Peleg Davidovitz

גילוי נאות: הכותב הנו מנכ״ל פרופדו בע״מ העוסקת בהתחדשות עירונית ונסחרת בבורסה לניירות ערך בתל-אביב.
אין לראות בתכנים המלצה לפעולה בניירות ערך.

[Peleg Davidovitz @pelegdavidovitz]

תפסיקו לדבר במונחי מס׳ חדרים

הרבה משקיעים משווים בין מחירי דירות לפי מס׳ חדרים.

״ארבעה חדרים פה עולה 3 מיליון שקל״.

״כמה זה יוצא לדירת 5 חדרים?״.

האמת היא שבנדל״ן למס׳ החדרים אין כמעט משמעות.

הפרמטר המרכזי שצריך לעניין אתכם הוא השטח.

וממנו נגזר המחיר למ״ר. שהוא כלי ההשוואה המרכזי בנדל״ן.

יכולות להיות דירות 4 חדרים קטנות (70-80 מ״ר) ודירות גדולות הרבה יותר (110-120 מ״ר).

למעשה אפשר לייצר דירת 4 חדרים גם משטח של 200 מ״ר אם רוצים.

אבל למה זה טעות?

משום שכלכלית בנדל״ן אתם משלמים לפי המטרים שאתם קונים ולא לפי מס׳ החדרים.

וכשאתם מדברים במונחי מס׳ חדרים אתם עשויים לעשות עסקאות שגויות כלכלית ולשלם מחיר גבוה ביחס למה שאתם קונים.

אם הדירה עולה 3 מיליון אז אותה 4 חדרים יכולה לעלות לכם 30 אלף שקל למ״ר או 40 אלף שקל למ״ר.

בנדל״ן - לא החדרים, אלא רק הגודל קובע.

נדל"ן פיננסי

[Peleg Davidovitz @pelegdavidovitz]

״בנק מוביל מממן את העסקה״

זה משפט שמשקיעים אוהבים להגיד.

ובצדק מסוים, לכאורה.

הרי אם הבנק בדק והסכים לממן, כנראה שיש לזה משמעות.

השאלה איזו משמעות.

נניח שחמדה קונה נכס ב-4 מיליון שקל.

היא מביאה מיליון מהבית, והבנק מלווה לה עוד 3 מיליון, עם שעבוד על הנכס כולו.

חמדה מבסוטה. על בסיס הסיכום איתו היא הולכת להביא משקיעים. וכשהם שומעים שבנק בפנים הם נרגעים.

״אם הבנק שם פה כסף, כנראה שזאת באמת עסקה טובה״.

אבל עכשיו נניח שהנכס נמכר בסוף ב-3.4 מיליון שקל.

הבנק מקבל את כל ה־3 מיליון שלו. נניח שעם ריבית הוא יוצא עם 3.2 מיליון.

חמדה נשארת עם 200 אלף שקל בלבד.

800 אלף שקל שלה התאדו.

הנכס ירד כולה ב-15%. אבל חמדה הפסידה 80% מההון שלה.

הבנק יצא ללא שריטה.

אותו נכס. אותה עסקה. תוצאה שונה לחלוטין.

וזה בדיוק העניין.

כשהבנק בוחן עסקה, הוא שואל בעיקר אם יוכל לקבל את הכסף שלו בחזרה. קרן וריבית.

הוא מבצע ניתוח סיכונים וכולל גם ביטחונות והגנות של מימוש מהיר.

נקודת המבט שלו אחרת לגמרי.

לכן, עסקה יכולה להיות מספיק טובה בשביל הבנק, ועדיין לא מספיק טובה בשביל המשקיע.

אז בפעם הבאה שאומרים לכם ״בנק מוביל מממן״, תזכרו:

הוא בדק את העסקה מהכיסא שלו.

ואתם? יושבים בכיסא אחר.

נדל"ן פיננסי

[Peleg Davidovitz @pelegdavidovitz]

מה כל כך לא צפוי?

חמדה בוחנת פרויקט.

לפי התוכנית, ההיתר יתקבל בתוך שנה. הבנייה תיקח שנתיים. הדירות יימכרו במחירי שוק.

היא מסדרת הכול באקסל. יוצא רווח יפה.

ואז מתחיל הפרויקט.

ההיתר מתעכב. הקבלן מבקש תוספת. שש דירות נשארות על המדף יותר זמן מהצפוי.

חמדה מתוסכלת.

״נפל עליי רצף של בלת״מים״.

אבל רגע. מה בדיוק לא צפוי פה?

זה הכי צפוי בעולם.

האם אפשר היה לדעת מראש איזו דרישה תגיע מהעירייה? כנראה שלא.

האם אפשר היה לדעת בדיוק מה יתייקר בביצוע? גם לא.

אבל האם היה סביר להניח שפרויקט של שנים יעבור בלי שום עיכוב, תוספת או הפתעה?

פה כבר התשובה אחרת.

וזה הבדל חשוב בין לדעת מה יקרה לבין להבין שמשהו יקרה.

יזם מנוסה לא בהכרח יודע לנחש את התקלה הבאה.

הוא פשוט משאיר לה מספיק מקום.

בתקציב. בלוח הזמנים. ובעיקר במקורות הכספיים שעומדים לרשותו.

כי רווח יפה בסוף הפרויקט זה תמיד נחמד.

אבל הוא לא יגיע בלי להיות מסוגלים לספוג הוצאה בלתי צפויה.

