Olivia
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Sylvain Remy
@syre
"The curious task of urbanism is to demonstrate to men how little they really know about what they imagine they can design." —Not Hayek
Paris / Seoul
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Patent applications per million inhabitants across Europe. The Alps are essentially the innovation engine of the continent. HT @milos_gis
Alexandria wants to use $135 MILLION in public financing to help a handful of institutional developers turn an old waterplant into another megaproject
They could use public capital to build shared infrastructure and then subdivide the 19-acre site into MANY SMALL PARCELS and allow MANY different developers to build a fine-grained neighborhood (like right)
Fund the remediation, streets, utilities, flood protection, parks, and waterfront public spaces publicly. Then create fine-grained blocks that can be built parcel by parcel by multiple developers, architects, and owners.
With a great code, you can even facilitate the development of courtyard blocks that will allow middle-income families to live in the neighborhood as well as smaller households.
Small parcels lower the barrier to entry for local and midsized developers. They allow buildings to evolve independently, create more architectural variety, support smaller commercial spaces, and distribute development risk across many actors.
They also look better
@JohnRentoul The northernmost tip of Brazil is closer to Canada than to the southernmost tip of Brazil.
@JohnRentoul Caracas, Venezuela is north of San Jose, Costa Rica.
@UrbanCourtyard Pre-car London https://t.co/LVk5Dsgtxm
@CharlestonArchi The issue is partially we sacrifice longevity for efficiency. Double pane windows are a good example of this: basically disposable within 25-30 years but saves some marginal cost on heating.
Planches illustrées en noir et blanc de René Leblond
Lovely bit of social history, here.
View from the Royal Festival Hall, 1950.
This beautiful image was produced by SR Badmin
for a set of contemporary postcards celebrating the Festival of Britain. And best of all … (1/2)
Megaprojects do not make real urban neighborhoods — in one image:
"For American cities, the moral of the story is clear. On large brownfield and greenfield sites, cities should stop treating whole districts as single development packages to be handed to master developers. They should do the more civic work first of laying streets, subdividing land into buildable parcels, and issuing clear 'parcel passports' that specify what each site can become."
Robert Danis and Nicod
Architectonic waterfalls
France's 1960s decentralisation was not just away from Paris but urban cores generally. The IBM Research Center in La Gaude by Marcel Breuer, completed in 1962, was designed to bring scientists to a remote corner of the Côte d'Azur. A slab of now isolated Mediterranean Brutalism.
Urban block in Ouagadougou, 1930
Densifier les villes est l'une des politiques climatiques les plus puissantes que nous ayons. Et nous sommes en train d'y renoncer au nom de l'écologie.
(Le texte est long, mais les 10 premières lignes disent l'essentiel du message.)
Depuis le Covid, un mot d'ordre s'impose dans l'aménagement du territoire français : déconcentrer, rééquilibrer, disperser les habitants et les emplois loin des grandes villes.
C'est présenté comme une avancée écologique et sociale.
C'est pourtant exactement l'inverse.
La recherche urbaine le sait depuis plus d'un siècle, et le prouve aujourd'hui à l'échelle française : les grandes villes offrent à leurs habitants une assurance économique que les petits territoires ne peuvent pas donner.
Et à l'intérieur de ces villes, regrouper les habitants près des emplois est l'un des leviers climatiques les plus efficaces qui existent, alors que les disperser augmente massivement les kilomètres parcourus, donc les émissions.
Les Français, eux, ne s'y trompent pas : leurs décisions réelles, quand ils achètent un logement, visent justement ces emplacements stratégiques. Mais à mesure que les politiques d'aménagement basculent dans le non-sens, les bonnes places se raréfient et enchérissent. Et les villes s'étalent.
Disperser, c'est appauvrir les ménages ET émettre plus de carbone.
Voici pourquoi.
UN BACKLASH ÉCOLOGIQUE QUI A POUR ORIGINE LE COVID
Il y a dix ans, avec @VillesVivantes, nous réalisions une mission pour aider l'agglomération de La Rochelle à élaborer son PLUi (plan local d'urbanisme intercommunal), un document qui fixe les règles de constructibilité locales en accord avec un projet de territoire pensé à 10 ans.
L'aire urbaine de La Rochelle profite de la dynamique globale de Côte Ouest, mais aussi d'un pôle d'emploi local structurant : elle gagne 1 % d'habitants par an.
La doctrine urbaine qui prévaut dans les années 2010, chez les urbanistes, est celle de la ville dense et compacte. Elle est conforme à l'histoire de La Rochelle, mais aussi des villages de Charente maritime très denses, comme ceux de l'Ile-de-Ré avec leurs maisons à patio et leurs venelles.
Regrouper les nouveaux arrivants au plus près des emplois, des services, des transports dans des formes urbaines praticables à pied, en vélo ou en TC, c'est une façon d'aménager intelligemment les espaces, de mutualiser les infrastructures et les équipements.
