さんぺい｜賃貸お悩み相談センター

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[さんぺい｜賃貸お悩み相談センター @syacho_chintai]

@the_age_Z @kanri_man2103 借主様は宇宙一つおいは、あながち嘘じゃないです笑

むしろ、日本の賃貸借契約ではかなり本質を突いている表現だと思いますね。

[さんぺい｜賃貸お悩み相談センター @syacho_chintai]

@the_age_Z @kanri_man2103 補足ありがとうございます！
まさにそういうことを伝えたかったので、分かりやすく説明していただいてありがたいです。

[さんぺい｜賃貸お悩み相談センター @syacho_chintai]

@oIBufs5xX630548 そうみたいですねw
甘噛みされちゃいました。

[さんぺい｜賃貸お悩み相談センター @syacho_chintai]

いや、そこ反論するところですか？

更新拒絶の通知ができることと、実際に契約を終了させられることは別ですよね。

正当事由がなければ法定更新される。

実務で重要なのは「更新を拒否できるか」ではなく「契約を終了させて明渡しを求められるか」という話です。

[管理マン🍄 @kanri_man2103]

この人、大丈夫か??

> 貸主が更新を拒むには原則「正当事由」が必要。

貸主が更新を拒むのは全然できるし、ただ契約期間の定めがない契約に突入するだけなのに。

[さんぺい｜賃貸お悩み相談センター @syacho_chintai]

@yasuryo0926 定期借家なら、必要な手続きを踏めば期間満了で契約終了です。

ただ借主が居座ると、
貸主が勝手に鍵を交換して追い出すことはできず、明渡請求訴訟から強制執行が必要なこともあります。

定期借家は契約を終了「させやすい」のであって、居座っても「簡単に追い出せる」わけではないんです。

[さんぺい｜賃貸お悩み相談センター @syacho_chintai]

定期借家なら「簡単に追い出せる」は誤解。

普通借家
→貸主が更新を拒むには原則「正当事由」が必要。

定期借家
→必要な手続きを踏めば、期間満了で更新なく終了。

ただし「契約終了＝即退去」ではない。

借主が退去しなくても、貸主が勝手に鍵を交換して追い出すことはできない。

[管理マン🍄 @kanri_man2103]

定期借家だから簡単に明渡しができると考えている人もいるけど、普通借家と定期借家で大きく違うのは、契約を終了させるための要件。

定期借家は、適法な契約と所定の手続きを前提に、正当事由なく期間満了で終了できる。

ただし、契約の終了と明渡しは別の話。
期間満了後も借主が退去しなければ、明渡請求や、必要に応じて訴訟・強制執行が必要になる。

「契約を終わらせやすい」ことと「明渡しを実現しやすい」ことは、分けて考える必要がある。

[さんぺい｜賃貸お悩み相談センター @syacho_chintai]

通知時点で貸主が「正当事由がある」と考えるのは自由です。

ただ、それだけで更新拒絶が有効になるわけではありません。28条の正当事由は双方の事情を踏まえて判断されます。

立退料を後から提示して補完できる場合はありますが、「貸主の主観で足りる」とは別の話かなと。

[管理マン🍄 @kanri_man2103]

更新拒絶にしても、解除の申し入れにしてもその時点においては「貸主側の考える正当事由」で事足りると考えます。
立ち退き料その他のことは訴訟や交渉によって追完するものであって。

[さんぺい｜賃貸お悩み相談センター @syacho_chintai]

@Bluish_Purple_0 😂😂😂😂😂

[さんぺい｜賃貸お悩み相談センター @syacho_chintai]

合意更新に応じないだけなら正当事由は不要ですが、

合意更新の拒否と法律上の更新拒絶は別の話ですよね。

借地借家法28条には、26条1項の更新拒絶通知にも正当事由が必要と明記されています。

正当事由が必要なのは解約時だけ、という認識は違うと思います。

[管理マン🍄 @kanri_man2103]

合意更新しないことに正当事由の有無を持ち出すからおかしいのです。

正当事由の話をするなら契約解除のことでしょう。普通借家の更新と正当事由など一緒にしても意味がない。

[さんぺい｜賃貸お悩み相談センター @syacho_chintai]

@Bluish_Purple_0 うっかりでしたww

[さんぺい｜賃貸お悩み相談センター @syacho_chintai]

これ、不動産屋としては結構大事な話ですね。

マンションの駐車場って「空きがあるか」ばかり確認されるけど、本当に大事なのは「車を出すまで何分かかる」かだったりする。

機械式駐車場にエレベーター待ちまで重なると、朝の15分は普通にあり得る。

車を毎日使う人は、内見時に出庫時間も確認を

[ぱっち🍏川崎・注文住宅 @patchi_kwsk]

高級マンションに住んでる人が車出すのに15分かかるといっていた。戸建なら1分かからないよw

[さんぺい｜賃貸お悩み相談センター @syacho_chintai]

しかも、仮に契約が終了していても、貸主が勝手に鍵を交換して追い出していいわけじゃない。

今回どちらが正しいかは裁判次第だけど、定期借家を普通借家と同じ感覚で契約するのは本当に危険。

[さんぺい｜賃貸お悩み相談センター @syacho_chintai]

これ、不動産屋としてはかなり気になる。

意外と知られてないけど、定期借家契約って普通の賃貸契約と違って、原則「更新」がない。

ただし、契約が有効に成立しているか、終了通知などの手続きが適切だったかも重要。

[紅ぬこ @beninuko]

川崎は一味違うね…
今日の飲み会会場は、裁判中でしたwwww

[さんぺい｜賃貸お悩み相談センター @syacho_chintai]

