Maxime

↘︎ Dubai based
↘︎ J'aide les francophones à investir à l'étranger
↘︎ +32 clients accompagnés à l'international

[Maxime @maximectrrr]

{Avant de me suivre, voilà qui je suis et ce que je fais vraiment} 📌

Il y a 2 ans, j'ai tout arrêté en France.
J'avais un parcours classique : investissement immobilier en France, les règles du jeu qu'on connaît tous.

Puis je me suis expatrié à Dubai.
Et là, j'ai compris que le monde ne se limitait pas au marché français.

J'ai commencé à explorer. Dubai d'abord, puis la Thaïlande, Bali, la Géorgie. Pas depuis un bureau, sur le terrain, avec mon propre argent, mes propres erreurs, mes propres résultats.

Ces marchés, je les connais de l'intérieur.
Aujourd'hui, j'accompagne les francophones qui veulent diversifier leur patrimoine à l'étranger.

Concrètement, voilà ce que je fais :
→ Je t'évite les erreurs que j'ai faites (et elles m'ont coûté cher)
→ Je mets en place des stratégies déjà testées et adaptées à ton profil et ton budget
→ Je te connecte à mes partenaires locaux de confiance, sélectionnés après des années de collaboration sur le terrain

Tu n'as pas besoin de tout réinventer.
Tu as besoin de quelqu'un qui est passé par là avant toi.
C'est ce que je fais ici.

Suis-moi si tu veux comprendre comment investir intelligemment hors de France. 🌍

[Maxime @maximectrrr]

@anthonyriera best choice of my life tbh

[Maxime @maximectrrr]

🇬🇪 Tout le monde parle de Dubaï.

Très peu de personnes parlent de la Géorgie.
Et c'est justement pour ça que je m'y intéresse.

De plus en plus de grands promoteurs et d'investisseurs institutionnels y injectent des milliards, notamment à Batumi.

✅ Ticket d'entrée très accessible
✅ Tourisme en forte croissance
✅ Marché encore jeune
✅ Potentiel énorme sur les 5 prochaines années

Ça me rappelle Dubaï il y a 10 ans : peu de visibilité, mais beaucoup de capitaux qui arrivent.

Les meilleures opportunités se trouvent souvent là où personne ne regarde encore.

Si investir en Géorgie t'intéresse, écris "GO" en commentaire et je t'envoie plus d'infos !🚀

[Maxime @maximectrrr]

La France devient de moins en moins attractive pour l'investissement immobilier.

Paris : -10% sur le m² en 5 ans. Dans les grandes capitales mondiales, on parle de +30%, +50%, +80% sur la même période.

Pendant ce temps, les incivilités explosent partout dans le pays. Les services publics se dégradent. Les impôts augmentent. Et le cadre de vie se détériore lentement mais sûrement.

Le résultat ? De plus en plus de Français, pas des ultra-riches, des gens ordinaires, me disent la même chose : "dès que je peux, je pars."
Ce n'est plus un phénomène marginal. C'est une tendance de fond.
Et franchement, je les comprends.

Quand votre patrimoine se dévalorise, que vous payez des charges record pour des services en baisse, et que vous sentez que le pays vous donne de moins en moins envie d'y rester… la question du départ finit par s'imposer d'elle-même.

Le monde est ouvert. D'autres marchés récompensent ceux qui investissent, qui créent, qui prennent des risques.

La France, elle, les punit.

[Maxime @maximectrrr]

La rénovation à Dubai, c'est pas un coût. C'est un multiplicateur.
On vient de finaliser un 1 chambre, 55m².

Voici ce qu'on a investi :
→ Travaux (sol, cuisine, SDB, peinture, électricité) : 55 000 AED
→ Mobilier + home staging : 20 000 AED
→ Imprévus : 5 000 AED
Total : 80 000 AED (~20 000€)

Et voilà ce que ça a créé :
→ Valeur brut de coffrage : 1 600 000 AED
→ Valeur rénovée + meublée : 1 850 000 AED
→ +250 000 AED de valeur créée pour 80 000 AED investis

C'est un ratio de 3,1x sur le capital engagé.

La question que les gens me posent, c'est : "Combien ça coûte de rénover à Dubai ?"
La bonne question, c'est : "Combien ça rapporte ?"