Pourtant cela n'a rien de facile, car les bonnes places en ville sont déjà prises et les nouveaux habitants ont tendance à s'installer à l'extérieur : sur les 1 600 habitants que gagnait à l'époque l'aire urbaine de La Rochelle chaque année :
> seuls 600 parvenaient à entrer dans le périmètre de l'agglomération de La Rochelle (qui rassemble pourtant 80 % de la population),
> les 1 000 autres étaient refoulés, faute d'offre, vers les communes périphériques.
Ils y parcouraient deux à trois fois plus de kilomètres par an pour aller travailler, scolariser leurs enfants, faire leurs courses.
J'ai mis des mois à convaincre les maires des 28 communes de l'agglomération :
a - de viser la construction de 1 900 logements neufs par an, au lieu des seuls 1 300 prévus initialement et préconisés par le Schéma de Cohérence Territoriale La Rochelle Aunis, qui s'imposait pourtant au document mais qui reposait sur des données démographiques anciennes,
b - et de positionner la moitié au moins des gains d'habitants dans le cœur d'agglomération : La Rochelle et ses communes limitrophes : Aytré, Puilboreau, Lagord, Périgny.
Les objectifs étaient conformes à la doctrine de l'époque :
> ne plus exclure ceux qui viennent travailler à La Rochelle, et dans sa première couronne.
> les accueillir là où la ville est équipée et desservie,
> et éventuellement permettre à ceux qui le souhaitent d'aller travailler en vélo.
Début 2020, après plusieurs années à finaliser le projet de PLUi avec les services de l'agglomération, celui-ci est voté.
Victoire ?
Non, car le Covid, et le fantasme de d'exode urbain, étaient passés par là.
Dans l'opinion, chez les élus, et même les pros : tout s'est inversé.
On a commencé à entendre en boucle :
> Que la densité urbaine n'avait pas fait ses preuves,
> Que la vertu supposée des villes compactes n'était peut-être pas si réelle que cela...
> Que plutôt que d'accueillir les gens là où sont les emplois, nous pourrions déplacer les emplois là où habitent les gens !
Les élus rochelais, comme les autres, commencent à céder : un étage en moins par-ci ; deux étages en moins par-là ; lors des réunions publiques avec les riverains opposés à la densification.
Au moment d'élaborer le nouveau SCoT, c'est finalement un schéma de "rééquilibrage" entre les communes de troisième couronne et celles de l'agglomération, qui tient la corde dans les débats : il apparaît comme le plus naturel.
Le référentiel s'est inversé.
En 2012, nous étions tous d'accord, élus et urbanistes, pour dire qu'il fallait opérer un double recentrage :
> recentrer le développement de l'aire urbaine dans l'agglomération,
> et recentrer le développement de l'agglomération dans son coeur.
En 2022, le consensus est fissuré. Et l'opinion penche du côté de la répartition et de la dispersion spatiale.
Partout en France, le même mot d'ordre : déconcentrer.
Et partout, le même problème qui se prépare : ça ne marchera pas.
Pour comprendre pourquoi, il faut revenir sur ce que la recherche urbaine sait depuis plus d'un siècle et objective aujourd'hui avec des preuves empiriques nouvelles.
41 % DES JEUNES DIPLÔMÉS NE FONT PLUS DU CDI UNE PRIORITÉ
J'ai présenté dans un post précédent les travaux de Moretti & Yi (NBER 2024) : à partir de 423 000 travailleurs américains touchés par la fermeture de leur entreprise, ils ont mesuré l'avantage exact des marchés du travail "épais".
Dans un grand marché de l'emploi dans votre branche, comparé à un petit marché :
→ +10,7 points de probabilité de retrouver un emploi en 12 mois (pour les diplômés) ;
→ +19 % de récupération salariale après un an ;
→ −25 points de probabilité d'être obligé de changer de ville.
Pourquoi ? Parce qu'en moyenne, à 20 miles à la ronde, un marché "épais" donne accès à 640 entreprises de votre secteur. Un marché "fin" : seulement 9.
Mais Moretti ne sort pas de nulle part. Il s'inscrit dans une tradition de recherche vieille de plus d'un siècle.
Depuis Alfred Marshall (Principles of Economics, 1890), l'économie urbaine documente patiemment les avantages de la concentration géographique :
> partage d'infrastructures (sharing),
> mise en correspondance employeurs-employés (matching),
> transmission de savoirs entre actifs (learning).
Cette tradition a été formalisée par Duranton & Puga (Handbook of Urban Economics, 2004).
Elle est défendue empiriquement par Edward Glaeser (Harvard, Triumph of the City, 2011), confirmée par des dizaines d'études.
