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26 days ago

부동산 갈아타기 망하지 않는 방법 1. 현재 집보다 최소 1.5배는 비싼 집을 본다 갈아타기라 함은 현재보다 상급지를 가려는 목적이 크기 때문에, 최소한 1.5배 수치를 잡는게 좋다 - 현재 8억집 👉 다음 최소 12억집 고려 이게 전혀 무리가 아닌게, 기존집을 매수하고 아무리 빨라도 2년 이상은 지났을 것이기 때문에 그동안 모아둔/투자한 돈 + 실거주라면 대출 상환한 금액 + 시세 상승분을 더하면 충분히 가능하다 2. 매물 후보를 물색한다 1) 직장, 생활반경 등을 기준으로 해서 매수할 후보 지역을 정한다 2) 단지 세대수는 최소 400세대 이상 - 하지만 세대수가 적더라도 요즘같은 장에 한달에 최소 한두건씩 거래가 있다면 나쁘지않음 - 그러나 주식과 마찬가지로 아파트도 대장주 위주로 거래하는게 좋다 - 대장지역을 가긴 어려울테니, 해당 지역의 대장아파트를 눈여겨보기! 3) 지하철 역, 버스정류장과의 거리 - 내가 지하철/버스를 타지 않더라도, 내가 매도할 때에는 매수예정자들이 고려하는 주요요소 중 하나임 - 평생살게 아니라면 남들도 선호할 만한 매물을 사야함 4) 학군, 동네 분위기, 주요 상권과의 거리 등 5) 저층 여부 - 아이가 있다면 아예 1층이 낫다 - 1층은 가격도 다른 매물에비해 저렴하고, 수요가 꾸준하긴 하다 - 그런데 어중간한 2층, 3층은 선호도가 떨어지는 층이기 때문에 3번에서 언급한 것 처럼 내가 선호하더라도 제외하는게 낫다 3. 같은 금액대에서 갈 수 있는 인근 지역의 단지들과 비교분석 매수를 고려하는 아파트와 비슷한 시세인 아파트를 비교 - 매수대상 : 수색 DMC 롯데캐슬 더퍼스트 / 59 / 11억 후반 ~ 12억 초반 - 비교대상 (예시) : 1) 래미안 남가좌 2차 / 59 / 12억 초반 1) 철산 푸르지오 하늘채 / 59 / 12억 초반 2) 평촌 더샵 센트럴시티 / 59 / 12억 초반 이 아파트들과 예전시세, 과거대비 증감률 등을 비교해서 현 수준이 오버슈팅인지 적정한지, 혹은 저평가 상태인지 파악 이 과정이 가장 중요하다 보통 내가 보고있는 아파트에만 꽂혀서 해당 단지나 그 주변만 보는데, 시야를 넓혀서 시세를 비교해보면 가격에 대해 더 정확한 판단을 할 수 있다 이런 일련의 과정을 거치면, 혹여나 하락장이 오더라도 해당 지역에선 내 아파트가 최우선적으로 거래되는 아파트를 살 수 있게 되므로 갈아타기가 용이하다 보통 하락장이 오면 최상급지의 가격부터 먼저 떨어지기에, 내 지역보다 그 윗급지가 먼저 떨어진다 그러므로 매수할 후보들을 추려두고, 내 아파트를 신속하게 매도한 뒤 매수를 진행한다면 완벽한 갈아타기가 될 수 있다!

ray_jaybro's tweet photo. 부동산 갈아타기 망하지 않는 방법

1. 현재 집보다 최소 1.5배는 비싼 집을 본다

갈아타기라 함은 현재보다 상급지를 가려는 목적이 크기 때문에, 최소한 1.5배 수치를 잡는게 좋다
- 현재 8억집 👉 다음 최소 12억집 고려

이게 전혀 무리가 아닌게, 기존집을 매수하고 아무리 빨라도 2년 이상은 지났을 것이기 때문에
그동안 모아둔/투자한 돈 + 실거주라면 대출 상환한 금액 + 시세 상승분을 더하면 충분히 가능하다

2. 매물 후보를 물색한다
1) 직장, 생활반경 등을 기준으로 해서 매수할 후보 지역을 정한다
2) 단지 세대수는 최소 400세대 이상
- 하지만 세대수가 적더라도 요즘같은 장에 한달에 최소 한두건씩 거래가 있다면 나쁘지않음
- 그러나 주식과 마찬가지로 아파트도 대장주 위주로 거래하는게 좋다
- 대장지역을 가긴 어려울테니, 해당 지역의 대장아파트를 눈여겨보기!
3) 지하철 역, 버스정류장과의 거리
- 내가 지하철/버스를 타지 않더라도, 내가 매도할 때에는 매수예정자들이 고려하는 주요요소 중 하나임
- 평생살게 아니라면 남들도 선호할 만한 매물을 사야함
4) 학군, 동네 분위기, 주요 상권과의 거리 등
5) 저층 여부
- 아이가 있다면 아예 1층이 낫다
- 1층은 가격도 다른 매물에비해 저렴하고, 수요가 꾸준하긴 하다
- 그런데 어중간한 2층, 3층은 선호도가 떨어지는 층이기 때문에 3번에서 언급한 것 처럼 내가 선호하더라도 제외하는게 낫다

3. 같은 금액대에서 갈 수 있는 인근 지역의 단지들과 비교분석
매수를 고려하는 아파트와 비슷한 시세인 아파트를 비교
- 매수대상 : 수색 DMC 롯데캐슬 더퍼스트 / 59 / 11억 후반 ~ 12억 초반
- 비교대상 (예시) :
1) 래미안 남가좌 2차 / 59 / 12억 초반
1) 철산 푸르지오 하늘채 / 59 / 12억 초반
2) 평촌 더샵 센트럴시티 / 59 / 12억 초반

이 아파트들과 예전시세, 과거대비 증감률 등을 비교해서 현 수준이 오버슈팅인지 적정한지, 혹은 저평가 상태인지 파악

이 과정이 가장 중요하다
보통 내가 보고있는 아파트에만 꽂혀서 해당 단지나 그 주변만 보는데, 시야를 넓혀서 시세를 비교해보면 가격에 대해 더 정확한 판단을 할 수 있다

이런 일련의 과정을 거치면, 혹여나 하락장이 오더라도 해당 지역에선 내 아파트가 최우선적으로 거래되는 아파트를 살 수 있게 되므로 갈아타기가 용이하다

보통 하락장이 오면 최상급지의 가격부터 먼저 떨어지기에, 내 지역보다 그 윗급지가 먼저 떨어진다
그러므로 매수할 후보들을 추려두고, 내 아파트를 신속하게 매도한 뒤 매수를 진행한다면 완벽한 갈아타기가 될 수 있다!

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