المحامي أنس الزير | ليكستيرا القانونية

شركة قانونية متخصصة في القطاع العقاري وعقود المقاولات | للتواصل: ٠٥٥٩١١٤٤٢٦

[المحامي أنس الزير | ليكستيرا القانونية @LEXTERRA_LAW]

ما معنى أن يكون العقار «مشاعًا»؟ وما أثر بيع أحد الشركاء لحصته؟

العقار المشاع هو العقار الذي يملكه شخصان أو أكثر دون أن تكون حصة كل شريك مفرزة ومحددة في جزء معين منه؛ فملكية كل شريك ترد على كامل العقار بنسبة حصته. وقد عرّف نظام المعاملات المدنية هذه الحالة بأن من تملكوا شيئًا دون إفراز حصة كل منهم فهم شركاء على الشيوع. نظام المعاملات المدنية.docx

ومن أهم الآثار التي ينبغي معرفتها عند التعامل في العقار المشاع حق الشفعة:

فإذا باع أحد الشركاء حصته في العقار، قرر النظام للشريك الآخر حقًا في أن يحل محل المشتري ويتملك الحصة المبيعة بالثمن الذي بيعت به ونفقاتها؛ وهذا هو حق الشفعة. نظام المعاملات المدنية.docx

مثال:
يملك شخصان أرضًا مناصفة دون فرز، فباع أحدهما حصته البالغة (50٪) لشخص أجنبي بمليون ريال؛ فللشريك الآخر -متى توافرت شروط الشفعة ولم يوجد مانع أو مسقط لها- المطالبة بتملك الحصة المبيعة بالمليون ونفقات البيع.

والتنبه للمدة مهم؛ إذ لا تُسمع دعوى الشفعة بعد مضي (180) يومًا من تاريخ تسجيل البيع. نظام المعاملات المدنية.docx

��ذلك؛ فشراء حصة في عقار مشاع لا يُنظر فيه إلى الحصة والثمن فحسب، بل ينبغي التحقق من الشركاء القائمين واحتمال ثبوت حق الشفعة لهم قبل إتمام الصف

[المحامي د. عاصم الخضيري @Ds_Asim_Lawyer]

يعجبني أن يكون لدى المحامي منصة "تراضي" خاصة به، فإذا دخلت عليه منازعةٌ أطرافها أقارب وأرحام ألاّ يستعجل في الخصومة، وأن يمتصّ بواعث النزاع، فربما كان الأمر لايعدو مجرد فضفضة، أو "وقفة خا��ر"، أو استدعاء الحلّ الرضائي، فما تدركه بالتفريق تدرك أحسن منه بالتوفيق، والخصومة بين الأقارب ليست كغيرها تُخاض بأطراف اللسان، وإنما تُراش لهواتها من عظام ذوي القربى، وتُبرى فيها أوشاج بني العمّ، وتُسحق فيها ذكريات، فاستحضر العِبء، وأصلح القصد، وما سيأتيك سيأتيك، ولكن تذكّر أن "دينار صُلح خير من قنطار قضيّة"، و"ربّ درهم مصالحة سبق ألف درهمِ دعوى"، فعليك بالكيف، فالبركة معلّقة عليه، ومعيارها (أحسن عملًا) وليس (أكثر عملًا)، وفي الحديث: "ألا أخبركم بأفضل من درجة الصيام والقيام والصدقة،؟ صلاح ذاتِ البين" حسّنه الألباني.

[المحامي أنس الزير | ليكستيرا القانونية @LEXTERRA_LAW]

في عقود المقاولات.. لا يكفي النص على أن «المقاول ملتزم بالأنظمة والتعليمات».

رصد مركز مشاريع البنية التحتية بمنطقة الرياض خلال جولاته الرقابية ملاحظات متكررة، منها: غياب الحواجز والإنارات التحذيرية، وعدم نظافة مواقع العمل، والتشوين خارج حدود منطقة العمل.

وهذه المخالفات قد لا يقف أثرها عند الجزاء التنظيمي؛ بل قد تتحول عند النزاع إلى خلاف حول من يتحمل الغرامة؟ ومن يتحمل تكلفة التصحيح؟ وهل يعد إيقاف العمل أو تأخر الإنجاز الناتج عنها من مسؤولية المقاول؟

لذلك؛ من المهم أن يحدد عقد المقاولة صراحة مسؤولية المقاول عن استخراج رخص إشغال الطريق، وتأمين الموقع، والالتزام بحدود العمل والتشوين، وإعادة الموقع، ومعالجة المخالفات، وتحمل ما ينشأ عن تقصيره من غرامات وتكاليف وتأخير.

