David Berkowitz

Founder of SYENA PARTNERS, a hedge fund focused on investing in low-risk businesses with significant growth potential
כותב על שוק ההון הישראלי ועוד...

[David Berkowitz @davidberkowit]

הניתוח המלא שלי על Kruso Kapital s.p.a עלה לאתר. להלן קישור. מוזמנים לקרוא.

https://t.co/MM8Hc80Tno

מדובר באחת ההזדמנויות היותר א-סימטריות שנתקלתי בהם בשנים האחרונות ולכן אני רואה בה אבן בוחן ליישום אסטרטגיית ההשקעות של הקרן גידור שלי.
מדובר בחברת פינטק SMALL-CAP איטלקית שפועלת בתחום הלוואות המשכון. הם נותנים הלוואות תמורת בטוחות מזהב.

*המודל העסקי של החברה יציב וסולידי (התוצאות קדימה מאוד פרדיקטבל).
*פאונדר לד.
*תמחור מגוחך.
*צמיחה חזקה שצפויה קדימה. שואפים להפוך למובילת נישת המשכונות באירופה.

אני קורא למודל ההשקעות הזה ''הון-סיכוי''. כי יש את ההון אבל בלי הסיכון.

אני בקשר שוטף עם ההנהלה והתרשמתי מהם לחיוב.

להערכתי, התמחור הנמוך זמני ונובע משילוב נסיבות ייחודי: סמול קאפ + ספין אוף + Uplisting למדד הראשי. יש כרגע לחץ מכירות זמני שאינו קשור לפונדמנטלס אלא לספין אוף. כשהלחץ ירגע, ועם פרסום התוצאות הכספיות שיוכיחו עמידה בתחזיות, המניה צפויה, להערכתי, לתקן חזק למעלה, לתמחור הוגן. אני מוכן לספוג את הכאב בטווח הקצר כדי להנות מהרווח בטווח הארוך.

בתמונה: הנהלת ההחברה בתמונה משותפת בכניסה לבניין של בורסת איטליה.

לסיאנה פרטנרס יש עניין במניה ולפיכך יש עניין ואין המלצה

[David Berkowitz @davidberkowit]

**חובבי נדל״ן מניב - הציוץ הזה בשבילכם**

מצאתי שיטה פשוטה לזיהוי הזדמנות פוטנציאלית בחברת נדל״ן מניב
רלוונטי לחברות שעוסקות במניב בלבד.
שלב ראשון זה להבין האם לחברה יש נכסים בייזוםפיתוח או שלא. עכשיו כמעט לכל חברה יש השאלה כמה זה מהותי ביחס לחלק המוגמר.
אם אין או שיש אבל בהיקף לא מהותי מה שיקבע האם מדובר בהזמנות כמעט תמיד זה המכפיל הון, ככל ויותר נמוך יותר מעניין.
הסיבה היא שהנדל״ן להשקעה נמדד בשווי הוגן ולכן ההון העצמי מבטא את שווי הנכסים. אין שום סיבה לשלם מעל ההון על חברה כזאת. אם נסחרת מתחת להון צריך לבדוק מה הסיפור לדוגמא סלע נדל״ן עוסקת במניב בלבד ונסחרת מתחת להון בגלל החברת ניהול שעוקצת דמי ניהול מופקעים. ולכן הדיסקאונט על ההון מוצדק.

אם לחברה יש פורטפוליו משמעותי בייזום ביחס לנכסים המוגמרים ויש לא מעט חברות כאלה, כאן צריך לעשות ניתוח לב פתוח לדוחות ולבנות גרף שמתאר את תחילת ההנבה מכל פרויקט, עלויות, הכנסות וכו׳. בסיטואציות כאלה לדעתי יש יותר הזדמנויות כי השוק פחות יעיל.

כמובן שזה רק נקודת התחלה ויש עוד פרמטרים רבים שצריך לבדוק כמו רמת מינוף, שיעור ריבית, סגמנטים וכד אבל זה נקודת התחלה טובה לסנן את הדברים היותר מעניינים

אכתוב בהזדמנות ציוץ על השוואה בין חברות נדלן מניב לפי היחס בין נכסים מוגמרים לנכסים בייזום/פיתוח

[David Berkowitz @davidberkowit]

@Cap20Max לא מסכים אולי אכתוב על זה בהזדמנות

[David Berkowitz @davidberkowit]

אחרי שראיתי מה קרה לגלוברנדס, לא מתקרב למי שתלוי במותג אחד ויחיד ולא בהכרח כ״כ מיוחד

[אֶפּוֹס הַנָּמֵר @innerblock]

מהדוח של ברימאג- נקווה שזה מבשר גם טוב לקראת הדוח של ראלקו.