מן הסתם, גם כרית ביטחון לא מכסה כל תרחיש. יש אירועים שבאמת משנים את כל התמונה.

אבל אם כל תקלה קטנה מחייבת לרוץ לחפש כסף, יכול להיות שהבעיה התחילה עוד בבחירת הפרויקט.

כשאני בוחן עסקה, מעניין אותי לראות כמה היא מרוויחה אם הכול עובד.

אבל מעניין אותי לא פחות לראות מה נשאר ממנה כשחלק מהדברים לא עובדים.

כי כדי להיות מופתעים מסוג התקלה, לא צריך להיות מופתעים מעצם קיומה.

נדל"ן פיננסי

[Peleg Davidovitz @pelegdavidovitz]

@SagivElmaleh לא בטוח שהבנתי את התהייה😅

[Peleg Davidovitz @pelegdavidovitz]

צרות של מלטזים

אני שוהה בחו״ל ופגשנו פה משפחה חביבה ממלטה.

דיברתי קצת עם האבא ואיך לא, תוך דקותיים, הגענו לדבר על נדל״ן.

מסתבר שבמלטה קפצה האוכלוסיה ב-50% בעשור האחרון.

כדי להתמודד עם היצף הביקושים לדיור הממשלה החליטה משהו דרמטי.

עד לפני כמה שנים מלטה אופיינה בבניה פרטית נמוכה.

בגלל הגידול הדמוגרפי החד, הממשלה החליטה לתת לבעלי הבתים זכויות בניה של 5 יח״ד לכל בעל מגרש פרטי.

מצלצל מוכר?

מן הסתם, בעלי הבתים לא יהפכו עכשיו לקבלנים, ולכן מתבקשת השאלה ששאלתי אותו:

האם הם העדיפו לקבל מזומן או זכויות ב-ע׳ (קומבינציה)?

והתשובה היא שהרבה מהם הסכימו לקבל 2 יח״ד ולהשאיר ליזם 3 לשיווק.

וכך קרה שבבת אחת המוני מלטזים הפכו לשותפים, וליזמי נדל״ן מיליונרים.

הבחור הציג את זה כבכיה לדורות וכטיפשות נוראית של הממשלה עבור המלטזי הממוצע.

בעיקר בגלל שינוי המרקם האורבני ומכך שנגמר השקט והפסטורליות של המדינה.

לך תתחיל להסביר לו מה קורה אצלנו בארץ.

המעניין הוא לראות צורת חשיבה דומה לאצלנו כמענה למצוקת הדיור.

במקום להפקיע ולהפריט עם פיצוי נותנים לשוק החופשי לייצר את המנגנון בין יזמים לבעלי הזכויות.

נדל"ן פיננסי

[Peleg Davidovitz @pelegdavidovitz]

עסקה דו שלבית

הרבה אנשים מפספסים עיקרון מאוד חשוב.

לא תמיד צריך ללכת בעסקה הכל או כלום.

אפשר גם אמצע.

למשל, במקום למכור את המגרש אפשר להשכיר אותו לתקופה ארוכה של נניח 8 שנים.

במקום להיכנס שותפים 50:50 במכה אפשר לדגום תחילה 10%-20% ואז להגדיל בהמשך.

ובעסקאות האלה לשמר לכם את האופציה להשלים את מלוא העסקה.

כך מפחיתים סיכון, מגדילים ודאות, פורסים מימונית ומעל הכל: מקבלים זמן.

הרי אם האופציה אצלכם תמיד אפשר להמשיך הלאה ולהשלים את העסקה אבל היתרון פה הוא שלא התחייבתם מראש.

הרבה אנשים לא חושבים על זה ככה ורואים עסקים כמהלך בינארי: קונה/לא קונה, במקום להבין שיש גם אמצע.

ומה אם הצד השני לא מסכים לאמצע?

מאוד פשוט: לא נגמרו העסקאות בעולם. תמיד יהיה עוד מישהו out there שזה יכול להתאים לו. חכו לו.

ובאופן כללי: כלקח לשנה החדשה תמיד תזכרו לשלב בעסקאות שלכם חשיבה מימונית.

תחשבו על עיתויים, פריסות, התניות, דחיות וכו׳ ותמיד תחשבו הכי יצירתי שאפשר.

נדל"ן פיננסי

[Peleg Davidovitz @pelegdavidovitz]

איך זה שיש מסעדות שפתוחות 24 שעות?

בארץ זה פחות נפוץ אבל תבקרו בחו״ל, במיוחד ארה״ב, ותיתקלו בלא מעט בתי עסק שפתוחים 24/7.

זה תמיד סקרן אותי מה עסק של פנקייקים או דיינר צריך להיות פתוח בשעה 3-4 בבוקר.

מי כבר מגיע לאכול? איך יש מספיק ביקוש לפתוח בשעות כאלה?

אבל האמת היא שיש ביזנס מודל יפה שעומד מאחורי הסיפור.

קודם כל, כדי להצדיק פתיחה בשעות הלילה לא צריך הרבה מידי לקוחות.

אם מסתכלים על כל הלילה, נניח משמרת שמתחילה ב-22:00 ומסתיימת ב-6:00 בבוקר אז ב-8 שעות האלה מספיק שיכנסו כמה עשרות לקוחות, נניח 50-60 סועדים, כדי להצדיק את העלות.

זה אומר פחות מ-10 לקוחות בשעה. זה לא הרבה.