Une méta-analyse récente (Ahlfeldt & Pietrostefani, 2019), portant sur 347 estimations issues de 180 études, établit une élasticité densité-productivité de l'ordre de 0,08 dans les pays développés : un doublement de la densité urbaine augmente la productivité d'environ 5 à 6 %.
Ce que la recherche urbaine documente depuis 30 ans, c'est que la concentration géographique des personnes augmente leur productivité, leur salaire, mais aussi leur résilience économique.
A l'heure où, précisément, les Français sont en train de délaisser l'ancien modèle de l'emploi à vie, pour embrasser des carrières où l'on en fait une dizaine au moins, c'est pourtant la direction exactement inverse que nos politiques d'aménagement du territoire sont en train de prendre, en faisant du rééquilibrage territorial le nouveau mot d'ordre.
Comme la réalité est têtue, les prix montent sur les littoraux et dans les grandes métropoles régionales dynamiques. Au lieu d'y voir une information cruciale sur une demande quantitativement non satisfaite, nos politiques d'aménagement accusent la "spéculation", "airbnb", "les promoteurs", etc.
Une spéculation qu'elles créent pourtant elles-mêmes en instaurant des blocages juridiques à la production de l'offre manquante (les règles de plus en plus restrictives des PLU nouvellement votés, justifiées notamment par la thèse de la déconcentration).
LA VALEUR STRATEGIQUE DES EMPLACEMENTS
On l'a vue dans le cas de La Rochelle, à l'intérieur même d'un marché de l'emploi, tous les emplacements n'ont pas la même valeur : le coeur d'agglomération permet de réduire d'un facteur 3 à 4 les kilomètres parcourus au quotidien.
C'est ici qu'intervient un second champ de recherche, complémentaire du premier : l'économie spatiale urbaine.
Ce champ étudie depuis les années 1960 (Alonso, Muth, Mills) comment la valeur d'un emplacement à l'intérieur d'une ville dépend de son accessibilité aux emplois et aux services. Il s'est massifié avec la disponibilité des données géolocalisées dans les années 2010.
Deux auteurs de cette tradition sont aujourd'hui particulièrement utiles pour comprendre les enjeux français : Alain Bertaud (NYU, ancien Principal Urbaniste de la Banque Mondiale), dont je vous ai parlé hier, et Xavier Timbeau (OFCE, Sciences Po).
Alain Bertaud explique que les prix immobiliers reflètent une réalité géographique objective : un emplacement central donne accès à plus d'opportunités. C'est ce qui le rend cher.
Xavier Timbeau (OFCE) le confirme pour la France : l'accessibilité aux emplois est « un excellent prédicteur des prix de l'immobilier ». Et il ajoute un constat frappant : « à même accessibilité, sans préjuger des autres facteurs, les prix dans l'aire urbaine de Paris et la métropole de Bordeaux sont comparables ».
Les prix révèlent exactement ce que les sondages d'opinion ne voient pas.
L'élasticité moyenne entre densité et kilomètres parcourus, nous dit Timbeau, est connue depuis Newman et Kenworthy (1989) : de l'ordre de 0,1.
Augmenter la densité d'un territoire de 10 % réduit les émissions de mobilité de 1 % en moyenne. C'est ce chiffre, trop faible, qui a peut-être tué le mouvement de la ville compacte dans les années 2010.
« Pas la peine de densifier, le gain est marginal. »
Sauf que cette moyenne est trompeuse.
Elle agrège deux réalités opposées : la densification des zones bien situées (qui réduit massivement les déplacements) et la densification des zones mal situées (qui les augmente massivement).
Timbeau l'a démontré à La Rochelle, en modélisant les mobilités du quotidien avec un niveau de finesse inédit (le carreau 200 m × 200 m) :
→ Densifier dans une commune périphérique rurale : élasticité +1 (+10 % de population = +10 % de km parcourus)
→ Densifier dans la moyenne, là où on construit habituellement : élasticité ≈ +0,1
→ Densifier dans les quartiers centraux denses : élasticité −1 (+10 % de population = −10 % de km parcourus)
Pourquoi un tel écart ?
Parce que dans les zones centrales, les nouveaux arrivants peuvent aller travailler à pied, à vélo, en transport en commun. Dans les zones périphériques, ils sont condamnés à la voiture.
Sur 30 ans, à La Rochelle, en orientant les seuls nouveaux arrivants vers les bons emplacements, on peut faire varier les kilomètres parcourus de −30 % à +30 %.
C'est l'un des leviers les plus puissants de politique climatique disponibles.
DISPERSER LES EMPLOIS NE MARCHE PAS NON PLUS
Si déconcentrer les habitants ne fonctionne pas, peut-être suffit-il de déplacer les emplois vers eux ?
C'est exactement ce que défendent Philippe Bihouix, Sophie Jeantet et Clémence De Selva dans La ville stationnaire (Actes Sud, 2022). Ils plaident pour « la redistribution des services et des emplois » et estiment que « les métropoles ne doivent plus attirer et grandir, mais essaimer ».