מחזיק ראלקו*
אין יעוץ

[David Berkowitz @davidberkowit]

רבוע נדל''ן (מחזיק) תחת מוטי בן משה ממשיכה לדלוור!
ה N0I עלה ל 110 בהשוואה ל 96 ברבעון המקביל, עקב אכלוס פרויקט המשרדים בתוצרת הארץ שנמצא כעת בתפוסה של 100%.
ה FFO בגישת ההנהלה (כולל הייזום למגורים) עומד על 109, כמו ה NOI.
שיעור התפוסה בקניון LTV (נכס מהותי) עלה מ 83% ל 86%.
דירוג האשראי נותר AA לכל סדרות האג''ח. הריבית המשוקללת עלתה קלות מ 2.4 ל 2.5
החברה מותירה את תחזית ה NOI על כנה עם יעד הגעה ל 650 מיליון ב 2030
גם תחום המגורים מתפתח יפה
הכניסה בוחנת כניסה לתחום חוות השרתים
תיק הנוסטרו עם ירידה קלה שמייצגת את התנודתיות האופיינית בטווח הקצר.
סף הכל הדוח די תאם את הציפיות שלי ללא הפתעות מיוחדות

[David Berkowitz @davidberkowit]

ממחרטה קטנה בשילת לאימפריית נדל''ן מניב. הסיפור של מגה אור, המניה שעלתה ביותר מפי 200 מאז 2008 - חלק שלישי

אחרי ההנפקה ב 2007, צחי נחמיאס משכפל את ''מודל שילת'' ברחבי הארץ. הוא מכניס את רמי לוי כשותף וגם את ביג. זה לא נובע מאהבת חינם. רמי לוי משמש כשוכר עוגן וביג מביאים את הקשרים ואת המימון. צחי הוא היזם בשטח שמוציא לפועל את התוכניות. הוא ימשיך להשתמש במודל השותפויות גם בהמשך. הוא מצטיין בזה.

ומ 2008 מגה אור מתרחבת באגרסיביות. המשבר בשוק ההון לא מזיז לו. צחי יודע שהשווקים הפיננסיים לא בהכרח מייצגים את הכלכלה הריאלית. הוא רואה מול העיניים צורך אמיתי בשוק ולא אכפת לו מה הגרפים של וול סטריט מראים.
ב 2011 הוא כבר עם 9 מרכזים
ב 2013 עם 14
ב 2015 עם 18
ב 2017 עם 21
בטבריה, קרית גת, חולון, פרדס חנה, עפולה, אריאל, נתיבות, קרית מוצקין, לוד, אשקלון. בכל אחת מהערים האלה ובעוד צחי יוזם מרכז מסחרי.

האסטרטגיה בכל המקומות זהה: זיהוי איזור פריפריאלי מתפתח ומחסור באלטרנטיבות שופינג נוחות, איתור קרקע מתאימה, וייזום מהיר של מרכז מסחרי פונקציונאלי נמוך קומה מוקף בשטחי חניה. רמי לוי נכנס כשותף עוגן עם סופרמרקט, ביג מביאים את המימון והקשרים תמורת אחוזים מהמיזם וצחי בפרונט מתפעל את הכל.

היתרון הגדול במודל הזה הוא היכולת לרוץ מהר. ייזום של קניון הוא תהליך ארוך ומפרך. קחו לדוגמא את ביג גלילות. התחילו לתכנן אותו כבר ב 2015 ולקח 10 שנים עד שהפרויקט הושלם ונפתח. במקביל עלויות המימון דופקות כמו שעון וזה מייקר ומסרבל את התהליך. המרכזים המסחריים של מגה אור לעומת זאת הרבה יותר קטנים ופשוטים לייזום. הזמן בין קניית הקרקע להשלמת הפרויקט לוקח שנה-שנתיים. מודל השותפויות עוזר גם הוא להאיץ את הייזום. כשיש לך שוכר עוגן ומימון, אפשר ליזום כמה מרכזים במקביל בראש רגוע ובלי צורך לרתק הון עצמי גבוה.