אבל תוסיפו לזה שבשנים האחרונות חלה צמיחה בעולם המשלוחים (DoorDash, Uber Eats וכו׳) וזה אומר ששווה להחזיק את העסק פתוח גם אם פחות לקוחות יגיעו פיזית לשבת בלילה.

אבל אפילו גם אם יש גירעון קטן בשעות הלילה יש פה אלמנט מעניין.

ברגע שלקוח יודע שהעסק פתוח 24 שעות הוא יכול לפתח לעסק נאמנות חזקה.

הוא יודע שתמיד אבל תמיד יש זמינות.

תחשבו על לקוח שחי לצד הסניף המקומי של IHOP. המקום פתוח תמיד 24/7 והוא גדל לו ליד.

בהתחלה בגיל הילדות הוא יושב שם עם המשפחה בשעות נורמטיביות יחסית. צהריים-ערב.

אחר כך בגילאי 14-18 הוא נוסע עם החברים לאכול אחרי מסיבות באמצע הלילה.

בגיל 19 ואילך הוא אוכל שם בסוף יום לימודים בתקופת הקולג׳. זה יכול להיות 10-12 בלילה בקלות.

וכשהוא מתבגר הוא חוזר לשבת הפעם עם המשפחה שלו בשעות הצהריים-ערב. וחוזר חלילה.

בנוסף לאורך השנים הוא יכול להגיע לתפוס ארוחת בוקר בכל שעה שהוא מתעורר, בין אם זה 5-6 בבוקר ובין אם זה לקראת הצהריים.

תמיד יש את המנות שהוא אוהב. הטעמים שהוא מכיר. המותג שהוא סומך עליו.

והיופי הוא שגם כשהוא מטייל וזז ברחבי ארה״ב הוא ימצא תמיד סניף IHOP סמוך שהוא יוכל להמשיך בו את המסורת.

מה שמאפשר את כל זה זו רציפות עסקית. תמידיות כזאת. תמיד יש לך מה לחפש פה. תמיד נארח אותך. ותמיד נגרום לך להרגיש בבית.

נדל"ן פיננסי

[Peleg Davidovitz @pelegdavidovitz]

קניתם בזול? עכשיו תיזהרו שזה לא יעלה לכם ביוקר.

הרצל קנה לפני כמה שנים מגרש ב-2 מיליון שקל.

תכנן, קיבל זכויות, והיום יש קונה אמיתי שמציע לו 6 מיליון שקל על המגרש.

פצצה לא?

אבל הרצל שלנו, לא רוצה למכור.

"למה שאמכור עכשיו? אני יכול לבנות בעצמי ולקחת לבד את כל הרווח".

הוא מוציא מחשבון. 

הבניה תעלה לו 4 מיליון שקל. 

ההכנסות מהמכירות צפויות להיות 12 מיליון שקל.

סך הכל הרווח כולל עלות הרכישה המקורית: 6 מיליון שקל.

השקיע 6 סך הכל, וקיבל 6 רווח סך הכל. 100% רווח על העלות.

פצצה של עסקה. איך יוותר על דבר כזה?

אבל הרצל מפספס משהו

4 מיליון שקל רווח כבר יש לו ביד, היום.

תוספת הרווח שלו, בעקבות הכניסה לביצוע, היא 2 מיליון שקל נוספים בלבד.

ופה הוא מסכן את ה-4 הקיימים (+ 2 החזר ההשקעה) בשביל תוספת פוטנציאלית של 2 מיליון שקל רווח עתידיים. 

וכשמדובר בביצוע, זה לא עושה שכל.

ההחלטה לבנות באה עם סיכוני בניה

גם אם הרווח בבניה לא היה 2 מיליון נוספים, אלא 5 מיליון,

גם אז, לא תמיד שווה להרצל להיכנס לבניה.

כי היא כרוכה בסיכונים, עלויות ביצוע, קבלנים, חומרי גלם.

אבל גם יש את צד המכירות, שיווק, מחירי מכירה, ריביות, מצב שוק.

מה מטעה את הרצל?

הוא מסתכל על העסקה כמכלול, במקום לנתח אותה שלב שלב.

לפעמים חלוקה של עסקה למקטעים עוזרת להבין את התמונה הכלכלית של כל מקטע.

השאלה שהוא צריך לשאול את עצמו:

האם שווה לי עכשיו לקנות מגרש במצב שלי, במחיר הזה, ולהיכנס לביצוע.

האם הוא היה למשל משלם היום 6 מיליון שקל בשביל מגרש כזה?

כנראה שלא.

הוא פשוט ממשיך באינרציה לביצוע כי הוא כבר בתוך התהליך. לא כי זה בהכרח נכון.

זו תובנה חשובה בנדל"ן

מהלך מצוין שעשינו בעבר יכול להסתיר מהלך בינוני שאנחנו עומדים לעשות בעתיד.

הרצל קנה כל כך בזול שהמשך הדרך ממשיך להרוויח.

אבל אין בו היגיון כלכלי.

גם החלטה להישאר בעסקה זאת החלטת השקעה. 

נדל"ן פיננסי

[Peleg Davidovitz @pelegdavidovitz]

איך מאבדים קלף מנצח במו"מ ב-24 שעות?

לפני כמה שנים התנהלנו על איזו רצועת קרקע לעסקת קומבינציה.

דובר על 4 מגרשים צמודים עם מבנים ישנים יחסית, כאשר לטובת הקומבינציה היינו זקוקים לחתימה של כולם.