On ne rénove pas pour faire joli.
On rénove pour créer de la valeur, à la revente, en courte durée, ou en locatif long terme.

Tu as un bien livré ou en cours de livraison ?
Dis-moi en commentaire ou en DM !

[Maxime @maximectrrr]

J'ai possédé des appartements en France. Je sais ce que c'est.

Et je sais ce que j'ai laissé en partant, et
ce que j'ai trouvé en investissant à l'étranger.
L'immo français n'est pas nul. Ce n'est pas une arnaque. Mais voilà ce qu'on ne vous dit jamais franchement :
L'immobilier en France ne vous rendra pas riche.
Il peut protéger un patrimoine. Transmettre quelque chose. Constituer une base lentement.

Mais devenir rentier ? Partir de rien et vivre de ses loyers ?

Il y a 10, 20 ans, oui. C'était possible. Le levier bancaire fonctionnait. Les prix n'avaient pas encore explosé. La fiscalité était encore respirable.

Aujourd'hui, ce modèle est mort en France.
Alors j'ai regardé ailleurs. Des marchés où le rendement brut dépasse encore les 10%. Des pays où la fiscalité n'est pas une punition. Des villes en croissance réelle, portées par le tourisme, l'expatriation, la démographie.
Dubaï. La Géorgie. La Thaïlande. Bali.

Je n'y ai pas investi parce que c'était "exotique". J'y ai investi parce que les chiffres ne mentent pas.
Si vous attendez que la France redevienne ce qu'elle était pour les investisseurs des années 2000, vous allez attendre longtemps.

La fenêtre s'est fermée. D'autres se sont ouvertes.
La question c'est : vous êtes prêt à regarder par là ?

[Maxime @maximectrrr]

Non, tous les biens ne se valent pas selon le pays.
L'erreur classique : arriver avec une idée préconçue sur la typologie sans connaître le marché.

Quelques exemples concrets :

🇮🇩 Bali & 🇹🇭 Thaïlande → cashflow court séjour
Ce qui performe : villas 3 chambres et +
Les familles/groupes réservent des villas entières. Plus c'est grand et bien équipé, plus le prix par nuit monte.
Une villa 1-2 chambres ? Entre deux chaises.

🇦🇪 Dubai → plus-value et effet de levier
Ce qui performe : studios et 1-bedroom bien placés
La townhouse trouve son marché ici.
Un 3 bedrooms en entrée de gamme ? Ticket élevé, liquidité faible, revente compliquée.

🇬🇪 Géorgie → accessibilité et valorisation off-plan
Petites surfaces, on capte la hausse pendant la construction.
Pas un marché pour du surdimensionné.

D'autres typologies peuvent fonctionner.
Mais "peut fonctionner" ≠ "valeur sûre".

Je conseille ce qui performe de manière consistante, pas ce qui marche dans le meilleur des cas.

Tu veux savoir quelle typologie cible pour quel marché ? DM ouvert 👇

[Maxime @maximectrrr]

@LucOnFinance ça dépend sur quel produit, en dessous d'une villa 3 chambres c'est pas la peine d'aller en thailande effectivement !

[Maxime @maximectrrr]

très rare d’atteindre ça en NET en france honnêtement mais oui pour la dette ça reste plus facile et de manière plus important que l’étranger en terme de LTV mais pour moi quand tu mets toutes les difficultés et risques d’investir en france pour ces rendements je préfère autant prendre des risques à l’étranger tu vois ! après c’est sûr que c’est pas à la portée de tous le monde surtout avec un petit capital rien de mieux pour commencer que la France

[Maxime @maximectrrr]

Immo en France vs immo à l'étranger.
La seule vraie différence ? La rentabilité.

Parce que sur tout le reste, on me sort les mêmes objections depuis 2 ans.

"Mais les garanties ?" → Les mêmes. Réservation, acte notarié, garantie d'achèvement. Ça existe à Dubaï, en Géorgie, en Thaïlande.

"Mais les risques ?" → En France aussi tu peux acheter dans un mauvais quartier avec un ravalement de façade à 30 000€ qui t'attend. Le risque zéro n'existe nulle part.