L'intuition est séduisante. Elle circule et séduit beaucoup d'élus. Timbeau l'a testée, en comparant trois scénarios à La Rochelle :
- concentration des emplois,
- déconcentration vers les communes périphériques,
- ou répartition équilibrée.
Verdict sans appel : « L'enjeu est moins sur la localisation des emplois que sur celle des résidents. »
Deux raisons :
(1) Déplacer des emplois vers des zones peu denses augmente les déplacements en voiture. Pas de transports en commun pour les desservir.
(2) Les zones d'emploi périurbaines créent du commuting inversé. Les habitants du centre-ville doivent maintenant aller en banlieue.
Même dans les scénarios les plus favorables, déplacer les emplois ne réduit les kilomètres parcourus que de l'ordre de 1 %.
Alors qu'en orientant les nouveaux résidents, on fait varier les déplacements de −30 % à +30 %. Le levier des résidents est sans commune mesure avec celui des emplois.
LES QUESTIONS DIFFICILES
Deux questions se posent pour ceux qui planifient l'aménagement du territoire.
(1) Quelle taille pour nos villes ?
Réponse de l'économie urbaine depuis 1890 : plus elles sont grandes, plus elles offrent de productivité, de salaires et de résilience à leurs habitants. Pour la France, cela ne signifie pas tout concentrer sur Paris : cela signifie aider nos métropoles régionales à grandir (elles restent relativement petites à l'échelle européenne, en dehors de Paris, et leurs marchés de l'emploi demeurent fragiles) et permettre l'émergence de régions urbaines polycentriques, par exemple sur la façade atlantique entre Rennes, Nantes, Saint-Nazaire, Vannes, ou encore entre Libourne, Bordeaux et le bassin d'Arcachon.
(2) Où produire l'offre de logements pour accueillir de nouveaux habitants à l'intérieur de ces aires urbaines ?
Réponse de l'économie spatiale depuis 1960 : dans les emplacements les mieux connectés au marché du travail, c'est-à-dire les plus centraux et les mieux desservis.
C'était la doctrine technique française jusqu'à la crise sanitaire : des villes denses et compactes. Praticables à pied et en vélo. Et un maillage par transport en commun performant (lequel a besoin de la densité).
Mais depuis l'avènement de la nouvelle doctrine française du rééquilibrage territorial, la France des planificateurs répond exactement l'inverse de ce qu'il faut répondre à ces deux questions.
Elle veut
> moins de métropolisation (et donc moins d'assurance économique pour les ménages),
> et plus de déconcentration à l'intérieur des aires urbaines,
> et donc plus de kilomètres parcourus, plus d'émissions carbone, plus d'étalement, moins d'accessibilité.
Elle écoute les préférences des habitants qui s'expriment dans les sondages. Sans prendre le soin d'examiner leurs décisions réelles.
Mais le rôle d'une politique d'aménagement n'est pas de suivre l'opinion. C'est d'éclairer ce qui n'est pas immédiatement visible. Et que, pourtant, les Français savent quand ils prennent leurs décisions personnelles : l'emplacement stratégique est le grand sujet de la décennie qui vient, au moment où ce sont bien les grands marchés du travail qui vont assurer la sécurité économique des ménages, et plus les grands employeurs, dont tout un chacun sait qu'ils peuvent disparaître du jour au lendemain.
Il est urgent, dans ce contexte, de revenir intelligemment aux fondamentaux de l'urbanisme.
Pour l'équité des chances, l'assurance économique de tous les ménages, et la prospérité économique du pays.
Mais également pour le climat : la dispersion territoriale est populaire mais elle ne résiste ni aux décisions réelles ni à un examen sérieux de leurs conséquences climatiques. Et ce n'est pas le chèque « grand rouleur » promis par le gouvernement qui contredira ce fait.
LA BONNE NOUVELLE
Tout cela peut sembler décourageant.
Ça ne devrait pas.
Car accueillir davantage d'habitants dans les emplacements bien situés ne signifie pas entasser tout le monde dans des tours, ni renoncer au désir, profondément français, d'une maison avec un jardin.
L'essentiel se joue souvent dans des règles discrètes. Quand une commune impose des terrains minimum de 300 m² là où 150 m² suffiraient, elle renchérit mécaniquement le foncier et exclut de fait les familles des classes moyennes.
Autrement dit : l'inaccessibilité des bons emplacements n'est pas une fatalité. Ni urbanistique, ni économique.
Nous avons des espaces très peu denses dans les premières couronnes de nos grandes agglomérations, des espaces qui se maintiennent dans des états à la fois peu denses et faiblement équipés, relativement à leur emplacement stratégique, par choix politiques et réglementaires.
Ces choix doivent être réinterrogés.
