oops @woos00 - Twitter Profile

woos00 retweeted

about 2 years ago

부동산 이야기 - 상가 얼마나 수익성이 나쁜지 보여드립니다. 전철역 바로 앞 상가, 4층, 4억 대출 50%, 2억 대출 투자당시 수익율 6%로 홍보 4억에 6% = 2400만원 / 12개월 = 월세 200만원 레버리지 대출 2억끼면 투자금 2억에 대출 2억 (이자4% = 월66만원) 월세 200만원 - 이�� 66만원 = 월수익 134만원 2억 투자해서 월수익 134만원이면 수익율 8% 자산가치 유지되면서 수익율 8%라는 행복회로. 하지만 현실은 1) 이자가 오른다. 현재 이자 6%대, 계획했던 것보다 월 이자가 34만원이 더 나감. 2) 종합소득세, 재산세(토지,건물) = 월 8만원��준? 3) 상가담보대출인데 월리금 상환을 은행에서 요구. 원금 월 80만원 추가. 물론 이건 비용이 아니지만 현금흐름은 박살남. 그냥 제로. 4) 공실... 실제 공실을 1년정도 맞으면 월이자 100만원씩 내게 됩니다. 멘탈나가죠. 더 무서운건 상가 관리비도 내가 냅니다. 월 35만원 추가 5) 공실의 공포속에 어떻게든 임대를 내보내려 합니다. 월세를 깍아서라도 세를 주면... 일단 관리비는 안내게 되서 한숨 돌리지만 월세를 깍았기 때문에 현실적인 수익은 마이너스가 나기 시작합니다. - 하지만 월세를 깍지 않으면 세가 안나가죠? 6) 세를 한번 깍아서 주게되면 그때부터 10년동안 년 5%이상 못올립니다. 그리고 10년동안 내보내지도 못합니다. 진보정권은 엄청난 보호장치를 마련해 주었습니다. 7) 구입할때 내는 ��득세도 어마어마 하죠. 수익율에 다 때려 넣고, 공실 기간도 넣고, 세를 줬으니 공실 1년과 10년 세를 줬을때 매년 5%씩 올렸을때 정리해보면 그냥 자선사업 하는겁니다. 핵손해에요. 8) 임대소득이라는 불로소득이 있다는 이유로 종합소득세, 건보료, 국민연금 등 온갖곳에서 돈을 더 내게됩니다. 그냥 아무것도 안하고 취약계층되는게 더 이득이에요. 9) 임차인이 스스로 나가는 경우 다시 공실의 공포가 시작됩니다. 상가 수익율은 10년, 20년을 종합해서 월 수익을 계산해야합니다. 따라서 생각보다 수익율이 좋지 않지요. 10) 상가가 낡아가기 시작하면 추가적으로 비용이 더 들어가기 시작합니다. 임차경쟁력도 떨어지기 시작하죠. 매년 감가상각이 일어나는 것입니다. 전체적인 금액을 생각나는대로 써서 정확하지 않은 부분이 있을 수 있습니다. 대략적인 ��름만 참고하세요. 상가투자 무리해서 하면 "생을 마감"하는 경우도 더러 있습니다. 굉장한 리스크가 있으니 꼭 꼭 두번 세번 알아보시고 결정하시기 바랍니다.

34

342

111

181

58K

woos00 retweeted

날자날자

@skfwkRnsk

over 2 years ago

내일 공모주 투자로 치킨 3마리 이상 버는 방법을 소개합니다. 이번 공모주는 매우 좋지만, 신영증권은 특이한 증권사라서 23일 까지 개설된 계좌만 청약 가능합니다. 그래서 소개 안 할려고 했지만, 혹시 신영증권 예전에 만들어 놓으신 분들을 위해 소개합니다. 다른 설명이 필요 없습니다. 비례 풀 청약 강추합니다. 내일 (28일) 4시 마감입니다.