MACS

#AntiCorrupção #Economia #Jurídico #Política. Nunca vi time grande cair. RT ñ é endosso.

Pequeno Produtor Rural q tem dificuldades bem diferentes do AgroTwit.

[MACS @mkomacs]

@pecuariadobem @ManfroiRenato Esse pecuarista tradicional aí é o da novela, que não está na lida. KKkkk

[JP Garcia @JpPedrosa1]

Um loteamento de 200 lotes a R$ 100 mil cada parece, à primeira vista, um VGV de R$ 20 milhões.

Mas o jogo verdadeiro não está só na venda.

Está na carteira.

Premissas:

200 lotes
200 m² cada
Preço médio inicial: R$ 100 mil
Prazo total: 180 meses
INCC até a entrega
Entrega em 36 meses
Carteira pós-entrega: 144 meses
Correção pós-entrega: IPCA + 8% a.a.
Inadimplência: 15%

No lançamento:

200 lotes x R$ 100 mil = R$ 20 milhões de VGV.

Até a entrega, considerando valorização de 30%, o lote médio sai de R$ 100 mil para R$ 130 mil.

O VGV de mercado passa de R$ 20 milhões para R$ 26 milhões.

Agora vem a carteira.

Considerando que 20% do contrato foi pago durante os 36 meses até a entrega, corrigido pelo INCC, restam aproximadamente 80% de saldo a receber.

R$ 130 mil x 80% = R$ 104 mil por lote.

Em 200 lotes:

R$ 20,8 milhões de carteira bruta.

Aplicando inadimplência de 15%, a carteira performada fica em aproximadamente:

170 contratos ativos
R$ 17,68 milhões de saldo líquido performado

A partir da entrega, essa carteira passa a ser corrigida por IPCA + 8% a.a.

Aqui é importante separar duas coisas:

IPCA + 8% a.a. é a remuneração financeira da carteira.

7% a.a. é a premissa de valorização patrimonial do lote depois da entrega.

São curvas diferentes.

Uma incide sobre o saldo devedor, que tende a cair ao longo do contrato.

A outra incide sobre o valor do ativo, que pode crescer ao longo do tempo.

Por isso, não dá para simplesmente subtrair uma taxa da outra.

A conta real depende da relação entre saldo devedor, valor do ativo, prazo, liquidez e preço efetivo de revenda.

Com IPCA + 8% a.a., essa carteira gera aproximadamente R$ 188 mil por mês em moeda de hoje, por 144 meses.

O fluxo financeiro real estimado passa de R$ 27 milhões, sem considerar ainda o efeito nominal futuro do IPCA.

E o lastro continua sendo um ponto relevante.

O lote que nasceu a R$ 100 mil vai para R$ 130 mil na entrega.

Depois, considerando a premissa de valorização adotada aqui, de 7% ao ano:

em 5 anos: ~R$ 182 mil
em 10 anos: ~R$ 256 mil
em 12 anos: ~R$ 293 mil

Esse ponto também importa para o comprador.

O custo financeiro isolado não conta a história toda.

O boleto mostra a correção da dívida.

O patrimônio mostra a evolução do ativo.

Se o lote foi bem comprado, em um empreendimento bem localizado, com infraestrutura entregue e liquidez futura, a valorização patrimonial pode ajudar a compensar parte do custo financeiro ao longo do tempo.

Mas isso não é garantia.

É premissa de modelo.

Depende de mercado, renda local, absorção, infraestrutura, segurança jurídica e demanda real pelo produto.

Por isso, o lote não deve ser analisado apenas pela parcela.

Deve ser analisado pela relação entre:

preço de entrada, qualidade do empreendimento, correção da carteira, valorização patrimonial, liquidez futura e segurança jurídica.

Enquanto o saldo devedor cai, o ativo real pode valorizar.

Para o incorporador, isso cria uma carteira indexada, com garantia real, fluxo longo, possibilidade de antecipação, securitização e reciclagem de capital.

Para o comprador, pode representar aquisição patrimonial financiada por um ativo real, desde que o produto seja bom e o mercado confirme a premissa.

No fim, o incorporador não vende só lote.

Ele estrutura uma carteira.

E o comprador não compra só terra.

Ele compra uma posição patrimonial em uma nova centralidade urbana.

[Ambar @Ambar_SIFF_MRA]

This is why China is winning

[MACS @mkomacs]

@zizacypri Nem duplista assiste às duplas.

[MACS @mkomacs]

@JCapinato Tenho um conhecido Servidor do TJ-CE que se mudou para o PR (trabalha em Home Office). PTista doente. Ama o PR, mas é interessante a contradição dos argumentos para não reconhecer as diferenças ideológicas na condução do Estado. Basicamente ele imputa o sucesso do PR ao clima.

[MACS @mkomacs]

@Berlusconnii Beleza não se põe à mesa.

[MACS @mkomacs]

@SafariGeneral Tenho tanta peripécia inacreditável de peão para contar que, além de dizerem que é mentira, vou ser cancelado.

[MACS @mkomacs]

@berwerneck A Globo é a 2a maior emissora do mundo. Tem nenhum inocente ali. Está deixando a Cazé desmatar a floresta e quando o terreno estiver limpo vai pegar toda essa audiência do streaming para ela.

[MACS @mkomacs]

@brendasafra Saco de supermercado é tipo o que?

[MACS @mkomacs]

@mundodotenispod Já mexi em tudo. Coloquei 2 tvs, uma ao lado da outra, etc. Vejo pelo Disney Plus tbm...

[MACS @mkomacs]

@ZeEpitacio1983 @republiqueBRA Não creio. Acredito que se fosse para fazer fariam como atleta de corrida. Até poderiam realizar a saturação na fase de base, mas suspenderiam durante as competições.

[MACS @mkomacs]

@EstagiariodaF1 O Ayrton ainda estava vivo qd o Galvão soltou essa curiosidade.

[MACS @mkomacs]

@lscec22 Não na idade que tenho hoje, mas com 20 sim. Kkkk

[MACS @mkomacs]

@vitminazi That´s absolutely not true.

[MACS @mkomacs]

@matopiba_agro @WeiseFranklin INteressante falar isso. ONtem mesmo comprei semente de capim dunamis. Consegui encontrar mais barato, mas paguei 450 conto a mais em cada saco em razão da segurança e confiança.

[MACS @mkomacs]

@GabrielCBrasil @pfigueiredo08 @scrowder kkkkkkkkkk

[MACS @mkomacs]

@esperansakibou Joga muito!

[MACS @mkomacs]

@farmDev79 Melhor recomendar ovo. Esse valor aí dá 200g de proteína.

[MACS @mkomacs]

@nonoinvestidor Mas todo entregador com moto com escapamento adulterado deveria tomar 0!!