"Mais la fiscalité ?" → Les conventions fiscales internationales existent précisément pour ça. Dans la majorité des cas : 0 double imposition, déclaration claire, rien de compliqué.

"Mais le financement ?" → Possible à l'étranger aussi. Certains marchés permettent même des paiements échelonnés directement avec le promoteur, sans banque.

"Mais les impayés, les squatteurs…" → Ah oui. Ce problème-là, il est 100% français. Tu ne le retrouveras pas à Dubaï ou à Phuket.

Alors voilà ce qu'il reste quand on enlève les fausses excuses :
🇫🇷 France → 2 à 3% de rendement net
🌍 Étranger → 8 à 12% selon les marchés
C'est toi qui choisis.

Tu veux un livret A avec une vue sur la cour intérieure. Ou un vrai revenu passif.

Les deux sont des choix valides. Mais au moins, fais-le en connaissance de cause.

Tu veux comparer concrètement un bien en France avec un projet à l'étranger sur ton budget ? Dis-moi en commentaire ou en DM!

[Maxime @maximectrrr]

À 25 ans : 3 000€ à Mykonos. À 30 ans : 100% dépendant de ton salaire.

Ce n'est pas un hasard. C'est une conséquence.
Notre génération sait profiter. Elle n'a pas appris à construire.

Personne ne t'explique à 22 ans que :
→ tu n'as pas besoin d'être riche pour investir
→ tu as besoin d'investir tôt pour devenir riche

300€/mois en bourse à 23 ans = des centaines de milliers d'euros à 50 ans. Sans effort. Juste le temps qui travaille.

L'immo à l'étranger, c'est encore plus accessible, à partir de 15 000€, sur des marchés à 8-12% de rendement net.

La vraie liberté à 35 ans, ça se construit dans la vingtaine. Pas après.

[Maxime @maximectrrr]

À Dubai : 200+ promoteurs immobiliers. 12 000+ agents.
Et environ 10% des biens sont réellement intéressants en investissement.
Fais le calcul.

Ce n'est pas une critique du marché.
C'est une réalité structurelle : quand l'offre explose, la qualité moyenne baisse.
Et quand 12 000 agents vivent de leurs commissions, leur intérêt n'est pas toujours aligné avec le tien.

Ce qui se passe concrètement :
Tu arrives avec un budget. L'agent présente 3 projets. Tout correspond à ton enveloppe. Le discours est rodé, les chiffres semblent cohérents.
Tu achètes.

Ce que tu ne sais pas :
→ Le promoteur a livré en retard de 18 mois ses derniers projets
→ 400 unités similaires sont en construction à 500m
→ Le rendement annoncé est calculé sur le prix de lancement
→ Les charges de copropriété vont diviser ton rendement net par deux
L'agent, lui, a touché sa commission.

Le problème n'est pas qu'ils sont malhonnêtes.
C'est que leur modèle les incite à vendre, pas à conseiller.

Un bon conseiller te dit non quand le bien ne correspond pas à ta stratégie.
Ce "non", c'est souvent la valeur la plus importante qu'il t'apporte.

Sur 200+ promoteurs, une vingtaine méritent ta confiance.

Sur 12 000 agents, quelques centaines ont l'indépendance pour te conseiller vraiment.
Sur tous les biens dispo, peut-être 10% cochent toutes les cases.

Ton job n'est pas de tous les analyser.
C'est de trouver quelqu'un qui l'a déjà fait.

📩 DM si tu veux qu'on regarde ton projet ensemble !

[Maxime @maximectrrr]

--> Doha 🇶🇦

[Maxime @maximectrrr]

Investir 300 000 € à Dubai en cash, c'est souvent la pire décision que tu puisses prendre.

Pas parce que le marché est mauvais. Parce que tu n'utilises pas ton argent intelligemment.
La majorité des investisseurs raisonnent comme ça :

"J'ai 300k, je cherche un bien à 300k."
C'est rassurant. C'est humain. C'est aussi ce qui les condamne à un rendement médiocre.

À Dubai, le vrai levier combine deux choses :
→ Le plan de paiement promoteur : 10-20% au lancement, le reste sur 2-4 ans
→ Le financement bancaire : tu complètes à la livraison

Avec 300 000 € de mise, tu peux acquérir un bien à 700 000 - 800 000 €.

