暮らしくん

不動産や再開発などの動向を。

[暮らしくん @bukkenkengaku]

話題の霞ヶ関キャピタルの決算資料をざっくり見てみた。なんでこんなに急成長してるのか、個人的な意見を書いてみます。

まず（1枚目）の画像を見ると、ちょっと前までイメージの強かったヘルスケア領域は完全に注力領域から外れ、ホテルに全力投球している会社なんだということがわかります。半期で+1,137億円。

そして霞ヶ関キャピタルってネットでも話題になりがち。今回個人的に調べてみたきっかけでもありますが、（2枚目）のようにメディアにものすごく露出しています。霞ヶ関キャピタルという会社は知らなくても、seven×sevenとかホテルの名前は知ってる。なんか見たことある。インスタでも不動産に全然関係ないインフルエンサーがホテルの投稿をしているのを、確かによく見るなーと思いました。広告に非常に力を入れているんだなということがわかります。

それでもって、同社は2029年までに純利益500億円（25年時点では100億円）を目指しています。

霞ヶ関キャピタルって大手デベとは違って、イメージは新興系の会社。上場してるとはいえ、キャッシュリッチな会社ではないのでは。。どうやって4年間で+400億円も利益上げるの？利益率10%だとして、単純に4000億円の投資が必要で、開発業で儲けようとしたら土地を買って、竣工までに2~3年は時間がかかりますから、時間的にもお金的にも今の状況で500億円の利益を上げられる会社だとは到底思えません。

じゃあどうするの。というところで見てほしいのが、（4枚目）、同社の利益のほとんどは現状土地売却益だということがわかります。

霞ヶ関キャピタルは、開発をせずに土地を売却するだけなら、キャピタルゲインが狙えますし、時間もかからないため、うまくいけば投資効率は非常に良いです。

え、霞ヶ関キャピタルって転売業者なの？というとちょっと違うのかなと思います。単純な土地の売却だけだと、ホテルとか自社ブランドは拡大していきません。
決算資料にもある通り、REITや出資している合弁会社に用地を売却しているようなので、土地を仕入れつつ、投資家に売却して、売上を立てていく、一方で開発・ブランディングにはしっかり資本を入れて、自社ブランドを拡大していく。デベロッパーとAM会社の中間的会社なのではないかなあと思いました。

決して小さい会社とは言わないまでも、大手デベと比較すれば持たざる会社。そんな会社の成長戦略からは学ぶことが多いな。

[暮らしくん @bukkenkengaku]

三井不動産はまちづくりやってますー感出しておいて、中の人たちはガッツリ金稼ぐぞ！って感じなので、必要ない予算はしっかり削っていく、メリハリあるスタンスはやっぱりすごいなと思う。

[gam @gam2457]

一方、パークシティ中野は100均のポーチに入れられて渡されました。
三井不動産は契約者を舐めてますよね🥺

[暮らしくん @bukkenkengaku]

資格の勉強がひと段落したので久しぶりの土曜出社〜！ミッドタウンに出社したい。

[暮らしくん @bukkenkengaku]

シルバーウィーク初日、休み明けにチェックバック返さなきゃ先方が困るであろう資料が客先から送られてきて、無視しようかと思ったけど、修正して返信したぼくは偉い(帰ってきました)

[暮らしくん @bukkenkengaku]

みんな霞ヶ関キャピタルにおいでよ。（中の人じゃない）

[暮らしくん @bukkenkengaku]

話題の霞ヶ関キャピタルの決算資料をざっくり見てみた。なんでこんなに急成長してるのか、個人的な意見を書いてみます。

まず（1枚目）の画像を見ると、ちょっと前までイメージの強かったヘルスケア領域は完全に注力領域から外れ、ホテルに全力投球している会社なんだということがわかります。半期で+1,137億円。

そして霞ヶ関キャピタルってネットでも話題になりがち。今回個人的に調べてみたきっかけでもありますが、（2枚目）のようにメディアにものすごく露出しています。霞ヶ関キャピタルという会社は知らなくても、seven×sevenとかホテルの名前は知ってる。なんか見たことある。インスタでも不動産に全然関係ないインフルエンサーがホテルの投稿をしているのを、確かによく見るなーと思いました。広告に非常に力を入れているんだなということがわかります。

