ブレイキン大家

札幌中心で戸建賃貸売買13年/
日本個別株投資5年/
家賃と配当収入のみで生活5年目/
札幌在住.既婚 /
Breakdance歴35年/北海道初のブレイクダンスクルー.RoofTops(ルーフトップス)創設者であり代表/
このアカは主に不動産の事をポストします

[ブレイキン大家 @rooftopsgeo1]

@musako_investor そうですね
ナフサ不足でコスト高もあるので少し様子見が正解かもしれません

利回りについては表面で考えた事はなく実質利回りで15％程度が目安です

[ブレイキン大家 @rooftopsgeo1]

株と不動産
どちらが儲かるかとよく聞かれるが迷わず不動産と答える
圧倒的に再現性と安定性がある
まあ、ここ数年は株の方がパフォーマンスは良いけど特需みたいなもんで偶々
長期で安定して10％とか20%のリターン出せる投資なんか不動産以外にないんじゃないかな
とは言え手間は相当かかるけどね

[ブレイキン大家 @rooftopsgeo1]

今のインフレ下だと企業も供給不足ならすぐ値上げするけど、供給戻っても中々値下げはしない
株主としては良いんだが、大家業で大量に使う消費者側としてはキツイよな〜

[ブレイキン大家 @rooftopsgeo1]

俺の今の関心事はナフサ及び原油の価格と為替
大家業にも株にも影響がデカい
数年前まではある程度は安定してたので、そこまで気にしてもいなかった
でもトランプ大統領が就任してからは全てがハイボラティリティ
株に関しては面白くて良いのだが、大家業ではただのコスト増加で辛いだけ→続く

[ブレイキン大家 @rooftopsgeo1]

高値掴みするなら買わん方が良いって思ってたが、今のインフレや株高、不動産高を見てると結果としてはここ数年はそれは間違いだったんだよな
とにかく高値を追ってでも買った人が正解だった相場
まあ当然ながら、この相場は続くとは限らんし物件や銘柄の選別が1番大事ではあるけどさ

[ブレイキン大家 @rooftopsgeo1]

らしく保険会社は別に驚く様子もなく普通に対応してくれている
そして最初に入った鑑定の内容を現在申請中の保険会社にも共有してもらったので再鑑定はしない事になった
さてどうなる事か

[ブレイキン大家 @rooftopsgeo1]

今、数年前に発生したであろう雪害の保険を申請中なんだよね
この雪害、2年前から入っている保険会社に申請したら2年以上前の事故だから出さないと言われた
そこで2年前まで5年間入っていた保険会社にもう一度申請しなおしたって流れ
俺の中では珍しいパターンではあるが一般的にはよくある事→続く

[ブレイキン大家 @rooftopsgeo1]

本日また利上げが決定
それでもやっと1%だから米国に比べれば4分の1程度
って事は当然まだまだ上がるだろうな
今後は増々、不動産投資には厳しい環境になっていく
まあ俺や俺の周りの人達はノンレバか返済比率50%以下の人がほとんどだから、あまり影響ないけどハイレバでやる人は気をつけてね

[ブレイキン大家 @rooftopsgeo1]

最悪な事になる可能性もある
立地良ければ審査厳しくして駄目そうなの断らればいいだけ
まあ戸建ての場合はある程度は良い立地の範囲も広くなるけどね
そういう意味でも戸建て賃貸はやりやすいよね

[ブレイキン大家 @rooftopsgeo1]

立地のせいで入居者付きづらい物件だけは買わん方がいい
古いだけなら大抵なんとかなるけど立地だけはどうにもならん
格好良いリフォームしようが広告費増々にしようがステージングしようが入らんものは入らんし仮に入っても時間がかかる
審査も緩くなりがちだから妥協して入れて滞納されてとか→続く

[ブレイキン大家 @rooftopsgeo1]