كلما كانت التزامات الامتثال محددة في العقد، قلّ الخلاف لاحقًا حول من يتحمل ��ثار المخالفة

[المحامي أنس الزير | ليكستيرا القانونية @LEXTERRA_LAW]

هل هناك فرق بين «التجديد التلقائي» و«إعادة إبرام» عقد الإيجار في منصة إيجار؟

نعم، والفرق بينهما مهم عند النزاع على استمرار العلاقة الإيجارية:

التجديد التلقائي: يستمر العقد وفق الأحكام المنظمة له عند دخول المدة المحددة وهي قبل ٦٠ يوم من انتهاء العقد، "متى توافرت شروط التجديد ولم يوجد ما يمنعه".

أما إعادة إبرام العقد: فتتطلب إجراءً من أحد الطرفين، ثم قبول الطرف الآخر وتوثيق العقد عبر «إيجار».

وتظهر أهمية التفريق عند تحديد الشروط التي تحكم المدة الجديدة؛ فالتجديد التلقائي لا يعني بذاته اتفاق الطرفين على أجرة أو التزامات جديدة، بينما إعادة الإبرام تتيح توثيق ما اتفق عليه الطرفان للمدة اللاحقة.

لذلك؛ عند النزاع على امتداد عقد الإيجار، لا يكفي السؤال: هل استمر المستأجر في العقار؟ بل يلزم التحقق: كيف استمر العقد، وبأي شروط؟
#إيجار
#عقار

[المحامي أنس الزير | ليكستيرا القانونية @LEXTERRA_LAW]

وطنٌ قام على التوحيد، وأوثقت أركانه بالإيمان بالله والوحدة والعزيمة، وتتابعت مسيرته بالعطاء والازدهار.
حفظ الله المملكة العربية السعودية، وأسبغ عليها أمنها وعزها ورخاءها، وحفظ خادم الحرمين الشريفين وسمو ولي عهده، وأعزَّ بهما الوطن، وجعل أيامه كلها أمنًا ونماءً ومجدًا.

[المحامي أنس الزير | ليكستيرا القانونية @LEXTERRA_LAW]

@ID_LAWFIRM @ExecutivesKsa @Bmofadda ما زلت أجد حلاوة ذاك المجلس الماتع الذي جمعنا بكم و بالدكتور @Bmofadda على أمل أن نحظى بمجالس اخرى ماتعة وثرية.

[عبدالله بن عمر العامري @legularcom]

واقع ومعالجة
ليس هذا الشأن بعيدا عن الترافع والتقاضي مهما قيل بأن الترافع بات كتابيا لا تستدعى فيه الشفاهة، فطالما كشفت قوة العارضة وحسن الحديث حال المترافع.
وقد رأيت في قاعات المحاكم من يعيى إذا دعي ليفصح عن مقصده، فلربما حار القاضي في المكتوب فطلب الملفوظ وقد كان شريح رحمه الله إذا مدت إليه الأوراق والقصاصات ردها وقال لا أقرأ الصحف.
والترافع فيه سؤال البغتة من القاضي والخصم، وفيه سؤال التعجيز وسؤال التلبيس وسؤال التشغيب.
والكاتب إنما يكتب وحده دون حضور غيره فإذا حان وقت عرض الكتاب على الكتاب والحجة على الحجة ضاق السبيل، ومن بطأت به حجته وحكمته لم يسرع به كتابه.

[المحامي أنس الزير | ليكستيرا القانونية @LEXTERRA_LAW]

هل من حق الوسيط أخذ عمولة من العربون ولو لم تتم الصفقة العقارية ؟
حدد عقد الوساطة عمولة إتمام بيع عقار بمليون ريال بنسبة (2.5%)، لكن البيع لم يتم، واستحق البائع عربوناً قدره (40 ألف ريال)؛ فهل يستحق الوسيط (25 ألف ريال) عمولةً عن البيع؟

بقراءة المادتين (14) و(15) من نظام الوساطة العقارية، يجب التفريق بين تحديد مقدار العمولة وتحقق حالة استحقاقها.