La différence concrète :
Investisseur A — cash, Bien à 300k, promoteur correct, localisation passable, rendement 6-7%

Investisseur B — levier, Bien à 750k, promoteur A-grade, Meydan ou Jumeirah, rendement 7-9% sur un actif bien supérieur

Les deux ont sorti 300k de leur poche. L'un possède un appartement. L'autre possède un actif qui travaille pour lui.

Ce n'est pas de la magie. C'est de la stratégie.
La première question n'est pas "quel bien ?"C'est "quelle structure ?"

📩 DM si tu veux qu'on regarde ce que ton budget peut vraiment faire !

[Maxime @maximectrrr]

La Géorgie, tout le monde s'en fout. Pour l'instant.

C'est exactement pour ça que j'y suis positionné.

J'ai observé un pattern qui se répète sur chaque marché émergent :

→ Phase 1 : Personne n'en parle. Les prix sont bas.
→ Phase 2 : Quelques initiés rentrent discrètement.
→ Phase 3 : Les médias s'emballent. Tout le monde veut une part.
→ Phase 4 : Le marché a fait son x2. Les retardataires payent le prix fort.

Dubaï a suivi ce schéma. Bali aussi. La Géorgie est en Phase 2.

Des risques ? Oui, il serait malhonnête de dire le contraire.

Mais ce risque est contenu par un facteur que beaucoup ignorent : les investissements institutionnels massifs qui entrent sur le marché.

Quand les gros capitaux s'installent, ils sécurisent l'infrastructure, la réglementation, la liquidité.

Pas la même chose qu'un marché spéculatif sans filet.
Mon pari sur les 4-5 prochaines années : la Géorgie va devenir LE sujet de tous les investisseurs francophones. Et ceux rentrés maintenant auront déjà encaissé la plus-value.

Ce qui rend ce marché unique en ce moment : des actifs à partir de 50-60k€ avec des apports inférieurs à 20k€.

Il n'y a pas de gains sans risques. Mais certains risques valent la peine d'être pris.

La Géorgie en fait partie.

💬 Commente INVEST si tu veux qu'on regarde ensemble comment te positionner avant que tout le monde en parle !

[Maxime @maximectrrr]

Bourse vs immobilier à l'étranger : le vrai débat.
Spoiler : il n'y a pas de bon ou mauvais choix.

Les deux peuvent délivrer des rendements similaires sur le long terme, 8 %, 10 %, 12 % selon les marchés et les périodes.

Les deux ont leur place dans une allocation patrimoniale sérieuse.
Ce n'est pas un combat. C'est une question de complémentarité.
Mais il y a une différence structurelle que beaucoup ignorent.

En immobilier, tu peux utiliser un levier.

- Soit via un crédit bancaire classique, tu investis 30 %, la banque finance 70 %.

- Soit via un plan de paiement promoteur sur les marchés comme Dubai, tu bloques 20 % à la signature, et tu paies le reste sur 3 à 5 ans pendant la construction, pendant que l'actif prend de la valeur.

Ce levier te permet de contrôler un actif bien plus grand que ton capital réel.

Résultat : ton retour sur cash investi explose.

En bourse, le levier existe aussi, produits dérivés.

Et le risque d'appel de marge, d'être liquidé en quelques heures sur un mouvement de marché, n'a rien à voir avec une brique à Dubai ou une villa à Bali.

Le levier immobilier est structurellement moins volatil.

Donc non, il ne s'agit pas de choisir l'un contre l'autre.
Il s'agit de comprendre ce que chaque classe d'actif t'offre, et d'utiliser les outils que chacune met à ta disposition.

Le portefeuille solide, c'est souvent les deux.

Tu veux comprendre comment intégrer de l'immobilier international dans ton allocation ? Commente "IMMO" ou DM moi !

[Maxime @maximectrrr]

@ibos je t'ai MP 🙌

[Maxime @maximectrrr]

🇦🇪 Dubai va vous ruiner.

Pas le marché. Pas les taxes. Pas la conjoncture.
Les gens à qui vous allez faire confiance.

C'est ça la vérité que personne ne dit vraiment derrière les rendements à 8-10% et les reels de piscines à débordement.

