RETTO｜不動産投資のAI参謀

“ダメ物件”を掴まないための不動産投資AI「RETTO」を開発中。マイソク1分診断の物件レンズと、鑑定士の見通しと再開発から土地の未来を読むエリア分析の2本柱。ほぼ毎週エリア分析を発信中。200エリア以上で稼働中。作り手は外資系ITの現役AIエンジニア2人。自分の投資にも毎日使っています。無料で試せます👇

[RETTO｜不動産投資のAI参謀 @retto_ai]

RETTO、無料開放しました🙌

「土地の未来が見える」
エリア分析222本、すべて無料です。

再開発の予定、地価の推移、
鑑定士の見立てまで登録なしで見れます。
続きはWaiting List登録（無料）の方に
公開しています。

まずは気になる街から。
https://t.co/FEGKVbe49l

#不動産投資

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物件の見方【中古区分マンション　〜500万円】

利回り12%が、実質7%台に。
この差がどこで生まれるかと、購入前に確認したい12の観点を整理しました。
マイソクをアップロードすると、AIが1分で自動チェックします。

https://t.co/JNfokZmNdp
#不動産投資 #資産運用

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物件の目利き【中古区分マンション　〜500万円】

所有権か、借地権か。
借地権の区分マンションは、所有権より安く出る分、売却時の名義書換料や融資の通りにくさが出口に効くことがあります。
残存期間と地代まで確認します。
#不動産投資 #資産運用

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物件の目利き【中古区分マンション　〜500万円】

「告知事項なし」と言われたら。
確認するのは範囲です。
説明されるのは原則、事故のあった住戸までです。
隣室や階下は対象外のことがあります。
大島てる等の公開情報と、仲介への直接確認を重ねます。
#不動産投資 #資産運用

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物件の目利き【中古区分マンション　〜500万円】

利回り、実質で何%ですか。
表面利回りから、管理費・修繕積立金・固定資産税・管理料・保険・空室分を引いたのが実質です。
物件レンズは経費控除後の実質利回りを計算し、8%以上を良好の目安にしています。
#不動産投資 #資産運用

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物件の目利き【中古区分マンション　〜500万円】

再建築不可でお得、と来たら。
確認するのは接道です。
道路に2m以上接していないと建て替えができず、売却も融資も難しくなりがちです。
重要事項調査報告書まで確認します。
#不動産投資 #資産運用

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物件の目利き【中古区分マンション　〜500万円】

築年数、どこまで許容しますか。
RC造の法定耐用年数は47年。融資期間は残りの年数に連動しがちで、築古ほど短くなります。
築40年を超えたら、修繕積立金の残高と大規模修繕の履歴まで確認します。
#不動産投資 #資産運用

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物件の目利き【中古区分マンション　〜500万円】

専有面積は5坪が下限です。
初期スクリーニングでは、専有面積16.5㎡(5坪)を下限の目安に置きます。
これを下回る極小ワンルームは、利回りが高く見えても入居付けに苦労しやすい類型です。
広告の壁芯は、登記簿の内法より広めに出る点も確認します。
#不動産投資 #資産運用

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物件の目利き【中古区分マンション　〜500万円】

学生需要で安定、と来たら。
確認するのは、頼り先の数です。
1つの大学や工場に頼る需要は、撤退や統合、キャンパス移転で一度に消えることがあります。
雇用や学生の受け皿が複数あるかまで確認します。
#不動産投資 #資産運用

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物件の目利き【中古区分マンション　〜500万円】

利回り14%超、と来たら。
高い利回りは、まず注意のサインとして見ます。
立地の格が下がるほど、同じ利回りでもリスクは上がります。
物件レンズでは、選んだ立地ランク×利回りで警戒ゾーンを判定します。
#不動産投資 #資産運用

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物件の目利き【中古区分マンション　〜500万円】

その街、家は余っていませんか。
物件の空室率より前に、街全体の空き家率を見ます。
物件レンズは住宅・土地統計調査のデータで地域の空き家率を全国平均と比べ、5%以上上回ると供給過剰のシグナルとして扱います。
#不動産投資 #資産運用

