済新聞 電子版（日経電子版） @nikkei]

米巨大テック、トランプ氏になびいた代償　民主議員「屈服させる」
https://t.co/ZQPqnQPpHx

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@hatcho_bori12 いまオイラの税金ダブり分（取りっぱぐれ）は、7〜8万円/年くらいです。
米国株は夜ベッドの中で株アプリ見てる間に寝れなくなります（笑）

[クロ | 不動産YouTuber ＆ 投資 @kuro_aloha]

@hatcho_bori12 そうですね。
米国ETFは税金ダブりを覚悟しての沙汰でございます😭
一回馬鹿正直に確定申告して爆死したので（苦笑）

[クロ | 不動産YouTuber ＆ 投資 @kuro_aloha]

マラソン42km走る前提でずっと走ってきて、途中から「短距離走に変わります」と言われる感じかな。
もう20-30km走って疲れたおじさんは、ダッシュする体力残ってません。

[日本経済新聞 電子版（日経電子版） @nikkei]

三井住友信託銀行、退職金・年金の年功廃止　長く勤めても増額なし
https://t.co/gjurGbUjIP

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今日はこちらを頂きますか。
#松茸 #秋の味覚

[クロ | 不動産YouTuber ＆ 投資 @kuro_aloha]

千代田区は都心3区でも夜間人口や住民登録が低い反面、転売率が高い。

千代田区は歴史的に「夜間人口、特に単身よりは家族世帯を増やしたい」意向が強く、ワンルーム規制もある。今回の転売禁止もそうしたコンテクストの延長だろう。

一方で「財産権の保障」も憲法で規定されており、この要請が法的に何処まで拘束力を持つのか。（当初のマンション売買契約で縛る効果は薄いだろう）

結局買主が強行突破で売買して、法務局が所有権移転登記を受け付けてしまえば、転売を止める術がない。

あとは「買い戻し特約」付きで所有権移転登記すれば話は変わるが、分譲マンションとしては相当異例だ。ローン付けるのも難しくなりそうだ。

「財産権」まで踏み込むなら、デベに対する個別指導を超えて、本来なら国や行政が法律・条例で規制すべきレベルの話ではないか？

[日本経済新聞 電子版（日経電子版） @nikkei]

【日経特報】東京都千代田区、三菱地所系マンションに5年転売禁止要請　個別物件で初
https://t.co/U26VM3KNZk

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JALウェルネスからメンテ期間中のマイル精算の案内がきた。

20日（火）〜23日（金）の4日間は、会員には歩いた距離に関わらず50マイル/日を積算するとのこと。

まあ、良かったのかな、、。

（当該4日間10,000歩を真面目に歩いたオイラからすると、「歩かなくてもマイル貰えたじゃん」という気もするけど、、健康になったと思えば良いか）

と、小市民的な呟きでした😚
#JALウェルネス #JALマイル修行

[クロ | 不動産YouTuber ＆ 投資 @kuro_aloha]

住宅価格高騰下で予め工場で製造済みの部材を現場で組み立てる「プレ・ファブ」工法は、結構アリだと思う。

オイラの会社でも木造「プレ・ファブ」を提供しているが品質は高く、実物みてもデザイン的にも「全然アリ」だな、と思う。プレ・ファブなので設計の自由度は落ちるものの、工期短縮かつ価格低減が可能になっている。

全国的に郊外に空き家が増えてきている環境では、個人的には「プレ・ファブ」型戸建は住宅価格高騰対策の一つになると思っている。

NOT A HOUSEのHP見る限り、デザインも洗練されているので、「従来のハウスメーカーと違ったデザイン」を志向する層にも刺さるかも。

一方で＜価格6980万円〜＞は、「住宅のユニクロ」と呼ぶにはまあまあ高い。土地代含めると8000万〜１億のレンジになるだろう。
これだけ出せる層は、ハイキャリア×夫婦共働き等かと思うが、この層の住宅志向は「都心オフィスに職住近接」だ。企業のトップが「リアル出社志向」になっているからだ。

と、従来型オヤジ視点でケチつけたものの、彼らはHOT A HOTEで成功している。同社が住宅でどれだけやれるか楽しみにしてみたい。

[日経電子版 ビジネス @nikkei_business]

