宮永真孝@株式会社宮永不動産

・宅地建物取引士
・賃貸経営管理士
・不動産コンサルティングマスター
・2級建築士
・1級土木施工管理技士
・測量士
・コンクリート技士
・福井県宅地建物取引業協会理事
・同協会相談業務委員会相談員
福井県福井市光陽の不動産会社「宮永不動産」社長です。
不動産のことならお気軽にお問い合わせくださいね！

[宮永真孝@株式会社宮永不動産 @msestate]

🏢 不動産投資家・大家さん向けに
「宮永不動産税引き前CF診断」をテスト公開しました。

📊 主な機能
✅ 税引前キャッシュフロー（BTCF）を瞬時に計算
✅ GPI→EGI→NOI→BTCFをツリー形式で可視化
✅ 表面利回り・実質利回り・DCRを自動表示
✅ 借入額は自己資金入力で自動計算（LTV表示）
✅ 物件データを端末に保存・呼び出し可能
✅ AIによる投資診断コメント搭載
✅ 銀行融資前の交渉練習（銀行員AIロールプレイ）
✅ PDF出力で提案資料にそのまま活用

📱 スマホのホーム画面に追加すればアプリとして使えます（無料）

👇 今すぐ使えます
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#不動産投資 #大家さんと繋がりたい #キャッシュフロー #不動産 #賃貸経営 #CFツリー #投資診断 #AI不動産 #宮永不動産

[宮永真孝@株式会社宮永不動産 @msestate]

相続人が誰になるかで、相続分が変わることをご存じですか？
配偶者と子どもがいる場合、親が相続人になる場合、兄弟姉妹が関わる場合。
相続の話し合いでは、まず「基本の割合」を知ることが大切です。
#相続 #法定相続分 #福井 #宮永不動産

法定相続分とは？相続人ごとの取り分と計算方法 | 相続・空き家で悩む方のための不動産の考え方｜福井
https://t.co/2N9akpravw

[松丸 彗吾(keigo matsumaru) @k_matsumaru]

これ意外と知られてなかったんだ

CodexとかClaude CodeにXのURL渡してもポリシーで弾かれて読めませんて言われるけど、「XのURLはJinaつかって読み込んで」とか言っとけばちゃんと読み込める

ポストに貼られてるメディアも読めるし、何ならそのままツリーにぶら下がってるポストも読めるから便利だよ

[鈴木@アナログ営業会社を100日後にAIで売上を300％にする人 @ai_300]

これ知らないと危険
Claude Codeの利用料
人によって50倍変わります
原因はたった1つ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

この投稿、実はかなり重要です。

多くの人はClaude Codeをそのまま使っています。

タスクを投げる
↓
AIが考える
↓
コンテキストが増える
↓
トークン消費が膨らむ
これを繰り返している。
でもこの開発者は違いました。
昼前にClaude Codeを起動。
やったことはシンプルで、
「この機能を作って」
とタスクを渡しただけ。

その後はSNSを見たり、
別の作業をしたりして放置。

夕方に戻ると

・機能実装完了
・テスト完了
・mainへコミット完了

ここまでは最近のAI界隈なら珍しくない。

本当にヤバいのはその裏側。

Headroomという仕組みを使って、

337万トークンを削減。
さらにコンテキストを75%圧縮。

AIが読む情報量を整理してからClaudeへ渡すことで、

無駄なトークン消費を大幅に減らしている。
しかも開発速度は落ちていない。
投稿にもあるけど、

同僚は毎回フルコストでMCPやWeb検索を回している。

一方で、この開発者は同じようにClaude Codeを使いながら、裏側で消費量を最適化している。

つまり差は能力じゃない。

Claude Codeを使っているかどうかでもない。

設定を知っているか。

仕組みを知っているか。

それだけ。

今のAI開発で起きているのは、

「どのモデルを使うか」

の競争じゃない。

「どれだけ少ないトークンで同じ結果を出せるか」

の競争です。

ほとんどの人は性能比較ばかり見ている。

でも最前線の人たちは、

コスト
コンテキスト
エージェント効率

を最適化している。

AI時代の格差はプログラミング能力じゃない。

仕組みを知っている人と知らない人の差です。

[地獄のnote【20万部】 @zigoku_noter]

note卒業しようかな...

海外の方がヤバいわ...

①KaryaKarsa🇮🇩
→置いておけば勝手に売れる
②Ghost🇸🇬
→手数料0円
③Ko-fi🇬🇧
→ヨーロッパNo.1シェア
④Medium🇺🇸
→使いやすさNo. 1
⑤Substack🇺🇸
→世界No.1シェア

独占しようと思ったけど

仲間欲しいし
市場広げることも大事だから
これ見てる人は始めよう！

やりたい人、本気な人はここきてください
なんでもいいからアクションください😌

[宮永真孝@株式会社宮永不動産 @msestate]

新人AI社員、入社準備中😁

使っていないPCを整備して、AIエージェント（今回はcodexで）を育ててみる。

ただAIを入れるだけではなく、
Codexの中に、例えば

・私の判断基準.md
・エスカレーション基準.md
・お客様対応方針.md

みたいな“会社の考え方ファイル”を置いて、
AI社員に読ませながら育てて、Teamsを介して社員との連携をとる予定です。

普段使いのPCに入れると整理できなくなりそうだったので、最悪失敗してもいい環境にして実験。

普段の業務PCと切り離して、
Codexを動かし、
小さな業務ツールを作り、
AI用ナレッジを整る。

PCというより、AI社員の研修室ですね。
さて、どんな風に育つのか。

#AI社員
#AI社長補佐
#AIエージェント
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#ChatGPT
#Teams
#NotebookLM
#中小企業DX
#不動産DX
#生成AI活用