Dubai est l'un des marchés les plus saturés au monde en agents et promoteurs. Des milliers d'intermédiaires. Des centaines de projets qui sortent chaque semaine. Et non, être dans un pays moderne et réglementé ne vous protège pas.

Ce que j'ai vu depuis que je vis ici :
→ Des promoteurs qui annoncent une livraison en 2027 sur un terrain encore vide
→ Des projets "exclusifs" commercialisés par 40 agents en simultané
→ Des rendements à 12%… calculés sur le prix d'il y a 3 ans
→ Des frais cachés qui gonflent le ticket réel de 15 à 20%
→ Des contrats où l'acheteur n'a aucun recours en cas de retard

Ce n'est pas de la malchance. C'est de l'incompétence, parfois pire.
La vraie protection, ce n'est pas RERA.

C'est quelqu'un qui vit ici. Qui sait lire un contrat SPA. Qui connaît les promoteurs qui livrent et ceux qui disparaissent.

Je vis à Dubai. J'investis à Dubai. J'accompagne des investisseurs francophones sur ce marché depuis mon arrivée.

J'ai fait les erreurs. J'ai appris à les éviter.

Si vous envisagez d'investir ici en 2026, parlez d'abord à quelqu'un qui y est. Vraiment.

Questions ? Réponds ici ou en DM !

[Maxime @maximectrrr]

@ibos 6 à 8% net c'est pas impossible actuellement ! après selon moi c'est pas la meilleure stratégie en invest à dubai!

[Maxime @maximectrrr]

@ibos par rendement tu entends achat / revente de offplan/ancien ou investissement locatif "classique" ?

[Maxime @maximectrrr]

J'y habite , et même avec une guerre encore en suspens les touristes sont revenus, et les résidents pour la grosse majorité jamais partis. Donc oui il y a toujours une demande locative, long et court terme, et le nombre de transactions ne baisse pas, la demande est encore la !

Il n'y a aucun autre marché comme celui de dubai, mature, structuré et très rentable pour les mieux renseignés.

[Maxime @maximectrrr]

Un Français achète un bien à Dubaï pour optimiser sa succession.

Mauvaise nouvelle : sans planification, ses héritiers peuvent se retrouver avec 45% de droits en France ET un patrimoine bloqué sous la charia aux Émirats.

Le mythe d'abord.
"Mon bien est à Dubaï, donc il échappe aux droits de succession français."
Faux. Si vous êtes résident fiscal français, le fisc taxe l'ensemble de votre patrimoine mondial, y compris vos actifs à l'étranger. Jusqu'à 45% en ligne directe.

La double menace.
Côté France : les droits de succession s'appliquent potentiellement sur la valeur du bien émirati, intégrée à la masse successorale mondiale.
Côté Dubaï : sans testament valide (DIFC Will), vos comptes peuvent être bloqués 6 à 18 mois et votre patrimoine distribué selon la charia, parts inégales fils/filles.

Trois leviers pour sécuriser la transmission :

1 - Le DIFC Will - La charia n'est plus appliquée par défaut pour les non-musulmans. Un testament enregistré au DIFC garantit que vos actifs sont transmis selon vos volontés. Idéal : un testament en France + un DIFC Will aux Émirats.
2 - La convention fiscale franco-émiratie (1989) - Les biens immobiliers sont en principe imposables dans l'État où ils sont situés. Les Émirats n'ayant pas de droits de succession, une structuration rigoureuse permet d'exclure le bien du champ fiscal français.
3 - Les structures de détention - SCI, trust ou structures de droit international privé peuvent réduire significativement l'exposition successorale double, si elles sont mises en place avant le décès.

Ce que j'observe sur le terrain.
La majorité des investisseurs français achètent à Dubaï en nom propre, sans DIFC Will, sans planification successorale.
Le bien a été acheté pour construire un patrimoine. La transmission, elle, n'a jamais été pensée.
C'est là que se joue la vraie optimisation.

Ce post ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Chaque situation est unique - consultez un notaire et un avocat fiscaliste spécialisé.

Des biens à Dubaï et jamais abordé ce sujet ? Posez vos questions en commentaire ou en DM. 👇