これからは大家も本格的に物上げが必要な時代かもしれん
業者だけに頼ってもいられない
因みに俺も10年以上前から所有物件の周りだけ物上げはしてるけど成功率は極めて低い
今迄、買えたのは1件のみ
それもたまたま運が良かっただけ
ただ当たればデカいからコスパは良いからやる価値はあるよね

[ブレイキン大家 @rooftopsgeo1]

不動産ってのは時限爆弾だらけ
爆発すればコツコツ稼いできた家賃は飛び実質利回りさえも一瞬で幻になる
ある程度回収してたらまだいいけど買ってすぐにだったら目もあてられない
だからやっぱり賃貸用なら実質利回りで15%は必要
それなら多少の事があっても10％はきらんだろうから、なんとかなるかな

[ブレイキン大家 @rooftopsgeo1]

先日あった散水栓の水漏れ
今日、修理の見積もりが送られてきたんだが予想以上に高額だった
漏ってるのが地中なので掘って埋め戻ししなきゃならんから、その分の人工がデカい
しかも寒冷地仕様で深いから、どうしても手間がかかる
うーん、こんなところにも寒冷地のコスト高があるとは

[ブレイキン大家 @rooftopsgeo1]

先程、業者に調査してもらったら管はサビサビで凍結じゃなく経年劣化だって
写真も見たけど、こりゃ保険対象じゃないわ
家賃2ヶ月分以上持ち出しか
まあ必要経費だからしゃーないけどさ

[ブレイキン大家 @rooftopsgeo1]

久々に所有物件でトラブル発生
散水栓の漏水
久々に使用したという事なので、おそらく凍結だろう
一応、保険申請はしてみるが免責が5万つくから認定されても大した出ないだろうな
いくら値上がりしてるとは言え、穴掘って管を一部交換だと、せいぜい10数万程度
臨費が付いても間違いなく手出しは出るな

[ブレイキン大家 @rooftopsgeo1]

久々に所有物件でトラブル発生
散水栓の漏水
久々に使用したという事なので、おそらく凍結だろう
一応、保険申請はしてみるが免責が5万つくから認定されても大した出ないだろうな
いくら値上がりしてるとは言え、穴掘って管を一部交換だと、せいぜい10数万程度
臨費が付いても間違いなく手出しは出るな

[ブレイキン大家 @rooftopsgeo1]

やっぱり1番再現性高くてそこそこ儲かる不動産投資は良いエリアで利回り15％くらいで回す事
オーナーチェンジでも再生でもいいが、これをひたすら繰り返すのが良い
利回り20とか30を狙って無理な指値したり、ボロいの買ったりするより効率が良い
不動産は投資でもあるから、やっぱり資金効率も大事

[ブレイキン大家 @rooftopsgeo1]

今日ついにソフバンがトヨタの時価総額を抜いた
22年ぶりに時価総額トップが入れ替わった瞬間だ
今後は日本もアメリカのようにハイテク株が顔になっていくのかな
別に俺は不動産がメインだしハイテク株はほとんど持ってないしアンチトヨタでもない
それでも長年株もやってる人間としては感慨深いな

[ブレイキン大家 @rooftopsgeo1]

国勢調査の結果
札幌、江別、石狩は人口は減ってきたが世帯数は増加
やっぱりこの辺りのが欲しい
興味深いのは苫小牧
札幌通勤圏以外で世帯数が増えている数少ないエリア
今後、地方投資するなら有力候補のエリアになる(多分しないけど)
千歳や北広島も当然良いのだが特殊要因で高過ぎて買えんしね

[ブレイキン大家 @rooftopsgeo1]

良いのがあったら、つい買ってしまうから結局やめれないかもしれんしね

[ブレイキン大家 @rooftopsgeo1]

今後10年以内で不動産賃貸業は引退するつもりでいる
その後は配当金生活をする予定
とは言え不動産賃貸業自体がもう駄目って思ってるわけではなく、以前より儲けにくいから、そこまで頑張る気がなくなっただけ
まあ、あくまで基本方針ってだけで実際はどうなるかはわからんけどさ→続く