田畑 敦士｜ATS会計事務所代表

不動産会社向け融資サービスに特化した専門税理士｜1人で経営する不動産会社の融資・財務に強み｜試算表・資金繰り・銀行提出書類を整え、銀行から融資を受けやすい仕組み作りをご支援します｜不動産業界歴18年以上｜お仕事のご依頼はDMまでお願いいたします

[田畑 敦士｜ATS会計事務所代表 @tbt0430]

物件は待ってくれません。

1人で不動産会社を経営している社長へ。

「買いたい物件が出てきた。でも融資相談の準備が間に合わない」

「どの銀行に相談すればいいのか分からない」

「銀行から試算表を求められたけど、すぐに出せない」

こんな経験はありませんか？

不動産会社にとって、
融資のスピードは、仕入れのスピードです。
どれだけ良い物件情報が入ってきても、融資相談の準備に時間がかかっていれば、その間に他社に買われてしまうことがあります。

だから私は、税務申告をするだけではなく、

・毎月の試算表
・資金繰り表
・在庫一覧
・借入返済明細
・銀行提出資料
・事業計画
・融資相談前の準備

まで整え、
「物件情報が入ったら、すぐ銀行へ相談できる会社」
をつくるお手伝いをしています。
私が目指しているのは、単に融資先を紹介することではありません。
銀行から「融資を受けやすい会社」をつくる仕組みづくりです。

そのために、
「利益はしっかり出ているか」
「手元に現金は残っているか」
「借入は適正な水準か」
「返済できる会社になっているか」
「銀行にどう説明すれば伝わるのか」

こうしたことを、税務と財務の両面から一緒に考えます。

私は税理士になる前から、不動産業界で経理・財務に携わってきました。

だからこそ、

「税務上どう処理するか」
だけではなく、
「銀行から、この会社がどう見えているか」

という視点を大切にしています。

実際に、会社設立当初は銀行になかなか相手にしてもらえなかった会社が、毎月の数字と銀行提出資料を整え続けたことで、設立4期目には融資累計額が2億円を超えた事例もあります。

節税するだけでは、会社は強くなりません。
・利益を残す。
・現金を残す。

そして、必要なときに銀行から借りられる会社をつくる。

ここまで一緒に考えるのが、私の仕事です。

「うちの会社は銀行からどう見られている？」

「あと、どれくらい融資を受けられそう？」

「もっとスムーズに銀行へ相談できる会社にしたい」

そんな不動産会社の社長は、
DMで「融資相談」と送ってください。

まずは、今の会社の状況と融資の課題を整理するところから始めましょう。

田畑敦士｜ATS会計事務所
不動産会社の融資・財務に強い税理士

[田畑 敦士｜ATS会計事務所代表 @tbt0430]

税理士になるまで、かなり時間がかかりました。

専門学校時代から税理士試験に挑戦していましたが、すぐに合格できたわけではありません。

特に法人税法は、何度受けても合格できない。

周りが先に合格していくと、
「自分には向いていないのかな」
と思うこともありました。

でも今振り返ると、最短距離ではなかったからこそ得られたものもあります。
不動産会社で働き、経理・財務を経験し、資金繰りの厳しさも知りました。

不動産会社で働いた経験がなければ、決算書の数字を今ほど経営や資金繰りと結びつけて見られなかったと思います。

遠回りに見える経験も、あとから仕事につながることがあります。

うまくいかなかった時間も、無駄とは限らない。

今では、あの遠回りも必要な時間だったと思っています。

[田畑 敦士｜ATS会計事務所代表 @tbt0430]

金利が0.5％上がると、不動産会社への影響はどれくらいあるのか？

東京商工リサーチが興味深い試算を公表しています。

有利子負債がある中小企業約32万社を対象に試算したところ、金利が0.5ポイント上昇した場合、不動産業の赤字企業率は

21.7％ → 27.0％

まで上昇。

全10産業の中でも、悪化幅が突出しています。

不動産会社は、物件の仕入れや保有に多額の借入を使うことが多いため、金利上昇の影響を受けやすい業種です。

例えば借入3億円なら、金利が0.5％上がると、単純計算で年間150万円の負担増。

だから今は、

・金利が上がっても資金繰りは回るか
・今の仕入価格で利益は残るか
・売却まで時間がかかっても現金は持つか
・借入残高が増えすぎていないか

を確認しておきたいところです。
金利が上がったから、借りない。
金利が上がったから、すぐ返す。
ではなく、

金利が上がっても回る財務にしておく。

これからの不動産会社には、より大切になってくると思います。

[田畑 敦士｜ATS会計事務所代表 @tbt0430]