Et le consensus en faveur des villes denses et compactes, et des marchés du travail "épais" des métropoles régionales, réhabilité.
Comme nous avons réussi à le faire pour le nucléaire.
SOURCES & RÉFÉRENCES
* Marshall, A. (1890). Principles of Economics. Macmillan.
* Alonso, W. (1964). Location and Land Use. Harvard University Press.
* Newman, P. & Kenworthy, J. (1989). Cities and Automobile Dependence. Gower.
* Duranton, G. & Puga, D. (2004). Micro-foundations of urban agglomeration economies. Handbook of Regional and Urban Economics, vol. 4.
* Glaeser, E. (2011). Triumph of the City. Penguin Press.
* Bertaud, A. (2018). Order Without Design: How Markets Shape Cities. MIT Press.
* Ahlfeldt, G. & Pietrostefani, E. (2019). The economic effects of density: A synthesis. Journal of Urban Economics, 111, 93-107.
* Moretti, E. & Yi, M. (2024). Size Matters. NBER Working Paper 32250.
* Timbeau, X. (2023). Comprendre les métropoles par l'accessibilité aux emplois. https://t.co/0hzMc7lysb.
* Timbeau, X. (2024). Modéliser l'accessibilité aux emplois : faut-il déconcentrer les emplois ou regrouper les logements ? Organic Cities, Sciences Po & Villes Vivantes. https://t.co/mIhFvBqsZH
* Timbeau, X. (2025). Densifier pour accueillir plus, une opportunité pour le climat ? Organic Cities. https://t.co/jPWd8KSw4m
* Mon post précédent sur Moretti :
https://t.co/SRCvXlZEml
* Mon post précédent sur Bertaud : https://t.co/YZv3i2l9L2
* « Faire perdre 15 ans à la France » : https://t.co/vSX2HqAz8Q
* Le cas de Bruges : https://t.co/OnBdqFgyNz
Le prix de l'accès aux emplois.
Les prix immobiliers varient pour tout un tas de raisons. L'une des plus importantes d'entre elles est l'accessibilité aux emplois.
Et c'est ce que les théories françaises actuelles du rééquilibrage territorial ne comprennent pas.
Aux dépens des actifs aux revenus les plus modestes. J'en parlais ces derniers jours : la taille des marchés de l'emploi explique pourquoi les actifs cherchent à rejoindre les grandes villes (Moretti, NBER 2024) : au prix d'un effort considérable (conditions de vie plus difficiles, prix de l'immobilier bien plus hauts) ils accèdent à une assurance économique que les petits marchés de l'emploi, moins épais, n'offrent pas : pouvoir se retourner et changer de job si le besoin s'en fait sentir. Pour chacun des deux membres du couple.
Le raisonnement de Moretti, qui compare l'épaisseur des marchés de l'emploi entre eux, peut être appliqué une nouvelle fois à l'intérieur d'un même marché de l'emploi.
Nous devons la formulation la plus claire de ce principe à Alain Bertaud (@AlainBertaud2), ancien Principal Urbaniste à la Banque Mondiale.
Bertaud a une particularité : il a passé 20 ans à la Banque Mondiale (1980-1999) où il a travaillé sur une quarantaine de villes sur quatre continents, après une carrière initiale d'urbaniste résident à Chandigarh, Tlemcen, Sana'a, Bangkok, New York et Paris.
Dans son livre de référence Order Without Design (MIT Press, 2018), qui est une forme de récapitulation de ce qu'il a appris et pratiqué, il propose une mesure simple et puissante de la valeur d'un emplacement à l'intérieur d'une ville : la part des emplois de la ville que l'on peut atteindre en moins de t minutes depuis chez soi.
C'est ce qu'il appelle la "job accessibility".
Résumée dans ce schéma d'une extrême clarté qui montre, à population et nombre d'emplois identiques, trois cas idéalisés :
→ Habitant central, ville compacte : 69 % des emplois accessibles
→ Habitant périphérique, ville compacte : 54 %
→ Habitant périphérique, ville étalée : 28 %
La conclusion est géométrique : se loger en périphérie d'une ville étalée donne mécaniquement accès à beaucoup moins d'opportunités professionnelles que se loger au centre d'une ville compacte.
La différence, ce ne sont pas quelques minutes de trajet en plus.
Mais l'écart entre :
> 2 emplois sur 3 accessibles,
> et moins d'un emploi sur 3.
Si l'on accepte cette mesure de la valeur d'un emplacement, alors les prix immobiliers cessent d'être un mystère.
Ils ne sont pas le fruit du hasard, ni de la seule spéculation, ou encore de l'avidité des promoteurs.
Ils reflètent, en plus d'un équilibre dynamique entre offre et demande, une réalité géographique objective plus stable : un emplacement central donne structurellement accès à beaucoup plus d'opportunités. Et donc à une assurance économique de meilleure qualité.
Et c'est ce qui lui donne une valeur importante.