وعند استحقاق البائع للعربون دون إتمام الصفقة، تقرر المادة (21) من اللائحة للوسيط نسبة (25%) من قيمة العربون، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك في عقد الوساطة.

وعليه، يستحق الوسيط في هذه الواقعة (10 آلاف ريال)، بافتراض أن العقد حدد عمولة إتمام البيع فقط، ولم يتضمن اتفاقاً مختلفاً لحالة استحقاق العربون دون إ��مام الصفقة.

[المحامي أنس الزير | ليكستيرا القانونية @LEXTERRA_LAW]

كيف يتم احتساب عمولة الوساطة العقارية للعقود الإيجارية هل يكون بالنظر لمجموع السنوات أم للأجرة السنوية فتفدفع مقابل السنة الأولى؟

توسط مكتب في تأجير عقار لخمس سنوات بأجرة سنوية قدرها (100 ألف ريال)، ثم احتسب عمولته من إجم��لي أجرة السنوات الخمس؛ فهل يصح ذلك دون اتفاق مكتوب؟

جعلت المادة (14/1) من نظام الوساطة العقارية أساس احتساب عمولة الإيجار أجرة السنة الأولى فقط، بنسبة (2.5%)، مع جواز الاتفاق كتابةً على غير ذلك.

وعليه، تكون العمولة في هذه الواقعة (2,500 ريال)، لا (12,500 ريال). فامتداد مدة الإيجار لا يضاعف العمولة تلقائياً، وإنما يلزم النظر فيما اتفق عليه أطراف عقد الوساطة بشأن مقدارها وأساس احتسابها.
وفق الله الجميع لما يحبه ويرضاه.

[المحامي أنس الزير | ليكستيرا القانونية @LEXTERRA_LAW]

قال رَسولُ اللهِ صلَّى الل��ُ عليه وسلَّمَ: المُتَشبِّعُ بما لم يُعطَ، كَلابِسِ ثَوبَيْ زُورٍ.

المصدر : صحيح البخاري

[المحامي أنس الزير | ليكستيرا القانونية @LEXTERRA_LAW]

هل يجوز الاتفاق على عمولة وساطة عقارية تزيد على 2.5%؟

اتفق مالك عقار مع وسيط، كتابةً، على عمولة قدرها (3%) من قيمة البيع، وبعد إتمام الصفقة رفض المالك دفع ما زاد على (2.5%)؛ مستنداً إلى النسبة الواردة في نظام الوساطة العقارية.

فهل النسبة النظامية حد أعلى لا يجوز تجاوزه، أم أن الاتفاق المكتوب يؤثر في مقدار العمولة المستحقة؟
أجازت المادة (14/1) من نظام الوساطة العقارية لأطراف عقد الوساطة الاتفاق كتابةً على نسبة تختلف عن النسبة النظامية؛ ولذلك لا تُعد نسبة (2.5%) حداً أعلى في جميع الأحوال.

وعليه، تكون العمولة في هذه الواقعة وفق النسبة المتفق عليها، ولا يكفي اختلافها عن النسبة النظامية لرفض الزيادة؛ متى تحقق استحقاق الوسيط لها.
وفق الله الجميع لم يحبه ويرضاه.

[فيصل آل متعب |خلد العقارية @Khuld_2]

خطوة تُضاف إلى المسيرة .. وثقة تُحمّلنا مسؤولية أكبر .

نفخر بتصنيف شركة خالد العقارية تصنيف ( ج ) لدى مركز الإسناد والتصفية ''إنفاذ '' @infath_sa

والقادم بإذن الله يحمل المزيد 👍🏻

كل الشكر والتقدير لمركز الإسناد والتصفية على ما يقدمونه من تمكين وتنظيم للقطاع ، وعل�� الثقة التي نعتز بها .. والقادم أجمل بحول الله ❤️

[المحامي أنس الزير | ليكستيرا القانونية @LEXTERRA_LAW]

هل تقديم مهلة لتطوير الأرض يعفي عن سداد رسوم الأراضي البيضاء؟

تلقى مالك أرض بيضاء فا��ورة ينازع في استحقاقها، فاكتفى بطلب مهلة لتطوير الأرض؛ فهل يغنيه ذلك عن الاعتراض؟

يجب التفريق بين إجراءين:

أولًا: الاعتراض على قرار الرسم، ويُقدَّم وفق المادة (٨) من النظام إلى اللجنة المنصوص عليها في المادة (٧)، خلال ستين يومًا من التبليغ.