מגרשים 1, 2 ו-4 הלכו איתנו. הבינו את הפוטנציאל. זיהו את ההזדמנות.

מינו עורך דין חכם, והתקדמנו לטיוטות.

במגרש מס' 3 לעומת זאת החזיק בעלים עקשן ואגרסיבי.

הוא זיהה את הפירצה, והחליט לא לחבור ליתר המגרשים. 

מינה עורך דין אחר מטעמו. והתנגד לעסקה.

התנאי שלו היה, כמובן, לקבל יותר מהשאר.

לא מנימוקים מוצדקים או משהו (למרות שניסה להצדיק).

בפועל, הוא רצה יותר כי הוא הרגיש חזק.

הוא ידע שכדי לסגור את העסקה צריך אותו. יתר המגרשים בפנים והוא לכאורה אחרון.

במשך חודשים רבים, אפילו שנים, ידו היתה על העליונה.

הוא הרגיש שאנחנו בכיס שלו, ושאנחנו אלה שנתקפל.

אגב, גם עם עורך הדין שלו לא היה מה לדבר. הוא היה יותר ניצי ממנו.

ביקש תמורות מופרכות גם מהכיוון שלו. 

לפעמים בנדל"ן צריך גם לדעת לוותר

זה לא מה שקרה בסוף בעסקה ההיא, אבל זה לא היה רחוק.

נדל"ניסטים תמיד בטוחים שהם ידעו לפתור כל אתגר. כל מכשלה.

אבל בפועל לא הכל תלוי ברצון טוב או מוטיבציה.

ולפעמים בעלים נחוש ועקשן יכול לתקוע פרויקט שנים על גבי שנים בלי להתקדם.

אולי מישהו ייכנע בסוף?

אבל למזלנו, היתה לנו פריצת דרך

ביחד עם העירייה, גיבשנו מתווה שבו אפשר לצרף עוד שני מגרשים בחלק האחורי של הרחוב.

ולמסור לה את מגרש 4 לצרכי ציבור.

ואז בעצם לתכנן על מגרשים 1, 2 והמגרשים האחוריים קומפלקס מגורים, בלי צורך במגרש 3.

עם המתווה הזה הלכנו למגרשים האחוריים ואחרי שכנוע (שגם שם היה לא קל) הצלחנו לסגור.

וכמובן, כמה שבועות אחרי שחתמנו נודע לבעל מגרש 3 והוא פנה מיזמתו וביקש לשבת לדבר.

פתאום נפל לו האסימון איך תוך 24 שעות, הוא איבד את כל כוח המיקוח שלו.

עכשיו לא רק שהוא לא נדרש לפרויקט, אלא יכול להיות שהוא אפילו מזיק לו.

ואת הקרקע שלו הוא יצטרך להשביח עצמאית, ללא תוספת זכויות.

הלקח מהסיפור הזה הוא שלפעמים קלפי מיקוח משתנים מהר מאוד.

צריך לדעת לשחק עם הקלפים שלכם בחכמה ובסבלנות אבל גם לא למתוח את הצד השני אל הקצה.

כי לפעמים, דווקא זה, יגרום לו להשאיר אתכם בחוץ, ובבת אחת תרדו מהנכס הכי חזק שלכם במו"מ.

בזמן שהוא ישב וחיכה שניכנע, אנחנו עבדנו על דרך להסתדר בלעדיו.  

נדל"ן פיננסי

[Peleg Davidovitz @pelegdavidovitz]

יש לאנשים אינטואיציה שגויה לגבי תוחלת - ואתם יכולים לעשות מזה כסף

בעיני אחת התופעות הכי מעניינות בעולם העסקי היא תמחור-יתר של סיכונים ותמחור-חסר של הזדמנויות.

דוגמה פשוטה שתסביר את העניין

נניח שמציעים לכם את הדיל הבא:

משתתפים בהגרלה. משלמים 500 אלף שקל.

בהסתברות של 20% תקבלו 5 מיליון שקל.

בהסתברות של 80% לא תקבלו כלום וה-500 אלף יתאדו.

אפשר לשחק רק פעם אחת.

להערכתי, רוב האנשים לא יקחו את העסקה הזאת.

500 אלף שקל זו השקעה גבוהה מאוד. שנים של חסכונות.

והסיכוי לעשות קופה הוא רק 20%. זאת אומרת ש-4 מ-5 איש יכשלו בדרך ויפסידו הכל.

הסיכון גבוה, ההשקעה לא מבוטלת ולכן זה לא ימשוך הרבה משקיעים.

אבל האם זה נכון כלכלית?

כן. אפילו נכון מאוד.

התוחלת בעסקה הזאת היא 1 מיליון שקל. כשההשקעה היא רק 500 אלף.

זה להכפיל את ההון פי 10 בסיכוי של 20%.

כלומר כלכלית זה סופר משתלם.

העובדה שאנשים לא יקחו את העסקה הזאת מלמדת משהו חשוב.

על פניו, זה סוג של הוכחה מסוימת של עקרון התועלת השולית הפוחתת של הכסף.

אנשים לא מעריכים אותו הדבר את השקל הבא, ולכן מחזיקים חזק חזק במה שכבר יש להם ביד.

אבל יש פה משהו עמוק יותר. והוא קשור לכלכלה הסודית של העולם העסקי.