顧問先の社長から、

銀行担当者に
「御社の資料は見やすいですね」
と言われたことがあると聞きました。

この一言は、私もうれしかったです。

銀行に出す資料は、数字が合っていればそれで終わりではありません。

借入状況はどうなっているのか。

在庫はいくらあるのか。

今後の資金繰りはどうなるのか。

こうしたことが、担当者に伝わりやすい形になっているかも大切です。

もちろん、資料が見やすいだけで融資が決まるわけではありません。

でも、会社の状況を正しく理解してもらうためには、「伝わる資料」に整えておくことは大事だと思っています。

銀行に出す資料は、中身だけでなく、見やすさ・伝わりやすさまで意識しておきたいです。

[田畑 敦士｜ATS会計事務所代表 @tbt0430]

金利が0.5％上がると、不動産会社への影響はどれくらいあるのか？

東京商工リサーチが興味深い試算を公表しています。

有利子負債がある中小企業約32万社を対象に試算したところ、金利が0.5ポイント上昇した場合、不動産業の赤字企業率は

21.7％ → 27.0％

まで上昇。

全10産業の中でも、悪化幅が突出しています。

不動産会社は、物件の仕入れや保有に多額の借入を使うことが多いため、金利上昇の影響を受けやすい業種です。

例えば借入3億円なら、金利が0.5％上がると、単純計算で年間150万円の負担増。

だから今は、

・金利が上がっても資金繰りは回るか
・今の仕入価格で利益は残るか
・売却まで時間がかかっても現金は持つか
・借入残高が増えすぎていないか
を確認しておきたいところです。
金利が上がったから、借りない。
金利が上がったから、すぐ返す。
ではなく、

金利が上がっても回る財務にしておく。

これからの不動産会社には、より大切になってくると思います。

[東京商工リサーチ［TSR］公式 @TSR_NEWS]

【独自分析】
金利上昇で中小企業の赤字率が増加！

中小企業約32万の財務データから、金利上昇時の業績変化をシミュレーションしました

【ポイント】
金利が0.5%上昇すると…
➀経常利益が約83万円減少
②赤字企業率が27.7%→29.4%に悪化
③地区別赤字企業率の悪化幅は近畿が最大

産業別では、不動産業や金融・保険業で大幅な赤字率の増加が見込まれます

今回の分析から、金融機関等からの借入金への依存度が高い中小企業は、金利上昇が赤字転落の引き金になる可能性があることがうかがえます

▼中小企業の「金利上昇」業績影響調査の詳細はこちらをご覧ください
https://t.co/Y1vaWB6Mx5

#芸能事務所 #TSRデータインサイト #東京商工リサーチ

[田畑 敦士｜ATS会計事務所代表 @tbt0430]

@dx_ai_tools コメントありがとうございます。
建設業の資金繰りは施工費用が先行することがあるので、いくつも工事を抱えていると苦しくなりますね！
ここが見える化するだけでも助かる会社は多いと思います。

[田畑 敦士｜ATS会計事務所代表 @tbt0430]

税理士になる前に、不動産会社で働いていて良かったと思うことがあります。

それは、決算書の数字だけでは見えない部分が分かることです。

不動産会社で経理をしていた頃は、

「この物件を仕入れたい」
「売れるまで資金は回るか」
「在庫をどこまで持てるか」
「次の仕入れ資金をどう残すか」

経理部の中で上司と相談しながら考えていました。

だから今も、顧問先の数字を見るときは、税金の計算だけでは終わりません。

利益は出ているけど、現金は足りているか。

在庫が増えて、資金繰りが苦しくなっていないか。

今の数字で、この先も仕入れを続けられるか。

不動産会社の実務を経験したからこそ、税務や財務の数字が、実際の経営とつながって見えるようになりました。

これは、今の税理士業務でもかなり活きていると感じています。

[田畑 敦士｜ATS会計事務所代表 @tbt0430]

@legacy_kayou1 本質は変わらないなと感じてます。
コメントありがとうございます。

[田畑 敦士｜ATS会計事務所代表 @tbt0430]

