Smoking Gun

[Jan2030sinmiedo @Jan2030sinmiedo]

Gracias, Pedro Sánchez.

[Frontera @Frontera_es]

¿Por qué no es buena idea mezclarse racialmente?

El ejemplo de la supermodelo alemana Heidi Klum.

[Tantric Turanist 🇫🇮🇺🇦 @cornu__copia]

🇬🇷 My Nordic brain cannot comprehend Greek urbanism 🤯

[Régulo @ReguloRegulin]

🧵 Creo que el error más común que comete un inversor es pensar que su trabajo consiste en encontrar la próxima megatrend inmobiliaria.

No.

Su trabajo consiste en encontrar buenos operadores con ALPHA real!

Hoy toca teoría financiera.

Existe un concepto llamado NPV (Net Present Value).

La idea es sencilla.

El NPV mide cuánto valor genera una inversión respecto al retorno que exige el mercado para ese nivel de riesgo.

En términos simplificados:

NPV = Valor presente de los flujos futuros − inversión inicial

El clásico: He comprado algo por debajo de su precio así que he ganado en la compra! (Esto es una inversión con NPV positivo)

¿Y qué ocurre en un mercado eficiente?

Que el precio de un activo tiende a ajustarse hasta que su NPV es cero.

Es decir, si una inversión vale realmente 10 millones, el mercado acabará pagando cerca de esos 10 millones.

Si estuviera muy barata, alguien la compraría.

Si estuviera muy cara, nadie lo haría.

Nunca asumas, que tú eres más listo que el mercado.

Por eso, encontrar activos con un NPV claramente positivo es extraordinariamente difícil.

En teoría, casi imposible.

Entonces...

¿Por qué hay operadores que ganan mucho dinero?

Porque el NPV no depende solo del activo.

Depende también de quién lo ejecuta! Y esto es lo que un inversor debe identificar.

Aquí aparece el concepto más importante del real estate profesional:

El alpha.

El alpha es la capacidad de un operador para generar más valor que el inversor promedio utilizando exactamente el mismo activo.

Y esa ventaja puede venir de muchos sitios.

• Comprar mejor.
• Construir más barato.
• Ejecutar más rápido.
• Conseguir mejor financiación.
• Operar con menores costes.
• Entender mejor un mercado local.

Os pongo un ejemplo muy cercano.

En Fairfield Connecticut, donde nosotros estamos mirando una operación, mi socio tiene una ventaja competitiva enorme.

Es contratista.

Tiene equipos propios.

Tiene personal fijo.

Tiene relaciones con proveedores construidas durante años.

¿Qué significa eso?

Que muchas cosas las ejecuta a un coste que un inversor que llega de fuera simplemente no puede igualar.

El activo es el mismo.

El terreno es el mismo.

Las rentas son las mismas.

Pero el coste de ejecución no.

Y ahí aparece el alpha.

Por eso, cuando alguien me pregunta si una operación es buena, muchas veces respondo:

"No lo sé."

Porque la misma operación puede ser extraordinaria para un operador... y desastrosa para otro.

Creo que este es uno de los mayores errores que cometen muchos inversores con patrimonios importantes.

Dedican mucho tiempo a analizar el mercado y el edificio.

Y apenas a analizan al sponsor.

Cuando debería ser casi al revés.

Preguntas mucho más importantes que el cap rate son:

• ¿Qué ha construido antes?
• ¿Cuál es su track record?
• ¿Tiene ventajas competitivas reales?
• ¿Qué hace mejor que el mercado?
• ¿Por qué este operador puede generar un retorno que otro no puede?

Porque, al final, el activo lo puede comprar cualquiera.

La ejecución no.

Y esa es precisamente la razón por la que muchos grandes patrimonios prefieren invertir junto a gestores especializados antes que comprar inmuebles directamente.

No porque no puedan hacerlo.

Sino porque entienden que el verdadero valor no suele estar en encontrar el activo.

Está en encontrar al operador que sabe extraer de ese activo un valor que el resto del mercado no es capaz de generar.

Esto es lo que sucede en las trincheras del real estate, donde hay barro, hace frío y una sola operación puede arruinarte.

