兼業大家×AI

会社員×不動産法人オーナー。築古一棟を保有・運営。
不動産資産管理SaaS「AssetOS」開発者。
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「売り時を逃して数百万損した」経験から、
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複数棟をExcelで管理してる方ほど刺さるはず。無料で試せます👇

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@nagi_dr_ 盛られた成功談ほど焦らせる、まさにそう思います。自分は物件を見る時、利回りの数字より平米単価・築年・構造で相場と比べて判断するようにしています。焦って基準を下げた時ほど、後で後悔する気がしますね。

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@FukokYoshizuka 自己資金割合、資産の種類でここまで変わるの実感あります。うちは太陽光を1基売却・1基法人へ移転しましたが、金融機関ごとの評価軸がまるで違いました。築古か新築かより、対象資産をどう評価してもらえるかで動き方を変える方が結局効く気がします。

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@42qrZjcJeP68748 新築が欲しい気持ち、わかります。うちは再建築不可の戸建を持っていて融資は付きにくいんですが、土地値より安く買えたので出口より保有CFで判断しています。新築の安心感と築古の割安さは、そもそも判断基準が違うだけかもしれませんね。

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@REsimulatorPro 積算評価やDSCRを理解してから物件選びが変わる、まさにその通りだと思います。うちも一棟を検討する時は、表面利回りより土地積算価格が残債に対してどれだけ厚く残るかを先に見るようになりました。銀行の審査基準を知ることは、そのまま自分の物件選びの基準にもなりますね。

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@saison_freedom 直接会う情報の濃さ、すごく分かります。うちも複数の金融機関に同時に相談して初めて、条件差が金利1%以上開くと知りました。ネットの一般論だけでは出てこない生の情報ですよね。人脈もれっきとした大家業の資産だと思います。

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@hukuhuku_ooya 空室が続いても資金が回るか、その視点に完全同意です。うちもCF試算では表面利回りより「毎月の手出し額」を主指標にしています。満室想定の利益だけを見ていると、空室が数ヶ月続いた時の資金繰りで詰まるリスクを見落としがちですよね。

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物件が3棟を超えたあたりで、私のExcel管理は破綻しました。
家賃改定の履歴、退去予定、保険の満期…
別シート・別ファイルに散って「あれどこだっけ」が口癖に。
満期更新も1件見落としました。

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@2103ou_masuke 休むも相場、まさに大家業も同じですね。焦って基準を下げるより、相場より割安かどうかを毎回確認して、合わなければ見送る規律の方が結局効くと感じています。良い物件が来た時に動ける体力を残しておくのは大事ですね。

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@migerumansion 更新料の取り分、盲点でした。うちは更新料を取るより、長期入居してもらう方を優先しています。退去のたびに原状回復や空室期間のコストがかかるので、更新料より「更新してもらえる関係」の方が結局手残りに効く実感です。

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@nabu_invest 「下地に労働収入を含めない」という基準、鋭いですね。うちは新築ではないですが「30年家賃保証」で安心して買った物件で、数年後に保証賃料の見直し通知が届いた経験があります。保証があっても下地の耐久力は自分で試算しておかないと、想定より早く効いてくる気がします。

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@MinaK37342223 身内価格から一般価格への差、あるあるですね笑。自分は紹介案件でも必ず平米単価・築年・構造で相場と比べてから判断するようにしています。「紹介だから安いはず」の思い込みが一番危ない気がします。良いご縁が来ますように。

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@inoinofudousan 3棟目決済おめでとうございます。区分1戸の売却で一棟へ資産を入れ替えるタイミング判断、勉強になります。自分も太陽光を1基は売却、もう1基は法人へ移転しましたが、単体の利回りよりポートフォリオ全体で組み替える方が結局手残りが厚くなる実感があります。

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@gin_sneaker お言葉ですが、7,700円以上に物価が上がると思います。フランス等の過去実績あり。
そうでなくとも1%への変更対応コストを当然売価に反映しますよね。さらには飲食店倒産増加。税金払わない老人からの人気獲得施策万歳🙌減税してもいいから老人医療費負担5割にして欲しい。

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売り時を逃した最大の原因は「数字が手元になかった」こと。
取得から何年か、残債はいくらか、今売れば手残りいくらか。
この3つが秒で出なかった私は、売り時を1年逃しました。

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@REsimulatorPro 感覚から基準に変わるほど判断が速くなるの、すごく分かります。私も最初は「利回りが高い」で選んでいましたが、今は土地積算評価と残債比率、次の融資への影響を必ず見るようになりました。数字の物差しを持つと、迷う時間そのものが減りますよね。

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@Otomo_Fudosan 建物ごとの実力差、まさにそうですよね。うちも新潟の物件で豪雪による損傷を経験しましたが、個人の不注意より地域特性と建物構造の見極めが先だと痛感しました。冬の空室は水抜きだけでなく、保険の補償範囲まで事前に確認しておくと安心感が違いますね。

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@shibanami2013 既存入居者への値上げ交渉、勝ち取れて何よりですね。うちは退去のタイミングで賃料を見直す形が多く、既存の方に直接交渉するのは正直ハードルが高いと感じています。銀行評価を考えると、満室より適正賃料での満室の方が効きますよね。

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@inoinofudousan 「家賃は一度決めたら終わりではない」、まさにその通りですね。うちも入居者の入れ替わりを機に賃料を見直したら、想定より上げられた実感があります。満室経営だけでなく適正賃料で貸すバランス感覚、本当に大事ですよね。