元GENDA･申真衣氏、次は住まい　価格高騰下で狙う｢住宅版ユニクロ｣
https://t.co/1dT0bCud14

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【心臓手術から10日経って】

心臓（心房細動）のアブレーション手術をしてから、目に見えて心臓の調子が良くなった。

以前は少し歩いただけで脈が150位まで上がったり、Apple Watchで頻繁に不整脈アラートが来ていたのだが、すっかり無くなった。

今後半年くらいは再発の可能性が高く、薬も飲み続けなくてはならない。沢山ある薬飲んで整理にピルケースを張達。

元々は生活習慣と肥満が原因ぽかったので、これを機会にダイエットしようと思う。
重たくなり過ぎた身体を支えることに心臓が悲鳴をあげた結果とも言える。

暫くは激しい運動は出来ないので、まずは散歩から。それが一番の再発防止かな、多分。

#心房細動 #アブレーション手術 #不正脈 #ダイエット

[クロ | 不動産YouTuber ＆ 投資 @kuro_aloha]

例のPHPの件、オイラの使ってるアプリでは、JALウェルネスがまだ復活してない。
JALからの発表は「復旧未定」のみ。

21日歩いた分のマイルの受け取り期限があと９時間。もし復旧が間に合わなかったら、流石にどうにかしてくれるよね、、

あと、こんな状況でもJALペイやJALマイレージバンクは呑気に宣伝メールを送ってくる。
社内が縦割りなんだろうな。

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住宅価格下がりつつあるんだが、今から検討開始？
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昔話で恐縮だが、35年前の1992年、バブルによる不動産高騰対策の切り札として「地価税法」が施行された。

しかしバブルは1991年に崩壊し、地価は暴落し始めており、地価高騰抑制を目的とした同法案は全く意味のない存在としてスタートした。

それでも法案成立してしまったので、当時不動産会社の若手だったオイラは、地価税のために意味のない作業（申告制の為）を延々とやらされた記憶がある。
同法は無意味なため1998年に課税凍結となった。

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今回の検討も35年前の二の舞いにならなきゃ良いけどね。

[日本経済新聞 電子版（日経電子版） @nikkei]

マンション高騰抑制策、自民党が検討　短期売買規制など
https://t.co/Ls1s7LC9Nc

27年4月の統一地方選に向けて、目玉政策として現役世代を軸にした生活支援を前面に出します。野党側も賃貸住宅を含めた住宅支援で競い、自民党に対抗します。

[クロ | 不動産YouTuber ＆ 投資 @kuro_aloha]

大手町周辺から見た今のTokyo Torchの施工状況。まだ上棟しきっていないが、それでも周辺の高層ビルに比して圧倒的な存在感。
まだ鉄骨が見えるが、巨躯を支える斜めのブレースが印象的だ。
#TokyoTorch #高さ日本一 #385m

[クロ | 不動産YouTuber ＆ 投資 @kuro_aloha]

@hatcho_bori12 @utu_bucho334 ウチも管理会社の年齢制限超えても契約お願いしてます。
今年は管理組合で「完全週休二日」を可決、条件良くして募集してますが、手が上がらないそうです。
駅の近くのイオンに行くと、あんなに沢山シニアがいるのに、、。

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【心房細動・アブレーション手術を終えて】

標題の通りですが、手術を終えて無事退院しました。

今回は心房細動（心房と心室のペースが合わない不整脈）治療ということで、アブレーション手術と言って、鼠蹊部と喉元の2箇所から血管に沿って管を入れ、心臓まで到達して悪さしてる箇所を焼く、というものです。

聞くと何だか痛そうですが、全身麻酔なので眠っている間に全部終わります。術後は傷口が付くまで動けず一晩は用便などは大変ですが、それ以外は快適に終え、五日間で退院となりました。

原因はよく分からないですが、生活習慣と肥満によるものでしょう。現在59歳、長年忙しくて健康を後回しにして不摂生してきたツケが回ってきたと思っています。

心房細動は放置すると怖くて、最悪脳梗塞の恐れもあります。オイラも術前は少し歩いているだけで心拍数が150まで上がったりしてビックリしてました。
心臓なだけに術前は普段から「何かあったら」と結構不安を抱えていたのですが、術後は心拍数も正常、不整脈も治って、気分的にはスッキリ、肩の荷が降りた感じです。