→ À l'échelle macro : un actif dans un marché épais a +10,7 points de probabilité de retrouver un emploi en 12 mois (Moretti & Yi, NBER 2024).
→ À l'échelle micro (cas idéalisé) : un actif dans un emplacement central a accès à 69 % des emplois de sa ville en un temps donné. En périphérie étalée : 28 %.
C'est le même mécanisme, à deux échelles différentes : l'accessibilité aux opportunités économiques, qui explique en partie pourquoi les Français acceptent de payer cher certains emplacements stratégiques.
Et c'est précisément ce que la doctrine du rééquilibrage territorial, dont je vous parlais hier, ignore : en proposant naïvement de disperser emplois et populations, elle défait l'assurance économique que recherchent les ménages dans des marchés du travail épais.
Bertaud en tire une conclusion opérationnelle qui pourrait être affichée au mur de chaque service urbanisme français : les politiques d'aménagement doivent être pensées en termes d'accessibilité aux emplois, et non pas en termes de densité brute idéale, ni de répartition de population sur un territoire.
Je vous parle demain de travaux qui ont testé l'hypothèse de Bertaud (le lien entre job accessibility et les prix immobiliers) en France, à une échelle hyper fine (le carreau 200m x 200m), avec des résultats impressionnants.
Références.
Bertaud, A. (2018). Order Without Design: How Markets Shape Cities. MIT Press.
Faire perdre 15 ans à la France : comment nous sommes en train de répéter, sur l'aménagement du territoire, l'erreur que nous avons commise sur le nucléaire.
(Le texte est long, mais les 10 premières lignes disent l'essentiel du message.)
Tous les sondages disent la même chose : les Français veulent rééquilibrer les territoires, désengorger les métropoles, vivre dans des villes plus petites.
Pourtant, dès qu'ils signent chez le notaire, ils choisissent l'inverse : ils sont prêts à payer un prix considérable pour habiter dans les 6 % du territoire les plus tendus.
Que faut-il croire : ce que nous disons quand un journaliste nous tend un micro ?
Ou ce que nous décidons lorsque nous prenons le temps de bien mûrir une réflexion ?
Exactement comme, dans les années 2010, l'opinion disait : « diminuer la part du nucléaire dans le mix électrique français ». Quinze ans plus tard, après la fermeture définitive de Fessenheim, la crise énergétique de 2022 et un retard considérable sur le déploiement des nouveaux EPR, le pays revient sur ce choix.
Sur l'aménagement du territoire, nous sommes en train de refaire exactement la même chose.
SKIN IN THE GAME
@nntaleb a popularisé ce concept qui met le doigt sur quelque chose de fondamental, et qui s'applique à la perfection ici : ce que l'on déclare au micro d'un journaliste, ce que l'on conseille à un ami, ou à un maire quand on est urbaniste, a un risque personnel proche de zéro. Donc la valeur de cette information est quasi nulle aujourd'hui.
Par contre, lorsque l'on décide de déménager dans une ville plutôt qu'une autre, cela a des conséquences concrètes sur votre emploi, celui de votre conjoint, et donc sur la sécurité économique de votre famille à court et moyen terme : pouvoir retrouver un emploi si le premier ne convient pas. Ou s'il disparaît. On réfléchit à deux fois, et on pèse les choses.
Les deux informations (la déclaration d'un côté, la décision réelle de l'autre) n'ont absolument pas la même valeur.
Cela peut paraître trivial, et pourtant : l'urbanisme français est en train de basculer dans le monde dangereux du déclaratif, de l'opinion et du fantasme de l'exode urbain.
Qui deviennent les nouvelles boussoles consensuelles d'un aménagement du territoire dont le mot d'ordre est
« rééquilibrage »,
tout comme le rééquilibrage du mix énergétique français devint le mot d'ordre il y a 15 ans.
Commençons par le plus solide : ce que font vraiment les gens.
FAITES CE QUE JE DIS…
Depuis 2019, nous disposons en France d'une donnée publique gratuite, accessible à tous, qui enregistre des décisions parmi les plus mûries d'une vie : la base DVF des transactions immobilières.
Elle dit, transaction par transaction, où les gens choisissent réellement de vivre ; et surtout combien ils sont prêts à payer pour y vivre. Cette carte des prix existe. Elle est ouverte, ultra précise, et ultra fondamentale.
Et elle dit l'inverse exact des sondages.
Mais aussi, donc, l'inverse exact de ce qui semble être devenu la doctrine implicite de l'aménagement du territoire français : la déconcentration spatiale.
Mais malgré cette extrême clarté d'information, plusieurs auteurs et élus influents portent ce discours de rééquilibrage, en particulier depuis l'après-crise sanitaire.
Des personnalités qui, pourtant, ne mettent pas en pratique leur propre théorie et ont décidé de travailler dans les grandes villes.