銀行の融資業務も、AIで少しずつ変わってきています。

日本銀行の最新調査では、金融機関の9割強が生成AIを利用・試行中とのこと。

これまでは文書作成や要約などが中心でしたが、今では顧客情報を利用するコア業務にも活用が広がっているようです。

前年の調査では、「融資審議書の作成」も生成AIの利用分野として挙げられていました。

もちろん、今すぐ「AIが融資の可否を決める」という話ではありません。

ただ、銀行側のデジタル化が進むほど、会社側も数字を早く整理できる状態にしておく必要性は高まると私は思っています。

試算表が3カ月遅れている。

借入残高をすぐに説明できない。

在庫一覧が整理されていない。

資金繰り表がない。

こうした状態では、銀行に何か聞かれたときに、どうしても説明に時間がかかります。

だからこそ、毎月、正しい数字を早く出せる会社にしておくこと。

銀行がAIを使う時代になっても、融資の基本となる会社の数字が大切なのは変わらないと思います。

[田畑 敦士｜ATS会計事務所代表 @tbt0430]

税理士になる前に、不動産会社で働いていて良かったと思う瞬間があります。

それは、顧問先の社長と「税金以外の話」ができるときです。

不動産会社で経理・財務をしていた頃は、

物件を仕入れる。
銀行から借りる。
売却して返済する。
そして、次の物件を仕入れる。
この流れを会社の中から見てきました。

だから今も、決算書を見て「税金はいくらになるか」
だけでは終わりません。

この現金で次の仕入れができるか。

今の借入状況を銀行はどう見るか。

在庫が増えて、資金繰りは苦しくならないか。

そんなところまで考えます。

税務はもちろん大切です。

でも、社長が見ているのはその先の経営です。

不動産会社で働いた経験があるからこそ、私は決算書の先にある「次の仕入れ」まで見るようにしています。

[田畑 敦士｜ATS会計事務所代表 @tbt0430]

「1,500万円借りたいです。どれくらい利益があれば借りられるのか？」

こんな相談を受けることがあります。

銀行によって審査は違いますが、まず見たいのが、

① 借入を返せる利益があるか

例えば1,500万円に対して、年間150万円を返済に回せるなら、単純計算で10年です。

ただし実際は、今回の融資だけではなく、既存借入も含めた返済能力を見られます。

そして、もう一つ確認したいのが、

② 売上に対して借入が多すぎないか

銀行は、借入総額が月商の何か月分あるか、という見方もします。

例えば年商3,000万円なら、月商は250万円。

借入総額が1,500万円なら、月商の6か月分です。

ただし、「6か月なら借りられる」という意味ではありません。

業種や資金使途、利益、自己資本などによって判断は変わります。

だから私は、

「いくら借りたいか」だけではなく、その借入額に見合う売上があるか、返済できる利益を残せているかまで考えることが大切

だと思っています。

売上・利益・借入のバランスを見ながら、必要な融資額を考える。

これも大切な融資対策です。

[田畑 敦士｜ATS会計事務所代表 @tbt0430]

@arriba0519 自社のお金の仕組みを理解
これにつきますね！
理解されている社長ほど、自身を持って動いているなと感じます。

[田畑 敦士｜ATS会計事務所代表 @tbt0430]

売上ばかりに気を取られ、気がついたらキャッシュがない！
その原因はコレです。
売上、利益大切ですが、キャッシュの残高を確認することはとても重要です。

[谷本一将「元銀行員による財務担当者のアウトソーシング事業」株式会社Ａｒｒｉｂａ代表取締役 @arriba0519]

売上が増加すれば運転資金も増加します。
増加運転資金分を利益から賄えれば良いですが、そうも世の中的にいかないようです。
だからこそ銀行が必要なのですが、どこまでも売上の増加額に対して運転資金も増加させ支援ができるかというとそうはいきません。
ここに経営判断があります。

[田畑 敦士｜ATS会計事務所代表 @tbt0430]

「いい物件が見つかれば、物件資料と試算表一式を銀行に渡すだけ。余計な説明がいらないので、本当に楽です。」

顧問先の社長から、こんな言葉をいただきました。

来期に向けた仕込みで、数億円の物件融資が通ったと
嬉しい報告もありました。

融資対策というと、「どうやって銀行を説得するか」
に目が向きがちです。

でも、私が大切だと考えているのは、銀行が資料を見れば会社の状況を判断しやすい状態を、普段からつくっておくことです。

試算表を整える。
借入状況や在庫を整理する。
資金繰りや返済状況を把握しておく。

良い物件が出てから準備するのでは遅いんです。

良い物件が出たときに、すぐ銀行へ持ち込める。
ここまで準備できていると、物件が出たときの初動が変わります。
不動産会社にとって、この差は大きいです。

融資は、物件が出る前から始まっています。

[田畑 敦士｜ATS会計事務所代表 @tbt0430]