בעולם העסקי, מי שמוכן לקחת את הסיכון, הרבה פעמים ישלם עליו מחיר זול. מציאה.

בדיוק כמו בדוגמה למעלה. 

התוחלת הרבה יותר גבוהה, וכלכלית, נכון לקחת את ההימור.

אבל בגלל שהרבה אנשים נרתעים מלקחת את ההימור זה מוזיל את המחיר.

תחשבו שאני "הבית". אני מנפיק את האפשרות לקבל 5 מיליון שקל בהגרלה הזאת.

אני אלך ואציע בשוק להשתתף בהגרלה. לקנות את "כרטיס הגירוד" של ה-20%.

אתחיל מכמה? בדיוק ממיליון שקל. שזו התוחלת.

אסתובב ברחוב ואנסה למכור. אבל, אין קונים.

ארד ל-800 אלף. נאדה.

700? כלום.

500? גם, בקושי.

עד שאגיע למחיר שכבר יהיה מי שיקח אותו.

נניח זה יהיה 400. 

משלמים 400 אלף בשביל סיכוי של 20% לקבל 5 מיליון שקל.

אותו קונה שיסכים לשלם, יקנה בעצם במחיר "מציאה". כי יש פה, בתוחלת, כסף על הרצפה.

ומה היישום במציאות?

זה מלמד שמחיר השוק של יזמות נמוך יותר מאשר תוחלת הרווח החזויה ממנו.

שוב, בהנחה שאפשר לשחק רק 'פעם אחת', או לכל היותר פעמים מוגבלות.

וזה גם באמת קורה במציאות. למשל, חברת הייטק שנכשלת, הרבה פעמים תכתים את המוניטין של היזמים שמאחוריה.

לכן, לצאת לדרך עם מיזם עשוי להיות החלטה כלכלית נכונה גם אם הסיכוי נמוך והסיכון גבוה.

וזאת בגלל ערך הזכיה (מיליארדים פוטנציאליים) שאפילו בסבירות נמוכה של 5%-10%, מגיע עדיין להיקפים משמעותיים.

הרתיעה של רוב האנשים מסיכון יוצרת תשואה עודפת למי שיש לו יכולת לקחת אותו.

נדל"ן פיננסי

[Peleg Davidovitz @pelegdavidovitz]

לדעתי הם באמת מאמינים ש-Super Intelligence עלול להשמיד את האנושות ולכן מבינים שאין טעם להיאבק זה בזה מי מגיע יותר מהר לשם.

באותה נשימה גם הסינים מבינים את זה. זה לא שאפשר למקד את ה'יתרון הטכנולוגי' רק נגד ארה"ב. אין ממש שליטה על Super Intelligence אחרי שהיא קיימת.

לכן אין לאף אחד אינטרס לפתח Super Intelligence. לא לאמריקאים ולא לסינים.

זה פשוט החלטה מתואמת לעצור את הפיתוח כדי להחליט ביחד איך ממשיכים בצורה בטוחה יותר.

התחרות אחד בשני ובכלל על נתח שוק לא תועיל לאף אחד אם האנושות תושמד.

[Peleg Davidovitz @pelegdavidovitz]

יש דבר כזה יותר מידי מימון

אבל לא תשמעו זאת מגורואים של נדל"ן.

הם בדרך כלל יספרו סיפורי מעשיות על 100% מינוף. 0% הון עצמי.

איך הם גייסו מההוא, הוציאו מההיא, ועשו עסקת מציאה בלי להביא שקל מהבית.

אבל האמת היא, שמינוף זאת לא מטרה. זה אמצעי. 

וכן. יש דבר כזה יותר מידי מימון.

הפרויקט של קוקו

קוקו נכנס לעסקה. 

ההשקעה 10 מיליון שקל.

רווח צפוי אחרי מימון בנקאי - 2 מיליון שקל.

קוקו לוקח 8 מיליון שקל מהבנק.

ונשאר לו להביא 2 מיליון שקל הון עצמי.

הוא פונה לחמדה. שהיא פיננסיירית מחוננת.

היא אומרת לו: צריך כסף? אין בעיה. קח מיליון וחצי שקל בהלוואה. 12% ריבית.

הגורו, זה שמייעץ לקוקו ויושב לו על הכתף צועק: "יותר! תבקש יותר!"

קוקו עושה כדברו. והוא מקבל מימון של 1.8 מיליון שקל. הריבית עולה קצת. 14%.

בקטנה. העיקר הביא כמעט הכל במינוף.

קוקו והגורו מרוצים.

נכנסים לעסקה. השקעה של 3.5 שנים.

אלא מה, אחרי כמה חודשים מתחילות קצת חריקות.

עיכובים, בלת"מים, לא משהו בלתי שכיח במחוזות הנדל"ן. בלשון המעטה.

מסתבר שהרווח נשחק ב-600 אלף שקל בגלל התייקרות הביצוע.

ובנוסף מתברר שהפרויקט מתעכב ב-10 חודשים. 

לא נורא. עדיין יש לקוקו 1.4 מיליון שקל רווח.

אז אחרי כמעט 4.5 שנים, מגיעים לחלק את הרווחים.

רק לפני כן צריך להחזיר לבנק, וכמובן גם לחמדה.

אבל אז פתאום נופל לקוקו האסימון.

הוא עומד ומסתכל על הרווח שעבד עליו עכשיו 4 שנים, מתפוגג לו.

הריבית של חמדה היא 1,376,000 שקל.