En voici un échantillon illustratif (je précise que je n'ai rien de particulier contre ces personnes, qui représentent simplement un point de vue simpliste et paresseux que je combats).
→ Philippe Bihouix (DG d'AREP, à Paris), Clémence De Selva (architecte à Bordeaux) et Sophie Jeantet (architecte-urbaniste à Bordeaux Métropole) prônent, dans "La ville stationnaire" (Actes Sud, 2022), la démétropolisation : « les métropoles ne doivent plus attirer et grandir, mais essaimer ».
→ Guillaume Faburel (professeur à l'université Lyon 2) préconise dans "Les Métropoles barbares" (Le passager clandestin, 2018) un retour d'une large part de la population française à la campagne, pour des raisons écologiques.
→ Éric Charmes (directeur de recherche à l'ENTPE, Lyon) pose explicitement cette question, dans une publication récente sur "Fonciers en débat" (janvier 2026) : « faut-il continuer à construire dans ces métropoles ou encourager la demande dans les villes petites et moyennes ? »
→ Et même Jean-Luc Moudenc, maire de Toulouse, 4ᵉ ville de France, président de Toulouse Métropole et président de France urbaine (l'association des maires des grandes villes), de publier en novembre 2023 une tribune où il qualifie de « chimère » l'idée « que le premier moteur d'attractivité et de développement de la France serait la prospérité des métropoles ».
Il y émet alors un vœu, qui ressemble à une forme de générosité à l'égard des territoires plus modestes, mais qui est en réalité un vrai refus d'accueillir au cœur de sa propre métropole :
« le vœu que les habitants du périurbain trouvent plutôt des réponses à leurs aspirations en travaillant et vivant dans les petites et moyennes villes ».
La position de ces professionnels et de ces élus n'est plus du tout isolée. On la retrouve aujourd'hui dans la plupart des documents officiels de planification territoriale, comme :
→ Le SCoT bioclimatique de l'aire métropolitaine bordelaise, approuvé le 11 décembre 2025, premier SCoT bioclimatique national, qui écrit textuellement vouloir « évoluer d'un modèle de recentrage vers un modèle de rééquilibre et de desserrement territorial ».
→ Le SRADDET Nouvelle-Aquitaine (modification approuvée le 18 novembre 2024) qui érige la « volonté de rééquilibrage des territoires » en principe central.
Voici le paradoxe, l'extrême contradiction entre :
1/ Les décisions, visibles dans les données DVF.
Elles sont claires : les zones tendues en France (disons celles où le mètre carré dans l'ancien dépasse 3 000 €) ne représentent qu'une part infime (de l'ordre de 6 %) du territoire.
Ce sont précisément les lieux dans lesquels beaucoup de Français non seulement choisissent de vivre, mais aussi dans lesquels ils sont prêts à payer le prix fort pour obtenir leur propre place au soleil.
2/ L'opinion, relayée dans le débat public.
84 % des Français les jugent préférables aux grandes villes. Et les élus emboîtent le pas.
Et maintenant (ce qui est nouveau), les professionnels de l'aménagement du territoire eux-mêmes.
Et donc les territoires eux-mêmes.
LES PRESCRIPTEURS NE SUBIRONT PAS
Mon post précédent, à partir des travaux de Moretti & Yi (2024), montrait pourquoi les jeunes actifs continuent à s'installer dans les métropoles malgré ce qu'ils déclarent.
Un marché du travail "épais" leur donne +10,7 points de probabilité de retrouver un emploi en 12 mois, +19 % de récupération salariale, et −25 points de probabilité d'être obligés de changer de ville.
À 20 miles à la ronde, un marché "épais" (grande ville) donne accès à 640 entreprises de leur secteur.
Un marché "fin" (ville moyenne) : 9.
C'est précisément pour cela que 41 % des jeunes diplômés français ne cherchent plus de CDI (Le Parisien, mai 2026). Ils ont compris que dans un marché épais, le CDI ne sert plus à grand-chose : la sécurité, c'est la métropole elle-même.
La doctrine française du rééquilibrage territorial veut faire exactement l'inverse de ce que les Français savent. Elle veut leur retirer l'assurance économique qu'ils cherchent. Elle veut les disperser dans des marchés du travail trop petits pour leur garantir un emploi à eux et un autre à leur conjoint.
Et elle veut le faire pendant que ses prescripteurs (auteurs influents, professeurs, chercheurs, élus des grandes villes) vivent et travaillent eux-mêmes dans les 6 % du territoire qu'ils prétendent désengorger.
C'est l'exact opposé du skin in the game.
C'est la définition même d'experts qui ne tiennent pas leur rang : prescrire à la nation ce qu'on ne s'applique pas à soi-même. Conseiller aux jeunes actifs de s'installer à Châteauroux pendant qu'on signe un bail à Paris. Vouloir « essaimer les métropoles » pendant qu'on dirige la plus grande agence d'architecture en plein cœur de Paris.