もし同様の症状でお悩みの方がいらっしゃったら、早く手術することをお勧めします。医者によると、処置が早いほど再発のリスクも低減できるとのこと。

入院中色々と考え、健康を取り戻すならこのタイミングしかないと思い、今後酒はやめることにしました。
宴席も出なくていいものは極力出ない様にしようと思います。嫁と協力してダイエットも始める予定です。

体重落として、体調も戻して、春には好きなサーフィンをしに海に戻りたいと思います。

ご同輩の皆様、オイラたちの年代は入社以来突っ走ってきた人も多いと思います。アラ還暦ともなると色々出てきますよね。
60歳から先の十数年は、三種の神器（金、時間、健康）が揃う黄金期です。やりたかったことを実現するためにも、そろそろ仕事より健康を優先すべき時かも知れません。（月並みですが、、）
#心房細動 #アブレーション手術 #還暦

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【世界のリートって、要はUSでしょう】

日経はリートに関して上げたり下げたりだけど、今日は下げ記事です（苦笑）。

いつもの「金利高の逆風」トーンですが、日米ごっちゃに論ずるには若干無理がある。

日本は政策金利1.25%、長期金利3.1%に対して、米国の政策金利は3.75-4.0%、長期金利は5.25%と、まだ共に2.5%以上の開きがある。（それでもひと頃より狭まったが）

記事で取り上げてる米国・アナリーキャピタルはREITと言っても不動産現物ではなく、RMBS（Residential Mortgage Backed Securities : 住宅ローン担保証券）が元になっている。
ポートフォリオとなる住宅ローンは長期、アナリー自身の資金調達は短期、この長短期の調達金利差＝イールドギャップこそが、アナリーのリターンの源泉なのだ。

ややこしいが、長期金利も高いが短期も高止まりで、結果的にイールドギャップが縮小してる為にアナリーの株価も下がっているのだ。

RMBSが元というと、リーマンショック時の
サブプライムローンの様に見えるけど、アナリーの場合は「エージェンシーMBS」と言って政府系機関の元本と利息の支払い保証が付いており、リスクヘッジが効いている。

なのでアナリーは10%超えの高配当銘柄として知られ、現在は株価下がった為に16%もの配当リターンとなっている。

オイラも昔から「高配当アナリー買いたい」と思っているのだが、日本の証券会社からUSリートの個別銘柄を買う術が無いんですよね。（アナリーは以前オイラのYouTubeでも取り上げてます）

話し逸れたけど、何が言いたいかと言うと、不動産現物と全く関係ないMBSファンドを持ち出して、Jリートと比較する日経の記事はやや無理があると思う。

因みに「世界のリート」と言っても、時価総額的にはUSリートが約240兆円のぶっちぎりトップ。以下２位が豪州リートとJリートがそれぞれ15兆円前後で続く。

あまりに規模違いすぎて笑っちゃうレベルだが、米国は大手がほぼ全部リート化（ないし私募のファンド化）しており、伝統的不動産オーナー企業、例えばトランプ・オーガナイゼーションの様な同族会社は限定的なのだ。

つまり「世界」で論じても、資産規模的にはほぼ米国不動産業界の話であり、USリートは内部運用可能で開発も行うなど自由度が高い為、ハイレバの超高配当から無配まで幅が広く、倒産も常に一定数発生している。

アセットタイプも様々で、変わり種では、広告塔、電波塔、カジノ、刑務所までリートの種になっている。

と言うことで、USリートはJリートとはかなり異質なので、同レベルで論じる必要もない。

オイラは過去数年そんなUSリートの状況をYouTubeにアップしていた。今後もそんな魅力とリスク？いっぱいのUSリートをリポートして行きたいと思っている。

[日本経済新聞 電子版（日経電子版） @nikkei]

REIT市場に金利高の逆風、世界で同時安　米では不動産ローン系が急落
https://t.co/vPoulkF5ut