実際、問い合わせたらなんて言われるのかね？

おとり広告の手口は、

①「空いてます！まずはご来店を」
② 店に行くと「さっき決まりました」
③ 自社の利益になる別物件を勧められる

最初から紹介できない物件で客を集める。

これが今でもあるおとり広告の実態。
今回がそうとは限らないけど。

[反省くん @hansei_sorry]

今住んでる自分の部屋が、
賃貸物件として募集されてるんだが。

しかも「即時入居可」ってどういうこと。
価格もだいぶ下がってるしな。

これ、宅地建物取引業法第32条
誇大広告等の禁止に抵触するけど大丈夫？

[さんぺい｜賃貸お悩み相談センター @syacho_chintai]

老後の賃貸で本当に怖いのは、家賃が払えなくなることじゃないです。

払えるのに「借りられない」こと。

高齢者の審査では、収入だけでなく孤独死や緊急時の対応も懸念される。実際、年金や貯金があっても断られるケースはあるので。

だから老後の住まいは、元気なうちに考えておいた方がいいです。

[もーちゃん資産8000万 @moocyandesu]

賃貸って、何歳くらいから
借りにくくなるんだろう？
高齢になったら断られることも
あるって聞くけど、
実際どうなんだろう

[さんぺい｜賃貸お悩み相談センター @syacho_chintai]

@tentoumushidama 大家さんからすると、1部屋の問題が他の入居者の退去につながるのが一番怖いところですよね。

実際に騒音やゴミ出しなどのトラブルがきっかけで、物件全体の印象が悪くなることもありますからね。

不動産屋としては、入居後の管理がいかに大切かを痛感します。

[さんぺい｜賃貸お悩み相談センター @syacho_chintai]

不動産屋だけど、退去立会いで衝撃を受けた経験がある。

外国籍の入居者が住んでいた部屋で、土足で生活していたような床。それに白い浴室が真っ黒。正直、廃墟より酷かった。

もちろん国籍で一括りにはできないけど、こういう経験をすると貸主が慎重になる気持ちもわかる。

[May wind @tentoumushidama]

昨夜、仲介業者の集まりがあって（主にアパート・マンションの賃貸仲介）そこで話題になったのは、絶対に外国人には貸さない、それを徹底して守ろうということだった。そしてそこで招かれたのはインドで仕事をしてきた現場責任者だった方。講演と言うよりはどうやって拒否をするか、その一点だった。

[さんぺい｜賃貸お悩み相談センター @syacho_chintai]

あと内見は「共用部」も必ず見た方がいい。

ゴミ置場や駐輪場・掲示板を見れば、入居者のマナーや管理会社の良し悪しが分かる

例えば、ゴミの放置や散らかった自転車、更新のない掲示板は将来の騒音やトラブルの危険サイン…共用部が荒れてる物件は地雷率高い

内見は住環境を見抜くイベントでもある

[藤原華｜エッセイスト @editor_hana]

人生で引っ越しを10回以上やってる私からも、これから引っ越しする人に知っておいてほしい！！！

・内覧は夕方に行く、可能なら夜行く
・なぜなら昼間は隣人が仕事でいないから

・いざ入居したら隣人が夜爆音で音楽流してたりする
・あと１階がコンビニの所はやめとくと安心

・夜、酔っ払いの学生がたむろして大騒ぎしてたりする
・あとコンビニが近いと自分がお菓子買って食べちゃって太る

・内覧時は住民のゴミの出し方も見ておくと良い
・ゴミの出し方でそのマンションの民度がわかる（言い方悪くてごめん）

・独立洗面台はあったら便利だけどなくても意外とイケる
・だが年齢が３０歳超えてるならユニットバスはやめといたほうがいい、マジで疲れがとれん

・「徒歩10分」は信号や坂を含めると実質15分
・つまり徒歩１５分は実質２０分

・ということは、毎日朝通勤、夜帰宅で合計４０分歩くからしんどい

・あと洗濯機の置き場がベランダの物件はやめといたほうがいい
・洗濯機があっという間に傷んで、買い替えの時に財布が死ぬ

・西向きの部屋は絶っっっっ対にやめとけ
・真夏の部屋の中がマジでオーブンになる

・冷房マックスにしてもぬるま湯の中にいる感じ
・あと、外出時に冷房切って家に戻ると、室内がオーブンなので家のいろんなモノが溶けてる

・できれば都市ガスが理想、プロパンは高すぎる
・１階は特に女性はやめとけ防犯上あぶなすぎる

・あとシンプルに１階はＧの出現率が高くなる
・内覧時、できれば水圧もチェックするといい

・シャワーがちょろちょろしか出ないと毎日が地獄
・ネット無料物件は、速度がゴミかもなので事前にチェック

・スーパーとの距離を甘く見ないほうがいい、遠いとQOLが激減する

・ミニマリストじゃない限り最低７畳はほしい
・６畳だと狭すぎてメンタルやられる

[さんぺい｜賃貸お悩み相談センター @syacho_chintai]

これ、前入居者が薬物で逮捕されたこと以上に怖いのが後半の特約。

「室内に違法薬物が残っている可能性がある」

一方で「発見されても貸主は原則責任を負わない」。

故意・重過失は除外されているけど、特約に書けば何でも免責されるわけじゃない。

借りる側は注意してほしい。

[ショーター @teritama19]

#賃貸管理の現場から
入居者薬物で逮捕されて次の募集でこの特約いくことに

[不動産営業×AI｜AI活用術 @Realestate__AI]

値上げ通知を出した後、管理会社に問い合わせが一気に来る。

「拒否していい」という投稿がここまで読まれている。
入居者の不安は、そのまま電話とメールになる。
よくある質問への返し方を、通知を出す前にAIで下書きしておく。
最初の返事が遅いと、不信が先に立つ。
https://t.co/s0BRIpnM7D