ثانيًا: طلب مدة إضافية للتطوير أو البناء، وتتولى تقديرها اللجنة الفنية المشار إليها في المادتين (٣) و(٨/٣) من اللائحة.

وبقراءة هذه النصوص، لا يقوم مجرد طلب الإمهال مقام الاعتراض. وحتى إذا مُنحت المهلة وامتد أجل السداد وفق المادة (١٣/٣) من اللائحة، فلا يعني ذلك بذاته امتداد أجل الاعتراض.

فمن ينازع في صحة الرسم ويرغب كذلك في مهلة للتطوير، فعليه مراعاة متطلبات كل إجراء على حدة.

[المحامي أنس الزير | ليكستيرا القانونية @LEXTERRA_LAW]

أُبلغ مالك أرض بيضاء بفاتورة عن سنوات سابقة، وأخّر اعتراضه إلى اليوم الثمانين؛ لأن مهلة السداد المحددة له تسعون يومًا. فهل يكون اعتراضه مقدمًا في الميعاد؟

يجب التفريق بين مدة الاعتراض ومدة السداد؛ فالمادة (٨) من النظام حددت للاعتراض ستين يومًا من التبليغ بالقرار، بينما قررت المادة (١٣/٢) من اللائحة سداد الفواتير الصادرة عن سنوات سابقة خلال تسعين يومًا من تبليغ المكلف.

وعليه، فبقاء مهلة للسداد لا يُمدد مهلة الاعتراض؛ ففي هذه الواقعة تكون مدة الاعتراض قد انقضت بحسب الأصل، ولو لم يحل آخر موعد للسداد.

لذلك، لا تنتظر قرب استحقاق الدفع حتى تبدأ مراجعة القرار ومستنداته.

[الثلوثية @tholothia]

من فوائد مجلس معالي شيخنا الدكتور #صالح_بن_حميد، حفظه الله:
أن والده، سماحة الشيخ عبدالله بن حميد، كان لا يُدرِّس يوم الثلاثاء.
وقد زار بريدةَ أحدُ طلبة العلم من الأحناف، قادمًا من جهة أفغانستان، وحضر بعض دروس الشيخ عبدالله بن حميد. فلما كان يوم الثلاثاء سأل عن الشيخ، فقيل له: إن يوم الثلاثاء إجازة. فتهلَّل وجهه وفرح، وقال: هكذا كان الإمام الأكبر أبو حنيفة النعمان؛ فإنه لا يُدرِّس يوم الثلاثاء.
كما أفادنا معاليه أن سماحة الشيخ محمد بن إبراهيم كان لا يُدرِّس يوم الثلاثاء، وكذلك الشيخ عبدالرحمن السعدي كان لا يُدرِّس يوم الثلاثاء.
وأورد شيخنا ما نقله الشيخ درع الدرع في كتابه «حديث العثيمين»، وقوله عن الشيخ محمد العثيمين:
«العُطَل الأسبوعية منذ زمن، لكن بعضهم يقتصر على الجمعة فقط، وبعضهم يضيف للجمعة يوم الخميس، وبعضهم يجعل الجمعة ونصف الأسبوع.
وكان شيخنا عبدالرحمن بن سعدي -رحمه الله- يفعل هذا؛ تكون العطلة يوم ��لجمعة ويوم الثلاثاء في وسط الأسبوع؛ لئلا يتوالى يومان كلاهما عطلة، ولئلا يملَّ الإنسان.
وهذا يرجع إلى أحوال الناس، والأحوال تختلف، فيُجعل من العُطَل ما يناسب .

[المحامي أنس الزير | ليكستيرا القانونية @LEXTERRA_LAW]

ماذا يترتب على إلغاء عقد استثماري قائم على عقار بلدي بعد انتقال العقار إلى جهة حكومية أخرى؟

صدر قرار مجلس الوزراء رقم (282) وتاريخ 19/03/1448هـ، ليقرر حماية واضحة للمستثمر في هذه الحالة؛ إذ تلتزم الجهة المنتقل إليها العقار بأحد أمرين:

إما الاستمرار في العقد الاستثماري القائم والالتزام بأحكامه، وإما تعويض المستثمر عن كافة الأضرار المترتبة على إلغاء العقد.

