高宮｜区分4戸950万円の記録

区分4戸／950万円／北海道・大阪・宮城／築40年超。1戸売却中。
保有物件の収支を実額で公開。表面利回りではなく手残りの話。
Japanese property risk review for foreign residents in Japan.
運営：高宮アセット（

[高宮｜区分4戸950万円の記録 @takamiyast]

区分マンション4戸を持っています。

北海道札幌市｜1R｜約24㎡｜1970年代築｜230万円（売却手続き中）
大阪府八尾市｜2K｜約25㎡｜1970年代築｜250万円
大阪府八尾市｜2K｜約25㎡｜1970年代築｜170万円
宮城県仙台市｜1K｜約28㎡｜1980年代築｜300万円

取得額の合計950万円。控除後利回りは10.56%から19.81%。

このアカウントには、この4戸で実際に起きたことを書いています。
管理費、修繕積立金、固定資産税、空室、修繕、そして売却まで。
家賃は契約賃料、費用はすべて実額です。

うまくいかなかった話も、そのまま出します。

※物件の特定を避けるため、建物名・番地・部屋番号は公開していません。

[高宮｜区分4戸950万円の記録 @takamiyast]

@chihiro_dayoon うちの部屋も、先に家賃を下げたのに決まらず、そのあと広告費を上げたら決まりました。うちの場合は、家賃より広告費のほうが効きました。

[高宮｜区分4戸950万円の記録 @takamiyast]

@hidebo70 細かいところまでは把握できていないんです。ご指摘ありがとうございます、参考になります。

[高宮｜区分4戸950万円の記録 @takamiyast]

修繕費の目安に「築年数×500円／㎡／年」という考え方があります。

札幌の1R（約24㎡、築50年超）に当てはめると、年約64万円。
この部屋の、費用を引いたあとの家賃は年24万円ほどです。

目安のとおりに直していくと、家賃では追いつきません。
4戸すべてで計算しました。

[高宮｜区分4戸950万円の記録 @takamiyast]

修繕積立金には、国土交通省のガイドラインに目安があります。
小規模な建物なら、専有面積1㎡あたり月335円。

保有4戸に当てはめると、4戸とも目安を下回っていました。
差は年6万〜10万円、手残りの2〜3割です。

https://t.co/c0uYuxnsd4

[高宮｜区分4戸950万円の記録 @takamiyast]

@FIRE_Tsubakuro 新築ワンルームと地方の中古区分だと、かなり別物だと思います。うちは後者ですが、見ているのは家賃から管理費や税金を引いて手元に残る額です。

[高宮｜区分4戸950万円の記録 @takamiyast]

不動産取得税は、決済の日には払いません。

数か月たってから、都道府県から通知が届きます。
うちの4戸では、数か月後に来たもの、半年ほどたって来たもの、まだ来ていないものがあります。

購入時の諸費用を計算するとき、
決済日に払う分だけで終わらせると、あとから届くこの1枚が抜けます。

[高宮｜区分4戸950万円の記録 @takamiyast]

10月前半に出した数字をまとめます。

使える修繕費の上限は、札幌で年間12,964円。
給湯器1台の交換は、その13.1年分。
利回りが一番高い部屋は、一番手がかかった部屋。
家賃2,000円の値下げより、広告費のほうが効いた。

家賃が動きにくい地方では、見るべきは費用と取得額でした。

[高宮｜区分4戸950万円の記録 @takamiyast]

運用の記録で、分けて残すようにしている項目です。

・契約上の家賃と、実際の入金額
・毎月決まって出ていく費用
・突発的に出た費用と、その理由
・管理会社から来た連絡と、対応にかかった日数

利回りは1つの数字ですが、
あとで見返すと、どこで数字が動いたかはこの記録にしか残っていません。

[高宮｜区分4戸950万円の記録 @takamiyast]

築50年の区分を3戸持っています。

躯体はまだ持つとしても、配管は30〜40年で寿命と言われます。
建て替えは、実現した例がごく一部です。

築50年を買うということは、
この先に何が起きるか分からない状態を引き受けることだと思っています。

利回りが高いのには、理由があります。

[高宮｜区分4戸950万円の記録 @takamiyast]

使える修繕費の上限は、3つの数字で決まります。

手元に残る家賃、取得額、維持したい利回り。

このうち取得額だけは、買う瞬間にしか動かせません。
買った後に動かせるのは、家賃と費用だけです。

地方で家賃が上げにくいなら、
実質的に動かせるのは、買う前の取得額と、買った後の費用です。

[高宮｜区分4戸950万円の記録 @takamiyast]

地方の物件は、家賃を上げにくいと言われます。
実際、うちも4戸とも上げる予定はありません。

そうなると、手元に残る額を動かせるのは費用側だけです。

保有4戸では、家賃から固定費で消える割合が20.3%から38.6%まで開いています。
家賃が動かないなら、ここを買う前に見ておくしかありませんでした。

[高宮｜区分4戸950万円の記録 @takamiyast]

修繕積立金0円の物件を2戸持っていますが、
「0円」にもいくつか中身があると分かりました。

うちの場合は、管理費の一部を積立に充てている形で、内訳は開示されていません。
管理会社が入ったのも比較的最近で、
それ以前はオーナー同士でその都度出し合っていたそうです。

資料に0円とあっても、
積み立てていないのか、管理費に含まれているのかは、聞かないと分かりません。

[高宮｜区分4戸950万円の記録 @takamiyast]

@Noxtuti0213 築古の設備まわりは急に来ますよね…うちは雨漏りの修繕で24万円かかったことがあります。

[高宮｜区分4戸950万円の記録 @takamiyast]

@high_tower3rd 上げ幅と、もし退去になったときの空室期間と広告費を比べて決めるのが現実的かもです。うちは一度、入居が決まるまで約5か月かかりました。

[高宮｜区分4戸950万円の記録 @takamiyast]

@giraffe_asset 区分だと、そこは管理組合の積立金の残高次第になりますね。うちは修繕積立金0円の建物を持っていて、まさにそこが弱点です。

[高宮｜区分4戸950万円の記録 @takamiyast]

保有4戸で、一番利回りが高いのは八尾の170万円の部屋です。
控除後で19.81%。

そして一番手がかかったのも、この部屋でした。

雨漏りの修繕に242,000円。
入居が決まるまで約5か月。
広告費に108,000円。

安く買えた理由が、そのまま後から出てきました。

[高宮｜区分4戸950万円の記録 @takamiyast]

@TruthNKindness 夜8時の新人研修はだいぶ怪しいですね…
名刺の番号に後日電話が来るパターンかもです。

[高宮｜区分4戸950万円の記録 @takamiyast]

@hinotan1024 築古なので、もしもの時用に入れたままです。
ただ、本当に必要かは自分も迷ってます。

[高宮｜区分4戸950万円の記録 @takamiyast]

保有物件について、答えられる範囲で質問を受け付けます。

答えられること
・4戸の収支、費用の内訳、利回りの計算方法
・空室を埋めたときの募集条件と経緯
・修繕積立金が0円の建物を持っていること

答えられないこと
・建物名、所在地の詳細、部屋番号
・売却中の物件の価格（決済後に公開します）
・特定の物件を買うべきかどうかの判断

リプライでも引用でも、順に答えます。