זה משאיר לקוקו, כמה, 24 אלף שקל?

4.5 שנים הוא עובד. מקיז דם. קורע ת'תחת. ובסוף נשאר עם 24 אלף שקל. לפני מס.

ומי עשתה עסקה פצצה בזמן הזה?

חמדה כמובן.

היא היתה למעשה שותפה שקטה של קוקו. הוא רק לא שם לב.

היא קיבלה 98.3% מרווחי הפרויקט!

אז כן, קוקו כמעט לא הביא שקל מהבית.

אבל הוא גם נשאר כמעט בלי כלום.

רק עבד ועבד, בשביל חמדה והבנק.

והכי הזוי, שכל הסיכון היה עליו.

עוד קצת שחיקה ברווח או עיכוב, וקוקו היה נדרש להחזיר מהחסכונות.

אז אל תאמינו לסיסמאות של גורואים.

עודף מימון זה לא רק מסוכן. זה גם יאכל לכם את כל הרווח.

נדל"ן פיננסי

[Peleg Davidovitz @pelegdavidovitz]

@LeviYuval תודה יובל כבוד לי❤️

[Peleg Davidovitz @pelegdavidovitz]

שנה טובה וחג שמח לכל עוקבי הערוץ

נכנסים עכשיו לרצף של חגים וחופשות במן תקופת און אנד אוף כזאת וזה זמן טוב לאגור כוחות.

אחד הדברים שאני הכי אוהב בחודש ספטמבר הוא שכשהוא נגמר, חוזרים לרצף של עבודה ועשייה עד פחות או יותר האביב.

ואז נגמרים התירוצים מהסוג של ״נדבר אחרי החגים״ שמתחילים לשמוע כבר מחודש יולי.

אנחנו בתקופה סוערת ומאתגרת עם איומים ביטחוניים, אירועים גיאו פוליטיים, בחירות, סיכונים מאקרו כלכליים, אתגרים בנדל״ן ואפילו איום טכנולוגי בתחום ה-ai שאני מציע ממש לא לזלזל בו.

אבל הוכחנו הרבה יותר מפעם אחת שאנחנו יודעים לעבור תקופות קשות ולצאת מהן אף חזקים יותר משנכנסנו.

מאחל לכולנו שתהיה שנה של עשייה, הגשמת יעדים והתפתחות אישית ועסקית.

פלג

[Peleg Davidovitz @pelegdavidovitz]

לשלם לבנק יותר - אבל להרוויח הרבה יותר

חמדה לא אוהבת משכנתאות.

"למה שאשלם לבנק ריבית אם יש לי כסף?"

שאלה טובה.

אבל יש עוד שאלה:

כמה כסף חמדה יכולה להרוויח עם הכסף של הבנק?

נניח שחמדה קונה דירה במיליון שקל.

הדירה מפיקה בשנה מסוימת 5% משכירות ועליית ערך ביחד.

כלומר, 50 אלף שקל באותה שנה.

אם חמדה שילמה הכל מהבית, היא הרוויחה 5% לשנה.

עכשיו נניח שהיא מכניסה לא את כל המיליון אלא רק 250 אלף. 25%.

כלומר לוקחת משכנתא של 75% בריבית שנתית של, נניח, 5%.

הדירה עדיין מניבה 50 אלף שקל.

הבנק מקבל 37,500 שקל ריבית.

ולחמדה נשאר 12,500 שקל רווח.

פחות כסף?

כן. 

אבל על רבע מההון.

במקרה הזה, התשואה על ההון שלה נשארת בדיוק 5%.

כמובן שהדוגמה היא לשם הפשטות, בלי מסים ועלויות עסקה, ובהנחה שהחוב נשאר קבוע.

מה בעצם קרה פה?

חמדה לקחה מהבנק כסף שעולה לה 5% והכניסה אותו לנכס שמפיק 5%.

אין פער. לכן אין תוספת תשואה מהמינוף.

כדי שתהיה תוספת תשואה, צריך פער חיובי לטובת ההשקעה.

מה יקרה אם הריבית השנתית היא 4%?

חמדה היתה משלמת לבנק 30 אלף שקל ונשארת עם 20 אלף שקל רווח.

20 אלף על השקעה של 250 אלף.

היא עולה ל-8% על הכסף שלה, מנכס שעשה רק 5%.

זה כל הרעיון.

ב-75% מימון על כל שקל שלה עובדים עוד שלושה שקלים של הבנק.

אם הכסף הזה מרוויח יותר ממה שהוא עולה, הפער נשאר אצלה.

זה הארביטראז' הפיננסי. ה-holy grail של עולם המימון.

ומה קורה כשהריבית יורדת ל-3%?

עכשיו הרווח השנתי של חמדה הוא כבר 27.5 אלף שקל.

ולכן התשואה על ההון עולה ל-11%.

בריבית משכנתא של 3% התשואה על ההון עולה לדו-ספרתית.

כלומר, אם ריבית המשכנתא נמוכה מתשואת ההשקעה, כדאי למנף לרמה הגבוהה ביותר שאתם יכולים לעמוד בה. 

כמובן, צריך להתחשב בתזרים ויכולת העמידה שלכם בהחזרי המשכנתא לאורך השנים.

כי אין יותר מספק מאשר רווח על הכסף של הבנק.

נדל"ן פיננסי

[Peleg Davidovitz @pelegdavidovitz]

ההתקדמות המהירה של AI בקצב פיענוח בעיות מתמטיות יסודיות אמור יותר להדאיג אותנו מאשר לשמח אותנו.