「良い物件が出たので、銀行に融資相談したい。試算表をすぐください」

実際に、こんな相談を受けることがあります。

でも、試算表はボタン一つで完成するものではありません。

通帳、売上、経費、借入、在庫などの資料を確認して、数字を合わせる必要があります。

資料が揃っていなければ、さらに時間がかかります。

その間にも、良い物件は他社に買われてしまうかもしれません。

ハッキリ言って、融資準備は物件が出てからでは遅いです。

「普段から毎月の数字を整えておく！」

これにつきます。

不動産会社だからこそ、月次の数字は早く出せる状態にしておきたいです。

[田畑 敦士｜ATS会計事務所代表 @tbt0430]

意外と見過ごされていますが、あおぞら銀行BANKの普通預金金利は、100万円まで年1.00％になっています。

100万円を超える部分も年0.65％です。

多くの銀行では、普通預金金利が年0.40％程度のところもあります。

1,000万円を普通預金に置いている場合、条件によっては年間で数万円の差になります。

ただ、私が不動産会社の社長に見てほしいのは、金利差だけではありません。

「会社の現金を、どこに置いているか」まで把握できているかです。

不動産会社にとって、現金は次の仕入れに使う武器です。

・すぐ使う予定のお金。
・しばらく使わないお金。
・銀行との取引上、置いておきたいお金。

同じ現金でも、役割は違います。
良い物件は、こちらの資金準備が整うまで待ってくれません。

だから私は、利益だけではなく、手元にいくら現金があり、その現金をどう持っているかまで確認しておきたいと考えています。

まずは自社の普通預金に、いくら置いたままになっているか。

一度、確認してみてください。

[田畑 敦士｜ATS会計事務所代表 @tbt0430]

今、支援している不動産会社の話です。

設立当初は、銀行に融資相談をしても反応は薄く、
「今回は難しいですね」と言われて終わることもありました。

1期目は、決算だけできればいいという状態。

でも2期目から、毎月試算表を作り、銀行にも定期的に数字を報告するようになりました。

その積み重ねもあり、4期目までに累計融資額は2億円を超えました。

もちろん、試算表だけで融資が決まるわけではありません。

それでも、銀行からの信用は一気につくものではないと思っています。

毎月、数字を整える。
銀行に説明する。
この繰り返しです。

融資力は、決算直前につくるものではありません。
毎月の積み重ねでつくられていきます。

[田畑 敦士｜ATS会計事務所代表 @tbt0430]

@kawaikikaku コメントありがとうございます。
数字の細分化をすることで見えてくるものも変わってきますね。
分析してその数字を生かすことは大切だと思います。

[田畑 敦士｜ATS会計事務所代表 @tbt0430]

https://t.co/00jmNZpLZX

[田畑 敦士｜ATS会計事務所代表 @tbt0430]

@Sokichi_Hoshino ほしのさん
ありがとうございます！
難しい数字を覚える必要がなく基礎的なことから見直してほしいものです。

[田畑 敦士｜ATS会計事務所代表 @tbt0430]

@daifukujinji たか田さん
ありがとうございます！
情報量が多い時代にこそ基礎を身につけておしいものです。

[田畑 敦士｜ATS会計事務所代表 @tbt0430]

銀行融資って、恋愛と似ていると思っています。

融資を受けたいなら、最終的には銀行の担当者に

「この会社を応援したい」

と思ってもらうことが大切です。

でも、いきなり

「貸してください！」
「金利下げてください！」
「この物件いけますか？」

と、自分の要望ばかり伝えても、なかなか話は進みません。

恋愛でも、相手のことを何も知らずに、自分の話ばかりする人はモテませんよね。

銀行との付き合いにも、似たところがあります。

今、どんな業種に力を入れているのか。

不動産融資には積極的なのか。

担当者は、どこを気にしているのか。

銀行には銀行の事情があります。

そこを知らずに、こちらの希望だけ伝えても、話は噛み合いません。

まずは相手を知る。

そのうえで、自社の決算や物件について、相手が知りたいことを準備して伝える。

銀行融資は、ただ「貸してください」とお願いするものではありません。

相手を知って、自分の会社のことも知ってもらう。

その積み重ねで、少しずつ信頼関係ができていきます。

銀行を攻略するというより、

「この会社なら応援したい」

と思ってもらえる会社になる。

そう考えると、銀行との付き合い方って、やっぱり恋愛と似ているなと思います。

さて、これからもどんどん融資担当者の事を理解していきます！