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物件の目利き【中古区分マンション　〜500万円】

管理費等は賃料の何%ですか。
管理費+修繕積立金が賃料の30%を超えると、表面利回りが高くても実質は伸びにくい構造です。
物件レンズの目安は20%以下です。
割り算1回、内見の前に確かめられます。
#不動産投資 #資産運用

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物件の目利き【中古区分マンション　〜500万円】

駅から少し歩くけど、と来たら。
借りる人は、買う人より利便性を重視します。
駅徒歩10分以内・生活利便が徒歩圏・都心通勤圏。この3条件のどれが欠けても、客付けは難しくなります。
内見の行き帰りは、借り手の目で歩いてみます。
#不動産投資 #資産運用

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@REsimulatorPro コメントありがとうございます！遅くなりました🙏

おっしゃる通り、再開発イベントは時間軸が長いほど不確実性が高まりますよね。。。RETTOでも遠すぎるイベントはリスク要因として扱い、空室率など現時点のデータも判断材料にできるようにしています。DSCR優先の視点、参考になります。

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今週のエリア分析【流山おおたかの森】- 買わない理由

東京駅延伸は約20年先。
つくばエクスプレスの東京駅延伸は2045年開業目標。
その間の計画変更・遅延のリスクが残ります。

※出典: 建設通信新聞
https://t.co/my34IGDpjE
#不動産投資 #資産運用

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物件の目利き【中古区分マンション　〜500万円】

「古いから安い」と言われたら。
見るのは内装より建築年です。
1981年6月より前の旧耐震は、融資が付きにくく地震保険も高めです。
リノベの新しさではなく、登記の年月で確認します。
#不動産投資 #資産運用

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今週のエリア分析【浦和美園】- これからの見通し

鑑定士の見立ては「発展途上」。
駅周辺は熟成の過程にあり、上昇継続の予測が大勢です。
温度感は30地点中25地点超で「上昇」。

※国交省 公示地価鑑定評価書30地点(2025)をRETTO要約
#不動産投資 #資産運用

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今週のエリア分析【浦和美園】- この判断が覆る条件

前提は岩槻延伸の実現です。
埼玉高速鉄道は営業構想の認定申請の「準備に着手」を表明した段階。
仮に凍結なら、上昇シナリオの前提が崩れます。

※出典: 埼玉高速鉄道
https://t.co/lmRMmcjEu9
#不動産投資 #資産運用

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今週のエリア分析【浦和美園】- 都心への時間

赤羽岩淵まで19分です。
東京駅へは南北線経由の乗換1回・約60分。
渋谷へは62分と、都心の西側は遠めです。

※出典: 埼玉高速鉄道・RETTO経路データ
https://t.co/2QZ8ABmiwE
#不動産投資 #資産運用

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今週のエリア分析【浦和美園】- 物件タイプ別

ワンルーム需要は「薄い」判定。
駅周辺に大学や大企業がなく、単身需要の柱を欠きます。
浦和美園駅の乗降は1日約2.3万人。
1R賃料は5.45万円です。

※出典: RETTO物件タイプ分析
#不動産投資 #資産運用

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今週のエリア分析【浦和美園】- 物件タイプ別

子育て世帯の需要は「厚い」。
新築3LDKは4,000万円前後が中心。
さいたま市は待機児童が3年連続ゼロで、イオンモール浦和美園も徒歩5分です。

※出典: RETTO物件タイプ分析
#不動産投資 #資産運用

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今週のエリア分析【浦和美園】- 買わない理由

綾瀬川・元荒川の低地に注意。
さいたま市の洪水ハザードマップは想定最大規模の降雨で緑区の一部に浸水を想定。
場所ごとの確認が重要です。

※出典: さいたま市公式
https://t.co/RJasUhmZUt
#不動産投資 #資産運用