ET PENDANT CE TEMPS, LE SP95 DÉPASSE LES 2 €/L
Depuis février 2026 et l'embrasement du Moyen-Orient, le prix du carburant a explosé : +50 centimes par litre sur le gasoil, +25 centimes sur le SP95 en seulement deux mois (sources Roole Data, INSEE).
Ce lundi 25 mai 2026, le gasoil est à 2,13 €/L, le SP98 à 2,17 €/L, le SP95 à 2,07 €/L.
Et tous les experts prévoient que la tendance va durer.
Le gouvernement a même dû annoncer le 21 mai dernier une aide carburant de 100 € pour les "grands rouleurs", doublant le montant initial. Aveu d'impuissance face à une crise qui s'installe.
Voilà ce qu'est, concrètement, la doctrine du rééquilibrage : un urbanisme qui repousse les actifs à 30, 40, 50 kilomètres de leur travail, qui les condamne à la voiture parce que les transports en commun ne suivent jamais, et qui leur fait découvrir, à chaque hausse géopolitique du baril, que leur emplacement résidentiel n'était pas une simple commodité personnelle.
C'était une décision économique majeure dont ils paient maintenant la facture.
Les prescripteurs de cette doctrine ne la subissent pas. Ils habitent dans les quartiers centraux des grandes villes, ils marchent ou prennent les transports en commun pour aller travailler, et leur exposition au prix de l'essence est marginale. De plus, ils trouvent plus agréable qu'on plante des arbres en ville plutôt qu'on fasse l'effort d'accueillir ceux qui n'en peuvent plus des heures passées dans les transport.
Ceux qui paient cette doctrine, ce sont les actifs qu'on a refoulés de Bordeaux faute de logement, et qui font désormais la navette depuis Libourne, voire Sainte-Foy-la-Grande.
Ce sont tous ceux qui, à chaque litre payé, financent une politique d'aménagement décidée sans eux.
Comme dans les années 2010 avec le nucléaire, nous suivons un mot d'ordre simpliste contre l'avis du réel. Et comme avec le nucléaire, nous mesurerons les conséquences dans 15 ans.
À moins qu'il soit encore temps pour redresser la barre.
Je détaille dans mon prochain post les travaux empiriques montrant :
(1) pourquoi déconcentrer ne marche pas,
(2) et où il faut aujourd'hui placer les nouveaux habitants à l'intérieur de nos métropoles pour progresser en termes de prospérité économique, mais aussi de neutralité carbone et de protection de la biodiversité française.
REFERENCES
* Taleb, N. N. (2017). Jouer sa peau. Les Belles Lettres.
* Base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) : https://t.co/9ntf6TPsVO
* Bihouix, P., Jeantet, S., de Selva, C. (2022). La ville stationnaire. Actes Sud. https://t.co/hN8R3NzIcZ
* Faburel, G. (2018). Les Métropoles barbares. Le passager clandestin.
* Charmes, É. (2026). Yimby ! Une solution à la crise du logement ? Fonciers en débat, 26 janvier 2026. https://t.co/K0eEhxIp5R
* Moudenc, J.-L. (2023). La France a besoin des villes, de toutes les villes. Le Point, 19 novembre 2023. https://t.co/OTR1BJy1yL
* Moretti, E. & Yi, M. (2024). Size Matters. NBER Working Paper 32250. https://t.co/7Mz0lTGgfx
* INSEE (2026). Hausse des prix de l'essence : les ménages français l'ont anticipée. Blog de l'INSEE, 16 avril 2026. https://t.co/T4tj9oUG4l
* France Info (2026). Prix du carburant : ils repartent déjà à la hausse. France 2, 28 avril 2026.
https://t.co/Ra1wVQlP2X
* Sysdau (2025). SCoT bioclimatique de l'aire métropolitaine bordelaise, approuvé le 11 décembre 2025. https://t.co/nOVQKfHqr2
* SRADDET Nouvelle-Aquitaine, modification approuvée le 18 novembre 2024. https://t.co/Pvad6oX0oP
* Article de prolongement https://t.co/4DoCRGjWar
A significant amount of the charm embodied in the 5000 years of urbanism before WWII exists in the urban form, not the materials
We can recover the urban form even when we have to use modern materials
@simongerman600 This detail
all the mega buildings in debt, foreclosure, or special servicing raises the point that the 20c. "build big and centralize" creates fragility that probably could have been foreseen
Once the economic model (full-office 9-5) breaks down, owners face a death spiral of vacancy, deferred maintenance, value crash, abandonment or fire-sale conversion (that often don't pencil out)
« En Espagne, la gratuité de deux autoroutes s’est traduite par une explosion du trafic de poids lourds et une dégradation du réseau routier »
https://t.co/663BjPw3N0
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