それでもって、同社は2029年までに純利益500億円（25年時点では100億円）を目指しています。

霞ヶ関キャピタルって大手デベとは違って、イメージは新興系の会社。上場してるとはいえ、キャッシュリッチな会社ではないのでは。。どうやって4年間で+400億円も利益上げるの？利益率10%だとして、単純に4000億円の投資が必要で、開発業で儲けようとしたら土地を買って、竣工までに2~3年は時間がかかりますから、時間的にもお金的にも今の状況で500億円の利益を上げられる会社だとは到底思えません。

じゃあどうするの。というところで見てほしいのが、（4枚目）、同社の利益のほとんどは現状土地売却益だということがわかります。

霞ヶ関キャピタルは、開発をせずに土地を売却するだけなら、キャピタルゲインが狙えますし、時間もかからないため、うまくいけば投資効率は非常に良いです。

え、霞ヶ関キャピタルって転売業者なの？というとちょっと違うのかなと思います。単純な土地の売却だけだと、ホテルとか自社ブランドは拡大していきません。
決算資料にもある通り、REITや出資している合弁会社に用地を売却しているようなので、土地を仕入れつつ、投資家に売却して、売上を立てていく、一方で開発・ブランディングにはしっかり資本を入れて、自社ブランドを拡大していく。デベロッパーとAM会社の中間的会社なのではないかなあと思いました。

決して小さい会社とは言わないまでも、大手デベと比較すれば持たざる会社。そんな会社の成長戦略からは学ぶことが多いな。

[暮らしくん @bukkenkengaku]

霞ヶ関キャピタル勢いありすぎて、マクトゥーム・ビン・ムハンマド・ビン・ラーシド・アール・マクトゥーム殿下との会談リリース出しててわろた

[暮らしくん @bukkenkengaku]

ダヴィンチを知ってる娘怖すぎるw

[moja🧚‍♀️ @moja99758134]

時価総額1500億円の不動産屋なんて吹けば飛ぶ程度の規模ですよ。リーマンショック時代を知らない20代なのかな？そんなことはうちの小5の娘でも知ってますよ。当時の新興不動産の時価総額を並べておきますね

ダヴィンチ約5000億円
アーバンコ約4000億円
ゼファー約3000億円
ジョイント約2300億円

[暮らしくん @bukkenkengaku]

これはw

[Yu F @fj_twt]

(･∀･)ちょｗｗｗヒューリックｗｗｗ
PAGって見えてるし、それ以前に…
＿人人人人人人人人人人人人人人人人人人＿
＞　塩浜は近隣と揉めている状況のため　＜
￣Y^Y^Y^Y^Y^Y^Y^Y^Y^Y^Y^Y^Y^Y^Y^Y^Y^Y^￣

こういう消し忘れたメタデータが自社サイトの検索機能で見えちゃうワキの甘さこそ、ヒューリックの愛すべきところなんだよな…囧rz

[暮らしくん @bukkenkengaku]

新橋にデカい壁ができてた

[暮らしくん @bukkenkengaku]

ほら！数字しか信じないぞ。

[鉄道デベ0年生 @TK_UNDERLINE]

三井不動産、三菱地所、住友不動産、野村不動産の住宅分譲部門の粗利を単純比較。
各社の決算資料から取ってきているだけなので雑な比較になるが、野村不動産はそこまで低いものではない。
どちらかというと、近年の三菱地所がすごい伸び方をしている。
※三井不、住友不は営利。

[暮らしくん @bukkenkengaku]

前調べたとき、野村不動産は2番目くらいの利益率だった記憶なんですが、違うんでしたっけ、
どの会社も徹底した利益追求を前提とした開発してると思いますですw

[こぺる @coperu100]

分譲マンション事業で言うと、野村不動産は、三井不動産、三菱地所、東京建物などよりも利益率が低い。

収益重視と聞いて、真っ先に思い浮かぶのは、住友不動産。（悪いことではない。）少なくとも、野村不動産ではない。

證券の野村と不動産の野村の雰囲気は、まるで違う。

[暮らしくん @bukkenkengaku]

これはすごい。もう社内設計部隊いらないのでは...

[Big Brain AI @realBigBrainAI]

Architects used to draw every parking space by hand, this TestFit AI does the whole lot in seconds.