كما وجّه القرار الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين بإعداد آلية لتقييم هذه الأضرار، وهو ما يعزز ضبط التعويض وتقديره على أسس مهنية، ويحد من التفاوت في احتساب عناصره.

ولذا يجدر بالمستثمر الاحتفاظ بالعقد وملحقاته، وما يثبت المصروفات الرأسمالية والتشغيلية، وقيمة المنشآت والتحسينات المقامة على العقار، والإيرادات السابقة، والالتزامات المرتبطة بالمشروع؛ إذ ستكون هذه المستندات أساسًا مهمًا لإثبات الضرر وتقدير التعويض عند إلغاء العقد.

فالقرار أبقى للجهة خيار الاستمرار في العقد أو إنهائه مع تحمّل كامل آثاره المالية، وعلى رأسها حفظ حق المستثمر.
وفق الله الجميع لما يحبه ويرضاه.

[المحامي أنس الزير | ليكستيرا القانونية @LEXTERRA_LAW]

هل يمكن إفراغ عقار دون سداد مستحقات رسوم الأراضي البيضاء المرتبطة به؟

أكد قرار مجلس الوزراء رقم (263) أنه لا يُوثق أي تصرف عقاري ناقل لملكية الأرض الخاضعة لأحكام نظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة، إلا بعد التحقق من سداد الرسوم المستحقة عليها.

ومؤدى ذلك أن بقاء رسوم مستحقة على الأرض قد يحول دون إتمام الإفراغ.

فينبغي للمشتري، قبل دفع الثمن أو إبرام الصفقة، التحقق من خلو الأرض من مستحقات رسوم الأراضي البيضاء، وعدم الاكتفاء بسلامة الصك أو خلوه من الرهن؛ لأن الفحص العقاري السليم لا يقف عند الملكية والرهون، بل يمتد إلى الالتزامات التي قد تمنع توثيق التصرف.

فالتحقق المبكر يحفظ حقوق الطرفين، ويمنع تعطل الإفراغ أو نشوء نزاع حول مسؤولية السداد وآثاره.
وفق الله الجميع لما يحبه ويرضاه.

[المحامي أنس الزير | ليكستيرا القانونية @LEXTERRA_LAW]

@alasmary_ 🌹بارك الله فيك

[المحامي أنس الزير | ليكستيرا القانونية @LEXTERRA_LAW]

قد يختلط «الإعذار» بـ«الإخطار»، وبينهما فرق في الغاية والأثر:

فالإعذار في نظام المعا��لات المدنية إجراءٌ موضوعي، يُقصد به وضع المدين في حالة التأخر، وإنذاره بتنفيذ التزامه؛ ليترتب على امتناعه حق الدائن في طلب التنفيذ أو الفسخ أو التعويض، بحسب الأحوال. وقد قررت المادة (177) أن الإعذار يكون بالوسيلة المتفق عليها، أو بأي وسيلة مقررة نظامًا للتبليغ، بما في ذلك رفع الدعوى أو أي إجراء قضائي آخر.

أما الإخطار في المادة (19) من نظام المحاكم التجارية فهو إجراءٌ سابق على قيد الدعوى في الدعاوى التي تحددها اللائحة، يلتزم فيه المدعي بمطالبة المدعى عليه كتابةً بأداء الحق قبل إقامة الدعوى بخمسة عشر يومًا على الأقل.

وعليه؛ فقد تُرفع الدعوى فتُعد إعذارًا وفق ��ظام المعاملات المدنية، لكنها لا تعوّض الإخطار التجاري الواجب قبل إقامتها. كما قد يجتمع الوصفان في خطاب واحد، إذا تضمن مطالبةً واضحة بالتنفيذ، واستوفى المدة والوسيلة المقررتين نظامًا.

فالفرق باختصار: الإعذار يتعلق بأثر الإخلال بالالتزام، أما الإخطار فيتعلق بإجراءٍ يجب استيفاؤه قبل إقامة بعض الدعاوى التجارية.
وفق الله الجميع لما يحبه ويرضا.

[المحامي أنس الزير | ليكستيرا القانونية @LEXTERRA_LAW]

@Sec2re 🌹بارك الله فيك