KOK

伴走実働型プライベートバンカー・AM ×専属不動産エージェント|2026.5.1自社代表CEO×個人事業同時開業|【発信】ビジネスと日常【得意領域】不動産・金融・相続・高齢者住まい・営業・エージェントリファラル

[KOK @sameboatsolaris]

X誕生日祝い風船飛びました🎈
ありがとうございます！
前夜はストレスフルでした
今日から44歳
笑って１年過ごせるよう、目の前の事に挫けず諦めず、今できる事を真剣に夢中になって突き進み、来年は違うステージで輝けるように頑張ります💪😄
通りすがりの皆様、お祝いのいいねくださいm(_ _)m
#誕生日

[KOK @sameboatsolaris]

楽しいですよね！
自己実現しようと思うと、その会社でしかできないことがある、食える程度の稼ぎは少なくともある得れる、コミュニティ形成が独立してもはかれるなら独立すると思いますが、日本社会・起業後の生存確率を意識し過ぎると起業開業には踏み込めない人が多いのも事実。
私も今、独立していますが、基本は自由で楽しいです。
その分、確かに不安定ではあるかもしれませんが、時間とお金の使い方、付き合う人を選べる選択肢が持てるのはやはり楽しいと思います。

[KOK @sameboatsolaris]

@KawasakiKatasu3 多分今は車持たない人が増えているので、駅遠で車代払ったほうがにはならないと私は思います。
車持とうとする人でも、まずは首都圏においては駅近を目指し、車は好きな人か、必須の人以外は持たなくなると予想します📋️

[KOK @sameboatsolaris]

【コミュニティ×認知の重要性】
最近、名刺変更に伴い、統括防火管理者をいれるようにした📋️

自宅兼事務所（600世帯以上あるマンション）で統括防火管理者をしていますが、日頃からその立場と実働していることを公言しておくことで、意識を日頃から自身と対外的に発進しておくことで、不動産×金融中心に仕事する私に防災という観点から人との接点を広げることもできる。
万一があった際、連絡したくなる人はどんな人か？
平時は皆様、心身に余裕があることが多いが、災害・トラブル発生時は冷静でいられないことが多い。
統括防火管理者をやろうと思ったのは、そうした危機意識を日頃から高く持ち、人にも伝えていきたいと思ったからかもしれない。
そんな風に思い始めた、今。

[KOK @sameboatsolaris]

マンション防災
皆様は戸建、マンション等どちらにお住まいですか？
ちょうど今、マンション防災の新常識という本を読んでいます📘
マンションは集合住宅であり、
堅牢な造りを基本的にはしてます
逃げずに留まる在宅避難
最寄避難所のキャパ、マンション内の安全性を知り、長期の在宅避難、災害発生時の人命救助と初期消火、マンション内で死者を出さない事を意識してマンション防災を考えてみよう！
統括防火管理者になり、今更ながら度々訪れる震災を意識して、日々の準備をすることが大切と認識📋️
わかっちゃいるけど…しかし、突然訪れるのが災害。
いつ起こるかわかっていて準備できるものではない。
時の経過とともに、震災情報は在住エリアで起こっていないと風化され人は忘れていく。
あらためて、自分の住まいを考え、できることを平時だから考えてみようと思う🤔
みなさん、震災の備えはされてますか？

[KOK @sameboatsolaris]

テック疲れ
参画先はテック先進の不動産業
この1ヶ月+αで短期集中でたくさんのツール・システム・ワークフローを体験してきた！

新しい技術に触れる
挑戦して経験を得る

そうすると一気に疲れ出ることありますよね…今はちょっとテック疲れしてます😂

そんな時は目を休め、よく寝て、1日なんもしない日を意図して作ろう！

デトックス、必要ですね✨️

[KOK @sameboatsolaris]

サイゼリヤでの一人活動
友人経営の美容院に妻娘訪問
定期的にストパー当てている娘は長時間に及びながらこの日を楽しみにしており、サラサラでご機嫌で帰ってきた👧✨️
私は仮眠してたので、これからサイゼ一人飯しながら読書&書類提出準備！
本日は【防災&管理組合】
食事時も学びや！

[KOK @sameboatsolaris]

@shufu_taka 小4になる娘をもつ親として、こうした日常の一コマの成長エピソード、グッときます。
私は涙腺かなり弱いので頑張る娘の姿は日々胸を打ちます。

[KOK @sameboatsolaris]

@Nicotama222 @zeus_saitama やったことないからで片付けて挑戦経験せず年を重ねた人ほど話も面白くなく、幸福度も低いと感じますのでまさにやる！=実行する事だけに焦点を当ててもいいくらいです。

[KOK @sameboatsolaris]