[暮らしくん @bukkenkengaku]

よく分析されている。

[有栖川良太 @ryota_arisugawa]

ヒューリック（3003）について、
「景気変動を受けにくい安定大家」というのが世間の評価かと思いますが実際全く違います。リアルなところを以下に書きます。

【ビジネスモデル】
24/12期、不動産事業の営業利益のうち売却益が64%を占める。
25/12期は増益分の81%が売却益で、通期推定では売却依存度が71%に上昇。
「大家業」ではなく、利益の7割を転売に依存するビジネスモデルなんです。

【キャッシュフロー】
FCFは24/12期-2,486億円、25/12期-2,752億円。巨額マイナス。「最高益」と「FCF赤字」の共存は偶然ではなく構造です。
早期売却用の販売用不動産の在庫は4,260億円。この在庫が売れなくなった瞬間、営業CFが干上がります。

【負債】
有利子負債は1年で3,400億円増加し2.21兆円。平均年収2000万円超の精鋭たちが買うノルマと売るノルマを同時に背負って走ることで、この自転車は回ってます。これは社員のリアルなんです。本当に大変そうです。笑

【会計上の工夫】
ヒューリックにはたくさん知り合いが働いてるので内情はよく聞きますがここは不動産取得時に土地比率を極力高く、建物比率を低くして買ってます。つまり減価償却が少なく計上できるので会計上の利益が膨らんで見えやすい構造です。まあこれは他の会社もやっていると思いますが。

【開示の工夫】
24/12期の決算説明資料には「賃貸36% vs 売却64%」と内訳が明記されていましたが、25/12期の資料からその記載が消えてます。残った数字を拾って試算すると売却依存度は71%に悪化。
「14期連続増配、配当性向40%」ですが、配当の原資となる営業CFに売却収入が含まれてますので、この配当の永続性は自転車が止まれば配当の根拠から消えます。「安定増配」ではなく「好景気と不動産市況の上昇が続く間だけ成立する配当」です。

ヒューリックは実際に優秀な人材が働いてるし流石だなとも思いますので応援してますが、以上がリアルなところです。
安定収益の高配当株ではなくどちらかというと景気敏感株だと思いますので、景気後退時は早めの売却をお勧めします。

[NHKニュース @nhk_news]

渋谷区のマンション建設 東京地裁“工事の停止を”判断
https://t.co/rneGRyGGaS #nhk_news

[かずお君 @kazuo57]

本当にこの大黒屋はどうにかならなかったんか…社員が懲役に行ってでもどかす価値があったと思う。

[ドラゴン伊藤 @kamicopdayo]

女も殴れない奴に巨人の監督が務まるかよ

[東成樹のドバイ不動産🇦🇪東大卒・元電通 @higashi_dubai]

アブダビ政府が、ヤス島のSphereの建設に
約2,500億円を投じると発表。
中東初のSphereです。

[お鯛 @otto_morgen]

安心してほしい。日本の建築業者にお願いすれば屋上に車も停められるようにしてくれる。

[暮らしくん @bukkenkengaku]

LDKに柱が出てるとか細かい指摘をしてる皆さん！稼げ！

[りにょん @for_everyoung47]

お家公開ヤバい
さすがウォニョン様すぎるわ

[暮らしくん @bukkenkengaku]

JR、野村、三井の再開発しか進んでない

[あずさ🛋️🌃🎄 @azzzzzzusa]

再開発

中野、渋谷、池袋、西新宿(西)　あかん

蒲田、目黒、五反田(南)　あかん

日比谷(千代田区) あかん
六本木(港区) あかん←New

日本橋・八重洲・東京駅(東)　順調
築地(東) 順調
品川・高輪(南)　　順調
門仲・越中島(東) 順調
こいつらだけゼネコンに金握らせてるだろ。

[暮らしくん @bukkenkengaku]

就活で優秀なのと、社会人として優秀なのではまた違うので、自分の行きたい会社の内定者or年代近い人に相談するのが1番良いと思うな。

[暮らしくん @bukkenkengaku]

質問したら昭和な感じで雑に殴られるの草
数千円くらいならお金払ってその業界の内定者に相談したほうがいいでしょ笑
無料とはいえ全然有料就活コミュニティのアンチテーゼになってないな。