徳山 明（Akira Tokuyama）

東京都谷根千の不動産会社代表。不動産業歴20年。国土交通省 第三回不動産業アワード「空き家の活用」部門 優秀賞受賞　　不動産賃貸売買仲介管理、建物改修、リノベ、空室対策、遊休不動産利活用、用途変更、街に住みたい人、働きたい人を手伝います。宅建士、賃貸経営管理士、第二種電気工事士

[鈴木 誠 | 誠不動産 @makotonist]

南総研の南さんとお話ししました！

https://t.co/2e3cnrrGoy

[北川 サトシ @oppoko]

あめ細工の吉原さんが、8/11を最後に千駄木のアトリエを閉店されるそうなので伺ってきました。

我々夫婦とは、大江戸温泉物語の頃からのご縁。

妻のお願いした「あめぴょん」も私のも、可愛い&カッコいい😍

知らずに来ちゃったけど、今日でオープン18周年ですって！おめでとうございます！

[FUJIMO/real estate & finacial planning @RealestateFP]

今の「勝った」「負けた」に一喜一憂しても、大きな意味はありません。本当に大切なのは、5年後、10年後も勝ち続けている姿を描けているかです。競争相手を追いかけるのではなく、競争そのものが成立しない圧倒的なポジションを目指す。その未来を実現する方法はシンプルです。今日も努力を積み重ねること。明日も努力を続けること。未来は、日々の積み重ねでしか変えられません。

[渡邊浩滋＠大家さん専門税理士/司法書士 @oyasenmon]

同じ建物の大規模修繕で、見積が約1,100万円違いました。
しかも、安いほうが工事の範囲は広い。

分譲マンションの大規模修繕に私が反対し、総会で議案が否決されてから2か月。先日、私が呼んだ施工会社2社に、管理組合の場でプレゼンしてもらいました。

■ まず念書を入れた

私が呼んだ以上、先にやることがある。
紹介に関して金銭のやり取りが一切ないことを書面にして、管理組合宛に提出しました。

「紹介料をもらっているのでは」と疑われた瞬間に、提案の中身を見てもらえなくなる。自分を守るためではなく、提案を届けるために必要です。住民が業者を呼ぶなら、ここは省略できない。

■ 出てきた見積もり

管理会社が出してきた案は、予備費を含めて約6,500万円。うちの修繕積立金とほぼ同額で、これを使い切る内容でした。

私が呼んだ会社の見積は、約5,400万円。しかも管理会社の案では工事対象から外れていた共用廊下の床まで含んでいます。。

大きな会社ほど、本社や支店のコストを工事金額に乗せざるを得ない。元請けが自社の職人を持っていなければ、下請け・孫請けを経由するたびにマージンが乗る。実際に足場を組んで塗るのは、結局、地元の専門工事会社です。

小さなマンションの工事に、年商1,000億円規模の会社を呼ぶ。高くつくのは当たり前です。

入札条件に「資本金○千万円以上」「年間○件以上の施工実績」と書いてあることがあります。建設業の許可制度と併せて読むと、実質的に大手しか通れない設計になっている。ここを外すだけで、選択肢も金額も変わります。
高いか安いかではなく、お金がどこへ行っているか。単価表を何時間ながめても、そこは出てきません。

■ 次は住民向けの説明会

私が呼んだうちの1社に、住民全員に向けた説明会を実施してもらう予定です。今月末。

でも今回やったのは、資料を読んで、おかしいと思ったところを聞いて、代わりの案を探しただけです。
特別なことは何もしていません。それで、6,500万円の使いみちが変わろうとしています。

今月末、住民全員に向けた説明会を開きます。一人でも多く来てほしいと思っています。

[色白不動産仲介くん／大川稜太 @irojirohudousan]

えー不動産営業マンは借金して遊びます。来月決済で見込みインセンティブがあるからです。

えー高強度筋トレと高温サウナと高圧的なギャルを愛します。底無しのドMだからです。

えータクシードライバーに強気の指示を出します。自分が知ってる裏道を使わないとムカつくからです。

えーランチはサラダチキン、コンビニおにぎり、プロテインを食します。次のアポまで時間がないからです。

えースーツはオーダースリーピースを選びます。憧れの先輩が着用しているからです。

えー売却査定来たら一旦業者買取を当てます。今月数字が足りてないからです。

えーオークションは避けます。高買いするのが怖いからです。

えーサボる時はドトールを選びます。喫煙スペースがあるからです。

えー客付け仲介は大手だと助かります。重説作ってくれるからです。

えー自社買取する仲介がムカつきます。回してくる案件が自社目線に合わなかったやつだからです。

えー管理職にはなりたくありません。数字の責任は負わされるのに給料が減るからです。

えーキャバクラに行きます。これは仕事です。

えー賃貸から売買に転職します。稼ぎたいからです。

えー売買から買取に転職します。エンド顧客に疲れたからです。

えー買取(実需)から買取(収益)に転職します。もっと稼ぎたいからです。

えー買取営業から独立します。金主が見つかったからです。

最後になりますが私はこれを読まされています。
私は無印良品で店員と間違えられるヒョロガリ不動産営業マンです。

私は身長2メートル超え、ベンチプレス150キロ、手に金属製のキーボックスを携えた、買取戦士、ワンルーム戦士、サンタメ戦士に囲まれ脅されています。

彼らは人心掌握の達人です。

以上、色白不動産仲介くんが渋谷区のドトール喫煙所よりお伝えしました。

ごきげんよう。さようなら。

[徳山 明（Akira Tokuyama） @naoken123]