@piyohisyolog 確かにリマインド、タスク管理自体はできても、人との感性によるコミュニケーションと経営者ほど尻叩き追い込みはお金かけてでも受けたい需要はありそうですね。

[藤原正明@大和財託 資産価値共創業 @fujiwaramasaaki]

日経でも報じられているとおり、政策金利が1.0％まで引き上げられる見通しです。この程度の金利上昇であれば、収益不動産のキャップレートに大きな調整が入る可能性は低いと見ています。
一方で、賃上げや物価上昇を背景に、賃料の値上げ機運はますます高まっています。

これからは「利回りの高い物件」よりも、「賃料を上げられるエリア・物件か」がより重要な時代です。

ターミナルレート到達後も緩やかなインフレが続くのであれば、不動産にとっては最も心地よい環境になるでしょう。

[KOK @sameboatsolaris]

とてもよくわかります。
表面的な繋がりでは見えにくく、なんでも会合にいけばよいとは思いませんが、飛込勇気、飛び込んだ先での関係構築+最適な自己PRができているか、継続関係を意識したコンタクトをしているかでその後が変わりますよね。
ちょうど今BtoCの繋がりから取引としてご縁をいただいた方のBtoB（資産管理法人）取引に向け発展的に動いております。
個人としての一縁を深化できるか、そもそもの第一接点をどのように保み続けるか大切にしたい。

[KOK @sameboatsolaris]

今はこの価格トレンドの過渡期（個人的には既にピークアウトしてると思っていますが）のため、私の感覚だと1.2〜1.6億円レンジ（ペア、フルローンに近い）、それ以上は転売物件が多い個別物件は極端な差がだいぶ多いのではないかと。
私が借りた時の35年、変動0.457%から今1.1%近くになってますから、低金利、住宅ローン控除の恩恵がどの程度長い期間受けられたか、デフレ→インフレへの明確な移行期前に買えた人は金利上昇による支払困難に陥らなければ大半の人が首都圏等なら売れれば勝てるとは思うものの、売却後の買い替え先に困るので難しいところです。

[KOK @sameboatsolaris]

収益物件の経済的耐用年数
現段階では法定耐用年数が融資年数のベースになり、金融機関により個別で借入年数を属性・資産負債バランス・物件担保評価方法の違いなどにより引き上げています。
今議論が行われている経済耐用年数について、大規模修繕、バリューアップ工事が適切に行われた価値考慮、厳しい現在の新築基準をクリアした建物、検査済証があった上での増改築物件など法令遵守と資産保全・陳腐化脱却の観点でバリューが上がった物件は評価は正しく検討した方がやはりよいとは思うが一律基準でなくなると評価までに時間がかがるので融資審査のスピード感が落ちそうな気配は感じます。
最新情報はどこまで進んでるんだろうか…

[KOK @sameboatsolaris]

@furunofluorite 私、本年で45歳になりますが、本当にお綺麗で柔和な笑顔、フードコートという自然体さも好印象です✨️
私もよい年の重ね方をしていい顔した49歳になります！

[KOK @sameboatsolaris]

転職・起業・開業経験者として、こうした確認すべき内容・フレーズってエージェント側の立場を想像したり、されている方の生の声を聴かないとわからないので勉強になります。
私はさすがに今の立場ではもうないかなと思いつつも、転機はいつ訪れるかわかりませんので、目の前のこととこれからの事を考えながら精進します！

[KOK @sameboatsolaris]

マンションであれば棟内格差はありますが、よっぽど突き抜けた特別感がある部屋と下層階の違いでなければここまで差がつく感はないですね。
また、価格上昇局面は概ねエリアそれぞれ一律上昇した様相でしたが、今は価格と質のバランスに移り、高くても現相場で比較された場合に買われるかいなか選ばれるか否かに移ってきてますね。
売れない物件はずっと残るという感覚です。

[小川哲平@CFBM代表 @cfbm_teppei]

ワンルーム投資家
タワマン投資家
都市部一棟物投資家
郊外一棟物投資家
築古戸建て投資家

それぞれ目的も状況も価値観も違う。
人生たかだか数十年じゃ全て経験できないし、
そりゃお互い理解し合えないのは当然。
同じ不動産投資家、互いに尊重し合えば良い。

別にやり方次第でどれでも勝てる。

[KOK @sameboatsolaris]

@maki_keiei 起業前後からその設計・打ち出し方（自己ブランディング）を考え始めましたが、なんでも屋はなんでも屋の領域を出ず、有象無象との戦いを強いられます。

1番お客様が取りづらい時期であっても、なんでもは疲弊し、得意領域・勝てる領域で狭く深く真剣勝負するために質・マッチングはとても大切。