[Rafiky @Rafikyriki]

"Lo mejor que te puedes tirar es una oveja"

[Alt Right España 𝕏 @AltRightEspan]

Le roban a un joven las herramientas de trabajo y lo ve andando a los pocos metros con ellas y no duda en lanzarse a recuperarlas. Ha ocurrido en Salt, Gerona.

[Jonathan Choe @choeshow]

Minnesota is a failed state.

[ʜᴇʀQʟᴇs @herqles_es]

🇮🇹 | Italianos denuncian con vídeos en las redes sociales que cada vez es más habitual que los revisores del transporte público sólo les pidan los billetes a ellos e ignoren por completo a los inmigrantes, que se cuelan sin pagar.

[Emily Judd @EmilyLJudd]

With the First Lady of Lebanon 🇱🇧 Nehmat Aoun, wife of the only Christian head of state in the Middle East, Lebanese President Joseph Aoun † 🙏🏽

[Luis @koldobika08]

👇🏻👀👀👀👀

[Schwabster🇱🇹🇩🇰🇺🇦 @Ziggydank]

HE DID IT

THE FUCKING MADMAN ACTUALLY DID IT

[Jean MESSIHA @JeanMessiha]

De l’islam à la lumière du Christ Ressuscité.
Sa joie est immarcescible …

[Flori Michel-Ange @MichelFlori]

La justice a des priorités, à commencer par la répression de l’affichage parodique…

[Rubén Pulido @rubnpulido]

🔴 Necesito vuestra ayuda para seguir.

1/2 Difundan ese mensaje, por favor. 🙏🏻

Tras años de amenazas, una agresión en 2020 y más de 10 denuncias archivadas, ahora enfrento una gran ofensiva judicial en Madrid. ACO y el centro de menas de Hortaleza han presentado denuncias contra mí, usando incluso la LOPD para atacar mi trabajo. Se me acusa de delito de odio, revelación de secretos e irregularidades por el mero hecho de publicar datos oficiales.

Además de las tres demandas que ya inicié contra calumnias y difamaciones (gracias a los que colaborasteis), ahora debo afrontar mi defensa en los dos procedimientos abiertos. No quiero rendirme.

Acabo de activar un nuevo GoFundMe para cubrir la defensa legal, la contraofensiva judicial y continuar mi investigación. Vuestra ayuda es clave. Gracias de corazón.

https://t.co/GM8tMdZ0xg

[Juan Miguel Zunzunegui @JMZunzu]

Una señora búlgara Lituania y judía con complejo de Azteca conquistado dice que yo me siento otra cosa.
El chiste se cuenta solo.
Tiene que ir al psiquiatra

[Geronimus lll 🇨🇵 @Geronimuslll]

L’hyper féminisation de la magistrature française est l'une des plus profondes transformations sociologiques de l'État depuis les années 1970.

1946 : les femmes accèdent à la magistrature
1950 : 5 %
1970 : 20 %
1980 : 35 %
1990 : 50 %
2000 : 60 %
2010 : 65 %
2020 : 69 %
2026 : 72 %

C’est catastrophique. Décisions incompréhensibles. Affronts au bon sens judiciaire. Lois non appliquées. Laxisme outrancier. Revanche personnelle dans les cas de divorce. Multirécidives interminables. Contextualisations permanentes. Victimisation et infantilisation systémique des criminels. Crachat narquois au visage des vraies victimes. Trahisons. Émotionnel et idéologie partout. Raison nulle part.
La cause numéro 1 du chaos sociétal français.
#Lyhanna #Philippine #JLD #juges #OQTF #insecurité

[Florian Gazan @flogazan]

Les œufs durs à 10h du matin dans le TGV, je crois qu'il y a pas beaucoup pire sur l'échelle de l'insupportable

[Mohamad Safa @mhdksafa]

Albania just rejected Zionism and Epstein Class.

Thank you Albanians.

[A.Taleb|🇾🇪 @Taleb1ye]

It is not about tourism; acquiring land along the #Albanian coastline is merely a cover for a project to control the most critical ports and waterways leading into the heart of Europe. What is unfolding is an attempt to secure an alternative to Russian gas, establishing a maritime route to transport gas from anywhere in the Middle East, through #Israel, and into Europe.

[Smoking Gun @Stickler_Lion]

RT @JeanMessiha: La foule réclamant justice pour Henry Nowak devient une marée humaine assassiné par une ordure immigrée et par l’idéologie…