@toei6800 頑張ってください！！

[徳山 明（Akira Tokuyama） @naoken123]

@makotonist 福岡良い所だよー

[西村直己｜八清CEO 町家再生 × 住む・貸す・遊ぶ SymTurns Founder @naokinish]

京都の魅力は、有名な観光地だけではありません。

朝の路地。
行きつけのパン屋さん。
顔を覚えてくれる喫茶店。
季節の移ろいを感じる小さな庭。

そんな何気ない日常の積み重ねが、「京都らしい暮らし」をつくっています。

私たち不動産会社の仕事は、建物を紹介することだけではありません。

その街で、どんな暮らしが待っているのか。

そんな価値も一緒に届けていきたいと思っています。

[徳山 明（Akira Tokuyama） @naoken123]

今日午後は久しぶりの既存建築改修の見学会&セミナーに行った。築50年ほどの未接道再建不可戸建を特別特区民泊へ用途変更の事例。
セミナー主は自分のやりたいことの前を走る先輩経営者。

こちらも数年に一度程度ですが直接お会いして近況報告をさせて頂くが、自分が苦しい時に「もうちょっと頑張った方がいいよ」と、折れかけていた心に、先輩から前に引っ張って頂いた気がして当時はとても嬉しかった。

そして今日はそのお礼を数年越しにさせて頂きまた近況報告。「それで良いと思う」とまた沁みる言葉を頂いた。

自分は不動産業界では珍しいタイプの経営者で、挑戦と失敗を繰り返している。「あなた面白い」とよく言われてきた。だから自分と同じことをしている人が見つからない時は孤独感がすごかった。すごく頑張っているつもりなのに「面白い」と言われることに頭に来ていた（若かった）

だけど広い範囲で見れば、大阪や福岡、京都、他にも同じく挑戦している人に出会えて、それからは自分も胸をはれるようになってきた。

まだまだ何も成し遂げていないが、これからもやりたいこともある。どこまで自分ができるかわからないけど、それこそが生きてる証だと信じて、今日も頑張りたいと思った。

いつか自分も今日見た事例のような事をしたいと思う。時間はかかるかも知れないけど、またもうちょっと頑張ってみたいと思う。

[齋藤信勝|REISM代表 @saitonobukatsu]

時間ある時に是非観て下さい
齋藤正勝、双子の兄貴です🙇

https://t.co/pPe7ZArg4l

[徳山 明（Akira Tokuyama） @naoken123]

@naokinish 行きましたー、11月頑張ってください！

[徳山 明（Akira Tokuyama） @naoken123]

今日賃貸住宅フェアに行ってきました。ここは僕が不動産屋さんの社長になる前に不動産のことがよく分からなくて、必死に勉強をしに行った場所でもあるし、経営者になる為に講演に来ていたある方へ面識もないのにご挨拶に行ったのが20年前。

今ではその方とも面識もあり、時折直接ご連絡もさせて頂く間柄にもなった。

20年間のうちに行かなかったのは1,2回かな。自分のキャリアと共に学びから、出展者に知り合いがいるので顔出しに行くのが目的になり、フェアそのものは今の時流を眺めるくらいになりました。

ただこのフェアの主催の全国賃貸新聞にも、何回か記事にさせて頂いたこともあるし、主催者側にもお知り合いがいる。

今日改めて、自分が名もない人から、自分の姿在り人になれたのを比べると、20年という時の存在に自分を褒めても良いかなと思った。

展示内容は話を聞くというより、こちらが見解を伝える事が多く滞在時間は短かったけど、すごい気分転換にはなった。

20年前は街の不動産屋さんが勉強しに行く人もあまりいなかったと思うけど、今は色んな人が足を運んでいる。

なんだか自分の原点を振り返る場所に今後もなりそうだ。毎年この規模の展示会を参加費無料で開催している主催者もすごい。

長く続けることは大事だと思った。

[徳山 明（Akira Tokuyama） @naoken123]

ビックサイトなんでこんなに駐車場空いてないの？

[徳山 明（Akira Tokuyama） @naoken123]

@makotonist 今おれ、そこ

[徳山 明（Akira Tokuyama） @naoken123]

@makotonist おれ今から

[徳山 明（Akira Tokuyama） @naoken123]

@saitonobukatsu おいす！

[徳山 明（Akira Tokuyama） @naoken123]

その後色々ありましてなんとかこの問題クリアになりそう。

[徳山 明（Akira Tokuyama） @naoken123]

notionを法人契約するのにコストはかかりますか？それと簡単にできるものでしょうか。現在個人で使っていて制限のことで色々思案してます。法人はあります。

[徳山 明（Akira Tokuyama） @naoken123]

@Mar_3simai 色々ありがとうございます。他の方の書き込みで法人契約だと20名分が最低ラインのようで、そこまでは必要ないので、現在ノーション以外のAIも導入してトークン負荷を分散する方法に切り替えました。というよりこれが本来のノーションの使い方だったようで知れて良かったです。

[徳山 明（Akira Tokuyama） @naoken123]

notionを法人契約するのにコストはかかりますか？それと簡単にできるものでしょうか。現在個人で使っていて制限のことで色々思案してます。法人はあります。