אבל אם חשבתם שצחי מסתפק במרכזים מסחריים קטנים בערי פריפריה מתפתחות, פספסתם לחלוטין את האיש. צחי הוא יזם. יזם בנשמה. וכבר ב 2008 הוא מזהה שוק חדש ובתולי, הדומה במאפייניו לשוק המרכזים המסחריים. שוק המרכזים הלוגיסטיים. והוא נחוש לכבוש בסערה גם את השוק הזה

בפרק הבא על עלילות מגה אור: על הכניסה של מגה אור למרכזים לוגיסטיים והדמיון של זה לייזום מרכזים מסחריים

https://t.co/qMzdXMEO62

[David Berkowitz @davidberkowit]

ממחרטה קטנה בשילת לאימפריית נדל''ן מניב. הסיפור של מגה אור, המניה שעלתה ביותר מפי 200 מאז 2008 - חלק שני

ב 2007 מגה אור היא חברה קטנה וצנועה במונחי שוק ההון. היא מחזיקה רק 2 מרכזים מסחריים בשילת. אבל יש לה תוכניות גדולות. היא בתהליך הקמה של 2 נכסים מסחריים נוספים – אחד בשותפות עם רמי לוי בשילת והשני ביישוב קדימה, ומתכננת שורה של מרכזים מסחריים נוספים בערי פריפריה: באצבע הגליל, קריית גת, טבריה, מושב בני דרור ועוד..
מרכזים מסחריים מתחלקים לכמה סוגים: הסוג הראשון הוא מרכזים שכונתיים הנמצאים בלב השכונות ומספקים את צרכי הבסיס השוטפים: מינימרקט, קופ''ח, בנק, מספרה, מרפאה וכד'. לפעמים יש חניון קטן ליד ולפעמים אין. הם נגישים במרחק הליכה אבל לא מציעים מעבר לצרכים בסיסיים. מחירי השכירות בהם מינימליים. הסוג השני הוא קניונים סגורים בסגנון עזריאלי ועופר. שם ההיצע מגוון מאוד. לקניון אנשים לרוב הולכים לבלות ולא רק לקנות. הסוג השלישי הוא מרכזי קניות פתוחים בסגנון של ביג. מבחינת קונספט הם דומים לקניונים הסגורים אבל החוויה טיפה שונה מכיוון שהם פתוחים ויש יותר תחושה שמטיילים בין החנויות. הקניונים והמרכזים הפתוחים הם מתחמי ענק, אפשר ממש לטייל בהם כמה שעות ויש חניון ענק מקורה לרווחת המבקרים. מחירי השכירות בהם מאוד גבוהים מכיוון שיש עלויות תחזוקה מאוד גבוהות מיזוג חשמל אבזור וכד' ולכן גם מחירי המכירה לצרכן יהיו לרוב גבוהים. במילים אחרות המודל הכלכלי של קניון הוא כזה: נותנים לצרכן ''חוויה'' ולא רק מקום לקנות בו ⬅️ הציבור מגיע בהמוניו ומתלהב ⬅️ ההתלהבות גוררת בזבוזים (קצת כמו קנייה אימפולסיבית כזאת) ⬅️ החנויות מייצרות מחזור גבוה למ''ר מה שמאפשר לגבות מהם שכירויות עתק ⬅️ רווחי עתק לקניונים. קניון זה למעשה עסק שמתאפיין בהוצאות גבוהות כדי לשמר את חווית הקנייה ומצד שני ברווח גבוה שנובע ממחירי שכירות גבוהים.

צחי נחמיאס ושותפיו זיהו שקיים חלל בשוק: איזורי פריפריה וצמיחה יחסית מבודדים שאמנם היה בהם מרכזים שכונתיים כמו בכל שכונה אבל לא היה כלכלי להקים בהם קניון/מרכז פתוח כי האיזור לא היה מספיק גדול להצדיק את עלויות אחזקת ותפעול הקניון יחסית לתנועה ולכח הקנייה האיזורי. אמרנו כבר שאחזקת קניון זה עסק יקר.

הרעיון של צחי ושותפיו היה להקים באותם איזורים מרכזי קניות פונקציונליים. מרכזי מסחר נמוכי קומה בגודל בינוני מוקפים בחניה חינמית פתוחה (ולא מקורה) שבהם לקוחות מגיעים בשביל לבצע קניות נקודתיות ולא לשם החוויה. במרכז יהיה לרוב סופרמרקט גדול שישמש כשוכר עוגן, סופר פארם, חנויות אופנה, כלים לבית וכד'. עלויות ההקמה יהיו זולות יותר כי מדובר על מבנה נמוך קומה שניתן לתכנן ולבנות בקלות ובמהירות ⬅️ מחירי שכירות זולים יותר ⬅️ מחירי מכירה ללקוחות זולים יותר ⬅️ תנועת לקוחות גבוהה ⬅️יציבות במחירי השכירות.
הם זיהו את זה לראשונה במודיעין שקמה ב 1996 וצמחה במהירות אבל לא היו בה אלטרנטיבות קניות נוחות ונגישות. זה למעשה היה הלוגיקה מאחורי הקמת המרכז המסחרי הראשון שלהם בשילת שהפך להצלחה מסחררת. לכן הם הבינו שהם עלו פה על משהו וצחי היה נחוש לשכפל את ההצלחה בשילת למקומות נוספים.

