トヨシマ（サットン）@買取再販&売買仲介の不動産会社経営

新卒銀行員 / 建築会社へ転職 / 建築会社を起業 / 2期目年商1億超1棟RCを買い初大家 /未経験で不動産事業開始 (仲介･売買･管理･買取再販) / 8期目に事業譲渡 / 1人不動産社長に / 大手不動産会社へ留学し3年間で事業用地&収益物件の売買仲介を100件取引総額70億円以上の実務を経験 / 現在12期目

[トヨシマ（サットン）@買取再販&売買仲介の不動産会社経営 @satton3106]

久しぶりにX投稿したらプチバズで対応が疲れた😇クソリプやこいつ面倒臭いなと感じた場合、レスする事なく流れるような手さばきで即ブロックしますので悪しからず🦭

[ゆー@不動産会社社長、不動産投資 @Step012345678]

コンサルが買取再販をエサに素人を釣ろうとするのを見たけど、再販業を甘くみない方が良い。
市場が良ければ素人でも馬鹿でも稼げるが、そうじゃなくなった時に継続できるかが問題。

[しらかわ＠UTAGE構築代行 @shirakawa_1995]

この金利上昇局面で、ちゃんと歴史を勉強しないといけないなと思わされた。

退場しない戦い方をするために。

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@MAC2019GV ハウスメーカーは擁壁仕入れNGなとこ多いイメージですねぇ。ワイが仲介の時は造成費用が読める、造成に強いとことか、他の業者が弱気になるとこを強気に数字��せる特定の業者に卸してました😳

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くそ！ゴキブリだらけだ！
買って住もうと思った戸建、築年数20年くらいなのに部屋中ゴキブリの死骸と糞だらけだ！一階の部屋は全部どころか2階の部屋も壁も糞だらけだ！所有者の使い方の問題か？空室期間はそこそこ長かったみたいだからトラップが蒸発したからか？てか、こいつら全て駆逐できんのか！？これ絶対に床下とか天井とか卵だらけよね？まだ生き残りも隠れてるよね？バルサン、ブラックキャップ、ゴキブリホイホイ使って３ヶ月くらいで死滅するんかな？くそー！買いたいけどこんなゴキブリおるなら心折れるて！2階の壁も廊下もゴキブリの糞だらけとかこれマジでむちゃくちゃコロニーあるよね？床下は防蟻処理で駆逐できるんかな？水回りは全部解体して設備新品にするとして、天井裏とかに卵産み付けられてたらまた湧くよね？賃貸用か再販用なら気にせず買うけど自住用だとマジで悩む！笑

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収益物件売買仲介の実務勉強会資料できた！今から保有物件の工事進捗確認行ってこ。年始から着工してまだ終わってない。2月末に室内���工予定、外壁屋上は3月末完工予定だったのにもう5月末やで、、、

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うーん糖尿病になってからというもの筋トレしてもマジで筋肥大しない😂
毛細血管が傷んで血流悪くなってんのか、インスリンが半分しか出てないから糖を筋肉に運べてないのか、糖質なるべく摂らないようにしてるからバルクアップしづらいのか、全部か？
あと関節とか痛めやすくなったし、ケガの治りも遅い！ベンチプレスで肩痛めて��かれこれ1年半くらい経つがまだ痛い！

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@inocchi8562 ぜひぜひ！かなりの自信作です！笑

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@izumi5117 管理戸数の強さを見せつけられました。いろんな面で勉強になりましたね。

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@FukokYoshizuka あなたの味方！

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@FukokYoshizuka 心がある〜答えがある〜🍊

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@methodlogjp この建築費高騰と職人不足を目の当たりにするとそう思いますよねぇ🫠

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これは不動産業をやってるからこそ体験した、リアルなホラー話や。

普通に生きていたら遭遇することないかもしれんけど、世の中にはボロボロの築古戸建てに住んでいるけど、修繕費用が払えない高齢者の人たちがおるん��。

雨漏り、家が傾いた、水漏れが起きたといった場合に、リフォーム費用がかかるけど、お金がなくて修繕できず、そのまま雨漏りしながら住まざるを得ない状況に陥っている人たちが。