[宮永真孝@株式会社宮永不動産 @msestate]

@ago_ooya 最初に自分でやってみることは、費用感や施工の難易度を知るうえで大事なことだと思います。

そのうえで「自分でやる部分」と「外注すべき部分」を見極める力が、不動産賃貸業では大切ですね😊

[宮永真孝@株式会社宮永不動産 @msestate]

相続が始まったとき、最初に確認すべきは「誰が法定相続人か」です。
配偶者は常に相続人。
そのうえで、子 → 親 → 兄弟姉妹の順に優先順位があります。
さらに代襲相続や相続放棄の扱いを誤ると、手続きがやり直しになることも。
図解でわかりやすく整理しました。
https://t.co/thGps7zGVL
#相続 #法定相続人 #遺産分割 #相続手続き #相続対策

法定相続人とは？範囲と優先順位を図解で解説 | 相続・空き家で悩む方のための不動産の考え方｜福井
https://t.co/thGps7zGVL

[宮永真孝@株式会社宮永不動産 @msestate]

【中古住宅】鯖江市西番町_木造2階建て（26-05）https://t.co/l9Cnugz7z4

正直クセのある間取りですが、広さや維持管理状態を勘案するとお求めやすい価格。

貸家利用としてもありかも。

#貸家 #中古住宅 #収益用不動産

[宮永真孝@株式会社宮永不動産 @msestate]

いざという時に慌てないために！「相続の基本」を事前に知っておくことがとても大切です💡
ご家族が亡くなった時、悲しむ間もなくさまざまな手続きが始まります。 事前に全体像を把握しておくべき理由は…

相続とは何か？基本的な仕組みと流れをわかりやすく解説 | 相続・空き家で悩む方のための不動産の考え方｜福井
https://t.co/EvwT8xWUrO

#相続 #相続手続き #終活 #借金 #相続税 #遺産分割 #事前準備

[宮永真孝@株式会社宮永不動産 @msestate]

月刊不動産流通に取り上げて頂きました✨
https://t.co/BwvhTe6ygJ

・営業マニュアルのAI言語化
・AIロープレで接客力UP
・想定顧客キャラの生成

地方の中小企業こそAIで飛躍できる・・・ハズ💦。詳しくはブログで👇

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[宮永真孝@株式会社宮永不動産 @msestate]

本日は大野市で空き家相談会。

実際に話を聞いていると、 「どうすればいいか分からないまま時間だけ過ぎている」 というケースが本当に多いです。

売る・貸す・残す。 正解は人それぞれですが、 “整理するだけで前に進める”ことも多い。

まずは現状を知ることから。

[宮永真孝@株式会社宮永不動産 @msestate]

アパートやマンション名を考えてくれるすごくどうでもいいアプリを作ってみた😅

指定条件から由来等を踏まえ 10案一括生成できる✨

お試しあれ😁
マンション名ジェネレーター
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[ぎん☘️ @gin_sneaker]

相続関係でもめたくない人向け

[宮永真孝@株式会社宮永不動産 @msestate]

地方の相続不動産は、
「売れないかも…」の不安が先に立ちがちです。
でも
売れないのか／売り方が難しいのか
で判断は変わります。
相続放棄を考える前に
整理しておきたい視点をまとめました📷
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負担の大きそうな不動産、相続放棄を考える前に先に整理すべき3つの視点
⇒ https://t.co/kXC9Fdpwet #アメブロ @ameba_officialより

[宮永真孝@株式会社宮永不動産 @msestate]

「火災保険＝入っていればOK」
この思い込みが、いちばん危ない。
保険は“契約した瞬間”ではなく
事故が起きた瞬間に機能するかがすべて。

改定のポイントを知らずにいると、
守れているつもりで何も守れていない…
そんな状態になりかねません。
大家業を“事業”として続けるなら必聴の内容。
これは知識じゃなく、判断力の話です。

[JAPAN Landlord TEAM（JLT）｜全国大家さんコミュニティ・全国大家塾・全国大家の会 @jlt_008]

【来週開催｜1月17日（土）JLT年始セミナー】

🔹第1部｜きよ社長
直近の火災保険改定を徹底解説。
知らないままでいることが、
将来の大きな損失につながるかもしれません。

・今の保険で、本当に所有物件を守れているのか
・いざという時、自身も家族も困らないか

「入っているから安心」ではなく、
大家さんが抑えておくべき火災保険を、
不動産賃貸業専門リスクコンサルタントのきよ社長が徹底解説します。

ご参加はこちら
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[宮永真孝@株式会社宮永不動産 @msestate]

相続が始まると、
「○か月以内に」と言われる話が増え、
不動産まで急いで決めなきゃいけない気がしてきます。

でも実際には、
期限がある話と、
時間をかけるべき判断は別物です。

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相続の「期限」と 不動産の判断を切り分けて考える理由
⇒ https://t.co/ADnGW9Pluc #アメブロ @ameba_officialより