בתמונות: מרכזיים מסחרים לדוגמא של מגה אור. תראו איך זה שונה מקניוני הענק של עזריאלי.

בפרק הבא על עלילות מגה אור: על ההתרחבות של מגה אור במרכזים מסחריים ועל הכניסה למרכזים לוגיסטיים – שוק נוסף בו זיהו ביקושים מוקדמים.

https://t.co/I7MkzNV6TF

[David Berkowitz @davidberkowit]

@MPTG84 המכפיל שם כרגע נראה לך מעניין?

[David Berkowitz @davidberkowit]

@FortuneJonny העסקאות הסיבוביות חביבי

[David Berkowitz @davidberkowit]

@Ofekl12 אצל יוסף מוריס עצמו שולי התפעולי 20% או קרוב.

[David Berkowitz @davidberkowit]

@Ofekl12 זה המטרה ברכישה של יוסף מוריס. הם ירשו מהבעלים פרויקטים הפסדיים ולכן השוליים שם חלשים

[David Berkowitz @davidberkowit]

עוד יותר טוב ועוד יותר טוב
https://t.co/KQ7aXYJLn0

[David Berkowitz @davidberkowit]

@YanivUliel שלחתי לך הודעה בפרטי אם לא אכפת לך להגיב

[David Berkowitz @davidberkowit]

רגא (מחזיק) עם דוחות יפים ועמידה בתחזיות.
הגולמי שופר ל 15.6% ברבעון האחרון, וזאת למרות ירידה בתחום פינוי אשפה (מהפרויקט באשדוד שטרם הסתיים) ועלייה במחיר הסולר.
התפעולי נשאר כמו ברבעון מקביל אשתקד.

הנקי גם בהתאם לתחזיות - קצב של 32 השנה ו 42 שנה הבאה

תזמז מפעילות שוטפת שלילי - עקב גידול בהון החוזר שנובע מפער זמנים בתשלום מהרשויות המקומיות.

עכשיו תסתכלו על הגרף היפהפה הזה. צמיחה עקבית חזקה שנה אחרי שנה בפאקינג אשפה ונקיון רחובות הכי לואו-טק שיכול להיות.
יש מעט מאוד חברות כאלה שמשלבות פעילות יציבה מברזל, צמיחה חזקה שנה אחרי שנה ותמחור נח מאוד. את החברות האלה אנחנו מחפשים.

רגא נערכת כעת לשלב הבא בחייה - התמודדות על מכרזי ענק משולבי טיאוט ופינוי אשפה, כמו גם בחינת כניסה למעגלים נוספים בשרשרת הערך של תחום הטיפול בפסולת בדגש על תחנות מעבר/מיון. לשם כך מונה מנכ״ל חדש לחברה נדב כהן - אחראי שפע לשעבר בעיר נתניה. הוא מביא איתו את הידע והנסיון הדרושים כעת לחברה.
אני מעריך בזהירות שכבר בשנה הקרובה נתחיל לראות את פירות העשייה של ההנהלה המצוינת!
אני עם רגא מהיום הראשון שלהם בשוק ההון, כתבתי עליהם פה מספר פעמים בעבר ומתכנן להישאר איתם עוד שנים רבות.

[David Berkowitz @davidberkowit]

איזה נסיך דניאל
שלח לי הבוקר הודעת ווצאפ כי היינו בקשר מספר פעמים לגבי החברה. מבחינתי הנוכחות שלו בדירקטוריון היא תעודת הכשרות המהודרת ביותר לחברה.

פרגנו בלייק!

[David Berkowitz @davidberkowit]

@ElyashivMyzlish @Forest96SGX למה ככה אחלה בעל שליטה

[David Berkowitz @davidberkowit]

@buyhighsellow11 קראתי שבבים ועלה לי קיא.

[David Berkowitz @davidberkowit]

@buyhighsellow11 אני בשורט רק על אינבידיה😅