年金で暮らしてて、貯金もない老人が急にリフォームをしたいと思っても、そんな費用を捻出することができないもんね。壁のすき間から星を眺めながら過ごすしかない状況があるんよ。

今までリフォーム費用の値上がりについて話してきたわけやが、職人は減る一方で状況は悪い方向へ進むばかりやし、この流れは今後も続くやろうね。

実際のところ、ワイが今保有している物件でも似たような事例がある。この物件は福岡市郊外にある築古戸建てなんやが、60代の男性が一人で住んでいる。

この方は借金が300万円ほどあり、もうこの家（実家）を売る以��にどうしようもない状況になったことから、物件が売りに出されていた��

そして「リースバック」という形で、この家を売った後もその家に住み続けることができるという条件の下で、ワイがこの物件を購入した。

売ったお金で借金を返済し、その後は住むところがないのでリースバックで住む家を確保するという算段で売りにだしたっちゅうことやった。

家賃は月4万5,000円。90坪の土地に130平米の2階建ての戸建てが建っている。ただし、この戸建ては築45年を超えていて老朽化が進んでいる。

それでも相場からすると賃料はかなり安い。郊外とはいえ、車で30分ほどで福岡市の都市部に出られるような地域だから賃貸需要はある。

普通に10万円を超えるような家賃で貸すことができる地域だ。格安家賃で住んでもらっているが、これには理由がある。

建物の不具合やリフォームが必要になった場合、修繕費に関しては「入居者が負担する」という特約が付いているからや。その代わりに、安い家賃で住むことができるという仕組みになっている。

これはワイが設定した条件ではなく、最初からその条件で売りに出ていた。

経済合理性を���えると、入居者にそのまま住んでもらい、何かあった場合には入居者が費用負担してリフォーム工事を行うという条件は、貸し手であるワイにとっては安心できるものや。

一方、入居者であるこの男性からすると、目先の現金を得るためにとりあえずその条件を受け入れて実家を売却したのだろう。

自分が住む家も確保でき、良かったと思っているかもしれない。しかし、築45年のボロボロの家である。いつ急な修繕が必要となる故障に見舞われるかは、誰にも分からない。

購入して1年が過ぎたころ、役所から連絡があった。この男性が生活保護を申請したという知らせである。そのため、賃貸借契約書の写しを送ってほしいという内容の連絡だった。生活に困窮しているようだ。

ワイは思った。この状態で、仮に今後90歳まで生きたとしたら、��と30年ほどはある。そのころは築75年や。今でさえボロい。リフォームをせずに建物がもつわけがない。

しかし当然のことながらリフォーム費用は払えんやろう。たとえ雨漏りがあったとしても、そのままで過ごすしかない。建物修���は入居者負担なんやから。

こうなると、もはや別の物件に引っ越して、大家が修繕してくれるような通常の賃貸物件に住み替えた方が良いと感じている。60歳前半であれば、まだ賃貸に入ることも可能やろう。

何が言いたいかというとやな、こういった状況にある老人は、全国的に見れば相当な数がいると思うんや。こうした状況でも何もできずに、快適さを失った家で過ごすしかない老人は多いんやないやろか。

老人だけに限らず、若い世代でも貧困層であれば、こうした状況に陥っている世帯もおるやろう。リフォーム費用が上がっていく世の中では、このような事例が増えていくんじゃないやろか。

んで、さらにワイが警戒していることがある。南海トラフ地震や。もちろん、「たられば」の未来ではある。

だけど、もしも今、大地震が���きて日本が大きなダメージを受け、復興のために日本中の職人が被災地にかき集められるとしたら、不動産業界&建築業界はどうなるのか。

当然のことながら、田舎ではインフラ整備も後回しになる。能登半��の復興も遅れているように、優先されるのは、今後もまだ需要がある地域からの着手や。

東日本大震災の時も資材・人材不足が起きたが、次の想定地域は広大や。今の弱体化した施工体制で広域災害が起きれば、復旧が数年から十年単位で追いつかない「復興格差」が生まれることは、土木学会などでも指摘されていることや。