ברגע שיש למערכת יכולות על אנושיות אז בני האדם מאבדים את ההגמוניה והשליטה על כדור הארץ.

ואז בדומה ליחסים בין בעלי חיים ובני אדם, הם עצמם הופכים לתלויים בחסדים של המכונה.

זה עוד לא אומר שהאנושות תושמד. אבל זה כן אומר שאנחנו מפתחים משהו שאנחנו לא מבינים אותו, לא שולטים בו ואין לנו שום יכולת לצפות מה הוא הולך לעשות.

זה לא מדע בדיוני יותר. זאת מציאות. והיא חייבת להדליק נורות אדומות.

[Peleg Davidovitz @pelegdavidovitz]

קדימות תשואה לשותף מממן

מומי יוזם פרויקט.

הוא צריך כסף.

חמדה מחפשת השקעות.

היא נדלקת על העסקה. אבל יש לה בעיה אחת:

יש סיכון גבוה מידי לדחיות בלו"ז.

מומי מצדו מאמין. אבל חמדה לא רגועה. 

"התשואה שלי יכולה להישחק מומי אם הפרויקט יתעכב, אל תגיד לי יהיה בסדר".

אז מומי עושה מעשה אצילי, שלימים יהיה זה שיציל את העסקה.

הוא מציע לה קדימות תשואה.

10% תשואה ראשונה מהפרויקט, הולכת אליך.

יש למהלך שלושה שלבים:

כל שקל רווח עד שחמדה מפיקה תשואה שנתית של 10% - הולך אליה.

לאחר מכן מנגנון קאטץ' אפ (catch up) - כל שקל רווח הולך למומי, עד שהוא מקבל סכום ששווה לרווח שחולק לחמדה.

כל מה שמעבר - מתחלקים 50:50.

יש פה win win

היא מרוצה, כי ככה הוא סופג את עיקר השחיקה האפשרית ברווחיות.

הוא מרוצה, כי הוא הרי באמת מאמין שיהיה מספיק רווח בשביל 50:50.

זהו עוד רעיון לפתרון בעיית מו"מ בכלים פיננסיים.

במקום לדון על אחוזי רווח, שווי ועוד כל מיני פערים שקשה לגשר.

אפשר פשוט לחלק אחרת את מבנה הסיכון.

בנדל״ן לא חייבים להסכים על המחיר. מספיק להסכים על מי נושא בסיכון.  

נדל"ן פיננסי

[Peleg Davidovitz @pelegdavidovitz]

האמת על עסקאות מתחת לרדאר

אחד ממעשי הקוסמות בנדל"ן הוא עסקאות "שושו".

עסקאות מתחת לרדאר. שהשוק לא מכיר. לא יודע.

על פניו זאת הזדמנות מטורפת.

אבל כמו כל קסם טוב, בסופו של דבר מסתתר מאחוריו חזיון עיניים.

הדירה של פנינה

פנינה חיה עם בעלה בדירת 4 חדרים במרכז נתניה.

יום אחד בעלה הלך לעולמו בשיבה טובה.

ואז פנינה רצתה למכור את הדירה ולעבור לדיור מוגן.

היא פנתה לקוקו, מתווך נתנייתי.

והוא שמח לקחת את הדירה לשיווק בלעדי.

הוא ישב במשרד והכין תכנית שיווק לדירה.

זו דירה של 3 מיליון שקל הוא אמר לעצמו.

אבל מה אם אנסה לשווק אותה קודם לכן ב-3.5-3.6.

לא זמן ארוך. שבועיים, שלושה, חודש, גג.

אם לא אקבל הצעות רציניות, אוריד לכיוון המספר היותר סביר.

אבל אחרי מחשבה קוקו מגיע למסקנה: הוא לא יכול באמת לצאת עם הדירה לשוק הגדול במחיר כזה גבוה.

אם ייצא, ובסוף יירד ל-3, השוק יחשוב שהדירה שרופה. יש בעיה. למה ירידת מחיר כזאת?

אז הוא עושה מה שנקרא בשפה המקצועית: testing the waters.

סוג של טובל את הרגל במים כדי להרגיש.

ואת זה עושים, בהגדרה, מתחת לרדאר.

קוקו לא מוכר לכם מציאה.

כשקוקו יוצא עם הדירה ב-3.6, הוא יספר לכל מיני מעגלי אנשים שמחפשים מציאות.

הוא ידגיש: "הנכס לא בשוק. אף אחד לא יודע עליו".

ואתם, יודעי הדבר שנחשפתם לעסקה, תעשו במכנסיים מהתרגשות.

כזאת הזדמנות? הגיעה רק אליי? אסור לפספס.

אבל בתכל'ס, כנראה שבדיוק ההיפך הוא הנכון.

הנכס הוא מתחת לרדאר כי הוא עוד לא יצא לשוק הגדול במחיר האמיתי שלו.

בודקים עליכם את המחיר.

אם תתפתו פנימה, ותקנו בגלל "השושו", סיכוי לא רע שתקנו יקר.

עכשיו, ברור שיכולות להיות סיבות אחרות טובות לא לחשוף נכס לשוק הגדול.

נניח כי המוכרים רוצים לשמור על אנונימיות ולא בא להם שהנכס שלהם יפורסם לעיני כל.

אבל רק מעצם זה שהנכס לא בשוק, עוד לא אומר שהמחיר שלו אטרקטיבי.

