森田大介｜会社員・公務員の不動産投資

元消防士／不動産投資家｜年収450万円・自己資金80万円から開始｜1年で家賃年収1,470万円、現在は総資産10億円超・家賃年収1億円超｜40代会社員・公務員へ、融資・物件選び・出口戦略を発信｜年収で戦うな、設計で勝て。
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[森田大介｜会社員・公務員の不動産投資 @kjo_daisuke]

不動産投資は、物件探しから始めない。

年収450万円の消防士が、自己資金80万円から1年で家賃年収1,470万円。

設計したのは、
・自己資金
・返済できる借入額
・残す現金
・空室と修繕への備え
・売却までの出口

会社員・公務員へ、融資・物件選び・出口戦略を発信する。

年収で戦うな、設計で勝て

[森田大介｜会社員・公務員の不動産投資 @kjo_daisuke]

@bIw6PK5oneKXSj1 売却せずに買い増してCFを伸ばす方針、僕も好きです。ただ、薄いCFで5年間持ち続けるのは数字以上にしんどいですよね😅 次の1棟で手残りを増やせるかが、大きな分かれ目になりそうです。

[森田大介｜会社員・公務員の不動産投資 @kjo_daisuke]

@3hdsn 半年で0.5％、年50万円となると誤差では済まないですね。15室中7室空室なら、金利上昇と空室が同時に効く怖さもよく分かります。僕も今は、購入時の想定金利を以前より厳しく見ています。

[森田大介｜会社員・公務員の不動産投資 @kjo_daisuke]

@yu_firstpenguin 「家計の耐震設計」、すごく分かりやすい言葉ですね。利回りや資産額が増えても、睡眠や家族との時間が削られては長く続かない。暮らしに余白が残るところまで含めて、資産形成だと思います。

[森田大介｜会社員・公務員の不動産投資 @kjo_daisuke]

@mktgxlandlord 全空から10年契約、しかも修繕込みで21％は強いですね。数字だけでなく、10年間入退去対応が減る運営の軽さも大きい。借り手は物件のどこを一番気に入ったんでしょうか？

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@mugiwara_pop 銀行に見せる3年間という考え方、いいですね。利回りが高くても預金が増えなければ、次の融資では苦しくなる。僕も買った後は、手残りと純資産がきちんと増えているかを重視しています。

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@2103ou_masuke ④は、退職してから気づいても戻せない条件ですね。会社員・公務員の信用は、辞める前に次の融資へつなげておきたい。FIREの資産額だけでなく、退職後の資金調達まで見る視点は大事ですね。

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@pippi_os 100万円の損切りは痛いですが、ここで止めて、使えるものを次に回すのは立派な投資判断ですね。僕も「取り返したい」と思ったときほど、追加でお金を入れないよう気をつけています。

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@MinaK37342223 空室の原状回復が100万円程度で収まるなら、購入後の動きもかなり描きやすくなりますね。土地積算と利回りだけでなく、最初に必要な現金まで見えている物件は判断しやすいです。

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セミナーは、資料だけを見て話したくない。
9月12日、東建コーポレーションさんの不動産投資勉強会で登壇します。
今日は福岡市早良区の新築物件へ下見に。
間取りや設備、生活動線など、現場でしか分からないことを確認してきました。
当日は、今日現場で感じたことまでお話しします。

[森田大介｜会社員・公務員の不動産投資 @kjo_daisuke]

@31_hide 頭金を入れると返済比率は下がる一方、修繕や次の買付に使う現金が減りますね。僕なら『購入後に何か月分の返済と、想定修繕費を残せるか』で線を引きます。

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@Noxtuti0213 固定金利×元金均等は、初期の返済負担を受け入れて残債を早く減らす設計ですね。元利均等と比べるとき、当初の月返済額はどこまで許容して決めましたか？

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@yaneura_coffee 支店内協議の内諾、おめでとうございます。資本性劣後ローンの本審査では、資金使途と返済計画のどちらを特に深く聞かれそうですか？

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@daikichihiro15 都心で手残り1〜2％だと、金利や修繕が重なっただけで余白が消えますね。手残り4％を確保するなら、買値・借入期間・賃料のどこを最優先で見ますか？

[森田大介｜会社員・公務員の不動産投資 @kjo_daisuke]

@ruwata0720 2回で満額。財務状況で金利、修繕積立で期間延長と、交渉材料を分けたのが分かりやすいですね。何をどう伝えるかまで、これから交渉する人の参考になります。

[森田大介｜会社員・公務員の不動産投資 @kjo_daisuke]

お金が増えれば、自由になれる。
昔はそう思っていた。

でも実際は、資産が増えるほど、
失う怖さや守るための判断も増えた。

自由を決めるのは、金額だけではない。

嫌なことを断れるか。
大切な人との時間を選べるか。
自分が望む生き方を、自分で決められるか。

お金は自由そのものではなく、
自由な選択を支える道具だと思う。

[森田大介｜会社員・公務員の不動産投資 @kjo_daisuke]

@jojo_felicity 底地と借地のご結婚、おめでとうございます😂 所有権が生まれるまで、やっぱり相手との条件調整が一番大変でしたか？