さすがに公的資金が注入されるかもしれんが、それでもデベロッパーや建築業者の連鎖倒産が起き、不動産の買取再販業者もリフォームが終わらず再販できず、資金難に陥るといったことも含めて、日本経済や人々の暮らしにどの程度の影響を与えるのかは分かったものではない。

郊外の住宅はメンテナンスが必要なのに職人がいなくて、費用も高騰して修理ができない。平時でさえこうした状況なのに、南海トラフが起きたら、この状況はさらに加速するやろう。

被災地は復興できず、被災していない地域も職人を奪われて、日本中が同時に崩壊していく。そうした未来も可能性��ゼロではないのだから想定はしとかんと。

ワイは銀行員時代から約20年、金融、建築、不動産というオールドビジネスの世界にどっぷりと浸かってきた。

長年の経験と実績がある一方で、その20年という時間的
サンクコストに捕われると、外的要因（世界経済の変動、自然災害、市場環境の変化）の影響をもろに受けてしまう場合もある。

1人社長として身軽になったからこそ、様々な視点から物事を捉え直し、新しい領域へピボットするのもありやと思っとる。

ワイの判断が正しかったかどうかは、今後の数年で分かるだろう。ただ、この業界で拡大路線を取るリスクは、ワイには取ることができなかった。

なお、これはあくまでもワイの経営者としての能力不足、いち個人の体験と意見である。参考程度に聞いていただきたい。

まだ聞き��いというニーズがあればつづく(笑)

[トヨシマ（サットン）@買取再販&売買仲介の不動産会社経営 @satton3106]

@kurosuyakuro ほんとほんと！
優良なお客さんを優先してそれ以外は、、、身を守るためにも大事だね🧐

[トヨシマ（サットン）@買取再販&売買仲介の不動産会社経営 @satton3106]

@spacecowboy__a 日本語の読み間違い、、、
向かないんですね😂

[トヨシマ（サットン）@買取再販&売買仲介の不動産会社経営 @satton3106]

@koga_fudousan 非常に悩ましいですよねぇ。
自分の中で「もう下がるだろ！さすがにもう下がるだろー！」と言いながら8年経ちました。笑
その間物件価格は右肩上がり😇

[トヨシマ（サットン）@買取再販&売買仲介の不動産会社経営 @satton3106]

@poipoi591 @fukuokakunda 背中押されて民��してみます🥹

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@spacecowboy__a @fukuokakunda おお！背中押されてみます！笑

[トヨシマ（サットン）@買取再販&売買仲介の不動産会社経営 @satton3106]

@trust_fun_koho ほんとそうですね。この先どうなるんだろうと暗雲たる気持ちになりますね😂

[トヨシマ（サットン）@買取再販&売買仲介の不動産会社経営 @satton3106]