לפעמים המוכר פשוט מנסה לקבל בשקט מחיר שהוא לא מעז לבקש בקול.

ואתם מפרשים את הניסוי הזה בתור הזדמנות.

לכן כשאומרים לכם "מתחת לרדאר", תבדקו את העסקה בדיוק כמו שהייתם בודקים כל עסקה אחרת.

בלי לעשות חפיף בבדיקות רק כי נתנו לכם להרגיש מיוחדים.

לפעמים אתם לא אלה שגילו את המציאה.

אתם פשוט אלה שבודקים עליהם את המחיר המופקע.

נדל"ן פיננסי

[Peleg Davidovitz @pelegdavidovitz]

להוריד את שכר הדירה - ולקבל יותר כסף

זו אחת הטעויות הכי נפוצות שעושים משכירים.

הם מתחילים גבוה מידי. ואז מבזבזים זמן.

לפני כמה שנים הגעתי לראות דירות להשכרה בבניין שהיה אז חדש בתל אביב.

ראיתי אולי 5-6 דירות בבניין. 

כולן היו סביב אותו מחיר.

אבל אחת, שהיתה די דומה, היתה פשוט מתומחרת 1,000 שקל מעל.

שאלתי את הבעלים, תגיד על מה 1,000 שקל נוספים?

הוא מלמל איזה משהו על כיווני אוויר וחלוקה.

לא ברור על מה הסתמך. אבל לא משנה מה אמרתי הוא לא היה מוכן לזוז שקל למטה.

גם כשאמרתי לו שראיתי באותו שבוע דירות דומות זולות יותר.

עברו כמה ימים, וסגרתי שם על אחת הדירות.

מאז עקבתי מידי פעם לראות מה קורה עם אותה דירה ההיא.

אולי 4 חודשים עוד היתה בחוץ. בלי שוכר.

אבל בסוף הצליח להשכיר. והבנתי בדיעבד מהשוכר שלו שזה במחיר המקורי שביקש.

איזה שיחוק אה? בסוף הוכיח לכולם.

אז זהו.

שכר הדירה שלי היה סביב 8,000. אצלו 9,000.

אנחנו מדברים פה על, כמה, 32,000 שקל שפשוט ירדו לטמיון. הרי 4 חודשים עמד ריק.

בשביל להחזיר את 4 החודשים הריקים, הוא צריך עכשיו 32 חודשי שכירות.

כמעט 3 שנים רק כדי לסגור את הפער.

העיקרון הוא אותו עיקרון שאני חוזר כאן לא פעם

בהשקעות תפסיקו להיות גרושניקים.

תפסיקו לנסות למקסם כל שקל, ולהתעקש להיות צודקים כל כך.

תחשבו בגדול, תמונה רחבה.

תביאו שוכר ראוי. שיהנה מהעסקה אתכם. ירגיש "מנצח".

זה עדיף לכם ולו, תאמינו לי.

זה נכון לשכירות. אבל זה עוד יותר נכון לשותפים.

כשנכנסים לשותפות אתם רוצים שותף שבע. מבסוט.

שמרגיש שעשה אתכם את עסקת חייו.

רוב השותפים ידעו להעריך. ידעו לתת בחזרה.

ובעיקר - ידעו לשמור על אש השותפות בוערת.

ואם רק תנסו למקסם, ובטעות תגרמו לצד השני להרגיש קטן, רק כי ניצחתם במשא ומתן

אז תפסידו הרבה יותר בטווח הרחוק.

לפעמים הרצון להרוויח יותר הוא בדיוק מה שגורם לנו להרוויח פחות.

נדל"ן פיננסי

[Peleg Davidovitz @pelegdavidovitz]

@_hebrew_hammer אינפלציה והעדר תשואה אלטרנטיבית

[Peleg Davidovitz @pelegdavidovitz]

כמה באמת עולה דירה של 4 מיליון שקל?

השאלה נשמעת קצת מטופשת.

הרי כתוב - 4 מיליון.

אבל האמת היא, שהמחיר שכתוב בחוזה לא מספר את כל התמונה.

נניח שיש שתי דירות זהות שנמכרות ב-4 מיליון.

בראשונה צריך לשלם 10% בחתימה ואת היתרה תוך 6 חודשים.

בשניה צריך לשלם 10% בחתימה אבל אחר כך משלמים את היתרה על פני 4 שנים.

אז לכאורה, זה אותו מחיר.

אבל כלכלית? אלה ממש לא אותן עסקאות.

כסף שמשולם בעוד מספר שנים לא שווה לכסף שמשולם תוך חצי שנה.

דחיית תשלום של 3.6 מיליון שקל שווה הרבה מאוד כסף.

ואז פתאום דירה שמוצעת ב-4 מיליון שקל עולה משמעותית פחות.

ולמה זה חשוב?

כי לפעמים מול מוכר, בכלל לא צריך להתאבד על המחיר.

אפשר להתעקש על העיתוי.

מוכר יכול להתרצות, להסכים למכור לכם ב-4 מיליון, ולפרוס את התמורה על פני שנים.

מבחינתו שילמתם כמה שהוא ציפה לקבל.

מבחינתכם, שילמתם הרבה פחות. אולי ברמה של מאות אלפי שקלים פחות.

גם לזמן יש מחיר.

והמחיר הזה כמעט אף פעם לא כתוב בחוזה.

נדל״ן פיננסי