今後、建築会社やリフォーム会社は、危機的状況に陥る可能性がある。

コロナ融資で延命してたゾンビ企業は倒れ大手に吸収されていくやろな。まぁそれはそれで肩の荷が下りて、従業員も守れて幸せなのかもしれない。

なんとか耐えしのいでいた企業も経営難にさらに拍車がかかるだろうなと思う。

以前も��したことがあるけど、元々この業界は人手不足・職人不足で工事が進まないという問題を抱えていた。

受注しても、現場に入ってもらえる職人の数が足りず、現場を回せない状況が顕著になってきていた。

人口は減り、職人は高齢化し、若い人たちは「きつい・汚い・危険」の3Kの現場に入りたがらない。労働人口は確実に減っている。

そこにさらに追い打ちをかけるのが、今回の建築資材の供給停止。

建築資材が入荷されなければ、現在受注している工事、たとえばトイレの設置やお風呂の取り付けといったリフォーム工事が進まない。

塗装や防水工事もそう。新築工事も同様やね。工事が進まなければ当然完工できず、代金を受け取ることができない。

建築業では着手金→中間金→完工金のように代金を分割で受け取るケースも多いが、���般的に完工金の比率が1番大きい。

なんなら末締め翌末払いの「完工後に一括払い」も珍しくない。

だから工事が止まれば、その分の入金も止まる。ズルズルと工期が延び、その間にまとまったお金が入ってこない。

そんな中途半端な状態でちゅうぶらりになったままの現場だらけになる。さらに、資材が入ってこない以上、新たに仕事を受けることもできない。

そうなると、手持ちの現金でなんとか凌ぐしかない。んで手元に資金がない会社は、銀行から運転資金を借りて耐えるしかない。

人件費、事務所の賃料、それに付随するさまざまな経費、黙っていてもお金はどんどん出ていく。

その状況に耐えうるだけの現金を持っている会社がどれだけあるのか。ワイが銀行員時代やリフォーム会社の経営を通じて見てきた限り、中小零細企業���キャッシュリッチな会社は少ない。

経営の教科書的には常日頃「手持ち資金を月商の3ヶ月分、できれば半年分は確保しましょう」と言われるけど、それすら確保できていない会社が大半というのが現実だと思う。そもそも中小零細企業では黒字の会社の方が少ないんだから。

手持ち資金が尽きれば、銀行から運転資金を借りるしかない。だけど、中小零細企業の場合、手元資金を持ちこたえられないような会社は、得てして決算書の内容も厳しい状態にあることが多い。

赤字が続いていたり、債務超過（借金が資産を上回っている状態）に陥っていたりする。

銀行が「貸したくない」「貸せない」と判断するような財務状況なのよね。お金がない、銀行からも借りられない。工事が止まっているから入金もない。

「資金繰りが行き詰まり、支��いができない。」こうなると、もう倒産するしかない。

※本来であればこういった状況も想定して、本当は借りる必要はなくとも、借りられる財務内容のうちに銀行から借りておき、万が一の事態に備えるべきなんだけどね。支払う金利は万が一の保険料みたいなもの。

そして、1社が倒産すると、その下請けとして仕事をしていた業者や職人にも支払いが滞る。これが「連鎖倒産」。

下請け・孫請けの業者も「上からお金が入ってこない、資金繰りが危ない、今を凌ぐ現金がない。でも銀行からも借りられない」となり、次々と倒産していく。建設業の連鎖倒産は、まさにこうして起きる。

ただ、問題はこれだけじゃない。資材が入ってこないという話に加えて、もう一つ、建設業界の経営者を追い詰める深刻な構造があるんよね。

「赤字だと分かっていても、工事をやめられない。」

次回はその話をしたいと思う。

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@FukokYoshizuka 刻みすぎ！！笑

[トヨシマ（サットン）@買取再販&売買仲介の不動産会社経営 @satton3106]

管��戸数約5万戸の不動産会社賃貸部署からの生の声。

いま福岡市では、1LDKや2LDK の新築1棟RCレジは入居が全然決まってない。

逆に単身用の1Kの決まりがすごい。家賃2万上げて即入居が決まったりしてる。

なぜか。

既存入居者は多少今住んでる部屋に不満があっても、家賃や生活費高騰で引っ越さない。空かないし、空きがない。

そのくせ福岡市内への単身者の流入が多く、案内する部屋がない。だから、空室になったら募集家賃がどんどん上がる。

一方でデベは単身物件は飽和するからと、昨今1LDKや2LDKの建築を進めて来た。

土地や建材価格の高騰により、設定家賃も上げていかないと利回りが合わず、高い家賃設定で進めて来た。

そこに転勤者の社宅規程家賃が追いついてないそうな。

今年市内で建築された一棟RCレジの客付け状況リスト見ると、エンクレスみたいな単身用マンションは一瞬で満室になってる。

一方で1LDK、2LDKなんかの物件はめちゃくちゃ客付けに苦戦してる。そんな話を聞きました。

[トヨシマ（サットン）@買取再販&売買仲介の不動産会社経営 @satton3106]

@33akira1 外国人もビックリ！